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🇰🇷 한국어
- 부동산 매매 시 부가가치세 기본 개념
- ① 부가세 발생의 3가지 기본 원칙
- ② 토지와 건물을 함께 매매할 때의 계산 예시
- ③ 주거용 건물에도 부가세가 붙는 예외 상황
- ④ 업무용 건물의 부가세 생략 방법: 포괄양수도
- 매수자 주의사항 및 협상 포인트
- 핵심 요약 및 마무리
🇺🇸 English
- Basic Concept of VAT on Real Estate Sales
- ① Three Core Principles of VAT Application
- ② Example: When Land and Buildings Are Sold Together
- ③ Exceptional Cases: When VAT Applies to Residential Property
- ④ How to Avoid VAT on Commercial Property: Comprehensive Business Transfer
- Buyer’s Checklist and Negotiation Tips
- Summary and Closing
💡 부가가치세란?
부가가치세(VAT)는 물건이나 서비스를 팔 때,
거래 과정에서 새로 더해진 ‘가치’에 붙는 세금이에요.
예를 들어, 어떤 사람이 1만 원짜리 원단을 사서 옷을 만들어 2만 원에 팔았다면,
새로 만들어낸 ‘가치’는 1만 원이죠.
이 추가된 가치에 세금을 붙이는 게 바로 부가가치세예요.
쉽게 말해, “물건이 만들어지거나 팔릴 때마다 더해진 가치에 붙는 세금”이라고 이해하시면 됩니다.
최종적으로는 소비자가 부담하고, 사업자가 대신 납부하는 구조예요.
💡 What is VAT (Value-Added Tax)?
VAT (Value-Added Tax) is a tax placed on the added value created
when goods or services are produced or sold.
For example, if someone buys fabric for ₩10,000 and makes clothes that sell for ₩20,000,
the new value added is ₩10,000 — and VAT is applied to that amount.
Simply put, it’s a tax on the additional value created at each stage of production or sale.
The end consumer pays the tax, and the business owner remits it to the government.
부동산을 거래할 때 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 “부가가치세가 있나요?”입니다.
매매계약서 금액 외에 부가세 10%를 추가로 내야 하는 경우가 있고, 반대로 전혀 발생하지 않는 경우도 있어서 헷갈리기 쉽죠.
특히 토지·주택·상가처럼 용도에 따라 부가세 과세 여부가 완전히 달라지기 때문에 기본 원칙을 정확히 알아두는 것이 중요합니다.
오늘 글에서는 부동산 매매 시 부가가치세가 발생하는 3가지 핵심 원칙과,
주거용 건물의 예외 사례, 그리고 상가 매매 시 부가세를 생략할 수 있는 ‘포괄양수도’ 특례 규정까지
실무 중심으로 깔끔하게 정리해드리겠습니다.
이 글 하나면, 앞으로 부동산 거래 시 “부가세가 붙나요?”라는 질문에는
자신 있게 답하실 수 있을 거예요. 끝까지 읽어보시면 분명 큰 도움이 되실 겁니다. 🏠
| Real Estate VAT – Everything You Need to Know!
One of the most common questions in real estate transactions is,
“Does VAT apply to this sale?” Sometimes, you have to pay an additional 10% VAT on top of the sale price,
while in other cases, there’s no VAT at all. It all depends on the property type — land, residential, or commercial —
which determines whether VAT is applicable.
In this post, we’ll clearly explain the three core principles of VAT on property sales,
the exceptional cases where residential properties may still be taxed, and
how to legally skip VAT through a “Comprehensive Business Transfer” when selling commercial property.
By the end of this article, you’ll be able to confidently answer the question,
“Does VAT apply to this transaction?” whenever you deal with real estate. 🏡
| ① 부동산 매매 시 부가가치세 발생의 3가지 기본 원칙
부동산을 사고팔 때 부가가치세(VAT)가 붙는지를 판단하는 기본 원칙은 아래 세 가지입니다.
