[토허제]서울 전역+경기12곳 묶였다!

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🇰🇷 한국어

| 토지거래허가구역, 왜 다시 주목받나?
| 토지거래허가구역이란?
| 이번 대책에서 지정된 이유
| 지정 대상 지역과 범위
| 거래 시 주의해야 할 점과 영향
| 허가 대상 확인 체크리스트
| 자주 묻는 질문 (Q&A)
| 핵심 요약 및 한눈에 정리
| 마무리: 부동산 거래, 이제는 ‘허가제 시대’

🇺🇸 English

| Why the “Land Transaction Permit Zone” Matters Again
| What Is a Land Transaction Permit Zone?
| Why It Was Reintroduced in the 10.15 Measures
| Designated Areas and Coverage
| Key Rules and Market Implications
| Quick Checklist: Do You Need a Permit?
| Frequently Asked Questions
| Summary at a Glance
| Final Thoughts: Entering the “Permit Era” of Real Estate

| 토지거래허가구역, 왜 다시 주목받을까?

요즘 부동산 뉴스를 보면 “토지거래허가구역 재지정”이라는 말이 자주 등장하죠.

한동안 잊혀졌던 제도였는데, 정부의 10.15 주택시장 안정화 대책에서 다시 본격적으로 언급되면서 많은 분들이 궁금해하고 계십니다.

“이 지역은 매매하려면 구청 허가를 받아야 합니다.” 평소라면 그냥 계약서 쓰면 끝날 일인데, 이제는 ‘허가 없이 계약이 무효’가 될 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?

이번 글에서는 토지거래허가구역이란 무엇인지, 왜 정부가 다시 이 카드를 꺼내들었는지, 그리고 우리가 거래할 때 반드시 알아야 할 체크포인트까지 차근차근 하나씩 정리해드리겠습니다.

끝까지 읽어보시면, 복잡해 보이던 허가제의 핵심이 깔끔하게 정리될 거예요.

서울 전역 규제 확대와 토지거래허가구역 지정 변화, 갭투자·대출 규제 강화 핵심 요약

| Introduction in English

| Why the “Land Transaction Permit Zone” Is Back in Focus

Recently, the term “Land Transaction Permit Zone” has been popping up again in Korean housing news. It’s a system that had quietly faded from the spotlight—but the government’s October 15 Housing Market Stabilization Measures have brought it back.

Normally, buying or selling land just requires a contract. But now, in certain areas, you’ll need official permission— otherwise, the transaction itself could be deemed invalid.

In this post, we’ll break down what this system means, why the government is reintroducing it, and what buyers and sellers need to check before signing a deal. By the end, you’ll understand why this “permit zone” policy could reshape Korea’s real estate market.

🏠 10.15 대책 핵심 요약 | 정부 주택시장 안정화 방안

① 규제 지역 확대 및 토지거래허가 병행

▪ 서울 전역(25개 구)이 조정대상지역·투기과열지구로 전면 지정
▪ 과천·광명·성남 분당·수원 영통·용인 수지 등 수도권 12곳 신규 지정
▪ 토지거래허가구역으로 동시 묶여 2년 실거주 의무 부과
→ 갭투자 차단 및 한강벨트 확산 억제 목적

② 금융·대출 규제 강화

▪ LTV 40%로 강화 (기존 70%)
▪ 유주택자 주택담보대출 전면 금지
▪ 전세·신용대출을 이용한 주택 구매 제한
▪ 15억 초과 주택 대출한도 축소 (최대 2~4억 원)
▪ 스트레스 DSR 1.5% → 3%로 상향 → 대출한도 약 15% 축소
▪ 10월 29일부터 1주택자 전세대출도 DSR 적용

③ 향후 세제 합리화 방침

▪ 구체적 세제 개편안은 미포함, 추후 보유세·거래세 조정 검토
▪ 생산적 자금 유도·과세 형평성을 목표로 세제 손질 예고
▪ 시장 과열 지속 시 보유세 인상·거래세 완화 카드 검토
▪ 규제지역 내 보유세 및 거래세 중과 가능성 시사
→ “고강도 대출 규제에도 상승세 지속 시 세제 카드 가동”

💬 한 줄 요약: 정부는 서울 전역을 규제지역으로 확대하고, 대출·세제·허가 규제를 총동원해 ‘투기 수요 억제 + 실수요 보호’ 중심의 시장 안정화에 나섰습니다.

| 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 말 그대로 ‘토지를 거래할 때 정부의 허가를 받아야 하는 지역’을 말합니다.

