등기부등본만 보고 계약하면 안 되는 이유 (ft. 사기 예방 체크리스트)

| 왜 등기부등본만 믿으면 안될까요?

등기부등본 떼봤는데 아무 이상 없었어요.
그래서 안심하고 매수 계약하셨나요?

하지만 몇 달 뒤 날아온 내용증명.
"당신이 산 집, 사실 대출금이 안 갚아졌습니다."
그때서야 알게 됩니다. 등기부등본만 믿고 거래하는 건 매우 위험하다는 사실을요.

우리나라 등기제도는 '공시'는 하지만, '공신'하지 않습니다.
즉, 등기에 표시된 내용이 틀려도 국가가 책임지지 않는 구조입니다.
이 말 한 마디가 부동산 사기의 출발점이 된다는 것, 알고 계셨나요?

오늘 이 글에서는 등기부등본을 악용한 최신 사기 수법부터
그 사기를 예방하는 방법, 그리고 보험으로 내 권리를 지키는 방법까지
하나하나 풀어드릴게요.

사기 피해는 남의 일이 아닙니다.
꼭 끝까지 읽고 안전한 거래의 첫걸음을 준비해보세요.

| Why You Shouldn't Rely on the Real Estate Registry Alone

"Nothing suspicious came up on the registry, so I signed the contract."
But a few months later, a certified letter arrives:
"The mortgage on the home you bought has not been repaid."

In Korea, the real estate registry (등기부등본) has publicity but not authenticity.
This means even if the information in the registry is wrong, the government won't protect you.

This gap creates a major blind spot for fraud.

In this post, you'll learn:

• How scammers manipulate the registry
• Why the system allows it
• What you can do to protect yourself, including using Title Insurance

Property fraud isn't rare — and it could happen to anyone.
Read until the end to secure your next real estate transaction.

📚 목차

👉 아래 항목을 클릭하면 원하는 내용으로 바로 이동할 수 있어요!

| 왜 등기부등본만 믿으면 안될까요? | 등기부등본의 공시력 vs 공신력 | 우리나라는 왜 공신력을 인정하지 않을까? | 실제 사기 사례로 본 위험성 | 해외는 공신력 인정… 우리는 왜? | 현재 논의 중인 법안 살펴보기 | 권원보험이란? 사기 예방의 핵심 | 안전거래 위한 특약 조항 예시 | 부동산 계약 전 필수 체크리스트 | 마무리하며: 오늘의 핵심 요약

| 등기부등본의 공시력 vs 공신력

많은 분들이 등기부등본을 떼어보고 아무 이상이 없다고 생각하면 거래를 진행합니다.
하지만 여기엔 중요한 함정이 있습니다. 바로 공시력과 공신력은 다르다는 점입니다.

등기부등본에는 공시력은 있지만, 공신력은 없습니다.
이 차이를 확실히 이해하면, 부동산 사기를 예방하는 첫 걸음을 내딛을 수 있습니다.

구분	의미	보호 여부
공시력	권리관계를 공개하는 효력	등기사항 열람 가능 (X)
공신력	등기 내용이 틀려도 신뢰 보호	선의의 제3자 보호 (O)

즉, 등기부를 믿고 거래했더라도, 등기 내용이 틀렸다면 그 피해는 개인이 고스란히 부담해야 합니다.
등기부등본에 찍혀 있다고 해서 국가가 ‘그 정보 맞다’고 보장하지 않는다는 뜻이지요.

| Difference Between 'Disclosure' and 'Authenticity' in Korea's Land Registry

In Korea, the land registry has what we call publicity (*공시력*) but not authenticity (*공신력*).

Here's the difference:

Type	Meaning	Legal Protection
Publicity	Opens ownership/rights to the public	No protection (X)
Authenticity	Protects good-faith third parties even if the info is wrong	Yes (O)

In short: Even if you relied on the registry in good faith and were deceived by fake documents, the Korean legal system does not protect you by default.

This lack of authenticity is what allows fraudsters to exploit the system.

| 우리나라는 왜 공신력을 인정하지 않을까?

등기부등본이 이렇게 중요한 공적 장부인데도,
왜 대한민국은 공신력을 인정하지 않을까요?

그 이유는 실제 소유자 보호의 원칙과 시스템 구축의 어려움 때문입니다.

• 실소유자 보호 우선: 등기 내용이 틀린 것을 믿고 거래한 제3자를 무조건 보호하면 원래 소유자(실소유자)의 권리가 침해되는 문제가 발생합니다.
• 전면적인 등기 정비 불가: 대한민국의 모든 부동산에 대해 과거 권리관계를 일일이 검증해야 하는데 이는 인력과 비용 면에서 사실상 불가능에 가깝습니다.
• 법제화 지연: 민법이 제정된 1950년대부터 공신력 도입 논의는 있었지만, 지금까지 법 개정은 계속 미뤄지고 있습니다.