거래 대상이 토지, 주거용 건물, 업무용 건물 중 어디에 해당하는지에 따라 과세 여부가 달라집니다.
| 구분 |
부가세 발생 여부 |
적용 대상 |
비고 |
| 토지 (Land) |
❌ 면세 |
토지 전체 |
부가세가 발생하지 않습니다. |
| 주거용 건물 |
❌ 면세 |
아파트, 단독주택 등 |
매매대금에 부가세가 없습니다. |
| 업무용 건물 |
✅ 과세 (10%) |
상가, 사무실 등 |
건물분 금액의 10% 부가세가 발생합니다. |
👉 핵심 요약:
부가세는 ‘업무용 건물’을 매매할 때 건물분에 10%가 붙는 것이 원칙입니다.
반면, 토지와 주거용 건물은 생활필수재로 분류되어 부가세가 면세됩니다.
| ① Three Core Principles of VAT on Real Estate Sales
When selling real estate, whether VAT (Value-Added Tax) applies depends on the property type.
There are three basic principles — based on whether the property is land, residential, or commercial.
| Category |
VAT Application |
Type |
Notes |
| Land |
❌ Exempt |
All land |
VAT does not apply. |
| Residential Property |
❌ Exempt |
Apartments, houses, etc. |
No VAT on sale price. |
| Commercial Property |
✅ Taxable (10%) |
Stores, offices, etc. |
10% VAT applies on the building portion. |
👉 Key Summary:
VAT is charged at 10% on commercial buildings only.
Land and residential buildings are VAT-exempt because they are considered essential for living.
| ② 토지와 건물을 함께 매매할 때의 계산 예시
실제 거래에서는 토지와 건물이 함께 포함된 부동산이 많습니다.
이 경우에도 토지분은 항상 면세이지만, 건물분은 용도에 따라 부가세가 달라집니다.
아래는 총 거래금액 3억 원(토지 2억 원 + 건물 1억 원)인 경우의 예시입니다.
| 건물 용도 |
토지분 (2억 원) |
건물분 (1억 원) |
총 지급액 |
| 주거용 |
면세 (0원) |
면세 (0원) |
3억 원 |
| 업무용 |
면세 (0원) |
과세 (1,000만 원) |
3억 1,000만 원 |
💡 예시 설명:
토지 2억 원에는 언제나 부가세가 붙지 않습니다.
하지만 건물분 1억 원이 ‘업무용 건물’일 경우, 그 10%인 1,000만 원의 부가세를 매수인이 부담하게 됩니다.
👉 핵심 요약:
① 토지분은 항상 면세
② 건물분만 용도에 따라 과세 여부 결정
③ 업무용 건물 거래 시, 건물가의 10%를 부가세로 추가 납부
| ② Example: When Land and Buildings Are Sold Together
In many real estate transactions, both land and buildings are sold together.
Land is always VAT-exempt, but the building portion may be taxable depending on its use.
Below is an example assuming a total transaction of ₩300 million (land ₩200 million + building ₩100 million).
| Building Use |
Land (₩200M) |
Building (₩100M) |
Total Payment |
| Residential |
Exempt (₩0) |
Exempt (₩0) |
₩300M |
| Commercial |
Exempt (₩0) |
Taxable (₩10M) |
₩310M |
💡 Explanation:
VAT never applies to the land portion.
However, if the building is used for commercial purposes,
the buyer must pay an additional 10% VAT on the building value.
👉 Key Summary:
① Land = Always VAT-exempt
② Building = Depends on usage
③ Commercial property → +10% VAT on the building portion
| ③ 주거용 건물에도 부가세가 붙는 예외 상황
원칙적으로 주거용 건물은 부가가치세가 면세입니다.
하지만 다음 두 가지 조건을 모두 충족하는 경우에는 예외적으로 부가세가 발생합니다.
✅ 부가세 과세가 되는 주거용 건물 체크리스트
- 국민주택 규모를 초과하는 주택일 것
- 전용면적 85㎡(읍·면 지역은 100㎡)을 초과하는 대형 주택
- 매도인이 아래 중 하나에 해당할 것
① 새로 신축한 주택을 분양하는 경우
② 주택 매매사업자가 보유하던 주택을 매매하는 경우
③ 법인이 단순 보유하던 주택을 매매하는 경우
⚠️ 매수자 주의!
