긴급 분석｜10.15 주택시장 안정화 대책 ① 수요 억제·단속 강화편

📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기

🇰🇷 한국어

1. 대책 개요 및 발표 배경
2. 규제지역 및 토지거래허가구역 대폭 확대
3. 부동산 대출 규제 강화 및 한도 축소
4. 불법행위·탈세 대응 강화 및 신고센터 설치
5. 시장 단기 영향 분석
6. 핵심 요약 및 2편 예고

🇺🇸 English

1. Overview & Background
2. Expansion of Regulated and Land-Permit Zones
3. Tightening of Mortgage Limits & Credit Rules
4. Crackdown on Illegal Practices & Tax Evasion
5. Short-Term Market Impact
6. Summary & Preview of Part 2

| 대책 개요 및 발표 배경

최근 서울·수도권 중심의 주택가격 상승세와 거래량 급증으로 시장 불안이 가시화되었습니다. 이에 정부는 2025년 10월 15일 「부동산관계장관회의」를 열어 「주택시장 안정화 대책」을 발표했습니다. 

 이번 조치는 수요 억제와 공급 가속의 두 축을 중심으로 실수요 중심의 시장질서 회복을 목표로 추진됩니다.

정책은 총 4가지 축으로 구성됩니다:

1. 규제지역·토지거래허가구역 대폭 확대 — 실거주 의무 및 대출·전매 제한 강화
2. 대출 규제 강화 및 한도 축소 — 고가 주택의 주담대 한도 차등 적용(6억 → 2~4억)
3. 불법행위 단속 및 세제 합리화 — 변칙 증여·시세 띄우기 등 시장 교란 행위 엄정 대응
4. 주택공급 속도전 — ‘9.7 공급대책’의 실행력 제고 및 공급 신뢰 확보
   
   
   

이번 1편(수요·단속 중심)의 핵심 포인트
▪ 규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 12개 핵심 지역, 즉시효과 발동
▪ 대출 한도 차등: ≤15억(6억 유지) / 15~25억(4억) / 25억 초과(2억)
▪ 스트레스 DSR 상향: 1.5% → 3.0%, 과도한 차입 억제
▪ 불법행위 단속: ‘가격 띄우기’·변칙 증여·허위신고 등 전방위 조사
▪ 국세청 역할: 고가 거래·증여 전수 검증 + 「부동산 탈세 신고센터」 신설

본 글은 1편으로서 규제지역 확대·대출규제·불법행위 대응을 다루며, 이어질 2편에서는 공급 가속화·세제 개편·시장 전망을 중심으로 심층 분석합니다.

🇺🇸 English (tap to view)

The Korean government announced the Housing Market Stabilization Plan on October 15, 2025, in response to rising home prices and transaction volumes in Seoul and the metropolitan area. The plan aims to restore a stable, end-user-oriented market through a dual strategy of demand restraint and accelerated housing supply.

1. Expansion of regulated and land-permit zones — stricter rules on residence, loans, and resale
2. Tightening of mortgage limits — differential caps for high-value properties (6B → 2–4B KRW)
3. Crackdown on illegal transactions and tax evasion — targeting speculative and disguised deals
4. Faster housing supply rollout — implementing the September 7 supply plan with stronger execution

Highlights of Part 1
▪ Expansion of regulated zones across all 25 Seoul districts and 12 key Gyeonggi areas
▪ Stricter mortgage limits (≤15B → 6B cap, 15–25B → 4B, 25B+ → 2B)
▪ Stress DSR raised to 3.0% to limit over-leverage
▪ Full-scale audits and a new “Real Estate Tax Evasion Reporting Center” by NTS

This Part 1 covers demand and enforcement; Part 2 will analyze the supply acceleration strategy, tax policy reforms, and market implications.

| 규제지역·토지거래허가구역 대폭 확대

핵심 요약
· 대상 지역: 서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역 (과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)
· 지정 성격: 조정대상지역 + 투기과열지구 동시 확대 지정
· 허가구역: 동일 지역 내 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대 대상
· 효력 시기: 규제지역 관련 세제·청약·대출 규제는 공고일(10.16)부터 차등 적용, 토지거래허가구역은 10.20부터 계약 전 허가·실거주 의무 부과

