위반건축물 관리 대책 1편 | 왜 나왔고 무엇이 달라지나(1편)

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| Intro

국토교통부가 2025년 10월 발표한 「위반건축물 합리적 관리방안」은 단순한 규제 강화가 아니라, 현실적인 대안을 통해 문제를 풀어가려는 종합 대책입니다.

현재 전국에는 약 14만 8천 동의 위반건축물이 존재하며, 매년 5천~6천 동씩 늘어나고 있습니다.

최근 경남 창원시 불법 건물 붕괴 사고처럼 국민 안전을 위협하는 사례도 끊이지 않습니다.

특히 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용 건물에서 절반 이상이 발생해, 서민 주거환경 악화의 원인으로 지적되고 있습니다.

정부는 전문가·지자체·민간단체 의견을 수렴해 “기존 위반건축물은 합리적으로 정리하고, 신규 불법은 원천 차단한다”는 투트랙 전략을 마련했습니다.

이번 대책은 단기 처벌 위주가 아니라,
① 안전 조건을 갖춘 한시적 양성화
② 비현실적 규제의 합리화
③ 불법 예방과 단속 체계 강화
를 큰 축으로 합니다.

즉, “과거는 정리하고 미래는 막는다”는 균형 잡힌 접근입니다.

이번 글(1편)에서는 정책 배경과 핵심 변화를 설명하고, 이어질 2편에서는 거래·실무에 미치는 영향과 체크리스트를 안내합니다.

👉 이 글을 끝까지 읽으시면, “위반건축물 정책 변화가 내 거래와 생활에 어떤 영향을 줄지” 명확히 알 수 있습니다.

| Intro (English Version)

In October 2025, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the “Rational Management Plan for Illegal Buildings.” It is not just stricter regulation, but a practical and comprehensive approach.

There are about 148,000 illegal buildings nationwide, increasing by 5,000–6,000 each year. Recent accidents, such as the collapse in Changwon, highlight the serious safety risks.

Small residential buildings account for more than half of the cases, worsening housing conditions for ordinary citizens. The government, after gathering expert and local opinions, adopted a dual-track strategy: “Resolve existing violations, prevent new ones at the source.”

The plan focuses on three pillars:
① Temporary legalization with safety conditions
② Rationalizing unrealistic rules
③ Stronger prevention and enforcement

In short, it’s about “tidying the past, blocking the future.” Part 1 explains the background and key changes, while Part 2 will cover practical impacts and checklists for transactions.

👉 By the end of this article, you’ll clearly understand how these new policies may affect your deals and daily life.

| 한눈에 보기

전국 위반건축물 14만 8천 동, 매년 5~6천 동 증가
소규모 주거용 건물(단독·다가구·다세대)이 절반 이상 차지
한시적 양성화(특정건축물 정리법) 추진 → 안전 확보 조건부
비현실적 규제(일조사선·비가림·보일러실) 합리화
준공 후 성능확인제, 사후점검제 도입
매매·임대차 투명성 강화 (위반 확인·특약 문구·정보 공개)
AI 단속, 이행강제금 실효성 강화, 원상복구 지원 체계 구축

| At a glance (English Version)

148,000 illegal buildings nationwide, +5–6K per year
Over half are small residential units (single, multi-family, row houses)
Temporary legalization with safety conditions (Special Act)
Rationalized rules for daylight setbacks, canopies, boiler rooms
Post-completion performance checks introduced
Greater transparency in sales/leases (violation check, clauses, info)
AI monitoring, stronger fines, restoration support systems

| 위반건축물이란? (쉬운 말로)

허가(또는 신고) 없이 건물을 늘리거나(증축), 형태를 바꾸거나(개조), 쓰임새를 바꿔(용도변경) 법 기준을 어긴 건물 전체 또는 일부를 말합니다.

● 대표 사례

베란다·옥탑층 무단 증축
1층 필로티 막아 창고·가게로 사용
외부공간을 점포로 확장
방 쪼개기(세대수 증가)
용도변경 미이행 (근생 → 주택 등)

● 왜 문제가 될까요?

