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🇰🇷 한국어
- 연간 일정 한눈에
- 과세대상 판정 (주택 수·월세·보증금)
- 분리과세 vs 종합과세 선택
- 준비 서류 체크리스트
- 홈택스 신고 절차
- 경비 처리 및 감가상각
- 부가가치세 (주택 면세 / 상가 과세)
- 지연·무신고 가산세
- 최종 체크리스트
- 자주 묻는 질문 (Q&A)
- 핵심 요약
🇺🇸 English
- Annual Timeline
- Taxable Scope
- Separate vs Comprehensive Taxation
- Required Documents
- HomeTax Filing Steps
- Expense Deductions & Depreciation
- VAT (Residential Exempt / Commercial Taxable)
- Penalties for Late or Non-Filing
- Final Checklist
- FAQ
- Summary
| 임대사업자 세금 신고, 언제부터 어떻게 해야 할까?
“임대사업자 등록은 했는데, 세금 신고는 어떻게 해야 할까요?”
실제로 많은 분들이 등록 이후의 신고 절차와 세율, 제출 기한을 헷갈려 하십니다.
특히 연 2,000만 원 이하 주택임대소득의 분리과세(14%)와
2월 10일 면세 사업장현황신고,
5월 종합소득세 신고는 반드시 챙겨야 하는 핵심 일정이에요.
오늘은 2025년 최신 국세청 기준에 따라
임대소득자의 세금 신고 절차를 단계별로 풀어드릴게요.
끝까지 읽으시면 ‘언제, 어디서, 무엇을 준비해야 하는지’ 확실히 감이 오실 거예요. 😊
| Introduction (English)
“I’ve registered as a rental business owner—now what about taxes?”
Many landlords are unsure about when and how to file rental income taxes.
In Korea, you must remember three key steps:
① February 10: Business Status Report (for VAT-exempt landlords),
② May: Comprehensive Income Tax Filing,
and ③ choosing between separate taxation (14%) or comprehensive taxation for income up to 20 million KRW.
This guide explains the 2025 latest National Tax Service (NTS) rules for filing rental income taxes.
By the end, you’ll know exactly what to prepare and when to submit. 🐝
| 1. 연간 일정 한눈에
임대사업자로 등록하셨다면, 1년 중 언제 어떤 신고를 해야 하는지가 가장 중요합니다.
특히 주택임대사업자는 부가세 면세사업자에 해당하므로
2월 10일 ‘사업장현황신고’와
5월 ‘종합소득세 신고’ 두 가지를 놓치면 안 됩니다.
🗓️ 1월 ~ 2월 10일 : 사업장현황신고 (부가세 면세 개인사업자, 주택임대 포함)
🗓️ 5월 1일 ~ 5월 31일 : 종합소득세 신고 및 납부 (홈택스 전자신고 가능)
🗓️ 동시 제출 : 지방소득세는 홈택스에서 위택스로 자동 연계
🗓️ (비주택 임대 시) : 부가가치세 예정·확정신고 별도 (1, 7월)
💡 TIP: 신고 기한이 공휴일이라면 다음 영업일까지 자동 연장됩니다.
미리 캘린더에 표시해두면 신고 누락 걱정이 없어요.
| 1. Annual Timeline (English)
As a rental business owner in Korea, remember these two key deadlines:
① February 10: Business Status Report (for VAT-exempt landlords, e.g., residential rentals),
and ② May 1–31: Comprehensive Income Tax filing.
For non-residential properties (commercial rentals), VAT must also be filed in January and July.
🗓️ Feb 10 – Business Status Report (VAT-exempt)
🗓️ May 1–31 – Income Tax Filing via HomeTax
🗓️ Same period – Local Income Tax (linked via WeTax)
🗓️ Jan & Jul – VAT Filing for Commercial Properties
💡 If the deadline falls on a public holiday, it automatically extends to the next business day.
Mark these on your calendar to avoid missing them!
🔎 팩트체크
| 2. 과세대상 판정 (주택 수·월세·보증금)
임대사업자라고 해서 모두 세금이 부과되는 것은 아닙니다.
과세 여부는 보유 주택 수와 기준시가,
그리고 임대 형태(월세 vs 전세보증금)에 따라 달라집니다.