부동산 투기나 급격한 지가 상승을 막기 위해, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라 국토교통부 장관, 시·도지사 또는 시장·군수가 지정할 수 있습니다.

쉽게 말해, “이 지역은 함부로 사고팔 수 없어요”라는 의미예요.

단순히 신고만 하는 게 아니라, 거래 전 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 계약이 유효합니다.

허가 없이 매매계약을 체결하면 그 계약은 ‘무효’가 되고, 위반 시에는 과태료 또는 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.

💡 예를 들어볼까요?

서울의 강남구 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었다면, 그 지역에서 땅이나 단독주택을 사려면 계약서를 작성하기 전에 구청에 ‘토지거래허가신청서’를 제출해야 합니다. 구청장이 실거주 목적임을 인정해야 계약이 성립됩니다. 단순 투자 목적이라면 허가가 나지 않습니다.

즉, 허가구역의 목적은 단순한 규제가 아니라 “실수요자 중심의 시장을 만들겠다”는 정부의 의지를 담고 있습니다. 투기 수요를 차단하고, 불필요한 거래를 억제해 시장 안정을 유도하는 거죠.

| What Is a Land Transaction Permit Zone?

| Definition and Purpose

A Land Transaction Permit Zone refers to an area where individuals must obtain government approval before buying or selling land. The system is based on Article 118 of Korea’s National Land Planning and Utilization Act and aims to prevent speculative activity and sudden spikes in land prices.

In simple terms, it means “you can’t freely buy or sell property in this area without permission.” Without the permit, the transaction is considered invalid, and violators may face fines or even criminal penalties.

💡 Example:

Suppose part of Gangnam District in Seoul is designated as a permit zone. Anyone who wants to buy land or a detached house there must first apply for a transaction permit at the district office. If the purpose is verified as genuine residence, the permit is granted. However, speculative purchases will be denied.

In essence, this system reflects the government’s intention to prioritize genuine demand over speculative investments, helping to stabilize the housing market and curb unnecessary price surges.

| 이번 대책에서 지정된 이유

정부가 10.15 주택시장 안정화 대책에서 다시 토지거래허가구역 지정을 언급한 이유는 명확합니다. 최근 수도권 일부 지역에서 “공급 확대 기대감”이 커지면서 투기성 토지 매입이 급격히 늘어났기 때문입니다.

특히, 3기 신도시 인근이나 신규 개발 예정지 주변에서 “이번 기회에 땅 사두자”라는 움직임이 활발해졌는데요. 이러한 선투기 움직임은 단기간에 지가 상승을 유발하고 실제 주거 목적의 실수요자에게 피해를 줄 수 있습니다.

⚠️ 정부 관계자 발언 요약

“최근 일부 지역에서 부동산 거래량과 토지 가격이 빠르게 오르고 있어, 투기 수요를 차단하고 시장 안정을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토한다.” — 국토교통부 10.15 대책 브리핑 중

즉, 이번 조치는 “투기 수요 조기 차단”에 초점이 맞춰져 있습니다. 단순히 거래를 막는 것이 아니라, 개발 기대감으로 인한 비정상적인 땅값 상승을 미리 진화하기 위한 선제적 대응인 셈이죠.

따라서 이번 허가구역 지정은 “누가 거래할 수 있느냐”보다는 “왜 거래하려 하느냐”를 중심으로 판단하게 됩니다.

실수요자 중심의 거래는 보호하고, 단기 시세차익을 노린 투기성 매매는 철저히 걸러내겠다는 방향입니다.

| Why It Was Reintroduced in the 10.15 Measures

| Government’s Rationale

The government’s decision to reintroduce Land Transaction Permit Zones under the October 15 Housing Market Stabilization Measures stems from a surge in speculative land purchases near development sites.

