부가세 10%가 사라지는 마법의 문장? 특약 한 줄로 세금이 달라집니다

| 상가를 포괄양수도로 매수한다면, 이 글은 꼭 읽어보세요

상가를 사고팔 때 “포괄양수도”라는 단어, 한 번쯤 들어보셨죠?
처음엔 ‘그냥 사업 전체를 넘긴다’는 뜻처럼 들리지만, 실제로는 부가가치세 부담이 생기느냐, 비과세로 넘어가느냐를 가르는 아주 중요한 세법 개념입니다.

특히 매수인이 일반과세자인데, 아직 ‘부동산임대업’ 업종을 등록하지 않은 상태라면 계약 한 줄 잘못 써서 수천만 원의 부가세를 추가로 내야 하는 경우도 생깁니다.

오늘 글에서는 실제 상가 거래 현장에서 자주 발생하는 ‘포괄양수도 매매 시 일반과세자 매수자가 반드시 확인해야 할 핵심 포인트’를 단계별로 정리했습니다.

부가세 폭탄을 피하고, 세무 리스크 없이 계약을 마무리하고 싶다면 이 내용을 꼭 한 번 정독해보시길 권합니다.

| If You’re Buying a Commercial Property via Comprehensive Business Transfer

Have you ever heard of a “Comprehensive Business Transfer” when buying or selling a property?
It sounds simple — like transferring an entire business — but in reality, it’s a critical tax concept that determines whether your deal will be tax-free or subject to VAT.

Especially if you’re a general VAT taxpayer who hasn’t yet registered the “Real Estate Leasing” business type, one wrong contract clause could cost you tens of millions of won in additional VAT.

In this post, we’ll break down, step by step, the essential checklist every general taxpayer should review before signing a comprehensive business transfer contract.
If you want to avoid tax traps and ensure a smooth, compliant deal — this article is a must-read.

📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기

🇺🇸 English Section

What Is a Comprehensive Business Transfer?
Requirements for Recognition and Business Continuity
Key Checks for General Taxpayers Before Contract
Why Adding ‘Real Estate Leasing Business’ Is Essential
Tax Risks When Industry Not Registered
Contract Clause Examples for VAT Safety
Post-Purchase Filing and Amendment Steps
Final Summary and Practical Advice

| 포괄양수도 인정 요건과 사업의 동일성

포괄양수도(사업양수도)는 단순한 건물 매매가 아니라 기존 사업의 권리와 의무를 통째로 승계하는 거래를 말합니다.
즉, 사업의 형태와 실질이 그대로 이어져야 비로소 ‘사업의 포괄적 양도’로 인정받습니다.

법적으로는 「부가가치세법 시행령 제6조 제6항」에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

⚖️ 법령 근거 요약
“사업의 포괄적 양도라 함은 양도인이 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 양수인에게 포괄적으로 승계시켜, 양수인이 그 사업을 계속 영위하는 것을 말한다.”

이 규정을 실무적으로 해석하면, 다음 네 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.

① 동일한 업종일 것 – 양도인과 양수인이 모두 부동산임대업이어야 합니다.
② 사업 전체를 승계할 것 – 자산뿐 아니라 임차인 계약, 보증금, 미수금 등도 함께 넘겨야 합니다.
③ 과세유형이 일치할 것 – 일반과세자 → 일반과세자 간 거래여야 비과세로 인정됩니다.
④ 사업을 계속 영위할 것 – 양수인이 사업을 폐업하지 않고 동일한 형태로 이어가야 합니다.

위 네 가지 중 하나라도 어기면 세무서에서는 ‘단순 자산 매매’로 보고 부가가치세 10%를 과세할 수 있습니다.

예를 들어, 매도인은 임대업 일반과세자인데 매수인은 미용실, 도소매업 등 다른 업종으로만 등록되어 있다면 이는 포괄양수도로 인정되지 않아 **세금계산서 발행과 부가세 납부** 의무가 생깁니다.

| Requirements for Recognition and Business Continuity

A “Comprehensive Business Transfer” is not just a property sale — it’s the transfer of an entire business, including all related rights and obligations.

According to Article 6(6) of the Enforcement Decree of the Value-Added Tax Act, such a transfer is recognized only when the transferee continues the same business as the transferor.