구분	지역	대상	효력/시기	핵심 규제·의무
조정대상지역 투기과열지구	서울 25개 전 구 경기 12개: 과천·광명·성남(분당/수정/중원)·수원(영통/장안/팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남	해당 지역 내 주택 거래·청약 참가자	지정 공고일(10.16)부터 단계별 적용 (청약·전매·정비사업 관련 규정은 소관 법령 기준)	· 주담대 LTV: 무주택 40%, 유주택 0% · 6억 한도(≤15억), 4억(15~25억), 2억(25억 초과) 차등 적용 · 전매제한·가점제 강화·재당첨 제한 등 청약 규제 · 자금조달계획서·입주계획 신고(증빙 포함)
토지거래허가구역	서울 전역 + 경기 12개 동일	아파트 및 동일 단지 내 아파트 1동 이상 포함된 연립·다세대	10.20부터 효력 발생(공고 +5일) ※ 10.20 이전 계약 체결 건은 허가·실거주 의무 미부과	· 계약 체결 전 허가 의무 · 실거주 의무(전매·임대 제한 포함) · 미허가 계약 무효 위험

타임라인
· 10.15: 관계장관회의·대책 발표
· 10.16: 규제지역 공고일 — 취득세 중과·1세대1주택 비과세 2년 거주의무 적용 기준일
· 10.20: 토지거래허가구역 효력 발생 — 계약 전 허가·실거주 의무 부과

체크포인트
· 10.16 전일까지 계약·계약금 지급 사실 확인 시, 일부 세제 중과 예외 가능(증빙 필수)
· 정비사업 구역은 지정 시점·인가 단계에 따라 조합원 지위 양도 제한·1+1 제한 등이 상이하므로 개별 확인 필요

| 전세대출 DSR 적용 확대

기존에는 전세대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에서 제외되었으나, 이번 대책 이후 1주택자가 수도권·규제지역 내 전세대출을 받을 경우 해당 이자 상환분이 DSR 계산에 반영됩니다.

• 적용대상: 수도권 및 규제지역 내 전세대출을 신청하는 1주택자
• 적용시점: 2025년 10월 이후 신규 승인분부터 적용
• 주요효과: 고소득·고가주택 보유자의 추가 차입 제한, 갭투자 억제

👉 무주택자 전세대출은 종전과 동일하게 DSR 제외로 유지되며, 실거주 목적의 임차 수요 보호 기조는 변함이 없습니다.

| 세제 적용 기준일: 2025년 10월 16일

규제지역 지정과 동시에 세법상 중과·비과세 요건 적용일이 명시되었습니다. 2025년 10월 16일(공고일) 이후 체결되는 계약부터 다음 규정이 적용됩니다.

• 취득세 중과: 조정대상지역 내 2주택 이상 취득 시 중과세율 적용
• 1세대 1주택 양도세 비과세: 2년 이상 거주 요건 부활
• 거래 시점 판정: 계약일 및 계약금 지급일 기준 — 증빙(통장거래내역 등) 필요

⚠️ 단, 10.16 이전 계약 체결 및 계약금 지급이 확인되는 건은 기존 세제 적용으로 간주됩니다. (관련 증빙 필수 보관)

| 토지거래허가구역 계약 전 필수 준비 체크리스트

• ☑️ 토지거래허가 신청서 — 계약 전 관할구청 제출 (양식: 국토부 표준)
• ☑️ 실거주계획서 — 구체적 입주 시기·거주 기간·세대 구성 포함
• ☑️ 자금조달계획서 — 자기자금·대출·증여자금 구분 기재 및 증빙 첨부
• ☑️ 거래당사자 신분증명서류 — 주민등록등본·신분증 사본 등
• ☑️ 허가 후 유효기간 확인 — 계약 체결 시 허가일로부터 효력 만료일 점검
• ☑️ 미허가 거래 방지 — 허가 전 계약 체결 시 무효·과태료 위험 유의