As expectations grew for new housing supply—especially around the 3rd New Towns— speculative investors began buying up land in advance, pushing prices sharply higher and crowding out genuine homebuyers.

⚠️ Government Statement (Summary)

“We are monitoring regions showing rapid price increases and transaction surges, and considering permit-zone designation to block speculative demand and stabilize the market.” — Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MLIT) Briefing, Oct 15

In short, this is a preemptive measure to deter speculative buying and cool overheated land prices. The focus is not on limiting who can buy land, but why they are buying it— distinguishing between genuine residential demand and speculative intent.

| 지정 대상 지역과 범위

10.15 대책에서는 특정 지역명을 직접 열거하진 않았지만, “투기적 수요가 우려되는 지역”을 중심으로 토지거래허가구역을 지정하겠다고 밝혔습니다.

발표 직후 국토교통부와 각 지자체는 3기 신도시·역세권 개발지·정비사업 예정지 등을 중점 모니터링 중입니다.

구분	주요 모니터링 지역	비고
수도권	하남·남양주·고양·인천 검단 등	3기 신도시 인접 지역
서울	강남·송파·서초 일부, 강동 개발예정지	정비·재건축 기대지
지방광역시	부산 명지·울산 송정·대구 테크노폴리스 등	산업단지·역세권 중심

📍 참고: 실제 허가구역 지정은 각 지자체의 심의 절차를 거쳐 고시됩니다. 국토부가 ‘모니터링 지역’을 지정하면, 해당 지자체장이 일정 범위를 한정해 ‘지정 고시’를 하는 방식입니다.

즉, “당장 모든 지역이 허가구역이 된다”는 의미가 아니라, 투기 우려가 큰 지역부터 순차적으로 지정된다는 점을 알아두셔야 합니다.

최근에는 개발 정보가 공개되면 하루 만에도 거래가 급증하는 경우가 많아, 사전 예고 없는 ‘신속 지정’이 이뤄질 가능성도 있습니다.

| Designated Areas and Coverage

| Key Areas Under Monitoring

Although the government did not name specific regions in the 10.15 measures, it emphasized that “areas with speculative risk” would be prioritized for designation. The Ministry of Land and local governments are closely monitoring new town zones, redevelopment sites, and transport hubs across the country.

Region	Main Monitoring Areas	Remarks
Seoul Metro Area	Hanam, Namyangju, Goyang, Incheon (Geomdan)	Adjacent to 3rd New Town projects
Seoul	Parts of Gangnam, Seocho, Songpa, Gangdong	Redevelopment & reconstruction zones
Regional Cities	Busan Myeongji, Ulsan Songjeong, Daegu Technopolis	Industrial & station areas

📍 Note: Designation becomes official only after local government approval and public notice. The Ministry of Land identifies “monitoring zones,” and local authorities finalize the exact boundaries.

In short, not every area will become a permit zone at once. Instead, regions showing rapid speculation or transaction surges will be prioritized— sometimes even designated without prior public notice.

| 거래 시 주의해야 할 점과 영향

토지거래허가구역 안에서의 매매는 단순히 계약서를 쓰는 것으로 끝나지 않습니다.

반드시 ‘사전 허가’ 절차를 거쳐야 하고, 이를 어기면 계약이 ‘무효’가 될 수 있습니다.

① 허가 절차 한눈에 보기

거래 당사자(매수자)가 구청에 허가신청서 제출
실거주 목적 등 이용계획서 검토
관할 행정기관의 심사 및 허가 결정
허가증 교부 후 매매계약 체결 가능

📌 허가 없이 계약한 경우?

→ 계약 자체가 무효로 간주됩니다.
→ 이미 계약금이 오갔더라도 법적 효력이 없습니다.
→ 위반 시 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금 부과 가능.