화재·지진 시 안전·피난 기준 미달
거래·대출 제한 및 이행강제금 부과
보험·세금 처리 불리

✅ 정리: 위반이 의심되면 자진시정 또는 사후허가(적법화) 가능 여부를 먼저 확인하고, 불가하면 원상복구가 원칙입니다.

| What is an “illegal building work”? (English)

Definition: Any part or whole of a building that is extended, altered, or changed in use without the required permit or notification.

Examples: balcony/rooftop extensions, closing pilotis, expanding shop areas, unit-splitting, unpermitted change of use.
Problems: safety risks, fines, loan/transaction limits, insurance/tax disadvantages.
Tip: Compare approved drawings with on-site conditions, and consult the local building office.

| 왜 이 대책이 나왔나

우리나라 위반건축물은 단순히 불법 행위 차원을 넘어, 국민 안전과 주거 환경을 직접적으로 위협하는 심각한 문제로 자리 잡았습니다.

국토교통부 자료에 따르면, 2024년 말 기준 약 14만 8천 동의 위반건축물이 존재하며, 매년 5천~6천 동씩 꾸준히 늘고 있습니다.

실제로 2025년 7월에는 경남 창원시에서 불법 개조된 건물이 붕괴하여 인명 피해가 발생하는 사고도 있었습니다.

특히 소규모 주거용 건물(단독·다가구·다세대)이 절반 이상을 차지하고 있습니다. 이러한 유형은 대체로 서민들이 거주하는 공간이어서, 생활 안전과 주거환경 악화 문제로 이어지고 있습니다.

또한 매매·임대차 과정에서 위반 사실이 드러날 경우, 매수인·임차인 피해로 연결되어 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

즉, 위반건축물 문제는 개인의 불법 행위에 그치지 않고 사회 전체의 신뢰와 안전을 위협하는 구조적 문제라는 점에서 정부가 나서게 된 것입니다.

| Background (English Version)

Illegal buildings in Korea are no longer just about rule-breaking. They have become a serious threat to public safety and living conditions.

According to government data, there were about 148,000 illegal buildings by the end of 2024, with an annual increase of 5,000–6,000 units. In July 2025, a building in Changwon collapsed due to illegal modifications, causing casualties.

More than half of these violations are in small residential buildings such as single, multi-family, and row houses. Since these are often occupied by ordinary citizens, they directly affect safety and housing quality.

In property transactions, violations often lead to disputes and losses for buyers or tenants. This means the issue is not just about individual misconduct, but a systemic problem that undermines both public trust and safety, which is why the government decided to step in.

| 무엇이 달라지나

소규모 주거 위반건축물 한시 양성화
(특정건축물 정리법)을 통해 안전 확보를 조건으로 일정 기간 기존 소규모 주거용 위반건축물을 합법화할 수 있게 됩니다. 이는 임차인·매수인 피해를 줄이고 불법 구조물의 안전을 보완하기 위한 조치입니다.
일조사선(정북방향) 기준 합리화
기존의 과도하게 엄격한 정북방향 일조사선 후퇴 규정을 완화하여 현실적인 설계가 가능하도록 개선됩니다. 불필요한 위반 발생 요인을 줄이려는 취지입니다.
비가림·보일러실 면적·층수 특례
(건축법 시행령 개정 예정) 비가림 시설과 보일러실은 연면적·층수 산정 시 예외를 인정하여 생활 편의 시설 설치 과정에서 불필요한 위반이 발생하지 않도록 합니다.
준공 후 사후점검·성능확인제 도입
건축물 준공 이후에도 일정 주기마다 사후점검 및 성능확인 제도를 도입해, 불법 증축·변경을 예방하고 안전성을 주기적으로 확인합니다.
매매·임대차 투명성 강화
거래 시 위반건축물 확인 제도가 강화되고, 임대차·매매 계약서에 특약 문구 삽입이 권장됩니다. 또한 위반 여부를 누구나 조회할 수 있도록 정보공개 플랫폼이 마련됩니다.
설계·시공 단계 사전방지
불법을 유도하는 관행을 막기 위해 설계 가이드라인 제공, 건축사·시공자 대상 교육 강화, 무등록 시공자 처벌이 병행됩니다.
상시 단속·시정 체계 강화
AI 항공사진·드론 등을 활용한 상시 모니터링, 이행강제금 실효성 강화, 위반 사항 원상복구 시 전문가 검토·비용 지원 체계가 신설됩니다.