결국 우리나라는 개인의 주의 의무에 맡긴 채 부동산 거래가 이뤄지고 있습니다.
그만큼 등기부만 믿고 거래하는 것은 매우 위험할 수 있다는 뜻이기도 하지요.

| Why Korea Doesn't Grant Authenticity to Its Land Registry

Despite the importance of the land registry, Korea does not grant legal authenticity to it. Why not?

• To protect the real owner:
  If a third party relied on a false entry, granting them legal protection would mean violating the real owner’s rights.
• Too costly and complex to verify:
  Verifying the ownership history of every piece of land in Korea would be a nationwide project requiring enormous time and cost.
• Legislation delayed:
  Although discussed since the 1950s, no concrete law granting authenticity has been passed to this day.

In short, Korea’s registry is designed for disclosure, not protection.
This means the burden of checking everything is on you, the buyer.

| 실제 사기 사례로 본 위험성

"등기부등본 깨끗하던데요?"
그런데 어떻게 수억 원 피해가 발생했을까요?

다음은 실제 발생했던 등기부 위조 사기 사례입니다. 한 치의 의심도 없던 서류가, 수년 뒤 법정에서 경매로 이어지는 증거가 되어버렸습니다.

📌 사례 요약

• 사기꾼이 위조된 대출 상환 서류로 근저당을 말소함
• 등기부등본상 권리관계를 ‘깨끗하게’ 만든 후 매도함
• 매수인은 아무 의심 없이 매수 계약 → 잔금 납부
• 몇 달 후 은행에서 연락: "근저당이 아직 살아 있습니다"
• 대법원 판결: 매수인이 대출 상환 책임을 져야 한다 → 경매 진행

✅ 체크포인트

1. 말소사항 포함 등기부등본 발급하기
   → 과거 근저당 및 압류 이력까지 확인 가능
2. 은행에 직접 확인하기
   → 해당 담보대출이 진짜로 완납되었는지 체크
3. 채무 변제 확인서 요청
   → 매도인이 제출한 확인서류가 원본인지 검토
4. 가등기 여부 확인
   → 등기부에 가등기가 있으면 ‘소유권 이전 예정’이므로 주의!

⚠️ 등기부등본은 절대적인 안전장치가 아닙니다.
항상 ‘원인 서류’까지 확인하는 습관이 필요합니다.

| Real Case: How a Clean Registry Turned into a Legal Disaster

• A fraudster forged loan payoff documents and got the mortgage removed from the registry
• They then sold the property with a clean registry
• The buyer had no idea anything was wrong and completed the transaction
• Months later, the original lender contacts the buyer demanding repayment
• The court ruled that the buyer was responsible, leading to foreclosure

✅ What You Should Do

1. Always request the “with deleted entries” (말소사항 포함) version of the registry
2. Call the lender to verify loan payoff status directly
3. Request a Loan Settlement Confirmation (채무 변제 확인서) from the seller
4. Avoid properties with “preliminary registration” (가등기) unless you understand the risks

Lesson: Just because the registry looks clean, doesn't mean the property is safe.

| 해외는 공신력 인정… 우리는 왜?

해외 선진국들은 등기부 공신력을 인정합니다.
즉, 등기 내용이 틀리더라도 등기를 믿고 거래한 사람은 보호받는다는 뜻이죠.

🌍 공신력 인정 국가 사례

• 영국 – 등기소에서 실질심사를 진행하고 공적 책임 보장
• 독일 – 등기부 기재 내용이 틀려도 선의의 매수자 보호
• 호주, 오스트리아, 중국 등 – 공신력과 국가 보상제도 병행

이들 국가는 모두 등기 행위에 실질심사권을 부여하고, 잘못된 등기 내용으로 인한 피해에 대해 국가가 일정 부분 보상합니다.

🇰🇷 한국은 왜 도입하지 못할까?

• 형평성 문제: 실소유자의 권리와의 충돌
• 시스템 비용 부담: 전국 모든 부동산 권리 검증은 현실적으로 어려움
• 법안 지연: 민법 제정(1958년) 이후 논의만 수십 년… 아직도 계류 중

그래서 지금도 등기부 등본은 '참고용'일 뿐,
사고 발생 시 국가의 보호는 거의 불가능합니다.

사실상 개인이 스스로 방어해야 하는 구조이기 때문에, 더욱 철저한 확인과 보험 가입이 요구됩니다.

| Other Countries Grant Authenticity—Why Not Korea?