② 허가가 필요한 거래 유형

대지·농지·임야 등 모든 종류의 토지
건물과 함께 거래되는 토지(단독·다가구·상가 포함)
지분 거래나 명의 변경 등 사실상 ‘소유권 이전’으로 인정되는 행위

③ 예외적으로 허가가 면제되는 경우

국가·지자체가 공공사업 목적으로 취득하는 경우
상속·유증 등 법률상 이전(매매가 아닌 경우)
법인이 자산 재조정 목적으로 내부 이전하는 경우 (단, 투기 목적 아님 명백해야 함)

④ 허가의 유효기간

일반적으로 허가 후 2년 이내에 거래를 완료해야 하며, 허가 목적(예: 실거주, 사업용) 외의 용도로 사용할 경우 허가 취소 및 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

⚠️ 실제 주의 사례

A씨는 허가구역 내 단독주택을 매수하며 “부모님 거주용”으로 허가받았지만, 실제로는 임대를 주었습니다. → 허가 목적 위반으로 허가가 취소되었고, 부당이익 환수 및 과태료 처분을 받았습니다.

즉, 단순히 서류상 허가만 받는 게 아니라 “허가 목적을 끝까지 지켜야” 계약이 완전한 효력을 유지합니다.

| Key Rules and Market Implications

| What to Watch Out For When Buying Land

Within a permit zone, land transactions are not valid unless pre-approved by the local government. Skipping this process can render the entire contract void.

① Step-by-Step Process

Buyer submits a permit application to the district office.
Authorities review the intended land use (e.g., residence, business).
Decision and permit issuance by the relevant agency.
Contract signing allowed only after the permit is granted.

📌 If you sign without a permit:

→ The contract is legally void.
→ Even paid deposits have no effect.
→ Violations can lead to up to 2 years in prison or a ₩20 million fine.

② Transactions Requiring a Permit

All types of land (residential, agricultural, forest)
Land attached to buildings such as houses or shops
Shared ownership transfers or name changes that imply ownership transfer

③ Exemptions

Public projects by the government or municipalities
Transfers by inheritance or court order
Corporate restructures for non-speculative purposes

④ Permit Validity

A permit is valid for up to two years. Using the land for purposes other than stated (e.g., renting instead of living) can lead to revocation and penalties.

⚠️ Example Case:

A buyer obtained a permit claiming the house was for parents’ residence but later rented it out. → The permit was revoked and penalties imposed for misuse.

Therefore, the key is not only getting approval but also maintaining the approved purpose throughout the ownership period.

| 허가 대상 확인 체크리스트

토지거래허가구역 안이라고 해서 모든 거래가 다 허가 대상은 아닙니다. 아래의 항목을 순서대로 체크해보세요. 2개 이상 해당된다면 허가를 받아야 할 가능성이 높습니다.

✅ 거래 전 셀프 점검 리스트

☑ 거래 대상이 ‘토지’ 또는 건물이 포함된 토지인가요?
☑ 해당 지역이 토지거래허가구역으로 고시되었나요? (국토부·지자체 공고 확인)
☑ 거래 목적이 ‘실거주’가 아닌 ‘투자나 임대’인가요?
☑ 지분 매입, 가족 간 명의이전 등으로 소유권이 바뀌나요?
☑ 매입 금액이 공시지가 대비 현저히 높게 책정되었나요?
☑ 토지 면적이 60㎡ 이상(도시지역 기준)인가요?

위 조건에 2개 이상 해당된다면 관할 구청 토지정보과 또는 민원실에 ‘허가 여부’를 문의하는 것이 안전합니다. 최근엔 온라인 민원24(정부24)에서도 해당 지역의 허가 여부를 확인할 수 있습니다.

⚠️ Tip: ‘나는 단순히 가족 명의로 옮기는 것뿐인데요?’ → 이 경우도 소유권 이전으로 간주되어 허가 대상이 될 수 있습니다. (단, 상속이나 유증은 예외)

| Quick Checklist: Do You Need a Permit?

| Self-Check Before You Buy

Not every transaction within a permit zone requires approval. Use this checklist to see if your deal might need one. If you check two or more boxes, it’s safer to consult the local government.

✅ Permit Self-Check

☑ Does the transaction involve land or a building with land?
☑ Is the area officially designated as a Land Transaction Permit Zone?
☑ Is your purpose investment or leasing rather than self-residence?
☑ Will ownership change, such as through share purchase or name transfer?
☑ Is the price far above the official land value?
☑ Is the land area 60㎡ or more (for urban zones)?

