| 입주 후 조심해야 할 ‘전출신고 전세사기’
입주를 마치고 한숨 돌린 그 순간, 예상치 못한 ‘전세사기’의 그림자가 다가올 수도 있습니다.
특히 임대인이 “대출 좀 받아야 해서, 잠깐 전출신고만 해주세요”라고 부탁할 때,
많은 세입자들이 ‘그 정도야 뭐, 잠깐이면 괜찮겠지’ 하며 선의로 응해줍니다.
하지만 바로 그 순간, 대항력이라는 세입자의 방패가 사라집니다.
주소를 잠시 빼주는 그 짧은 사이, 집에 새로운 근저당이 설정되고,
경매로 넘어가 보증금을 잃는 경우도 실제로 적지 않습니다.
저 역시 얼마 전 정말 안타까운 상담을 받았습니다.
임대인이 새 아파트 잔금이 부족하다며 “하루만 주소를 빼달라”고 요청했고,
세입자는 믿는 마음으로 협조했습니다.
그러나 몇 달 뒤, 임대인은 대출을 갚지 못했고,
선순위 근저당 때문에 새 세입자도 구하지 못한 채
보증금조차 돌려줄 여력이 없어졌습니다.
결국 이사 날짜는 다가오고, 보증금은 묶인 채 발만 동동 구르는 상황이 된 것이죠.
이 글에서는 입주 후에도 결코 방심해서는 안 되는
전출신고 관련 전세사기 유형과 대처법을 하나씩 살펴보겠습니다.
혹시라도 같은 일을 겪지 않도록, 지금부터 차근히 짚어볼게요.
| Introduction (English)
Even after moving in, the risk of a “lease scam” can quietly creep in.
One common trick begins when the landlord says,
“I just need to get a loan — could you temporarily remove your address from this property?”
Many tenants agree out of kindness, thinking it’s harmless.
But that single act destroys the tenant’s right of protection (대항력).
While the tenant’s address is removed, the landlord can add a mortgage,
sell the property, or even default — leaving the tenant unable to recover their deposit.
I once counseled a tenant who faced this very situation.
The landlord couldn’t pay the remaining balance for his new apartment
and asked the tenant to remove their address “just for a day.”
Out of trust, the tenant agreed — only to discover later that
a prior mortgage made it impossible to find a new tenant or get the deposit back.
The tenant had to move out with no funds in hand.
In this post, we’ll explore the most common types of post-move-in lease scams
— especially those involving temporary address removals —
and how to protect yourself from devastating losses.
📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
| 입주 후 발생할 수 있는 전세사기 유형
많은 분들이 ‘입주까지 무사히 마쳤으니 이제 안심이다’라고 생각하지만,
사실 전세사기의 상당수는 입주 후에 시작됩니다.
임대인과의 신뢰가 쌓이고, 서로 얼굴을 알고 지내게 되면 경계심이 풀리기 쉽죠. 이 시기에 가장 자주 등장하는 유형은 다음과 같습니다.
- 전출신고 유도형 사기 — “대출 좀 받아야 하니 잠깐만 주소 빼주세요.”
- 미납국세·임금채권 선순위 발생 — 세입자보다 먼저 변제받는 숨은 채권.
- 임대인 소유권 이전형 — 세입자 모르게 주택을 제3자에게 매도.
- 이중계약 및 중복전세 — 기존 세입자가 있는데도 새 계약을 체결.
이 중에서도 가장 교묘한 것이 바로 ‘전출신고 유도형 전세사기’입니다.
단 하루만 주소를 빼도 세입자의 대항력이 사라지고,
그 사이에 근저당이나 압류가 설정되면 세입자는 법적으로 보호받기 어렵습니다.
그 결과, 나중에 보증금 반환을 요구하더라도
이미 다른 채권자들이 먼저 돈을 받아간 뒤일 수 있습니다.
💡 TIP.
입주 후에는 어떤 이유로든 전출신고를 하지 말 것.
