세무조사 걱정 끝! 자금조달계획서 실전 작성법과 서식다운로드, FAQ(2편)

| 자금조달계획서 2편 시작하며

지난 1편에서 우리는 자금조달계획서 작성 시 절대 해서는 안 될 3가지 실수와 이를 피하는 기본적인 작성 팁을 살펴보았습니다.

많은 분들이 “도대체 어떻게 준비해야 안전할까?” 하는 고민을 남기셨을 텐데요.

이번 2편에서는 실전 대비 전략을 중점적으로 다룹니다.

실제 제출 전에 꼭 확인해야 할 체크리스트, 상황별로 적용할 수 있는 작성 예시와 문구 템플릿,서식다운로드, 그리고 가장 많이 궁금해하는 FAQ까지 정리했습니다.

특히, 국세청이 어떤 기준으로 자금 출처를 들여다보는지, 서류 보완 요청이 들어왔을 때 어떻게 대응해야 하는지까지 구체적으로 알려드릴 예정입니다.

이 글을 끝까지 읽으시면 자금조달계획서를 작성하면서도 더 이상 막막하거나 불안하지 않으실 거예요.

| Introduction (Part 2 English)

In Part 1, we covered the three critical mistakes to avoid when preparing your Source of Funds Statement, along with some essential tips. Many readers may now be wondering, “So, how do I actually prepare it safely?”

In this Part 2, we focus on practical strategies. You’ll find a clear pre-submission checklist, case examples with ready-to-use wording templates, and a set of FAQs that address the most common concerns.

We’ll also explain how the tax office reviews funding sources and what to do if you receive a request for supplementary documentation. By the end of this article, you’ll feel more confident and less anxious about completing and submitting your statement.

| 제출 전 점검 체크리스트

자금조달계획서를 제출하기 전 반드시 확인해야 할 항목들이 있습니다. 이 과정을 거치면 불필요한 소명 요구나 세무조사 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

1) 증빙 서류 준비

급여 통장 사본 (최근 3~5년치 거래내역)
세금 신고 자료 (근로소득원천징수영수증, 종합소득세 신고서 등)
투자 수익 관련 증빙 (주식 매매 내역, 배당금 확인서 등)
상속·증여 사실 증빙 (증여세 신고서, 상속세 신고서 등)
차용증 및 상환 내역 (가족 간 차입 포함)

✅ Tip: 국세청은 원칙적으로 최대 10년(상속·증여는 10년, 소득은 통상 5년)을 소급 조사할 수 있으며, 경우에 따라 15년까지 추적할 수 있습니다. 최근 몇 년치만 준비하는 것은 부족할 수 있으므로 가능한 범위 내에서 오래된 자료도 함께 정리해 두세요.

2) 자금 흐름 정리

자금조달계획서는 금액만이 아니라 자금의 흐름이 중요합니다. 동일한 금액이라도 어떤 계좌에서 어떤 계좌로 이동했는지가 명확해야 합니다.

✔ 계약금, 중도금, 잔금 이체 계좌 일원화
✔ 부동산 거래 전후 자금 이동 내역 정리
✔ 가족 간 차입 시 입출금 내역 캡처 및 영수증 보관
✔ 현금 사용은 지양하고, 반드시 계좌 이체 중심 관리

✅ Tip: 자금 이동이 분산되어 있으면 소명 요구가 들어올 가능성이 큽니다. 하나의 주 거래 통장으로 통합 관리하는 것이 가장 안전합니다.

| Pre-Submission Checklist (English)

Before submitting your Source of Funds Statement, make sure you double-check these items. Proper preparation helps minimize audit risks and unnecessary inquiries.

1) Preparing evidence documents

📄 Salary account statements (3–5 years)
📄 Tax documents (withholding slips, income tax returns)
📄 Investment income proof (stock trades, dividend records)
📄 Inheritance/gift proof (gift or inheritance tax filings)
📄 IOUs and repayment records (including family loans)

Tip: The tax office can generally review up to 10 years of records (5 years for income, 10 years for gifts/inheritance) and in some cases up to 15 years. Prepare as much historical data as possible.