아래 표를 보면 한눈에 구분할 수 있어요.
| 구분 |
과세 여부 |
비고 |
| 1주택 |
비과세 (기준시가 12억 이하) |
12억 초과 고가주택 또는 해외주택은 과세 |
| 2주택 |
월세 과세 |
보증금은 제외 (간주임대료 없음) |
| 3주택 이상 |
월세 + 보증금 간주임대료 과세 |
보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 |
| 소형주택 특례 |
간주임대료 제외 |
전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하 (2026.12.31까지) |
💡 TIP: 간주임대료란 보증금을 예금처럼 굴려 얻는 이자수익으로 간주해 세금을 부과하는 제도예요.
3주택 이상부터 적용되며, 소형주택 특례(40㎡·2억 이하)는 2026년 말까지 제외됩니다.
| 2. Taxable Scope (English)
Not all landlords are taxed equally.
Tax liability depends on the number of houses owned,
the standard market value, and
whether income comes from monthly rent or a deposit (jeonse).
- 1 house: Non-taxable if market value ≤ 1.2 billion KRW. Taxable if exceeding or located abroad.
- 2 houses: Monthly rent taxable, deposit exempt.
- 3+ houses: Both monthly rent and imputed interest on deposits are taxable.
- Small house exemption: Units ≤ 40㎡ and ≤ 200M KRW excluded from imputed interest until Dec 2026.
💡 “Imputed rent” refers to virtual interest income presumed from the deposit amount.
It applies to landlords with 3 or more homes, except for small house exemptions.
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| 3. 과세방식 선택 (분리과세 vs 종합과세)
임대소득이 있다고 해서 모두 똑같은 방식으로 세금을 내는 것은 아닙니다.
연간 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하라면
분리과세(14%) 또는 종합과세(6~45%) 중 선택이 가능합니다.
① 분리과세 (연 2,000만 원 이하)
- 세율: 14% 단일세율 + 지방소득세 1.4% → 총 15.4%
- 필요경비율: 등록임대 60%, 미등록 50%
- 기본공제: 등록임대 400만 원, 미등록 200만 원
- 세금감면: 단기임대(4년) 30%, 장기임대(8·10년) 75% (2호 이상 시 일부 축소)
② 종합과세 (2,000만 원 초과)
- 세율: 다른 소득(근로·사업·이자 등)과 합산하여 6~45% 누진세율 적용
- 필요경비: 실제 발생 경비 + 감가상각비 반영 가능
- 장점: 의료비·기부금 등 세액공제 가능
- 단점: 다른 소득이 많을수록 세율 상승
💡 TIP: 근로소득 등 다른 소득이 많다면 분리과세가 유리할 수 있고,
실제 지출이 많거나 세액공제를 활용하고 싶다면 종합과세가 유리할 수 있습니다.
홈택스에서는 두 방식의 예상세액을 비교해볼 수 있습니다.
| 3. Separate vs Comprehensive Taxation (English)
Landlords with annual rental income ≤ 20 million KRW
may choose between separate taxation (14%) and
comprehensive taxation (6–45%).
- Separate Taxation:
Flat 14% rate + 1.4% local income tax = 15.4% total
(Registered: 60% expense deduction + 400K basic deduction /
Unregistered: 50% + 200K)
- Comprehensive Taxation:
Combine with salary, business, or interest income under the progressive tax rate (6–45%).
Allows more deductions like medical expenses or donations.
💡 Tip: Use the HomeTax system to compare both scenarios and choose the more favorable one.
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| 4. 준비 서류 체크리스트
세금 신고는 ‘서류 준비’에서 시작됩니다.
아래 항목들을 미리 준비해두면 홈택스 신고 시 훨씬 빠르고 정확하게 입력할 수 있어요.
✅ 임대차계약서 – 주소, 임대면적, 보증금, 월세 등 임대 조건 확인용
✅ 수입내역서 – 월세 입금 내역, 입금일, 금액 등
✅ 비용 증빙자료 – 수리비, 보험료, 공과금, 관리비, 중개수수료 등
✅ 사업자등록증 – 임대사업자 등록 여부 확인용
✅ 감가상각명세서 – 건물분 상각액 산출 시 필요 (종합과세 시 적용)
✅ 등록임대주택 증빙 – 지자체 등록증, 등록번호 등 (감면 대상자만)
💡 TIP: 위 서류를 PDF로 스캔해 홈택스 신고 시 ‘파일 첨부’로 제출하면 편리합니다.