주민등록 전입 상태와 실제 거주 상태가 유지되어야
‘대항력’이 살아 있고, 보증금을 지킬 수 있습니다.
| Types of Lease Scams After Moving In (English)
Many tenants believe that once they’ve moved in, they’re safe —
but in reality, many lease scams begin after move-in.
When trust builds between the landlord and tenant, caution often fades.
This is when the most deceptive types of fraud appear.
- 📍 Temporary Move-Out Scam — “Could you remove your address just for a day?”
- 📍 Priority Claims from Unpaid Taxes or Wages — Hidden debts that outrank your deposit.
- 📍 Ownership Transfer Without Notice — The landlord secretly sells the property.
- 📍 Double or Overlapping Lease — Signing multiple contracts for the same unit.
The most cunning among these is the “temporary move-out” scam.
Even a one-day address removal can void your tenant protection rights.
During that short gap, a mortgage or lien can be registered,
and once that happens, your deposit is no longer legally protected.
By the time you ask for your money back, it might already be gone.
💡 TIP.
Never file a temporary move-out notice after moving in.
Your legal protection (대항력) only remains valid
when your official address and actual residence are both maintained.
| 미납국세·임금채권의 우선 변제 위험
세입자 대부분은 계약할 때 “근저당이 없으면 안전하다”고 생각합니다.
하지만 집주인이 세금을 내지 않았거나,
직원이 있는 사업자의 경우 임금이 체불되어 있다면
이들 채권이 세입자 보증금보다 우선적으로 변제될 수 있습니다.
즉, 세입자가 아무 잘못이 없어도 국세청이나 근로자가 먼저 돈을 가져가는 구조인 것이죠.
| 우선순위 |
채권 종류 |
비고 |
| ① |
국세·지방세 |
국세기본법 제35조에 따라 세입자보다 우선 변제 가능 |
| ② |
임금채권 |
근로기준법 제38조에 따라 보증금보다 우선 변제 가능 |
| ③ |
근저당·담보대출 |
설정일 기준으로 선순위 확보 |
| ④ |
세입자 보증금 |
전입신고 + 확정일자 요건 충족 시에만 보호 |
⚠️ 주의하세요.
전세 계약 시 근저당뿐 아니라, 국세·지방세 체납 여부도 꼭 확인해야 합니다.
‘세금 체납 사실 증명서’는 집주인의 동의 없이도 발급되지 않지만,
등기부등본의 ‘압류·가압류 기록’으로도 어느 정도 추정할 수 있습니다.
이런 이유로, 세입자가 전입신고를 유지하며 대항력을 확보하는 것이 중요합니다.
만약 전출신고를 하면 이 대항력이 깨지고,
위 표에서 보듯 국세·임금채권이 한순간에 세입자의 보증금보다 앞서게 됩니다.
즉, “주소 한 번 빼줬다가 내 돈이 사라질 수도 있다”는 말이 결코 과장이 아닙니다.
| Priority of Unpaid Taxes and Wage Claims (English)
Most tenants think, “As long as there’s no mortgage, I’m safe.”
However, if the landlord owes back taxes or has unpaid employee wages,
these debts can legally take priority over the tenant’s deposit.
In other words, even if the tenant did nothing wrong,
the tax office or workers may get paid before the tenant.
| Priority |
Type of Claim |
Remarks |
| ① |
National & Local Taxes |
Take priority under Article 35 of the Framework Act on National Taxes |
| ② |
Wage Claims |
Priority under Article 38 of the Labor Standards Act |
| ③ |
Mortgages or Secured Loans |
Based on registration date |
| ④ |
Tenant Deposit |
Protected only if move-in & fixed-date registration are valid |
⚠️ Note.
Always check whether the landlord has unpaid taxes.
Although you can’t directly access the tax record,
you can look for “seizure or provisional registration” notes
in the property’s official registry document.
| ‘전출신고 잠깐만’ 전세사기의 전형
“전세자금 대출 좀 받아야 해서, 잠깐 주소만 빼주세요.”
“새로 이사 올 세입자가 있어서 하루만 전출 부탁드려요.”
이런 부탁, 들어줘도 될까요?
결론부터 말하자면, 절대 안 됩니다.