🧾 허가 신청은 매수인(또는 위임받은 공인중개사)이 직접 신청하며, 승인 후 계약 체결이 가능하다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

🇺🇸 English (tap to view)

| Expanded DSR Application for Jeonse Loans

From October 2025, the interest portion of Jeonse loans taken by single-homeowners in regulated areas will be included in their DSR calculation. This limits speculative leverage by high-income or multi-property owners.

| Tax Policy Effective Date: October 16, 2025

• Acquisition tax surcharge applies to 2+ homes in regulated areas
• Capital gains tax exemption for 1-home owners now requires 2 years of residence
• Contracts signed before Oct 16 remain under previous rules if proof of deposit exists

| Pre-Contract Checklist for Land-Permit Zones

• ☑️ Land Transaction Permit Application (before signing)
• ☑️ Residence Plan (move-in date, duration, household composition)
• ☑️ Funding Source Report with evidence (own funds, loans, gifts)
• ☑️ Identification and residency documents
• ☑️ Check validity period of permit
• ☑️ Avoid unapproved contracts — may be invalid or fined

Applications must be filed before signing, and transactions without prior approval are considered invalid in land-permit zones.

| 부동산 대출 규제 강화 및 한도 축소

이번 대출 규제 강화는 과도한 레버리지를 통한 투기성 주택 매입을 차단하고, 무주택 실수요자 중심의 금융 질서를 확립하기 위한 조치입니다. 

 특히 수도권 및 규제지역을 중심으로 주택가격 구간별 대출 한도를 세분화하고, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 상향 조정했습니다. 

주택가격 구간	변경된 주담대 한도	기존 한도	적용 지역	비고
15억 원 이하	6억 원 (현행 유지)	6억 원	수도권·규제지역	무주택자 중심, 실수요 보호
15억 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원	6억 원	수도권·규제지역	투기수요 억제, 갭투자 차단
25억 원 초과	2억 원	6억 원	수도권·규제지역	초고가 주택 매입 억제, 자금출처 검증 강화

| 스트레스 DSR 상향 조정

스트레스 DSR 산정금리는 기존 1.5%에서 3.0%로 상향되었습니다. 이는 금리 인하 국면에서의 과도한 차입을 방지하고, 금리 변동에 따른 상환 부담 위험을 미리 차단하기 위한 조치입니다.

• 적용 대상: 수도권 및 규제지역 내 신규 주택담보대출
• 적용 시기: 2025년 10월 이후 신규 승인분부터
• 효과: 상환능력 중심의 대출심사 정착, 실수요자 보호

무주택자 영향 (긍정)

• 과열 완화로 중저가 주택 진입장벽 완화
• 투기성 수요 감소 → 청약경쟁 완화 기대
• 금융건전성 유지로 금리 안정 효과

갈아타기 수요 영향 (부정)

• 15억 초과 주택 이동 시 대출 한도 축소로 자금부담 증가
• 일시적 2주택자 실거주 이전 어려움
• 대출규제·세제 중첩으로 거래절벽 단기 우려

전문가 코멘트
금융권 관계자들은 “이번 조치는 단기적으로 거래 감소를 초래하겠지만, 실수요 중심의 안정적 시장 구조 정착에는 긍정적”이라고 평가했습니다. 다만, “고금리 지속 시 자금경색이 심화될 수 있어 단계적 보완책 병행이 필요하다”고 덧붙였습니다.

이번 대출 규제는 실수요자 보호와 투기 억제 사이의 균형을 중시하는 금융정책의 방향성을 보여줍니다. 다음 파트에서는 불법행위·탈세 대응 강화 및 신고센터 설치를 중심으로 정부의 단속 체계를 자세히 살펴보겠습니다.

🇺🇸 English (tap to view)

The government tightened mortgage regulations to curb speculative borrowing and reinforce financial stability in the housing market. Loan caps were differentiated by price tiers, and the stress DSR rate was raised from 1.5% to 3.0%.