| What changes (English Version)

Temporary legalization – Small residential violations may be legalized under the Special Act, with safety conditions.
Daylight setback rules eased – The strict north-side setback regulation is adjusted to reduce unnecessary violations.
Exceptions for canopies & boiler rooms – Floor/area calculations will exclude these facilities to avoid trivial violations.
Post-completion checks – Regular inspection & performance verification will be required even after completion.
Transparency in deals – Stronger violation disclosure, recommended special clauses, and a public info platform.
Prevention at design/construction – Clear guidelines, training, and penalties for unlicensed builders.
Always-on enforcement – Use of AI/drone monitoring, stronger penalty fines, and restoration support.

| 누구에게 어떤 영향이 있나

임대인·매도인

위반 사실이 있는 소규모 주거용 건물은 안전 확보를 전제로 한시적 양성화 가능성이 열림. 다만 대상·요건은 하위법령 확정 시 구체화.
거래 단계에서 위반 여부 확인·공개 의무가 강화되어, 미이행 시 분쟁·책임 위험 증가.
원상복구가 필요한 경우 전문가 검토·절차 안내·일부 비용 부담 완화 등 행정적 지원 제공.

임차인·매수인

사전 확인 정보가 강화되어 계약 전 위반 리스크를 쉽게 점검 가능.
계약서에 특약(위반 발견 시 해제·손해배상·원상복구 책임 등)을 명시해 권리 보호 폭 확대.
사후점검·성능확인 도입으로 입주 후 안전성에 대한 신뢰도 제고.

소형주택 거주자

일조사선·비가림·보일러실 규정 합리화로 생활 편의시설 설치 시 불필요한 위반 발생 가능성 감소.
위반 누적 주택의 경우, 양성화 또는 시정을 통해 거주 안전·환경 개선 기대.

설계·시공·감리·중개 실무

설계 단계에서 가이드라인·교육 강화, 무등록 시공 처벌 강화로 사전 예방 책임 확대.
중개 단계에서 위반 확인·설명의무 명확화, 표준 특약 문구 활용 필요.
사후점검 제도 도입으로 준공 후 변경·증축 관리 역량 요구.

지자체·감독기관

AI 항공사진·드론 등으로 상시 모니터링, 단속·시정의 지속성·신속성 강화.
이행강제금 실효성 확보 및 표준 해체계획서 제공 등 행정절차 정비.
특정건축물법 통과 시 하위법령·업무 가이드라인 신속 수립·집행 필요.

※ 본 영향 분석은 정부가 제시한 기본방향(기존 위반 해소 + 신규 원천 차단), 규제 합리화, 사후관리·단속 강화, 정보공개·특약 등 거래 투명성 제고 방안을 토대로 정리했습니다.

| Who’s affected & how (English Version)

Landlords / Sellers

Temporary legalization may be available for small residential violations, subject to safety and detailed rules.
Stronger disclosure increases liability if violations are hidden.
Where restoration is needed, procedural guidance and partial cost relief may apply.

Tenants / Buyers

Better pre-contract access to violation information.
Broader protection via contract clauses (rescission, damages, restoration duty).
Post-completion checks improve safety assurance after move-in.

Small-home residents

Rationalized rules reduce trivial violations for daily-use facilities.
Legalization or corrective measures can improve living safety.

Design / Build / Supervision / Brokerage

Clearer guidelines, training, and penalties increase up-front compliance duties.
Brokerage must verify and explain violations; standard clauses recommended.
New post-completion regime requires ongoing change management.

Local governments / Regulators

Always-on monitoring with AI imagery and drones; quicker enforcement.
More effective penalty fines and standardized demolition plans.
Rapid rollout of by-laws and guidance when the Special Act passes.