세입자의 권리를 지켜주는 대항력은
전입신고와 실제 거주를 함께 충족해야 생기는데,
한 번이라도 전출신고를 하면 대항력은 즉시 사라집니다.
즉, “나는 여전히 이 집에 살고 있는데”라는 현실과 상관없이
서류상으로는 더 이상 세입자로 인정받지 못하게 되는 것이죠.
⚖️ 대항력의 핵심 요건
① 전입신고 완료
② 실제 거주 중
③ 확정일자 부여
→ 이 세 가지 중 하나라도 해제되면 보증금 보호 효력은 상실됩니다.
문제는 전출신고 기간 동안 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나
집을 제3자에게 매도하는 경우입니다.
이렇게 되면 새로운 채권자가 등장하게 되고,
세입자가 다시 전입신고를 하더라도
그 사이에 생긴 채권이 ‘선순위’로 인정됩니다.
결국 세입자는 보증금을 후순위로 밀려,
경매가 진행되면 돌려받기 어렵게 되는 구조입니다.
💡 실제 패턴 예시
1) 임대인 : “대출 좀 받아야 해서 주소만 잠깐 빼주세요.”
2) 세입자 : 전출신고 → 임대인은 그 사이 근저당 설정
3) 세입자 : 다시 전입신고 → 이미 대항력은 후순위
4) 집 경매 진행 → 선순위 근저당 채권자에게 우선 변제
5) 세입자 : 보증금 일부 또는 전액 손실
특히 최근에는 “전출신고 후 재전입 시 기존 확정일자도 무효”로
해석되는 판례가 늘고 있습니다.
따라서 “잠깐만”이라는 말은 세입자의 보증금 안전을
송두리째 흔드는 말이 될 수 있습니다.
| The “Please Move Out Temporarily” Lease Scam (English)
“I need to get a loan — could you temporarily remove your address?”
“A new tenant is moving in soon, can you move out for a day?”
These requests may sound harmless, but the answer is simple: Never agree.
Tenant protection rights — called 대항력 (daehangnyeok) —
are only valid when three conditions are met:
(1) move-in registration, (2) actual residence, and (3) a fixed-date stamp.
Once you file a move-out notice, your protection is gone instantly,
even if you’re still physically living in the house.
⚖️ Key Conditions for Tenant Protection (대항력)
① Move-in registration
② Actual residence
③ Fixed-date record
→ Losing any one of these means losing legal protection.
The danger arises when the landlord registers a new mortgage
or sells the property while your move-out is active.
Even if you re-register later, the new creditor’s right becomes
senior to yours, making it nearly impossible
to recover your deposit once foreclosure occurs.
💡 Typical Scam Flow
1) Landlord requests a short move-out for a “loan.”
2) Tenant files move-out → landlord registers a mortgage.
3) Tenant re-registers → now holds lower priority.
4) Property auctioned → bank or creditor gets paid first.
5) Tenant loses part or all of their deposit.
Recent court decisions even state that
once a tenant moves out and re-registers,
their previous fixed-date protection becomes invalid.
That single favor could cost the tenant their entire savings.
| 실제 상담 사례: 선한 마음이 부른 참사
몇 달 전, 정말 안타까운 상담을 받았습니다.
세입자 A씨는 성실하게 전세 계약을 마치고 입주한 뒤,
집주인과도 원만한 관계를 유지하고 있었습니다.
그런데 어느 날, 임대인으로부터 한 통의 전화를 받았죠.
“새로 들어갈 아파트 잔금이 조금 부족해서,
잠시 주소만 빼주시면 안 될까요?”
A씨는 큰 의심 없이 ‘하루 정도면 괜찮겠지’ 하고 전출신고를 했습니다.
임대인이 어려운 사정이라며 부탁하니, 거절하기도 민망했던 것이죠.
하지만 그 짧은 사이, 임대인은 기존 집을 담보로 대출을 받았고
선순위 근저당이 새로 설정되었습니다.
이후 A씨가 다시 전입신고를 했을 때는 이미 늦은 상황이었어요.
💥 결과는?