• ≤ 1.5B KRW: 600M cap (unchanged)
• 1.5–2.5B KRW: 400M cap
• Over 2.5B KRW: 200M cap

The measures aim to prevent over-leverage, limit speculative transactions, and strengthen borrower screening. Analysts view this as a stabilizing step for end-user protection.

=

| 불법행위·탈세 대응 강화 및 신고센터 설치

정부는 주택시장 안정화를 위해 금융·세제·행정 전 영역에서 불법행위 및 탈세 근절을 핵심 과제로 제시했습니다. 

 특히, 국세청·국토부·경찰청·금융위원회가 합동으로 참여하는 범정부 체계를 구축하여 투기성 거래·허위신고·편법 증여·불법 자금조달을 전방위로 점검합니다. 

🔎 4대 부처 합동 대응 체계

• ① 국세청: 자금출처 검증 강화, 고가 아파트 증여거래 전수조사(약 1,500건)
• ② 국토부: 신고가 거래 후 해제 등 ‘가격 띄우기’ 기획조사 및 허위신고 엄정 조치
• ③ 경찰청: 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속단’ 구성, 불법 중개·시세조작 집중단속
• ④ 금융위원회: 대출규제 우회 수요 차단, 고위험 대출 모니터링 강화

| 국세청의 주요 단속 계획

국세청장 임광현은 모두발언에서 다음과 같이 밝혔습니다. “집은 국민의 삶을 위한 보금자리이지, 불법·편법 자산 증식의 수단이 되어서는 안 된다.” 이에 따라 강남4구 및 한강벨트 지역의 고가 아파트 거래에 대해 전수 자금출처 검증을 실시하고, ‘부모찬스’·법인자금 유출 등 변칙 취득행위를 철저히 조사합니다.

• 30억 원 이상 초고가 주택거래 및 외국인·연소자 취득 건 집중 검증
• 법인자금 유출, 사업소득 누락 등 탈루 소득 포착 시 관련 사업체까지 확대 조사
• 저가양도·부담부증여 등으로 위장된 편법 증여행위 전면 과세
• ‘부동산 탈세 신고센터’ 신설 — 국민 제보 기반 탈세 수집 및 즉각 대응

| 부동산 탈세 신고센터 운영 개요

부동산 관련 탈세 및 편법 증여 제보를 접수하기 위한 ‘부동산 탈세 신고센터’가 국세청 내 별도 전담조직으로 설치됩니다. 제보된 내용은 과세 인프라와 연계되어 신속히 분석·조치됩니다.

• 운영기관: 국세청 본청 + 각 지방청 통합 신고시스템
• 신고대상: 허위신고, 편법 증여, 자금출처 불분명 거래 등
• 신고방법: 홈택스 또는 세무서 민원실 방문 제출
• 보상제도: 내부신고자 보호 + 포상금 지급(국세기본법 제84조의2)

| 실무 대비 체크리스트

• ☑️ 거래자금의 출처를 명확히 기록하고 증빙(계좌이체, 차용증, 영수증 등)을 보관
• ☑️ 가족 간 금전거래는 증여·차용 구분을 명확히 하고, 차용 시 이자 약정서 작성
• ☑️ 법인 또는 공동명의 거래 시 자금 흐름을 회사 장부와 일치시킬 것
• ☑️ 매매 후 해제·변경 시 사유서 및 입금내역 보존 — 허위신고 의심 방지
• ☑️ 신고센터 신고 내용이 사실과 다를 경우 명예훼손·무고에 해당할 수 있으므로 주의

요약 정리
정부는 불법·편법 거래를 시장 불안의 주요 원인으로 판단하고, 세무·수사·행정이 결합된 ‘상시 단속 체계’를 가동하기로 했습니다. 이는 시장 심리를 안정시키고, 자금흐름의 투명성을 높여 실수요자 중심의 시장 질서 회복으로 이어질 전망입니다. 

