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| 인트로
지난 1편에서 위반건축물 관리 대책이 왜 필요했는지와 어떤 제도 변화가 있는지를 살펴보았습니다.
이제 2편에서는 조금 더 현실적인 부분, 즉 집을 사고팔거나 임대차 계약을 맺기 전에 반드시 확인해야 할 점들을 다룹니다.
특히 위반 여부 확인 방법, 계약서 특약 문구, 그리고 전문가들의 의견까지 정리하여,
독자 여러분이 실제 거래 현장에서 바로 활용할 수 있는 체크리스트를 제공합니다.
이 글을 끝까지 읽으면, 불필요한 분쟁을 예방하고 더 안전한 거래를 준비할 수 있을 것입니다.
| Intro (English)
In Part 1, we explored why new policies for illegal buildings were introduced
and what changes they bring.
Now, in Part 2, we shift to a more practical focus:
what you must check before buying, selling, or signing a lease contract.
This section provides a step-by-step checklist including
how to verify violations, sample contract clauses, and insights from experts.
By the end of this article, you will be better prepared to prevent disputes
and ensure safer real estate transactions.
| 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 위반건축물은 어떻게 확인할 수 있나요?
A. 건축물대장, 지자체 건축과 민원실, 또는 온라인 건축행정시스템(세움터)에서 확인 가능합니다.
최근에는 위반건축물 여부를 계약 전 고지 의무로 명문화하는 제도도 추진되고 있습니다.
Q2. 위반건축물이 있으면 거래가 불가능한가요?
A. 반드시 불가능한 것은 아닙니다. 다만 대출이나 보증 가입에 제약이 있고,
매수인·세입자의 권리 보호를 위해 특약 문구를 반드시 넣어야 합니다.
Q3. 계약서에 특약을 넣으면 분쟁을 예방할 수 있나요?
A. 네. 위반 사실을 고지하고, 향후 발생할 문제(원상복구 비용·행정처분 책임 등)를
명확히 규정하면 분쟁 발생 시 유리합니다.
| FAQ (English)
Q1. How can I check if a building has violations?
A. You can verify through the building register, the local government’s construction office,
or the online system (Seumteo). New policies are making it a mandatory disclosure before contracts.
Q2. Does a violation make transactions impossible?
A. Not always. However, loans and guarantees may be restricted, so
special clauses in the contract are strongly recommended for protection.
Q3. Do contract clauses really help prevent disputes?
A. Yes. By disclosing violations and clarifying responsibilities for restoration or penalties,
you reduce the chance of future disputes.
| 핵심 요약
- 위반건축물은 거래 전 확인·고지가 핵심 → 분쟁 예방 필수
- 대출·보증 제약 가능성 → 반드시 계약서 특약 문구 포함
- 2026년 이후 제도 시행 → 사후점검·양성화·단속 강화 본격화
- 실무자는 체크리스트 + 전문가 의견을 반드시 참고할 것
| Key Takeaways (English)
- Verification & disclosure of violations before contracts is critical to prevent disputes.
- Loans/guarantees may be restricted → include special contract clauses.
- From 2026: stronger post-inspections, legalization, enforcement.
- Use the checklist + expert insights before transactions.
| 거래 전 체크리스트 & 특약
1) 위반 여부 확인 방법
- 건축물대장 열람 → 불법 증축·용도변경 여부 확인
- 지자체 건축과 문의 → 위반건축물 여부 및 행정처분 현황 확인
- 온라인 세움터 시스템 활용 → 공적장부 상 일치 여부 확인
- 등기부 등본·현장 실사 병행 → 불일치 시 반드시 추가 확인
2) 계약서 특약 문구 예시
예시 1. “본 부동산은 현재 위반건축물에 해당되지 않음을 확인하며, 추후 사실과 다를 경우 매도인이 모든 책임을 진다.”
예시 2. “본 건물이 위반건축물일 경우, 관련 이행강제금 및 원상복구 비용은 매도인이 부담한다.”
예시 3. “세입자는 해당 건물이 위반건축물임을 인지하고 계약하며, 이에 따른 대출·보증 제한에 동의한다.”
| Checklist & Clauses (English)
1) How to Verify Violations
- Check the building register for illegal extensions or changes of use.
- Contact the local government office for violation records.
- Use the online “Seumteo” system for cross-checking public records.
- Compare with land registry & on-site inspection for inconsistencies.
2) Sample Contract Clauses
Example 1. “The seller confirms that this property is not an illegal building;
if otherwise, the seller bears full responsibility.”
Example 2. “If the property is deemed illegal, the seller shall cover all fines
and restoration costs.”
Example 3. “The tenant acknowledges the property’s violation status
and accepts possible loan/guarantee restrictions.”
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| 전문가 의견
“위반건축물은 단순히 법 위반 문제가 아니라 거래 리스크와 직결됩니다.
특히 대출 제한, 보증 가입 거절, 향후 시정명령 가능성까지 고려해야 합니다.”
- 김OO 건축사
“계약서 특약만으로는 한계가 있으므로,
사전 확인 → 고지 → 특약의 3단계 절차가 필수입니다.
이는 매도인과 매수인 모두를 보호하는 장치가 됩니다.”
- 박OO 변호사
“정부가 추진하는 양성화 조치는 일시적 해결책일 뿐,
장기적으로는 AI 기반 상시 모니터링과 철저한 사후관리가 필요합니다.”
- 이OO 교수
| Expert Opinions (English)
“Illegal buildings are not just a legal issue but a transaction risk.
Loan restrictions, guarantee refusals, and potential restoration orders must be considered.”
- Architect Kim
“Contract clauses alone are not enough.
A 3-step process of verification → disclosure → special clauses is essential
to protect both sellers and buyers.”
- Lawyer Park
“The government’s temporary legalization policy is only a short-term fix.
Long-term, AI monitoring and strict post-management will be crucial.”
- Prof. Lee
| 마무리 & 독자에게 드리는 말
위반건축물 문제는 단순히 법 위반을 넘어서 거래 안전과 직결됩니다.
이번 2편에서는 자주 묻는 질문, 핵심 요약, 체크리스트, 특약 문구, 그리고 전문가 의견까지 다루며
독자 여러분이 실제 현장에서 바로 쓸 수 있는 지침을 담았습니다.
앞으로 2026년 제도가 본격 시행되면, 더 엄격한 단속과 사후관리가 이어질 것입니다.
그러나 사전에 꼼꼼히 확인하고 계약서에 명확히 기록하는 습관만 있다면,
불필요한 분쟁은 크게 줄어들고 안전한 거래가 가능해집니다.
이 글이 부동산 거래를 준비하는 여러분께 작은 길잡이가 되길 바랍니다.
혹시 주변에 도움이 필요한 분들이 있다면, 이 글을 함께 공유해주세요.
| Closing & Final Thoughts (English)
Illegal buildings are not only about violating laws but directly tied to transaction safety.
In this Part 2, we covered FAQs, key takeaways, checklists, contract clauses, and expert opinions
so you can apply them in real transactions.
From 2026, stricter monitoring and post-management will take place.
But with careful verification and clear contract records, you can minimize disputes
and achieve safer transactions.
I hope this article serves as a helpful guide for your real estate deals.
If you know someone who might benefit, please share it with them.
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