⚖️ Legal Definition
“A comprehensive business transfer means transferring all rights and obligations related to the business so that the transferee continues to operate that business.”

In practical terms, all four of the following conditions must be met:

① Same Business Type – Both parties must be registered under “Real Estate Leasing.”
② Entire Business Transfer – Includes assets, tenant contracts, deposits, receivables, etc.
③ Same VAT Type – Must be a transfer from general taxpayer to general taxpayer.
④ Business Continuity – The buyer must keep operating under the same business model.

If any of these conditions are not satisfied, the tax office will treat it as a normal taxable property sale (10% VAT).

For example, if the seller runs a leasing business but the buyer’s registration is only for retail or services, it will not qualify as a comprehensive business transfer.

| 포괄양수도 인정 요건과 사업의 동일성

“포괄양수도”란 단순히 건물만 사고파는 것이 아니라, 기존 사업의 권리와 의무를 통째로 승계하는 거래를 말합니다.
즉, 매도인이 하던 사업의 형태와 실질이 그대로 이어져야 세법상 ‘사업의 포괄적 양도’로 인정받게 됩니다.

이 개념은 부가가치세법 시행령 제6조 제6항에 근거하며, 그 요건을 충족하면 부가세가 면제(비과세)되지만, 요건을 충족하지 못하면 단순 자산매매로 간주되어 부가세 10% 과세 대상이 됩니다.

⚖️ 법령 근거 요약
“사업의 포괄적 양도라 함은, 양도인이 사업에 관한 모든 권리와 의무를 양수인에게 포괄적으로 승계시켜 양수인이 그 사업을 계속 영위하는 것을 말한다.”

✔ 포괄양수도 인정 4대 요건

① 업종 동일성 – 양도인과 양수인 모두 ‘부동산임대업’으로 등록되어 있어야 함
② 사업 전체 승계 – 건물뿐 아니라 임차인 계약, 보증금, 미수금, 권리금 등 포함
③ 과세유형 일치 – 일반↔일반 또는 간이→일반만 인정됨
④ 사업의 계속성 – 양수인이 동일한 형태로 사업을 지속해야 함

✔ 과세유형별 포괄양수도 인정 여부

구분	양도인	양수인	포괄양수도 인정 여부	비고
①	일반과세자	일반과세자	✅ 인정	가장 이상적인 형태 (기준 사례)
②	간이과세자	일반과세자	✅ 인정	상향 전환은 사업의 계속성 인정
③	일반과세자	간이과세자	❌ 불인정	과세 체계 축소로 사업 동일성 불인정
④	면세사업자	일반/간이과세자	❌ 불인정	과세유형 완전 불일치 (부가세 신고체계 다름)

💡 세무 해석 포인트
일반과세자 → 간이과세자 전환은 사업 규모 축소로 간주되어 포괄양수도로 인정되지 않습니다.
반면, 간이과세자 → 일반과세자 전환은 사업의 확대로 보아 사업의 동일성과 계속성이 유지되므로 포괄양수도로 인정됩니다.

📘 참고 근거:
- 「부가가치세법 시행령」 제6조 제6항 — 사업의 포괄적 양도는 재화의 공급으로 보지 않음.
- 국세청 상담사례 — “간이 → 일반 전환은 비과세로 인정, 일반 → 간이는 사업양도로 보지 않음” 취지 해석.
- 실무 관행 — 일반과세자로부터 사업을 양수한 간이과세자는 간이등록이 배제됨.

요약하자면, 포괄양수도는 업종과 과세유형이 모두 일치해야 하며, 특히 매수인이 간이과세자라면 반드시 계약 전 일반과세자로 전환해야 합니다.
잔금일(사업양수일) 기준의 과세유형 상태가 판단 기준이 되므로, 계약 전에 전환을 완료하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

| Requirements for Recognition and Business Continuity (English)

A “Comprehensive Business Transfer” means transferring all rights and obligations of an existing business, not just the building itself. To qualify for tax exemption, the business continuity and tax type must match.

The legal basis lies in Article 6(6) of the Enforcement Decree of the Value-Added Tax Act, which defines such transfer as the full succession of rights and obligations to continue the same business.

✔ Four Key Requirements

① Same Business Type – Both must be registered for real estate leasing.
② Full Transfer – Includes tenants, deposits, receivables, and contracts.
③ Same Tax Type – Only General→General or Simplified→General are valid.
④ Continuity – The transferee must keep operating the same business.