2) Consolidating fund flows

✔ Use a single account for down, interim, and final payments
✔ Record all pre- and post-contract transfers clearly
✔ Keep screenshots and receipts of family loan transfers
✔ Avoid cash usage; rely on bank transfers instead

Tip: Fragmented or scattered transfers almost always trigger questions. Manage everything through one main account if possible.

| 작성 예시 & 문구 템플릿

자금조달계획서는 항목별로 어떻게 작성하느냐에 따라 세무 리스크가 크게 달라집니다.

아래는 공식 양식 기준으로 자주 기재하는 항목별 실무 예시 문구입니다. 그대로 복사하기보다는 자신의 상황에 맞게 수정·활용하세요.

1) 자기자금

예금: “○○은행 예금(잔액증명서 첨부)”
근로소득: “2020~2024년 근로소득(원천징수영수증 첨부)”
투자수익: “주식 매도대금(○○증권 거래내역 첨부)”

2) 차입금

금융기관: “○○은행 주택담보대출 예정(대출 약정서 추후 제출)”
가족 차입: “부 ○○○으로부터 차입(차용증 및 상환계획서 첨부)”

⚠️ 주의: 가족 간 차입은 반드시 차용증 + 실제 상환 내역이 필요합니다. 단순 차용증만 제출하면 증여로 판단될 수 있습니다.

3) 증여·상속 자금

“부모님 증여(증여세 신고서 및 납부 영수증 첨부)”
“피상속인 ○○○ 상속재산(상속세 신고서 첨부)”

4) 대출 예정

“○○은행 주택담보대출 예정 – 실행 후 약정서 제출”

대출 예정은 실행 전이라면 “예정”으로만 기재해도 무방합니다. 단, 미제출 사유서를 반드시 첨부해야 하며, 실행 후 보완 자료를 제출해야 합니다.

📝 전체 예시

자기자금: ○○은행 예금 3억 원 (잔액증명서 첨부)
차입금: 부 ○○○으로부터 차입 1억 원 (차용증·상환계획 첨부)
대출 예정: ○○은행 주택담보대출 2억 원 (예정, 추후 보완 제출)
합계: 6억 원 (매매대금과 일치)

| Writing Examples & Templates (English)

How you fill each section of the Source of Funds Statement can affect tax risks. Below are practical examples based on the official form. Adapt them to your situation, don’t copy as-is.

1) Own Funds

Savings: “Bank ABC deposit (balance certificate attached)”
Salary: “Employment income 2020–2024 (withholding slips attached)”
Investments: “Proceeds from stock sales (broker statement attached)”

2) Loans

Bank loan: “Mortgage loan from Bank ABC (agreement to be submitted later)”
Family loan: “Loan from father Mr. ○○ (IOU and repayment plan attached)”

Note: Family loans must include both an IOU and actual repayment records. Without repayments, the tax office may treat it as a gift.

3) Gifts / Inheritance

“Gift from parents (gift tax filing attached)”
“Inheritance from Mr. ○○ (inheritance tax return attached)”

4) Planned Loans

“Planned mortgage loan with Bank ABC – to submit agreement once executed”

📝 Full Example

Own Funds: Bank ABC deposit KRW 300M (balance cert.)
Loan: Loan from father KRW 100M (IOU + repayment plan)
Planned Loan: Bank ABC mortgage KRW 200M (planned, docs later)
Total: KRW 600M (matches purchase price)

| 자주 묻는 질문 (FAQ)

자금조달계획서 작성 과정에서 가장 많이 나오는 질문들을 모아 정리했습니다. 단순한 궁금증을 넘어 실제 세무조사로 이어질 수 있는 민감한 부분이니 반드시 확인해 두시는 것이 좋습니다.

❓ 부부 공동명의로 계약했는데, 계획서는 몇 장을 제출하나요?

➡️ 부부가 각각 한 장씩 따로 제출해야 합니다. 각자의 지분에 해당하는 금액을 기재하며, 지분 비율과 자금 출처 비율이 맞지 않으면 부부 간 증여로 간주될 수 있으니 주의하세요.

❓ 계획서는 누가 제출하나요?

➡️ 공인중개사를 통한 거래의 경우, 중개사가 실거래 신고 시 함께 제출합니다. 직거래라면 매수인이 직접 관할 시·군·구청에 제출해야 합니다.