특히 계약서와 수입내역은 금융입금 내역과 일치해야 오류 없이 접수됩니다.
| 4. Required Documents (English)
Before filing your rental tax return, make sure these documents are ready:
- ✅ Rental Contracts – property address, area, deposit, rent details
- ✅ Income Statements – monthly rent records with payment dates
- ✅ Expense Records – repair costs, insurance, utilities, maintenance fees
- ✅ Business Registration Certificate – for rental business verification
- ✅ Depreciation Schedule – if filing under comprehensive taxation
- ✅ Registered Rental Certificate – proof of registration (for tax benefits)
💡 Tip: Upload PDF versions of these files directly on HomeTax for smooth online submission.
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| 6. 경비 처리 및 감가상각
임대소득 신고 시 세금을 줄이려면 필요경비와 감가상각을 올바르게 반영해야 합니다.
단순히 월세 수입만 신고하면 실제보다 세금이 과다 계산될 수 있으니,
등록 여부와 과세방식(분리/종합)에 따라 정확히 구분해야 합니다.
① 분리과세(연 2,000만 원 이하)
- 등록임대: 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원
- 미등록임대: 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원
- 세액감면: 단기(4년) 30%, 장기(8·10년) 75% (2호 이상 일부 축소)
- 실제 경비 영수증 제출은 불필요 — 정률로 계산
② 종합과세(2,000만 원 초과)
- 실제 발생한 경비를 영수증, 세금계산서 등으로 입증해야 함
- 경비 항목 예시: 수리비, 보험료, 공과금, 관리비, 중개보수 등
- 건물분에 대해 감가상각비 인정 (통상 내용연수 40년, 정액법)
- 토지는 감가상각 불가
💡 TIP: 감가상각을 누락하면 실제보다 세금이 늘어납니다.
특히 장기 보유 주택이라면 상각 누락분이 누적되어 나중에 불이익이 생길 수 있습니다.
세무 프로그램(홈택스 자동계산 또는 세무사 상담)을 통해 정확한 금액을 반영하세요.
| 6. Expense Deduction & Depreciation (English)
To reduce your rental income tax, it’s essential to include all deductible expenses
and calculate depreciation properly.
- Separate Taxation (≤ 20M KRW):
Fixed deduction rate (Registered: 60% + 400K / Unregistered: 50% + 200K).
No need to submit actual receipts.
- Comprehensive Taxation:
Submit actual receipts for repairs, insurance, utilities, management fees, etc.
Building depreciation is allowed (typically 40 years, straight-line method).
Land value cannot be depreciated.
💡 Tip: Don’t forget depreciation! Missing it can increase your taxable income.
Use HomeTax’s automatic calculation tool or consult a tax professional.
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| 7. 부가가치세 (주택 면세 / 상가 과세)
임대사업자라도 모든 임대소득에 부가가치세가 붙는 것은 아닙니다.
주택은 면세, 상가·오피스·지식산업센터 등 비주택은 과세로 구분됩니다.
특히 상가 임대의 경우 보증금에도 간주임대료가 과세될 수 있습니다.
| 구분 |
부가세 과세 여부 |
비고 |
| 주택 임대 |
❌ 면세 |
상시 주거용 주택 (세입자 거주 목적) |
| 상가·오피스텔 임대 |
✅ 과세 |
임차인이 사업자 등록 후 영업용 사용 시 |
| 간주임대료 |
✅ 과세 |
비주택 임대의 보증금에 대해 계산 |
💡 TIP: 오피스텔의 경우 ‘거주용 임대’면 면세, ‘업무용 임대’면 과세입니다.
임차인의 실제 사용 목적이 세금 부과 여부를 결정합니다.
| 7. VAT (Residential Exempt / Commercial Taxable)
In Korea, residential rental income is VAT-exempt,
while commercial property rentals (e.g., offices, shops, industrial units) are subject to VAT.
Even security deposits for commercial leases can generate “imputed rent” subject to VAT.
- Residential Rentals: VAT-exempt (for habitual dwelling purposes)
- Commercial Rentals: VAT-applicable (when the tenant runs a business)
- Imputed Rent: Taxed on deposits for non-residential leases
💡 Tip: For officetels, VAT depends on use — exempt if used for living,
taxable if used for business.
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| 8. 지연·무신고 가산세
신고 기한을 놓치거나 잘못 신고하면 가산세가 부과됩니다.