✔ Recognition by Tax Type

Case	Transferor	Transferee	Recognition	Notes
①	General	General	✅ Recognized	Standard valid case
②	Simplified	General	✅ Recognized	Tax type upgrade accepted
③	General	Simplified	❌ Not recognized	Tax structure mismatch

In short: a downgrade (General→Simplified) breaks business continuity, but an upgrade (Simplified→General) maintains it and is accepted.

| 일반과세자 매수자가 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

포괄양수도 계약은 세무처리 방향을 결정짓는 핵심 분기점입니다.
특히 매수인이 일반과세자라면, 계약 전에 반드시 다음 사항을 점검해야 부가세 리스크를 예방하고 세무상 불이익을 막을 수 있습니다.

✔ 1. 업종 확인 — ‘부동산임대업’ 등록 필수

☑️ 체크 포인트
- 매수자가 현재 일반과세자라 하더라도 업종이 부동산임대업으로 등록되어 있지 않다면
포괄양수도로 인정되지 않습니다.
- 계약 전에 반드시 홈택스에서 업종 추가 신고를 해야 합니다.

경로: 홈택스 → 민원증명 → 사업자등록 정정신고 → 업종 추가
업종코드: 701201 (부동산임대업)

💡 홈택스 상단 메뉴에서 ‘증명·등록·신청 → 사업자등록 신청·정정·휴폐업 → 개인 사업자등록 정정 신고’를 선택하면 됩니다.
Go to Certificates·Registration·Application → Business Registration → Individual Business Correction on HomeTax.

📌 업종이 다르면 ‘사업의 동일성’ 요건을 충족하지 못하므로, 세무서에서는 단순 건물 매매로 보고 부가세 10% 과세를 부과할 수 있습니다.

✔ 2. 과세유형 일치 여부 확인

양도인과 양수인의 과세유형이 같아야 포괄양수도가 인정됩니다.
특히 아래 두 조합만 가능합니다.

양도인	양수인	결과	비고
일반과세자	일반과세자	✅ 인정	기본 요건 충족
간이과세자	일반과세자	✅ 인정	상향 전환 인정
일반과세자	간이과세자	❌ 불인정	사업 축소로 간주 (세금계산서 필요)

💡 실무 팁:
매수인이 간이과세자라면, 반드시 잔금일 이전에 일반과세자로 전환해야 합니다.
(홈택스 → 민원증명 → 과세유형 전환신청)

✔ 3. 사업 전체 승계 여부 확인

기존 임차인 계약, 보증금, 미수금, 관리비 채무 등 사업 관련 권리·의무가 모두 승계되어야 함
건물만 인수하고 임차관계나 운영권을 승계하지 않으면 단순 자산양도로 간주됨
임차인 보증금 반환의무, 관리계약 등까지 함께 인수되는지 계약서에 명시 필요

✔ 4. 계약서 문구 사전 점검

계약서에 아래 문구가 포함되어야 포괄양수도임을 명확히 할 수 있습니다.

📄 추천 문구 예시
“본 계약은 부가가치세법 시행령 제6조 제6항에 따른 사업의 포괄양수도에 해당하며, 매수인은 계약 체결일 기준 ‘부동산임대업 일반과세자’로 등록 완료하였음.”

이 문구를 특약란에 포함하면 세무서에서도 비과세 거래로 인정받기 쉽습니다.
또한, 부채·미수금 등은 인수하지 않는다는 단서도 함께 명시해 두면 리스크를 줄일 수 있습니다.

✔ 5. 잔금일 기준의 사업자등록 상태 확인

세무서는 계약서 작성일이 아닌 잔금일(사업양수일) 기준으로 매도인·매수인의 과세유형 및 업종 상태를 판단합니다.

따라서 업종 추가·전환신고는 최소 잔금 3일 전까지 완료하는 것이 안전합니다.

| Checklist for General VAT Buyers (English)

1️⃣ Add “Real Estate Leasing” before contract – must be done in Hometax → Change Business Type.
2️⃣ Match VAT types – only General→General or Simplified→General accepted.
3️⃣ Ensure full business transfer – tenants, deposits, debts included.
4️⃣ Include proper contract clause – reference VAT Act Article 6(6).
5️⃣ Confirm business registration status as of payment date.