❓ 대출 예정인데 아직 실행이 안 됐습니다. 어떻게 적나요?

➡️ 계획서에는 “대출 예정”이라고만 기재하면 됩니다. 증빙 자료는 생략 가능하지만, 반드시 미제출 사유서를 같이 제출해야 하며, 추후 대출 실행 후 증빙 서류를 추가 요청받을 수 있습니다.

❓ 현금을 일부 보유하고 있는데, 기재해도 되나요?

➡️ 가능은 하지만 출처가 명확히 입증되지 않으면 세무조사로 이어질 수 있습니다. 따라서 증빙이 불가하다면 현금 항목은 기재하지 않는 것이 안전합니다.

| FAQ (English)

Here are answers to the most frequently asked questions about filing the Source of Funds Statement. These clarifications can help prevent unwanted tax issues.

❓ How many forms for a jointly owned purchase?

➡️ Each spouse must file a separate form. The funding ratios must match ownership shares, or it may be deemed a spousal gift.

❓ Who actually submits the form?

➡️ If a realtor is involved, they file it along with the transaction report. For direct deals, the buyer submits it directly to the local office.

❓ What if the loan isn’t finalized yet?

➡️ Simply note “loan pending” in the form. No supporting documents are required immediately, but you must submit a statement explaining the delay and provide proof once the loan is executed.

❓ Can I list some cash savings?

➡️ Only if you can clearly prove the source. Otherwise, it increases the chance of an audit. When in doubt, leave it out.

| 제출 절차 & 사후 소명 대응

1) 제출 절차 (Step-by-Step)

제출 대상·임계 확인
· 규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 거래가액과 무관하게 모든 주택 거래 제출.
· 비규제지역(일반지역): 6억 원 이상 주택 거래 제출.
기한 체크
· 매매계약 체결일로부터 30일 이내 실거래 신고와 함께 제출(관할 시·군·구).
제출 창구
· 공인중개사 거래: 중개사가 실거래 신고 시 동시 제출(온라인 시스템 포함).
· 직거래: 매수인이 관할 지자체에 직접 제출(온라인/방문).
증빙자료 동시 제출 요건 확인
· 투기과열지구 9억 원 초과 주택은 계획서의 각 항목에 대해 증빙자료(예금잔액증명, 소득금액증명 등)를 함께 제출.
서류 구성
· 자금조달계획서(자기자금·차입금·대출 예정 등) + 필요 시 증빙(예금·주식·증여/상속·차용증·상환내역 등).

2) 사후 소명 대응 (Inquiry/Audit Ready)

자금 흐름 표준화: 계약금–중도금–잔금을 단일 주거래 통장으로 일원화하고, 전·후 2주 거래내역을 정리.
가족 차입: 차용증(이자율·상환기한) + 실제 이체 상환 기록을 누적 보관(미이행 시 증여로 판단 가능).
현금 항목: 출처 증빙이 불가하면 기재를 피하고, 계좌이체 중심으로 관리.
대출 예정: 계획서에는 “대출 예정”으로 기재 후, 실행되면 약정서·실행내역 보완 제출.

✅ 핵심 정리
• 규제지역: 금액 무관 제출 / 비규제지역: 6억 원 이상 제출 / 기한: 계약일 기준 30일 이내.
• 투기과열지구 9억 초과: 증빙 동시 제출 의무. 미제출 시 과태료 최대 500만 원.

| Filing Steps & Post-Inquiry Response (English)

Eligibility: Regulated areas → all housing deals; Non-regulated areas → ≥ KRW 600M.
Deadline: File within 30 days of the contract together with the transaction report.
Where: Via realtor through the online reporting system, or the buyer files at the local office (online/offline).
Attachments: In speculative zones over KRW 900M, submit objective evidence with the plan.

Be audit-ready: keep one account for all payments, maintain IOU + repayment records for family loans, avoid cash unless fully documented, and supplement documents once loans are executed.

| 팩트체크 & 법적 근거

자금조달계획서는 단순 행정서류가 아니라 법적 근거에 의해 제출 의무가 발생하는 문서입니다.