Many countries grant full authenticity to their land registry system. That means if a buyer relied on incorrect registry info in good faith, they’re still protected by law.

🌍 Countries That Grant Registry Authenticity:

• United Kingdom – Land Registry includes real-time verification and indemnity
• Germany – Mistakes in the registry don’t harm the good-faith buyer
• Australia, Austria, China – Legal protection and public compensation system

🇰🇷 Why Korea Doesn’t:

• Risk of harming the true owner (real rights protection over registry)
• Cost-prohibitive to clean up existing land records
• Legal reform delayed for decades—discussion since the 1950s

Bottom line: Korea’s registry is for transparency only.
It offers no legal protection if fraud or forgery occurs. That’s why extra caution and insurance are absolutely necessary.

| 현재 논의 중인 법안 살펴보기

등기부 공신력 문제를 해결하기 위해, 현재 국회에서는 몇 가지 관련 법안이 발의만 된 상태입니다.
아직 통과되지 않았으며, 진척도도 매우 더딘 상황입니다.

📝 주요 법안 요약

• ① 민법 개정안 – 등기원인서류에 공증을 도입하고, 등기관에게 실질적 심사권 부여
• ② 부동산등기법 개정안 – 등기부에 공신력 부여를 명시, 거래당사자 보호 근거 마련
• ③ 등기특별회계법 개정안 – 등기 피해자에게 보상금 지급 가능하도록 특별 회계 신설

이러한 법안들이 모두 통과된다면, 지금보다 훨씬 안전한 부동산 거래 시스템이 구축될 수 있습니다.
하지만 아직은 제도적 공백이 이어지고 있는 현실입니다.

그래서 현재로서는 법의 보호보다 개인의 주의가 훨씬 중요합니다.

| Pending Laws Related to Real Estate Registry Reform

To address the lack of authenticity in Korea’s registry system, lawmakers have introduced the following draft bills:

• 1. Civil Act Amendment – Requires notarization of documents and gives registrars the right to review them substantively
• 2. Real Estate Registration Act Amendment – Proposes granting authenticity to registry entries to protect buyers
• 3. Special Real Estate Registry Fund Act Amendment – Introduces a fund to compensate fraud victims using registry revenue

These bills are still in early stages and not yet passed into law.
Until then, you must rely on your own due diligence and safeguards.

| 권원보험이란? 사기 예방의 핵심

권원보험은 부동산 거래 시 소유권 분쟁이나 등기 오류로 인한 손해를 보상해주는 부동산 전용 보험입니다.

특히 위조 서류, 근저당 말소 착오, 소유권 분쟁 등이 발생했을 때
계약자(매수인)는 금전적인 손실을 보상받을 수 있습니다.

💡 이런 분들께 권장드려요

• 매매대금이 크거나, 복잡한 권리관계가 있는 부동산을 거래할 경우
• 대출 있는 집을 살 때 (등기 말소가 정확히 되었는지 불안할 때)
• 전자계약·셀프등기처럼 중간 검토자 없이 진행되는 거래일 경우

💸 보험료는 어떻게 될까요?

• 통상적으로 0.1% 내외의 보험료가 부과됩니다 (매매가 기준)
• 일반적으로 매수인이 단발성으로 1회만 가입하면 됩니다

🔎 어디서 가입하나요?

• 한국무역보험공사(K-SURE)
• 금융감독원에서 안내 및 등록 확인 가능

✅ 권원보험은 선택이지만, 사기 피해에 대한 거의 유일한 금전적 보호장치입니다.

| What Is Title Insurance and Why You Need It

Title insurance is a type of real estate-specific insurance that protects buyers from financial loss due to:

• Forgery in documents
• Registration errors
• Undisclosed ownership disputes

💡 Who Should Consider It?

• If the purchase price is high
• If the seller had mortgage loans that are now cleared
• If the transaction is conducted via e-contracts or self-registration

💸 Cost

• Usually about 0.1% of the property value
• One-time payment by the buyer

🔍 Where to Apply?

• Korea Trade Insurance Corporation (K-SURE)
• Financial Supervisory Service (FSS)

Title insurance is optional—but it might be your only shield when things go wrong.

| 안전거래 위한 특약 조항 예시

등기부등본만으로는 권리관계를 완전히 신뢰할 수 없는 만큼,
계약서에 특약 조항을 넣는 것은 매우 중요합니다.

아래 예시처럼 문제 발생 시 책임 범위를 명확히 정해두면
나중에 발생할 수 있는 분쟁에 대비할 수 있습니다.

📃 특약 조항 예시

“본 계약 체결 후 소유권에 심각한 하자 또는 근저당권 등 권리 침해가 발견될 경우,  
매도인은 매수인에게 받은 금액을 전액 반환하고  
필요시 손해배상 책임을 진다.”