단순 실수라도 기한 내 신고 여부에 따라 세금 차이가 커지기 때문에 반드시 유념해야 합니다.
① 주요 가산세 종류
- 무신고가산세: 산출세액의 20% (부정행위 시 40%)
- 과소신고가산세: 과소 납부세액의 10% (부정행위 시 40%)
- 납부지연가산세: 미납세액 × 경과일수 × 22/100,000
② 감면 및 예외 규정
- 기한 후 신고 시 일부 감면 가능 (최대 50%)
- 정당한 사유 입증 시 가산세 면제 가능 (예: 천재지변, 시스템 오류 등)
- 자진 수정신고 시: 가산세 일부 감경 (시점별 차등 적용)
💡 TIP: 홈택스에서 신고 후 “접수증 저장”을 습관화하면 누락 확인이 쉬워집니다.
부득이하게 늦었을 경우 ‘기한 후 신고’ 메뉴를 이용하면 가산세 부담을 줄일 수 있어요.
| 8. Penalties (English)
Late or incorrect tax filing leads to penalties.
The amount depends on the severity and timing of your submission.
- Non-Filing Penalty: 20% of tax due (40% for fraudulent cases)
- Underreporting Penalty: 10% of underpaid amount (40% for fraud)
- Late Payment Interest: Tax due × days delayed × 22/100,000
💡 Tip: If you file after the deadline but voluntarily,
you may get up to 50% reduction in penalties (“Late Filing Relief”).
Always keep your submission receipt from HomeTax as proof.
🔎 팩트체크
| 9. 최종 체크리스트
신고 기한이 다가오기 전에 아래 항목들을 한 번씩 꼭 점검해보세요.
작은 실수 하나로도 가산세나 불이익이 발생할 수 있습니다.
✅ 1. (면세사업자) 2월 10일까지 사업장현황신고 완료했나요?
✅ 2. 주택 수, 기준시가(12억), 간주임대료 여부를 확인했나요?
✅ 3. 연간 임대소득이 2,000만 원 이하인가요? → 분리/종합 선택 준비
✅ 4. 임대차계약서, 수입내역, 비용증빙 등 서류를 정리했나요?
✅ 5. 홈택스 신고 후 지방소득세(위택스)도 연계 제출했나요?
✅ 6. 상가 임대 시 부가가치세도 함께 신고했나요?
✅ 7. 신고 완료 후 접수증 PDF 저장까지 마무리했나요?
💡 TIP: 매년 같은 시기에 반복되는 일정이므로,
홈택스 알림 서비스 또는 캘린더 리마인더를 설정해두면 깜빡할 일이 없습니다.
| 9. Final Checklist (English)
- ✅ Filed your Business Status Report by February 10?
- ✅ Checked your property count, market value (1.2B KRW), and imputed rent status?
- ✅ Verified if your rental income ≤ 20M KRW for separate or comprehensive tax choice?
- ✅ Prepared all required documents (contracts, receipts, statements)?
- ✅ Submitted local income tax through WeTax after HomeTax filing?
- ✅ For commercial rentals, filed your VAT return?
- ✅ Saved the submission receipt (PDF) for your records?
💡 Tip: Set calendar reminders or enable HomeTax alerts to avoid missing deadlines each year.
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| 10. 자주 묻는 질문 (Q&A)
임대사업자분들이 가장 많이 헷갈려하시는 부분을 정리했습니다.
아래 질문을 클릭하면 자세한 답변이 펼쳐집니다.
Q1. 1주택이고 기준시가 12억 이하인데, 월세를 받고 있어요. 신고해야 하나요?
아닙니다. 기준시가 12억 이하의 1주택은 비과세 대상입니다.
단, 고가주택(12억 초과)이나 해외 주택의 월세는 과세 대상이므로 주의하세요.
또한, 주택임대는 부가가치세 면세사업자이므로 사업장현황신고(2월 10일)은 해야 합니다.
Q2. 연 2,000만 원 이하인데 실제 경비가 많아요. 분리과세와 종합과세 중 뭐가 유리할까요?
분리과세는 정해진 필요경비율(등록 60%, 미등록 50%)로 간편하게 계산되며,
종합과세는 실제 지출과 감가상각비를 반영할 수 있습니다.
홈택스에서 ‘예상세액 비교’를 통해 두 방식 중 유리한 쪽을 선택하세요.