If two or more apply, contact your district land office or check gov.kr (Government24) for confirmation before signing.

⚠️ Tip: Even intra-family transfers can require a permit if ownership changes, except in cases of inheritance or court-ordered succession.

| 자주 묻는 질문 (Q&A)

토지거래허가구역은 생소한 제도라, 실제 상담 중에도 많은 분들이 비슷한 질문을 하십니다. 아래 Q&A를 통해 헷갈리는 부분을 정리해보세요 👇

Q1. 토지거래허가구역 안에서도 전세나 월세 계약은 허가가 필요한가요?

아닙니다. 임대차(전세·월세)는 허가 대상이 아닙니다. 다만, 전세를 가장한 매매(명의이전 목적)가 의심될 경우, 관할 구청에서 조사를 진행할 수 있습니다.

Q2. 가족 간 명의이전도 허가를 받아야 하나요?

가족 간 거래라도 소유권이 이전되는 경우라면 허가 대상입니다. 단, 상속·증여·유증 등은 허가 예외로 인정됩니다.

Q3. 허가를 받지 않고 계약했다면 나중에 소급 허가를 받을 수 있나요?

불가능합니다. 허가 이전에 체결된 계약은 무효로 간주되어, 소급 허가나 사후 보완이 인정되지 않습니다. 반드시 허가 후 계약서를 작성해야 합니다.

Q4. 공동명의로 구입하려면 어떻게 하나요?

공동명의도 가능합니다. 단, 공동 소유자 모두가 허가신청서에 포함되어야 하며, 각각의 이용 목적이 실거주 또는 사업용 등으로 일치해야 합니다.

Q5. 허가 후 목적을 변경하면 어떻게 되나요?

허가 목적(예: 실거주)을 변경하여 임대나 매도 등으로 사용하는 경우 허가 취소 및 과태료 부과 대상이 됩니다. 실제로 임대 전환 후 적발된 사례도 있습니다.

| Frequently Asked Questions

| Common Questions About Permit Zones

Q1. Do I need a permit for a lease or rent contract?

No. Leases (jeonse or monthly rent) are not subject to the permit requirement. However, if the contract appears to disguise a sale, it may trigger an investigation.

Q2. What about transfers between family members?

Family transfers that involve a change in ownership require a permit, except for inheritance, donation, or bequest cases.

Q3. Can I get a retroactive permit after signing?

No. Contracts made without prior approval are legally void. You must obtain the permit first and then sign the contract.

Q4. Is co-ownership allowed?

Yes, co-ownership is possible. But all co-owners must be listed in the application and share the same purpose (e.g., residential or business).

Q5. What happens if I change the land use later?

Changing the permitted purpose—such as renting out a house meant for self-use— can result in revocation and penalties.

| 핵심 요약 및 한눈에 정리

3줄 핵심 요약

토지거래허가구역은 지정 지역 내 토지(건물+토지 포함) 거래 시 사전 허가가 있어야 계약이 유효합니다.
10.15 대책의 초점은 투기 수요 차단과 실수요 보호이며, 개발 기대지·역세권·정비예정지 등이 중점 모니터링 대상입니다.
허가 목적(실거주·사업용 등)을 거래 후에도 준수해야 하며, 위반 시 허가 취소·과태료 등 제재가 가능합니다.

실전 포인트 5

계약 순서: 허가신청 → 허가 → 그 다음에 계약서 작성.
대상 범위: 모든 토지 + 건물과 함께 거래되는 토지(지분이전 포함).
예외: 상속·유증 등 법률상 이전, 공공사업 목적 취득 등.
유효기간: 통상 허가 후 일정 기간 내 거래 완료, 목적 외 사용 금지.
무효 리스크: 허가 없이 체결하면 계약 자체가 무효가 될 수 있음.