Remember: Tax authorities assess your VAT status based on the transfer date, not the signing date. Register your business type in advance to stay compliant.

| ‘부동산임대업’ 업종 추가의 중요성

포괄양수도로 상가를 매수할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 매수인의 사업자등록증에 ‘부동산임대업’이 포함되어 있는가입니다.

이미 일반과세자라 하더라도, 업종이 부동산임대업으로 등록되어 있지 않다면 세무서에서는 “동일 업종의 사업 승계로 볼 수 없다”며 포괄양수도로 인정하지 않고, 결과적으로 부가세 10% 과세가 될 수 있습니다.

💡 즉, 매수인은 계약서 쓰기 전에 반드시 ‘부동산임대업’을 업종으로 추가해야 합니다.
이 한 가지 절차만으로도 수백만 원의 세금 리스크를 예방할 수 있습니다.

✔ 홈택스 업종 추가 절차

홈택스 접속 → [민원증명] → [사업자등록 정정(변경)신청] 선택
‘정정 사유’에서 [업종 추가] 선택
업종코드 입력: 701201 (부동산임대업)
변경 사유: “포괄양수도 거래 예정으로 업종 추가” 명시
서류 첨부: 사업자등록증, 신분증 사본, 임대차계약서(있을 경우)

보통 접수 후 1~2일 내 처리되며, 정정 완료 후 ‘정정된 사업자등록증’을 양도인에게도 공유해 두면 좋습니다.
세무서가 요청할 경우, 양도인·양수인 모두의 사업자등록증을 비교 확인합니다.

✔ 업종 추가 타이밍이 중요한 이유

계약 후 추가하면 이미 체결 시점의 업종 불일치로 인정되지 않을 수 있음
세무서는 “계약일 기준”이 아닌 “잔금일 기준”의 상태를 보지만,
계약서 특약에 명시된 시점이 중요하게 작용함
따라서 계약서 작성 전 업종 추가를 마치는 것이 가장 안전합니다.

✔ 업종 추가 시 자주 하는 실수

❌ 기존 사업장 주소로만 등록 → 새 상가 주소를 ‘추가 사업장’으로 등록해야 함
❌ 업종명만 입력하고 저장 → 업종코드까지 반드시 입력해야 함
❌ 사업자 정정신고서만 제출 → 증빙(임대차계약서 등) 누락 시 반려 가능

특히 부동산임대업은 사업장 소재지가 중요하므로 새 상가를 매입할 경우, “추가 사업장 등록” 형태로 진행해야 합니다.
이때는 새로운 사업자번호가 아닌, 기존 번호에 종사업장번호(예: 001, 002)가 부여됩니다.

📘 예시:
기존 사업자등록번호: 123-45-67890
새 상가 등록 시 종사업장번호: 123-45-67890-001

➡ 이렇게 등록하면 동일 사업자로 인정되어 포괄양수도 비과세 요건 충족

요약하자면, 상가 포괄양수도 거래에서 매수인이 부동산임대업을 업종으로 추가하지 않으면 단순 건물매매로 처리되어 부가세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
계약 전에 업종 추가를 완료하고, ‘부동산임대업 일반과세자’ 상태로 계약을 진행하는 것이 세무 리스크를 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

| Why Adding “Real Estate Leasing” Is Essential (English)

Before signing a comprehensive business transfer contract, the buyer must add “Real Estate Leasing” as a business type.
Even if you’re already a general taxpayer, the tax office won’t recognize business continuity unless the business type matches.

Adding this code (701201) in Hometax before signing ensures your deal remains VAT-exempt and prevents costly reclassification as a taxable property sale.

Hometax → Civil Petitions → Business Registration Change → Add Business Type
Input code: 701201 (Real Estate Leasing)
Attach: registration certificate, ID, and lease contract (if applicable)

The change usually takes 1–2 business days. Share the updated certificate with the seller before closing the deal.

| 업종 미등록 시 세금 리스크 비교표

상가를 포괄양수도로 매수할 때, 매수인이 ‘부동산임대업’ 업종을 등록하지 않았다면 그 거래는 사업의 동일성이 없는 것으로 간주되어 세법상 단순 자산 거래로 처리됩니다.