잘못된 정보나 소문에 의존하면 세무상 불이익을 받을 수 있으므로, 반드시 현행 법령에 따라 준비해야 합니다.

📌 주요 법적 근거

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조의2 → 규제지역 및 일정 금액 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무 규정
같은 법 시행령 제10조의2 → 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택 거래 시 자금 출처 증빙자료 동시 제출 의무
국토교통부 고시 → 제출 대상 금액 기준, 서식, 세부 절차 명시

📌 자주 오해하는 부분 팩트체크

❌ “계획서 안 내도 큰 문제 없다?” → 잘못된 정보입니다. 미제출 시 과태료 최대 500만 원 부과.
❌ “가족 간 차입은 차용증만 있으면 된다?” → 사실과 다릅니다. 원금 상환 내역이 확인되지 않으면 증여로 간주될 수 있습니다.
❌ “현금 보유는 문제없다?” → 출처 불분명 현금은 세무조사의 직접적 원인이 됩니다.

✅ 핵심 정리
• 자금조달계획서 제출은 법적 의무입니다.
• 규정 위반 시 과태료(최대 500만 원) 및 세무조사 가능성이 있습니다.
• 본 기준은 주택 거래 기준이며, 일부 토지 취득에도 의무가 확대되어 있으므로 거래 유형별 확인이 필요합니다.

| Fact-Check & Legal Basis (English)

Filing the Source of Funds Statement is a legal obligation under Korean law. It applies mainly to housing transactions, with stricter requirements in speculative zones.

📌 Legal Basis

Real Estate Transaction Reporting Act, Article 8-2 → Requires filing in regulated areas and high-value housing deals
Enforcement Decree, Article 10-2 → For speculative zones over KRW 900M, supporting evidence must be submitted together
MOLIT Notices → Define thresholds, official form, and filing process

📌 Common Misconceptions Checked

❌ “Skipping the form is harmless” → False. Fines of up to KRW 5M apply.
❌ “A family IOU is enough” → False. Repayment records must be shown; otherwise, it is deemed a gift.
❌ “Cash is fine to declare without proof” → False. Unexplained cash often triggers audits.

Key Point: This filing is legally mandatory. Violations can lead to fines and tax audits. Always prepare according to the law and MOLIT guidelines.

| 다운로드 & 서식 모음

| 국토부 자금조달계획서 공식 서식 다운로드

자금조달계획서는 반드시 국토교통부에서 제공하는 최신 서식을 사용해야 합니다. 아래 링크를 통해 직접 다운로드 받아 활용하세요.

📂 자금조달계획서 서식 다운로드
👉 국토교통부 자금조달계획서 공식 서식 (다운로드)

※ 본 서식은 국토교통부 공식 양식이며, 작성 시 반드시 최신 버전을 확인하세요. 지역·거래 조건에 따라 증빙자료 제출 의무가 달라질 수 있으므로 관할 지자체 안내도 함께 확인하시기 바랍니다.

| Official MOLIT Form Download (English)

You must use the official MOLIT form when preparing your Source of Funds Statement. Download it directly from the link below.

📂 Download the Official Form
👉 MOLIT Source of Funds Form (Download)

| 차용증 서식 다운로드

가족 간 차입금은 단순히 구두 약속만으로는 인정되지 않습니다.

반드시 차용증 작성 + 실제 상환 내역이 있어야 증여가 아닌 정상 차입으로 인정됩니다.

아래 링크에서 차용증 서식을 다운로드해 활용하세요.

📑 차용증 서식 다운로드
👉 차용증 서식 보기 (Google Drive)

※ 차용증 작성 시에는 원금, 이자율, 상환 기한, 상환 방법을 반드시 기재해야 하며, 상환 사실을 증빙할 수 있는 이체 내역·영수증까지 준비하는 것이 안전합니다.

| Loan Agreement Form (English)

A family loan is not recognized without documentation. You must have a written IOU and proof of repayments to avoid it being classified as a gift. Download the template below to prepare your loan agreement properly.