전세 만기일이 되어도 임대인은 자금 여력이 없어 보증금을 돌려줄 수 없었고,
새 세입자도 구하지 못했습니다.
집은 결국 경매 절차에 들어갔고,
A씨의 보증금은 선순위 채권자에게 밀려 대부분을 잃게 되었습니다.
임대인의 부탁을 들어준 ‘선의의 행동’이 결국
자신을 가장 위험한 상황으로 내몬 셈이었습니다.
이런 유형의 사기는 고의적인 악의가 없어 보이더라도,
결과적으로는 세입자의 권리를 무너뜨립니다.
“사람이 좋았는데, 믿었는데…”라는 말이
전세사기 피해자들의 공통된 후회로 남습니다.
⚠️ 머니로그 경고
전세는 법보다 ‘순위’가 중요합니다.
어떤 이유로든 주소를 옮기는 순간,
당신의 순위가 밀릴 수 있다는 사실을 꼭 기억하세요.
| Real Case: A Kind Act Turned Into a Disaster (English)
A few months ago, I received a heartbreaking consultation.
Tenant A had been living peacefully in a rented apartment
when the landlord called with a request:
“I’m short on the payment for my new apartment.
Could you temporarily remove your address?”
Out of kindness, A agreed — thinking it was just for a day.
But during that short time, the landlord took out a new loan
using the property as collateral, creating a prior mortgage lien.
When A re-registered their address, the damage was already done.
💥 The Result?
When the lease expired, the landlord couldn’t repay the deposit.
A new tenant couldn’t be found due to the existing mortgage,
and the property eventually went into auction.
A lost most of the deposit to the senior creditor.
What began as a kind gesture ended in financial ruin.
These cases often involve no obvious fraud at first —
but the result is the same: the tenant loses protection.
Many victims say, “He seemed like a good person, I trusted him…”
Trust is important, but when it comes to real estate,
legal protection must come before personal trust.
⚠️ MoneyLog Warning
In lease protection, priority is everything.
The moment you move your address, your rank may fall —
and once you lose priority, your deposit is no longer safe.
| 이런 상황, 어떻게 대처해야 할까?
이미 전출신고를 했다면, “이제 끝났다…”고 포기하지 마세요.
완전히 대항력을 잃었다 해도, 법적 구제나 피해 최소화 방법은 여전히 있습니다.
상황별로 단계별로 살펴볼게요.
1️⃣ 즉시 전입신고 재등록
하루라도 빨리 주소를 다시 이전 주소로 돌려야 합니다.
전입신고가 복구되어야만 대항력 회복 시점이 다시 계산됩니다.
단, 이전 확정일자는 효력이 사라졌을 수 있으므로
새로운 확정일자를 다시 받아야 합니다.
2️⃣ 확정일자 재신청 및 임대차계약서 재확인
가까운 주민센터나 정부24에서 새 확정일자를 꼭 다시 받아두세요.
기존 확정일자는 전출로 인해 무효가 될 수 있습니다.
또한 임대차계약서 원본의 날짜, 도장, 금액을 다시 한번 확인해 두세요.
3️⃣ 등기부등본 즉시 열람
임대인의 전출 요청 직후, 등기부등본을 반드시 열람해보세요.
전출한 사이에 새 근저당, 가압류, 압류가 설정되었는지를 확인해야 합니다.
만약 선순위 근저당이 생겼다면, 신속히 법률 상담을 받아야 합니다.
4️⃣ 법률상 대응 및 보증기관 신고
이미 피해가 발생했거나 보증금 반환이 불가능할 것으로 예상된다면
즉시 전세보증보험(HUG·HF·SGI) 가입 여부를 확인하고,
미가입자라면 전세사기 피해자 구제법(특별법)을 통해
임시 거주·대출 지원 등을 신청할 수 있습니다.
또한 변호사 상담을 통해 ‘사기죄·배임죄 고소’도 검토해야 합니다.
💡 머니로그 실전 조언
임대인이 “대출 때문에 주소만 잠깐 빼달라”고 요청했다면
그 자체가 위험 신호일 가능성이 높습니다.