이 경우, 포괄양수도의 비과세 혜택이 사라지고 매매금액의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부해야 하므로 수천만 원의 세금 부담이 생길 수 있습니다.

✔ 등록 여부에 따른 세금 차이

구분	업종 등록 완료 (포괄양수도 인정)	업종 미등록 (단순 자산매매로 처리)
부가가치세 과세 여부	비과세 (면제)	과세 (10%)
세금계산서 발행	불필요	필수 (양도인이 발행)
부가세 납부 책임	없음	양수인이 부담 (매매가의 10%)
매입세액 공제 가능 여부	해당 없음 (비과세이므로)	가능하나, 현금 유출 후 환급 절차 필요
세무 리스크	낮음 (비과세로 명확)	높음 (과세 전환·가산세 위험)

⚠️ 주의: 계약 당시 업종이 등록되지 않은 상태라면, 사후에 “업종 추가 신고”를 하더라도 소급 인정되지 않습니다.
따라서 반드시 계약서 작성 전 정정신고를 완료해야 합니다.

실무에서는 업종 추가 한 번으로 부가세 수천만 원이 면제되기도 합니다.
예를 들어 5억 원짜리 상가를 포괄양수도로 매입할 때, 업종 미등록 상태라면 약 5,000만 원의 부가세를 추가로 납부해야 합니다.
그만큼 ‘사전 준비’가 절세의 핵심 포인트입니다.

| Tax Risk Comparison (English)

If the buyer hasn’t registered “Real Estate Leasing” before purchase, the transaction is treated as a simple asset sale, not a comprehensive business transfer. This means 10% VAT must be paid on the full purchase amount.

Condition	With Business Type Added	Without Business Type
VAT	Exempt	10% Charged
Invoice Required	No	Yes (Seller issues)
Risk Level	Low	High

Once the contract is signed without the correct business type, adding it afterward cannot be applied retroactively. Always register in advance to ensure VAT exemption.

| 계약서 작성 시 필수 특약 문장 예시

포괄양수도 거래는 세금 문제와 직결되므로, 계약서에 어떤 문구를 넣느냐가 부가세 과세 여부를 좌우합니다.

다음 예시는 세무서에서도 인정 가능한 대표적인 특약 예시 3가지로, 상황에 맞게 선택 또는 조합해 사용할 수 있습니다.

✔ ① 포괄양수도 기본형 (표준 문장)

📄 [특약 문구 예시]
“본 계약은 「부가가치세법 시행령 제6조 제6항」에 따른 사업의 포괄양수도에 해당하며, 매수인은 계약 체결일 기준 ‘부동산임대업 일반과세자’로 등록 완료하였음.
이에 따라 본 거래는 부가가치세가 면제되는 비과세 거래로 한다.”

➡ 표준형 문장은 대부분의 세무서에서 그대로 인정됩니다.
단, 매도인과 매수인 모두의 사업자등록증상 업종·과세유형이 일치해야 유효합니다.

✔ ② 임대사업 승계형 (기존 임차인 포함 시)

📄 [특약 문구 예시]
“매수인은 매도인의 기존 임대차계약(임차인, 보증금, 임대료, 계약기간 등)을 모두 승계하며, 이는 사업의 포괄양수도로서 매도인의 임대사업을 동일하게 이어받는 것으로 한다.
이에 본 거래는 부가가치세 비과세 대상임을 상호 확인한다.”

➡ 임차인과 임대차관계가 그대로 승계될 때 필수적으로 삽입해야 하는 문구입니다.
임대사업의 “사업 계속성”을 명확히 증명할 수 있습니다.

✔ ③ 세무안전형 (리스크 방지 목적)

📄 [특약 문구 예시]
“양수도 당사자는 본 계약이 사업의 포괄양수도 요건을 충족하지 않을 경우, 발생하는 부가가치세는 상호 협의에 따라 부담하며, 본 계약 체결 당시 각 당사자는 사업자등록증 및 업종(부동산임대업)을 서로 확인하였음을 명시한다.”