Q3. 오피스텔을 임대 중인데, 부가세를 내야 하나요?
오피스텔은 임차인의 사용 목적에 따라 다릅니다.
주거용으로 임대했다면 면세, 업무용으로 임대했다면 과세 대상입니다.
사업자등록 시 ‘과세사업자’로 신고했다면 부가세를 함께 신고·납부해야 합니다.
💡 TIP: Q&A는 신고 시기마다 국세청 홈택스 공지사항을 확인해 최신 정보를 유지하는 것이 중요합니다.
| 10. FAQ (English)
Q1. I own one house worth less than 1.2 billion KRW. Do I need to file rental tax?
No. Single homes valued ≤ 1.2 billion KRW are tax-exempt.
However, high-value or overseas properties are taxable.
Don’t forget to file the Business Status Report (by February 10).
Q2. My rental income is under 20M KRW, but my expenses are high. Which taxation is better?
Separate taxation uses a fixed expense rate (60%/50%),
while comprehensive taxation allows real expenses and depreciation.
Use the HomeTax “Tax Comparison Tool” to see which is more favorable.
Q3. I’m renting out an officetel. Is it subject to VAT?
It depends on usage: Residential use → VAT-exempt,
Business use → VAT taxable.
If you registered as a VAT business, you must report it.
🔎 팩트체크
| 11. 핵심 요약
지금까지의 내용을 간단히 정리해볼까요?
임대사업자라면 아래 네 가지만 기억해도 절반 이상은 이미 성공입니다. 👍
- 📅 신고 시기: 2월 10일(사업장현황신고), 5월 1~31일(종합소득세)
- 💰 과세 방식: 연 2,000만 원 이하 → 분리과세(14%) 선택 가능
- 📄 필요 서류: 임대차계약서, 수입·지출 증빙, 사업자등록증 등
- 🏢 부가세 구분: 주택은 면세, 상가는 과세(간주임대료 포함)
- ⚠️ 가산세 유의: 무신고 20%, 과소신고 10%, 납부지연 일 0.022%
💡 결론: “2월과 5월만 기억하세요.”
기한 내 신고와 서류 정리만 제대로 하면 세금 부담은 절반 이하로 줄어듭니다.
| 11. Summary (English)
Here’s a quick recap of what every rental business owner in Korea should remember:
- 📅 Deadlines: Feb 10 (Business Status Report), May 1–31 (Income Tax Filing)
- 💰 Tax Method: Income ≤ 20M KRW → choose 14% separate taxation
- 📄 Documents: Rental contract, receipts, business registration, expense proofs
- 🏢 VAT: Residential = exempt / Commercial = taxable (+ imputed rent)
- ⚠️ Penalties: Non-filing 20%, underreporting 10%, late payment 0.022% per day
💡 Bottom Line: Remember February and May —
timely filing and organized documents are the keys to saving tax.
| 마무리하며
세금 신고는 복잡해 보여도, 결국 ‘타이밍과 준비’의 문제입니다.
오늘 정리해드린 내용을 차근차근 따라가신다면,
첫 신고라도 어렵지 않게 끝내실 수 있을 거예요.
특히 임대소득은 매년 반복되는 신고이니,
올해 한 번 제대로 정리해두면 내년부터는 훨씬 수월해집니다. 💪
💡 머니로그 꿀팁:
홈택스에서 신고 완료 후 ‘접수증 PDF 저장’만 습관화해도
나중에 불필요한 세무 스트레스가 사라집니다.
오늘 글이 도움이 되셨다면 주변 임대사업자 분들께 공유해주세요.
여러분의 한 번의 공유가 누군가에게는 가산세를 피하는 큰 도움이 됩니다.
언제나 여러분의 현명한 절세를 응원하는
머니로그 🐝였습니다.
| Closing (English)
Filing taxes may look complicated,
but it all comes down to timing and preparation.
Follow this guide step by step, and even your first tax filing will be smooth.
Once you’ve set up your system this year,
next year’s process will be a breeze. 💪
💡 MoneyLog Tip:
Save the PDF receipt after filing on HomeTax —
it’s the easiest way to avoid stress later.
If this guide was helpful, please share it with other landlords.
Your small act of sharing might save someone from heavy penalties.
Always buzzing for your smart tax life,
MoneyLog Busy Bee 🐝.
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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