✅ 이 조항은 반드시 계약서에 서면으로 기재되어야 하며, 양측 서명이 있어야 법적 효력이 발생합니다.
전자계약서에도 삽입 가능하며, 중개사 혹은 변호사 검토를 받는 것이 안전합니다.

⚠️ 작성 시 주의사항

• 막연한 문구보다 구체적 사유를 명시할 것
• 환불 및 손해배상 범위를 정확하게 표현할 것
• 전자계약 시에도 특약 입력란에 직접 기입할 것

| Example of a Protective Contract Clause

To protect yourself from hidden risks that may not show on the registry, you should include clauses like the following in your sale contract:

“In the event of a serious defect in ownership or any encumbrance  
(e.g. unresolved mortgage) discovered after signing this contract,  
the seller agrees to fully refund the purchase amount to the buyer  
and may be held liable for damages.”

✅ Legal Tips:

• The clause must be written and signed by both parties to be valid
• Specific triggers (e.g. mortgage not cleared) should be clearly described
• In e-contracts, use the “special terms” field to insert this clause

Having a clause like this won’t prevent fraud—but it gives you a strong legal basis to act if something goes wrong.

| 부동산 계약 전 필수 체크리스트

부동산 사기를 피하려면, 계약 전에 다음 네 가지를 반드시 확인하세요.
단 한 단계만 빠져도 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

✅ 거래 전 필수 4단계

1. 특약 조항 삽입
   – 소유권 하자, 근저당 등 발견 시 환불/배상 명시
2. 법률 전문가의 사전 검토
   – 공인중개사 또는 변호사에게 계약 전 확인 요청
3. 등기부등본 확인 (말소사항 포함)
   – 현재 근저당, 가압류, 가등기 등 유무 필수 확인
4. 권원보험 가입 여부 확인
   – 매수인이 직접 가입하거나 보험 가입된 매물인지 체크

📌 ‘서류 확인’만으로는 부족합니다. 전문가 조력 + 보험 + 특약 3중 안전망을 갖추는 것이 핵심입니다.

| Pre-Contract Real Estate Safety Checklist

Before signing any property sale contract, check off these 4 critical steps:

1. Insert a Protective Clause
   – Mention refund and liability if any ownership issues are discovered later
2. Get Legal Review
   – Have a licensed broker or lawyer review the contract before signing
3. Obtain the Full Registry Document
   – Request the version that shows deleted entries to check for past mortgages, liens, etc.
4. Check Title Insurance
   – Either buy it yourself or check if the property is insured already

Safety = Preparation + Legal Help + Financial Backup.

| 마무리하며: 오늘의 핵심 요약

📌 글 요약

• 등기부등본은 '공시력'은 있지만 '공신력'은 없음
• 등기 내용이 틀려도 국가가 책임지지 않음
• 위조 서류로 등기를 말소한 후 거래하는 실제 사기 사례 발생
• 사기 예방을 위해 말소사항 포함 등기부 열람 필수
• 권원보험 + 특약 조항 + 전문가 검토로 안전거래 대비

등기부등본은 부동산 거래에서 가장 기본이자 가장 오해받기 쉬운 서류입니다.
표면은 깨끗해 보여도, 공신력이 없기 때문에 잘못된 정보를 믿고 거래하면 그 피해는 고스란히 개인에게 돌아옵니다.

그래서 오늘 정리한 3단계 보안 전략이 필요합니다.

🔐 부동산 거래 3단계 보안 전략

1. 등기부등본 말소사항 포함 열람
2. 특약 조항으로 계약서에 명시
3. 권원보험 가입 또는 확인

이 3단계를 꼭 지켜야, 안심하고 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다.

혹시 지금 거래를 앞두고 계신가요?
혼자 판단하지 마시고, 전문가의 도움과 함께 ‘문서 너머’를 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.

이 글이 여러분의 소중한 부동산 거래에 작은 방패가 되었길 바랍니다.
오늘 글이 도움되셨다면 주변에도 꼭 공유해주세요 😊

📌 다음 글에서는 ‘권원보험 가입 방법’도 자세히 소개해드릴게요! 기대해주세요!

| Final Thoughts: Don't Rely on the Registry Alone

The real estate registry may look official—but in Korea, it’s not legally reliable. If it turns out to be wrong, you’re on your own.

🔐 Your 3-Step Safety Plan:

• Check full registry (with deleted items)
• Include legal protection clauses in your contract
• Get title insurance

Even the best-looking property could have hidden risks. Do your homework, use legal help, and take extra precautions.

If you found this guide helpful, please share it with others!
Let’s build a safer property market together. 🏡

🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!

Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯

※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)