🇺🇸 English (tap to view)

The government established a joint task force involving the National Tax Service (NTS), Ministry of Land, National Police Agency, and Financial Services Commission to combat illegal property transactions, disguised donations, and speculative financing.

The NTS will conduct full-scale investigations into high-value real estate acquisitions, focusing on parental transfers, corporate fund misuse, and suspicious gift transactions. A new Real Estate Tax Evasion Reporting Center will enable public whistleblowing and expedite enforcement.

These measures reinforce the principle that “a home is a shelter, not a speculative asset,” signaling a strong governmental stance on fair and transparent market order. :contentReference[oaicite:5]{index=5}:contentReference[oaicite:6]{index=6}

=

| 시장 단기 영향 분석

이번 10.15 주택시장 안정화 대책은 규제지역 확대, 대출 한도 축소, 불법행위 단속 강화 등 수요 억제 중심의 고강도 조치가 핵심입니다. 이에 따라 단기적으로는 거래 위축, 가격 조정 압력, 심리 안정 효과가 동시에 나타날 것으로 전망됩니다. 

📊 대책 발표 이후 예상 시장 흐름

• ① 단기 (1~3개월): 거래 급감, 대출심사 강화 → 가격 상승세 둔화
• ② 중기 (3~6개월): 일부 고가주택 중심 가격 하락 조정 + 실수요 중심 거래 회복
• ③ 장기 (6개월 이후): 규제 적응 국면 진입 → 공급 속도전 영향 반영

무주택 실수요자

• 투기수요 감소로 청약경쟁 완화 가능성
• 시장 안정 시점까지 대출 유지 혜택(≤15억 구간)
• 가격 조정 구간 진입 시 매수 기회 확대 기대

다주택·투자수요

• 대출 규제 및 세제 중과로 신규 매입 억제
• 허가구역 지정에 따른 거래 절벽 현상 단기 발생
• 자금출처 조사 강화로 편법 거래 리스크 증가

| 지역별 단기 반응 요약

지역	주요 영향	예상 추이 (1~3개월)
서울 전역	전매제한·LTV 규제로 거래량 급감	가격 상승세 둔화 → 일부 구간 조정
경기 과천·성남·용인 등	토지거래허가제 영향으로 실거래 위축	일시적 거래 절벽 → 점진적 회복
비규제지역	비교적 거래 활발, 일부 풍선효과 가능	투자수요 이동에 따른 단기 가격상승 우려

💬 종합 전망
부동산 시장은 단기적으로 거래감소·가격안정·시장심리 냉각이 병행될 전망입니다. 다만, 공급 확대 정책이 실질적으로 가시화될 경우 연내 안정 → 2026년 상반기 회복세 전환이 가능할 것으로 보입니다. 정부의 세제·금융 조정 속도와 시장 신뢰 회복이 핵심 변수입니다. 

다음 파트에서는 정부의 향후 일정과 2편 예고 — ‘주택공급 확대 및 세제 합리화 추진’ 내용을 이어서 다룹니다.

🇺🇸 English (tap to view)

The short-term impact of the October 15 measures will likely include a slowdown in transactions, cooling of speculative demand, and mild price stabilization. While the Seoul region may experience temporary “transaction cliffs,” the measures are expected to reinforce a transparent, end-user-driven market.

• Short term (1–3 months): Decreased transactions, slower price growth
• Mid term (3–6 months): Price correction for high-value homes
• Long term (6+ months): Recovery supported by accelerated housing supply

The outlook for 2026 will depend on the pace of supply projects and the government’s follow-up in financial and tax adjustments. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

| 핵심 요약 및 2편 예고

이번 10.15 주택시장 안정화 대책은 단기적인 시장 진정을 넘어, 중장기적으로 투명하고 예측 가능한 주택시장 구조를 만드는 데 초점을 맞춘 종합 패키지입니다. 

 규제지역 확대, 대출규제 강화, 불법행위 단속, 세제 합리화, 공급 가속화까지 정부가 한 번에 전 영역을 조정한 것은 3년 만의 일입니다. 