일반 개인이 부가세를 납부하더라도, 환급받을 수 없습니다.
따라서 매도인이 위 조건에 해당한다면, 부가세 포함 총 매매금액으로 협상하는 것이 유리합니다.
👉 핵심 요약:
국민주택 규모를 초과하고, 매도인이 법인·사업자인 경우에는
주거용 건물이라도 건물분에 10% 부가세가 과세됩니다.
| ③ Exceptional Cases: When VAT Applies to Residential Buildings
Residential properties are generally VAT-exempt.
However, VAT applies when the following two conditions are both met.
✅ Checklist for VAT on Residential Property
- The property exceeds the “National Housing Size” limit
- Exclusive area over 85㎡ (or 100㎡ in rural areas)
- The seller qualifies under one of these categories:
- ① Selling a newly constructed house (developer)
- ② Selling a property as a registered housing trader
- ③ Selling by a corporation holding residential property
⚠️ Buyer Alert!
Individual buyers cannot get a VAT refund, even after paying it.
Therefore, it’s smarter to negotiate the total price including VAT in advance.
👉 Key Summary:
When a residential building exceeds the national size limit
and the seller is a corporation or registered trader,
10% VAT applies to the building portion.
| ④ 업무용 건물의 부가세 생략 방법: 포괄양수도
상가나 사무실 등 업무용 건물은 부가세 10% 과세가 원칙입니다.
하지만 특정 조건을 충족하면 부가세를 ‘면제’가 아닌 ‘생략’할 수 있는 방법이 있습니다.
바로 포괄양수도(Comprehensive Business Transfer)입니다.
📘 포괄양수도의 개념
포괄양수도란, 사업자가 영위 중인 사업을 통째로 넘기는 것을 말합니다.
즉, 사업의 주체만 바뀌고, 동일한 사업이 그대로 유지되는 경우에는
재화의 공급으로 보지 않아 부가세 과세 대상에서 제외됩니다.
✅ 포괄양수도로 인정받기 위한 요건
- 매도인과 매수인 모두 사업자여야 할 것
개인사업자 또는 법인 모두 가능
- 동일한 사업의 형태로 이어져야 할 것
예: 카페 영업권 + 시설 + 비품 일체 양도
- 양도 목적이 단순 자산매각이 아닐 것
사업 승계 목적이어야 함
⚠️ 주의사항:
포괄양수도는 부가세가 ‘없다’가 아니라 ‘생략’되는 것입니다.
따라서 세금계산서를 발행하지 않고, 부가세 신고서에도 포함하지 않습니다.
하지만 사업 양수 후 매입세액 공제 역시 받을 수 없으므로
부가세 부담이 실제로 면제되는 것은 아닙니다.
👉 핵심 요약:
- 포괄양수도는 ‘사업을 그대로 승계하는 거래’일 때만 인정
- 부가세 신고를 생략하지만, 매입세액 공제도 불가
- 단순 자산 매매는 해당되지 않음
| ④ How to Avoid VAT on Commercial Property: Comprehensive Business Transfer
For commercial properties such as stores or offices, 10% VAT normally applies.
However, under specific conditions, you can “omit” (not apply) VAT — not as an exemption,
but as a special case called Comprehensive Business Transfer.
📘 What is a Comprehensive Business Transfer?
It refers to transferring the entire business operation from one entity to another.
If the business continues with the same operations and structure under a new owner,
it is not regarded as a supply of goods or services — hence, VAT is omitted.
✅ Requirements for Recognition as a Comprehensive Business Transfer
- Both seller and buyer must be registered business entities
- The same business must continue (e.g., cafe, restaurant, office operation)
- The transaction must aim at business succession, not simple asset disposal
⚠️ Important Note:
VAT is not “exempted” but “omitted.”
No tax invoice is issued, and VAT is not declared.
However, the buyer cannot claim input tax credit later,
so the overall tax burden remains similar.
👉 Key Summary:
- Recognized only when the same business is fully transferred
- VAT reporting omitted, but no input tax deduction
- Simple asset sales do not qualify
| ⑤ 매수자 주의사항 및 협상 포인트
부가세는 매도인이 사업자인 경우에만 발생하며, 최종 부담자는 매수인입니다.