📑 Download Loan Agreement Template
👉 View IOU Form (Google Drive)

📌 증빙자료 예시

예금 잔액 증명서 (은행 발급)
근로소득원천징수영수증 또는 종합소득세 신고서
주식·채권 거래내역서 (증권사 발급)
차용증 및 상환 내역 (가족 간 차입 포함)
증여세·상속세 신고서 (관련 증여·상속 자금 사용 시)

📌 제출 전 체크리스트

✅ 제출 전 반드시 확인하세요!
▸ 계획서 서식이 최신 버전인지?
▸ 증빙자료는 항목별로 빠짐없이 준비했는지?
▸ 가족 간 차입은 차용증 + 상환 내역까지 준비했는지?
▸ 자금 흐름은 계좌이체 내역으로 입증 가능한지?

| Downloads & Forms (English)

When preparing the Source of Funds Statement, you must use the official MOLIT form. Supporting documents may also be required depending on your funding sources.

📌 Essential Forms

📌 Supporting Documents

Bank balance certificate
Income tax documents (withholding slips, returns)
Investment transaction statements (stocks, bonds)
IOUs & repayment records (including family loans)
Gift or inheritance tax filings (if applicable)

📌 Quick Checklist

✅ Before submitting:
▸ Is the form the latest version?
▸ Are all supporting documents prepared for each source?
▸ For family loans, do you have both an IOU and proof of repayment?
▸ Can all flows be verified through bank transfers?

| 요약 박스 – 실무 핵심 정리

📌 핵심만 콕!

✔ 자금조달계획서는 법정 의무 — 규제지역은 금액 무관, 비규제지역은 6억 원 이상 주택 거래 제출
✔ 기한: 매매계약일로부터 30일 이내 실거래 신고와 동시 제출
✔ 투기과열지구 9억 원 초과는 자금조달계획서와 증빙자료 동시 제출 필수
✔ 가족 차입은 차용증 + 상환계획 + 실제 상환 이체 내역이 없으면 증여로 볼 수 있음
✔ 현금은 출처 객관증빙이 없으면 기재 지양, 계좌이체 중심으로 흐름을 남길 것
✔ 계약금·중도금·잔금은 하나의 주거래 통장으로 일원화해 소명 리스크 최소화

👉 요약: 법·고시 기준을 먼저 확인하고, 자금 흐름을 단순·투명하게 정리하세요. 핵심 요건(제출 대상·기한·증빙)을 지키면 불필요한 세무조사 가능성을 크게 낮출 수 있습니다.

| Quick Summary – Practical Essentials (English)

📌 Essentials at a Glance

✔ Filing is legally required: all housing deals in regulated areas; ≥ KRW 600M in non-regulated areas
✔ Deadline: within 30 days of contract together with the transaction report
✔ Speculative zones over KRW 900M: submit supporting evidence together with the plan
✔ Family loans must show an IOU, a repayment plan, and actual transfer records—or it may be treated as a gift
✔ Avoid listing cash without objective proof; keep flows via bank transfers
✔ Use a single main account for down/interim/final payments to simplify verification

👉 Bottom line: Verify the current law & notices, keep your money trail simple and transparent, and meet the core requirements to reduce audit risk.

| 마무리 & 참고 링크

자금조달계획서는 단순히 ‘적어내는 서류’가 아니라, 내가 어떤 과정을 통해 자금을 마련했는지 증명하는 공식 문서입니다.

잘못 작성하면 증여세 폭탄이나 세무조사로 이어질 수 있지만, 반대로 꼼꼼히 준비하면 불필요한 걱정 없이 부동산 거래를 진행할 수 있습니다.

이번 2편에서는 체크리스트·작성 예시·FAQ·법적 근거까지 정리해 드렸습니다.

이제 독자님께서는 자금조달계획서를 제출하면서도 “혹시 조사 나오면 어쩌지?” 하는 불안을 덜어내실 수 있을 거라 생각합니다.

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앞으로도 머니로그에서 실용적인 부동산·세금 정보를 꾸준히 전해드릴게요. 감사합니다!

| Closing & References (English)

The Source of Funds Statement is not just paperwork—it’s a formal declaration of how you financed your purchase. If prepared carelessly, it can trigger gift tax or audits; if done properly, it clears the way for a smooth transaction.

In this Part 2, we shared checklists, sample wording, FAQs, and legal references. With these tools, you can now file with confidence instead of anxiety.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.

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