📌 이번 대책의 핵심 포인트 정리

• ① 서울 전역 + 경기 12개 지역 규제지역 확대 및 토지거래허가구역 동시 지정
• ② 주택가격 구간별 대출 한도 차등 (≤15억: 6억 / 15~25억: 4억 / 25억↑: 2억)
• ③ 스트레스 DSR 3.0% 상향 및 전세대출 DSR 반영 확대
• ④ 불법거래·탈세 전수조사 + ‘부동산 탈세 신고센터’ 신설
• ⑤ 취득세·양도세 규정 공고일(10.16) 기준으로 즉시 적용
• ⑥ 공급 가속화·TF 점검체계 통해 9.7 대책 실질 이행 가속

💡 머니로그 인사이트
이번 대책은 ‘투기 억제 + 실수요 보호 + 공급 신뢰 회복’이라는 세 축이 동시에 작동하는 구조로 설계되었습니다. 단기적으로는 거래 감소와 가격 조정이 불가피하지만, 중장기적으로는 시장 신뢰 회복과 실수요 중심의 안정적 흐름으로 이어질 가능성이 큽니다.

| 다음 글 예고 – 「10.15 대책 ② 공급 가속화·세제 합리화편」

이어질 2편에서는 다음 내용을 심층적으로 다룹니다:

• ✅ 주택공급 확대 및 속도 가속화 – 서리풀지구, 신규 공공택지 추진 일정
• ✅ 세제 합리화 방향 – 응능부담 원칙, 보유세·거래세 조정 로드맵
• ✅ 정부 점검 체계 – 주택공급 점검 TF 및 격주 모니터링 시스템
• ✅ 시장 전망 – 단기 조정 이후 회복 국면 분석 (2026 상반기 예상)

📅 발행 예정: 「10.15 주택시장 안정화 대책 ②편」 – 2025년 10월 중순 업데이트 예정
👉 머니로그 블로그(https://www.lognplus.com)에서 시리즈로 확인하실 수 있습니다.

🐝 머니로그의 한마디
시장은 단기적으로 흔들릴 수 있지만, 방향은 분명합니다. ‘가수요 억제’와 ‘공급 신뢰 회복’이 병행된다면, 우리는 다시 예측 가능한 부동산 시장으로 돌아갈 수 있습니다. 다음 2편에서, 공급 속도전의 실제 일정과 세제 변화까지 함께 정리해드리겠습니다.

🇺🇸 English (tap to view)

The October 15 Housing Stabilization Plan is a full-spectrum policy package that combines stricter regulations, financial discipline, and faster supply implementation. The aim is to restore transparency and predictability to Korea’s housing market.

• ① Expanded regulated and permit zones across Seoul and Gyeonggi
• ② Tiered mortgage limits: ≤1.5B (600M), 1.5–2.5B (400M), 2.5B+ (200M)
• ③ Stress DSR raised to 3.0%; Jeonse loans included for single-homeowners
• ④ Nationwide tax-evasion investigation and reporting center launch
• ⑤ New acquisition and transfer tax rules effective from Oct 16
• ⑥ Faster housing supply backed by biweekly monitoring TF

📘 Next: Part 2 — “Housing Supply Acceleration & Tax Reform,” covering timelines, fiscal strategies, and market forecasts for 2026. Available soon on MoneyLog.

📌 머니로그 추천 글 모음

손 없는 날이 뭐길래? 이사 전 꼭 알아야 할 민속 정보 계산기 모음 | 부동산 · 세금 · 수익률 총정리 전자계약 처음이라면? 이 글 하나면 충분! [필독]부동산 거래, 서류 준비부터 발급처까지 한 번에 정리 등기부등본만 보고 계약하면 안 되는 이유 (ft. 사기 예방 체크리스트) 말 없이 집 빨리 파는 법 – 매수자 심리학 입문 홈택스 양도소득세 셀프신고 방법 (공동명의 포함) 6.27 대책 이후 달라진 청년 버팀목 전세대출, 자격요건 (1편) 상가 계산기 모음

🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!

Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯

※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.