구분	핵심 내용	체크 포인트
허가 필요성	지정 구역 내 토지 거래는 사전 허가 필수	관할 지자체 고시·고公告 확인
신청 주체	통상 매수자가 허가 신청	이용계획서(실거주/사업용) 구체화
예외	상속·유증, 공공사업 등	증빙서류 사전 준비
사후 관리	허가 목적 불이행 시 제재 가능	임대 전환·용도 변경 주의
위반 시	계약 무효 및 행정·형사상 제재 가능	허가 전 계약 금지(가계약 포함 유의)

📝 미니 체크: 허가서 사본 + 이용계획서 + 허가 조건을 계약서 첨부/특약으로 명시하세요.

| Summary at a Glance (EN)

| Key Takeaways

Within designated zones, pre-approval is required; otherwise the contract can be invalid.
The 10.15 measures target speculative demand and protect genuine users.
Keep using the land as approved; misuse can trigger revocation and penalties.

Pro tip: Attach the permit copy, intended-use statement, and any conditions as contract addenda.

📊 9·7 대책 vs 10·15 대책 비교표

	🏗️ 9·7 대책 (공급 중심)	💰 10·15 대책 (수요·시장 안정 중심)
핵심 목표	공공·민간 협력 통한 주택공급 확대	투기 수요 억제 및 실수요자 보호 강화
정책 초점	공급 속도, 인허가 절차 간소화	시장 과열 지역 규제·대출 총량 관리
적용 지역	1기 신도시 및 노후 공공임대 중심	서울 전역 + 수도권 12곳 추가 지정
토지 거래 허가	언급 없음	토지거래허가구역 확대 2년 실거주 의무 부과
대출 규제	LTV 70% 수준 유지	LTV 40%로 강화, 유주택자 대출 전면 금지
DSR 정책	기존 1.5% 스트레스 반영	스트레스 DSR 3% 적용 → 대출한도 약 15% 축소
전세대출 규제	규제 미적용	10월 29일부터 1주택자 전세대출 DSR 포함
세제 정책	보유세 완화, 재건축 초과이익 완화 검토	보유세·거래세 합리화 예고 중과 가능성 시사
시장 반응	공급 기대감 → 거래량 일시 증가	투기 억제·거래 심리 급속 냉각
정부 메시지	“공급으로 시장 안정”	“투기 차단·실수요 보호가 우선”

💬 머니로그 요약: 9·7 대책이 ‘공급 중심’이었다면, 10·15 대책은 ‘시장 질서 회복’과 ‘투기 수요 억제’에 초점을 맞춘 균형형 정책 전환입니다.

| 마무리: 부동산 거래, 이제는 ‘허가제 시대’

이번 10.15 대책에서 다시 등장한 토지거래허가구역 제도는 단순한 규제가 아니라 시장 질서를 바로 세우기 위한 장치입니다. “실수요자는 지켜주고, 투기수요는 걸러내겠다”는 정부의 의지가 담긴 정책이죠.

실제로 허가 절차는 생각보다 복잡하지 않습니다. 거래 전 구청에 한 번만 문의해도 ‘허가 대상 여부’를 바로 확인할 수 있고, 요즘은 정부24 온라인 신청도 가능해 훨씬 간편해졌습니다.

부동산 시장은 결국 ‘신뢰’가 중심입니다. 투명하게 허가를 받고, 목적에 맞게 사용하는 것이 나 자신을 지키는 가장 확실한 방법이기도 하죠.

🐝 머니로그 한마디

부동산은 ‘누가 먼저’보다 ‘누가 제대로 준비했느냐’가 중요합니다.
이번 글이 여러분의 안전한 거래에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.
오늘 내용이 유익하셨다면, 주변에도 공유 부탁드립니다!

| Final Thoughts (EN)

| Conclusion: Entering the Permit Era of Real Estate

The reintroduction of the Land Transaction Permit Zone system isn’t merely about restriction. It’s a step toward restoring fairness and transparency in the housing market— protecting genuine buyers and curbing speculative demand.

The process is simpler than many think: a quick inquiry with your district office or an online application through Government24 is often all it takes.

In real estate, trust is everything. Securing the proper permit and honoring its purpose is the best way to protect yourself and your investment.

🐝 MoneyLog Note

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
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