➡ 세무서에서 포괄양수도로 인정되지 않을 가능성에 대비한 문구입니다.
만약 불인정 판정을 받더라도 책임 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

✔ 작성 시 유의사항

📌 “포괄양수도”라는 단어를 반드시 명시해야 함
📌 부가가치세법 시행령 제6조 제6항 조항번호 기재
📌 매수인의 과세유형(일반과세자)과 업종명(부동산임대업) 명시
📌 부채·미수금 인수 여부를 별도 특약으로 구체화

✅ Tip: 특약 문구는 본문 ‘매매조건’ 바로 아래나 ‘기타사항’ 란에 삽입하면 가장 자연스럽습니다.
계약서 원본에는 매도인·매수인 모두 자필 서명 필수!

| Sample Clauses for Contract Safety (English)

① Standard Clause
“This contract constitutes a Comprehensive Business Transfer under Article 6(6) of the VAT Enforcement Decree. The Buyer is registered as a General Taxpayer for Real Estate Leasing. Therefore, this transaction is VAT-exempt.”

② Lease Succession Clause
“The Buyer inherits all tenant contracts, deposits, and obligations under the Seller’s existing leasing business. This transaction qualifies as a VAT-exempt comprehensive business transfer.”

③ Tax-Safety Clause
“If this deal is later deemed not to meet the conditions of a comprehensive transfer, both parties shall share any VAT liability. Each party confirms their business registration and tax type status as of signing.”

| 매수 후 신고 및 정정 절차

포괄양수도 계약을 체결했다면, 계약서 작성으로 끝나는 것이 아니라 세무 신고와 사업자등록 정정 절차를 반드시 완료해야 합니다.

양도인과 양수인 모두 부가세 신고 의무가 있기 때문에, 매수인은 아래 순서에 따라 차근차근 진행하면 됩니다.

✔ 매수 절차 타임라인 (실무 기준)

단계	시점	주요 내용
① 사업자등록 정정	계약 전 (최소 잔금 3일 전)	홈택스 → 사업자등록 정정 ‘부동산임대업’ 업종 추가 또는 과세유형 전환(간이→일반) 진행 계약 전에 완료해야 포괄양수도 인정 가능
② 계약 체결	매매계약일	계약서에 포괄양수도 문구 삽입 업종·과세유형 일치 여부 확인
③ 잔금 지급 및 인도	양수도일(잔금일)	사업의 실질적 양도시점 부가세 과세 판단 기준일
④ 부가세 신고 반영	해당 과세기간(1·2기)	양도인: 매출 제외 양수인: 매입세액 공제 없음 (비과세)
⑤ 세무서 확인	신고 후 1~2주 이내	필요 시 세무서 방문해 포괄양수도 사실 확인 계약서·사업자등록증 등 제출

💡 MoneyLog 실무 팁:
계약 후 정정하면 소급 인정이 되지 않으므로, 계약 전에 업종 추가·과세유형 전환을 완료해야 합니다.
특히 잔금일 기준의 사업자등록 상태가 세무서 판단 기준이므로, ‘사전 정정 → 계약 체결 → 잔금’ 순서가 가장 안전한 절세 흐름입니다.

✔ 홈택스 정정 신고 절차 요약

홈택스 로그인 → [민원증명] → [사업자등록 정정(변경)신청]
정정 사유: “포괄양수도 거래에 따른 사업장 추가(또는 업종 정정)”
첨부서류: 계약서 사본, 매도인·매수인 사업자등록증, 신분증 사본
처리기간: 보통 1~3영업일

✅ Tip: 정정 신청 시 ‘추가 사업장’으로 등록하면 새로운 사업자번호가 아니라 기존 번호에 종사업장번호(예: 123-45-67890-001)가 부여됩니다.
이렇게 해야 ‘동일 사업자 내 포괄양수도’로 인정됩니다.

✔ 부가세 신고 시 유의사항

포괄양수도 거래는 부가세 신고서상 “과세 제외 항목”으로 처리
세금계산서를 발행하거나 매입세액공제를 받지 않아야 함
만약 세금계산서를 발행하면 비과세 요건이 깨져 부가세 부과 가능성 있음

⚠️ 주의:
세무서에서는 실제 양도일 기준으로 판단하므로, 사업자등록 정정·업종 추가·과세유형 변경 모두 잔금일 이전 완료가 원칙입니다.
“사후 처리”는 소급 인정되지 않습니다.