안전 조건 하 일시적 합법전환 경로 제시, 불확실성 해소

| 시행 일정 · 타임라인

① 국회 논의
특정건축물 정리법 심의·통과 추진 (2025년 하반기~)
② 하위법령 제정
대상범위·심의기준 등 세부 기준 확정 (법 통과 직후)
③ 지자체 가이드라인
업무 매뉴얼·표준 해체계획서·원상복구 절차 배포 (하위법령 공포 후)
④ 제도 시행
양성화·규제 합리화·사후점검 시행 (2026년~ 단계적)
⑤ 중장기 관리
AI 단속·이행강제금 강화·상시 모니터링 (2026년 이후)

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| 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 기존 위반건축물도 모두 양성화되나요?
A. 아닙니다. 안전 확보 조건을 충족하는 소규모 주거용 건물만 한시적 양성화 대상이 될 수 있으며, 구체적 요건은 하위법령에서 확정됩니다.

Q2. 매수인이 위반 사실을 몰랐을 경우 책임은 누구에게 있나요?
A. 원칙적으로 매도인(소유자)이 책임을 지며, 중개도 설명의무를 소홀히 했다면 책임이 따를 수 있습니다.

Q3. 임차인도 피해를 구제받을 수 있나요?
A. 네, 계약서에 특약 문구를 넣어 두면 계약 해제·보증금 반환 등 권리를 명확히 주장할 수 있습니다.

| FAQs (English)

Q1. Will all illegal buildings be legalized?
A. No. Only small residential buildings that meet safety conditions may qualify, with details set by by-laws.

Q2. Who is responsible if a buyer did not know about a violation?
A. Primarily the seller/owner. Brokers may also be liable if they failed to explain.

Q3. Can tenants also seek remedies?
A. Yes. Special contract clauses can secure rights such as termination or deposit refund.

| 핵심 요약

위반건축물은 단속만으로 해결되지 않음 → 합리적 관리·양성화 필요
소규모 주거용 건물 중심, 국민 생활·거래와 직결
제도 개선: 일조사선·비가림·보일러실 규정 완화
사후점검·성능확인 도입, AI·드론 단속 강화
거래 투명성 확보: 위반 확인제·특약·정보 공개
2025년 말~2026년 초 법 공포 예상, 2026년부터 단계적 시행

| 거래 전 체크리스트 & 특약

체크리스트

건축물대장·행정정보공개 시스템에서 위반 여부 확인
위반 시정·양성화 가능 여부 사전 확인
중개사에게 위반 관련 설명의무 이행 여부 확인

특약 문구 예시

"본 건물에 위반건축물 사실이 발견될 경우, 매도인은 매수인에게 발생한 손해를 배상하며, 계약 해제 시 기지급금은 즉시 반환한다."

| Checklist & Clauses (English)

Checklist

Check building register/public system for violations
Verify if correction or legalization is possible
Confirm broker’s duty to explain violations

Sample Clause

"If any violation is found in this building, the seller shall compensate the buyer for damages, and in case of contract cancellation, all payments must be refunded immediately."

| 전문가 의견

시민단체 관계자: “양성화는 서민 주거권 보호라는 측면에서 꼭 필요합니다. 다만, 안전성 검증 없이 무분별하게 합법화되면 되레 위험이 커질 수 있으므로 철저한 심사가 전제되어야 합니다.”

| 마무리

오늘 정리한 내용이 여러분의 의사결정에 분명한 기준이 되길 바랍니다. 위반건축물 이슈는 단속이나 처벌만으로 풀 수 없는 문제이기에, 정책 변화의 방향을 이해하고 거래 단계에서 꼼꼼히 확인하는 태도가 무엇보다 중요합니다.

시리즈 2편에서는 실제 계약 현장에서 바로 쓸 수 있는 거래 전 체크리스트와 표준 특약 문구, 그리고 실무 사례를 차근차근 안내드리겠습니다.

필요한 분들이 참고할 수 있도록 주변과 공유해 주세요.
궁금한 점은 댓글로 남겨 주시면 반영해 업데이트하겠습니다.
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여러분의 안전한 거래와 멋진 성공을 응원합니다. 다음 글에서 뵙겠습니다.

| Closing (English Version)

Understanding the policy direction and verifying key items during transactions are essential to manage risks around illegal buildings.

In Part 2, we will share a practical pre-deal checklist, standard contract clauses, and field cases you can apply immediately.

Please share this article with anyone who might benefit.
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Wishing you safe transactions and peace of mind. See you in the next post.

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