반드시 등기부등본을 먼저 확인하고,
변제 순위가 밀릴 수 있는 구조라면 절대 응하지 마세요.
| How to Respond and Protect Yourself (English)
If you’ve already filed a move-out, don’t give up.
You may have lost legal protection, but there are still
ways to minimize the damage or restore your rights.
1️⃣ Re-register Your Address Immediately
Re-file your move-in as soon as possible to restore legal priority.
Your previous fixed-date stamp may be invalid,
so make sure to get a new one.
2️⃣ Reapply for Fixed-Date Registration
Visit your local office or the Government24 portal to obtain a new date.
Review your lease contract’s dates, amounts, and seals carefully.
3️⃣ Check the Property Registry
Verify whether a new mortgage or lien
was registered while you were temporarily moved out.
If so, seek immediate legal advice.
4️⃣ Report and Seek Support
Check your coverage under lease guarantee programs (HUG, HF, SGI).
If uninsured, apply for protection under
the Special Act for Lease Fraud Victims.
Legal consultation for fraud or breach of trust
should also be considered.
💡 MoneyLog Tip
If a landlord asks you to “remove your address for a loan,”
treat it as a red flag.
Always check the property registry first —
once your rank drops, your deposit may never come back.
| 정리 및 예방법 한눈에 보기
전출신고 한 번으로 대항력을 잃고,
그 사이에 근저당이 생겨 보증금을 잃는 피해가 계속되고 있습니다.
대부분의 피해자는 “잠깐만”, “하루만”이라는 말을 믿은 세입자들이었습니다.
아래 체크리스트를 꼭 기억하세요.
단 한 번의 신중함이 내 전 재산을 지키는 방패가 됩니다.
✅ 전출신고 관련 전세사기 예방법 체크리스트
- □ 임대인이 “대출 때문에 주소 잠깐 빼달라”고 요청하면 즉시 거절한다.
- □ 전입신고, 실제 거주, 확정일자 — 이 세 가지를 항상 유지한다.
- □ 전출·전입 이력은 주민센터 또는 정부24에서 직접 확인한다.
- □ 정기적으로 등기부등본을 열람해 근저당·압류 여부를 체크한다.
- □ 전세보증보험(HUG·HF·SGI) 가입 여부를 반드시 확인한다.
- □ 전세사기 피해가 우려될 경우, 즉시 법률 상담을 받는다.
⚠️ 머니로그 한줄 요약
“잠깐의 전출이 평생의 손실이 될 수 있습니다.”
세입자의 권리는 ‘전입신고 유지’에서 시작되고 ‘확정일자’로 완성됩니다.
오늘 내용이 도움이 되셨나요?
선한 마음으로 시작된 한 행동이 돌이킬 수 없는 피해로 이어지지 않도록,
주변에도 이 정보를 꼭 공유해 주세요.
여러분의 한 번의 공유가 누군가의 보증금을 지킬 수도 있습니다.
💬 오늘 글이 도움이 되셨다면 머니로그를 이웃에게 알려주세요.
다음에도 현실에 꼭 필요한 부동산 정보로 돌아오겠습니다!
| Summary and Prevention Tips (English)
A single move-out notice can destroy tenant protection rights.
Many victims trusted their landlords’ requests to “move out just for a day.”
Remember these simple rules — one cautious decision
could protect your entire deposit.
✅ Lease Scam Prevention Checklist
- □ Never remove your address, even temporarily, for a landlord’s loan.
- □ Keep your move-in registration, residence, and fixed-date active.
- □ Regularly verify your registration records via the government portal.
- □ Check the property registry for new liens or mortgages.
- □ Confirm your coverage under HUG, HF, or SGI lease insurance.
- □ If at risk, seek legal advice immediately.
⚠️ MoneyLog Summary
“A short move-out can lead to a lifetime of loss.”
Tenant protection begins with your registered address
and is secured by your fixed-date record.
If this article helped you, please share it.
One click might save someone else’s hard-earned savings.
Stay tuned for more practical real-estate insights from MoneyLog.
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
댓글
댓글 쓰기