결론적으로, 포괄양수도 거래는 계약 이후에도 업종 정정 → 사업자등록 변경 → 부가세 신고의 3단계가 정확히 이어져야 비과세 혜택이 유지됩니다.

| Post-Transfer Filing Steps (English)

① Include “Comprehensive Business Transfer” clause in the contract
② Pay remaining balance and take over the business (effective date)
③ File business registration amendment in Hometax within 3 days
④ Report VAT as “Exempt – Business Transfer” in the next filing period
⑤ Provide supporting documents if requested by the tax office

Always complete the amendment before the closing date. Retroactive correction is not accepted under Korean VAT law.

| 핵심 요약 및 실무 팁

상가를 포괄양수도로 매수할 때, 세무 리스크를 최소화하려면 계약 전에 과세유형과 업종을 반드시 맞춰두는 것이 핵심입니다.

특히 일반과세자인 매수자는 ‘부동산임대업’ 업종을 추가하지 않으면 세무서에서 포괄양수도로 인정받지 못해 부가세 10% 과세가 발생할 수 있습니다.

| 한눈에 보는 핵심 요약

포괄양수도는 업종과 과세유형이 모두 일치해야 비과세로 인정됩니다.
특히 매도인이 간이과세자이고 매수인이 일반과세자라면 ‘사업의 확대’로 보아 포괄양수도가 인정되지만, 반대의 경우(일반 → 간이)는 인정되지 않습니다.

아래는 두 유형별로 비교한 실무 타임라인입니다.

📘 포괄양수도 거래 타임라인 비교

단계	일반↔일반 거래	간이(매도) → 일반(매수)
① 사업자등록 정정	계약 전 부동산임대업 업종 확인 이미 일반과세자라면 별도 정정 불필요	계약 전 매수인이 일반과세자로 전환 홈택스에서 과세유형 변경신청
② 계약 체결	계약서에 ‘포괄양수도’ 문구 명시 업종·과세유형 동일성 유지	계약서에 ‘포괄양수도’ 명시 + 매수인 전환 완료 상태 기재
③ 잔금 지급 (양수도일)	사업의 실질적 승계일 부가세 비과세 처리	간이→일반 전환 인정 포괄양수도 비과세 적용 가능
④ 사업자등록 정정 (추가 사업장)	잔금 직후, 새 상가 주소로 추가 사업장 등록(종사업장번호 부여)	동일 절차 적용 기존 번호에 추가 사업장 등록
⑤ 부가세 신고	양도인: 매출 제외 양수인: 매입세액 공제 없음	동일하게 비과세 처리 세금계산서 발행 불필요

💡 MoneyLog 실무 팁
- 계약 전 정정이 가장 안전합니다. 사후 전환은 소급 인정되지 않습니다.
- 포괄양수도 인정 조건은 “사업 동일성 + 과세유형 일치”가 핵심입니다.
- 간이→일반 전환 시에는 홈택스에서 반드시 ‘정상 과세유형 전환 완료’ 확인 후 계약하세요.
- 일반→간이로의 전환 거래는 비과세 요건에 해당하지 않으므로 주의가 필요합니다.

요약하자면, 간이→일반 전환은 인정, 일반→간이 전환은 불인정이며 계약 전 업종·과세유형을 정비하면 세무 리스크를 원천 차단할 수 있습니다.
결국 ‘계약 전에 준비한 3일’이 부가세 수천만 원 절세의 핵심이 됩니다.

💬 마무리하며

오늘 내용은 복잡한 세법 속에서도 “무엇을, 언제, 어떻게 해야 하는지”를 확실히 정리한 실전 가이드입니다.

부동산 거래는 금액이 큰 만큼, 작은 실수 하나가 세금 수천만 원으로 이어질 수 있습니다.
이 글을 통해 주인님처럼 현장을 책임지는 전문가들이 한 단계 더 안정적이고 신뢰받는 거래를 진행하시길 바랍니다.

| Summary & Practical Advice (English)

When buying a commercial property through a comprehensive business transfer, make sure both parties are under the same VAT type and registered for “Real Estate Leasing.”

The buyer must add the leasing business code (701201) before signing to qualify for VAT exemption. After closing, file the business amendment in Hometax and report the transfer as “VAT-exempt.”

This small preparation can save millions of won in taxes and prevent future disputes. Always confirm your registration status before the payment date.

🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!

Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯

※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.

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