따라서 매매계약 체결 전에는 반드시 매도인의 사업자 여부와 건물 용도를 확인해야 합니다.
🧾 계약서 작성 시 확인해야 할 사항
- ① 매도인이 부가세를 포함해 금액을 제시했는지 확인
- ② ‘부가세 별도’ 명시 여부 확인 (예: “매매대금 외 부가세 별도 10%”)
- ③ 건물분과 토지분의 금액을 구분 기재 (부가세 계산의 근거)
- ④ 포괄양수도 거래 시, 세금계산서 발행 제외 조항 포함
⚠️ 실무 주의:
매수인이 개인이라면, 납부한 부가세를 환급받을 수 없습니다.
따라서 매매대금 협상 시 반드시 “총액(부가세 포함)”으로 조건을 확인하세요.
👉 협상 팁:
- 매도인이 사업자라면 “부가세 별도” 조건을 미리 확인
- 부가세 포함 금액으로 계산 시, 건물분의 10%를 역산하여 협상 가능
- 계약서 특약란에 “부가세 포함가로 함” 명시 시 분쟁 예방 효과
| ⑤ Buyer’s Checklist and Negotiation Tips
VAT applies only when the seller is a registered business entity,
but the buyer ultimately bears the cost.
Therefore, it’s essential to verify both the seller’s business registration status
and the intended use of the building before signing a contract.
🧾 Key Points Before Signing the Contract
- ① Check if the seller’s price includes VAT
- ② Confirm if “VAT excluded” or “VAT included” is explicitly stated
- ③ Separate land and building prices (for VAT calculation)
- ④ For comprehensive transfers, exclude VAT invoice clauses
⚠️ Important Note:
Individual buyers cannot claim a VAT refund.
Always confirm the transaction as a total amount (VAT included) to avoid unexpected costs.
👉 Negotiation Tips:
- Confirm “VAT included” terms when the seller is a business entity
- Reverse-calculate 10% VAT from the building price during negotiation
- Add a clause stating “Total price includes VAT” to prevent disputes
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| ⑥ 핵심 요약 및 마무리
📌 오늘의 핵심 요약
- ① 토지는 언제나 면세 (부가세 없음)
- ② 주거용 건물은 원칙적으로 면세, 단 국민주택 규모 초과 + 사업자 매도 시 과세
- ③ 업무용 건물은 건물분 금액의 10% 부가세 과세
- ④ 포괄양수도 조건 충족 시 부가세 ‘생략’ 가능 (사업의 동일성 유지)
- ⑤ 개인 매수자는 부가세 환급 불가 → 반드시 ‘부가세 포함 금액’으로 계약 확인
부동산 거래에서 부가가치세는 단순히 금액의 문제가 아니라, 계약 구조와 사업자 구분의 문제이기도 합니다.
특히 상가나 오피스텔 거래 시에는 “부가세 별도”라는 문구 하나로 수백만 원의 차이가 생기기도 하지요.
오늘 내용으로 부가세 구조를 확실히 이해하셨다면, 앞으로의 거래에서는 훨씬 더 현명한 판단을 하실 수 있을 겁니다. 😊
오늘 글이 도움이 되셨다면 이웃분들과 공유해 주세요.
여러분의 한 번의 공유가 머니로그가 좋은 정보를 꾸준히 전할 수 있는 큰 힘이 됩니다. 💛
| ⑥ Summary and Closing
📌 Key Takeaways
- ① Land is always VAT-exempt.
- ② Residential property is VAT-exempt unless it exceeds national housing size and is sold by a business entity.
- ③ Commercial buildings are subject to 10% VAT on the building portion.
- ④ Comprehensive business transfer can omit VAT when the same business continues.
- ⑤ Individual buyers cannot claim VAT refunds — confirm “VAT included” price before signing.
VAT on real estate isn’t just a tax issue — it’s about understanding the structure and intent of the transaction.
For commercial properties, a single line like “VAT excluded” can make a huge financial difference.
With this guide, you’ll be able to navigate property deals more confidently and avoid costly mistakes. 💡
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