간이과세자 상가,일반과세자가 사면 부가세는? (포괄양수도 가능 여부)

| 들어가며 · 간이과세자 상가 매매, 왜 헷갈릴까?

상가를 사고팔 때 가장 많이 헷갈리는 이유는 거래 방식에 따라 부가가치세(VAT) 결과가 완전히 달라지기 때문입니다. 용어도 비슷하고, 누가 내고 누가 환급받는지 상황마다 달라 보이죠. 아래처럼 차근차근 구분해보면 정리가 쉽습니다.

💡 간이과세자 상가를 일반과세자가 매수할 때,
포괄양수도 인정 여부를 한눈에 정리한 인포그래픽입니다.
A quick infographic explaining VAT transfer rules – MoneyLog.

1. 거래가 두 종류다 — 포괄양수도(사업 전체를 통째로 넘기는 거래)인지, 일반거래(건물만 사고파는 거래)인지 먼저 구분합니다.
2. 포괄양수도면 보통 VAT가 없다 — 임차인·보증금·시설·임대차계약 등 사업의 권리·의무를 그대로 승계하면, 법에서 “사업을 양도”로 보아 재화 공급이 아니라고 합니다. 그래서 부가세를 붙이지 않습니다.
3. 일반거래면 건물 부분만 10% 부가세 — 토지는 면세, 건물에만 10%가 붙습니다. 매수인이 사실상 부담하고, 매도인은 받은 부가세를 신고·납부합니다.
4. 매도인이 간이과세자면 세금계산서 이슈가 생긴다 — 간이과세자는 원칙적으로 세금계산서를 발행할 수 없습니다. 일반거래가 되면 보통 총액을 부가세 포함가로 보고 10/110으로 역산해 납부합니다(매수인은 공제·환급이 어려움).
5. 임차인이 학원(면세)이면 환급이 안 된다 — 학원 같은 면세사업자는 낸 부가세를 공제·환급할 수 없습니다. 임대료에 부가세가 붙으면 그대로 비용부담입니다.
6. 결론은 “실체”로 판단 — 계약서 문구보다 실제로 임대사업이 그대로 이어지느냐가 중요합니다. 임차인·보증금·시설·계약관계가 통째로 승계되면 포괄양수도 가능성이 커집니다.

이 글에서 다루는 범위
간이과세자 상가를 일반과세자가 매수하는 상황에서, 임차인 승계를 전제로 포괄양수도 성립 여부와 일반거래 시 부가세 처리를 단계별로 정리합니다.

📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기

🇰🇷 한국어 섹션

1. 들어가며 | 간이과세자 상가 매매, 왜 헷갈릴까?
2. 현행 법령 근거 | 부가가치세법 제6조 제6항과 시행령 제17조
3. 포괄양수도 인정 요건 | 임차인 승계, 사업 동일성 유지
4. 간이→일반 포괄양수도 가능 여부 팩트체크
5. 일반거래로 본다면? | 건물분 부가세 10%의 귀속 주체
6. 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없다?
7. 부가세 포함가 계산법 | 총액에서 역산하기
8. 임차인이 면세사업자(학원)인 경우 | 부가세 환급 불가 구조
9. 계약서 문구 예시 | 포괄양수도 명시 조항 샘플
10. 핵심 요약 | 부가세 리스크 없이 거래하는 방법

🇺🇸 English Section

1. Introduction | Why VAT rules confuse so many sellers
2. Legal Basis | Article 6(6) of the VAT Act
3. Requirements for Business Transfer (Po-Gwal Yangsu-do)
4. Can a Simplified VAT Seller Transfer to a General VAT Buyer?
5. If Treated as a Normal Sale: Who Pays the 10% VAT?
6. Simplified Taxpayers Cannot Issue Tax Invoices
7. How to Back-Calculate VAT from a VAT-Inclusive Price
8. When the Tenant Is a VAT-Exempt Business (e.g. Academy)
9. Sample Contract Clause for Business Transfer
10. Key Takeaways | How to Avoid VAT Pitfalls

| 현행 법령 근거 · 부가가치세법 제6조 제6항과 시행령 제17조

간이과세자 상가를 일반과세자가 매수할 때 부가세가 붙는지 여부는 「부가가치세법」 제6조 제6항과 시행령 제17조(사업의 양도)가 기준이 됩니다.

1. 부가가치세법 제6조 제6항 (사업의 양도)

“사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.”

👉 즉, 상가 임대사업 전체를 그대로 넘기는 경우에는 ‘재화의 공급(과세대상)’이 아니므로 부가세를 붙이지 않습니다.

2. 시행령 제17조 (사업의 양도)

“법 제6조 제6항에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란, 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우를 말한다.”

👉 따라서 임차인·보증금·시설·계약관계 등 임대사업의 동일성이 유지되는 형태로 매수자가 그대로 승계하면 ‘사업의 양도’로 인정받을 수 있습니다.

3. 법리 해석 요약

• 포괄양수도로 인정되면 부가세 과세 대상이 아님 (면세)
• 사업의 동일성, 권리·의무 승계가 핵심 요건
• 임차인·보증금·시설 등을 함께 넘기면 인정 가능성이 높음
• 일반거래로 보면 건물분만 10% 부가세 과세, 토지는 면세

📎 핵심 요약
포괄양수도 요건이 충족되면 부가세는 과세되지 않지만, 건물만 따로 파는 일반거래로 판단될 경우에는 건물가액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다.

| English Section · Legal Basis

The VAT treatment for buying a commercial property from a simplified taxpayer is governed by Article 6(6) of the Value-Added Tax Act and Article 17 of its Enforcement Decree.

• Article 6(6): “A business transfer prescribed by Presidential Decree shall not be regarded as a supply of goods.”
• Article 17 of the Decree: “A transfer of business shall mean a comprehensive succession to all rights and obligations related to the business at a business place.”
• Thus, if the buyer inherits all essential components — tenants, deposits, lease agreements — the deal is treated as a business transfer exempt from VAT.
• If not, it becomes a normal sale: VAT (10%) applies only to the building portion.

| 포괄양수도 인정 요건 · 임차인 승계와 사업 동일성 유지

“사업의 양도”로 인정받기 위해서는 단순히 상가 건물을 넘기는 것만으로는 부족합니다. 임대사업이 동일한 형태로 유지될 수 있는 실체적 연속성이 있어야 합니다.

1. 법령상 요건 (시행령 제17조)

• ① 사업의 동일성 유지: 양도 전후의 사업이 같은 목적과 성격을 가져야 합니다. (예: 임대사업 → 임대사업)
• ② 권리·의무의 포괄 승계: 임차인, 보증금, 임대차계약, 시설물 등 사업 운영에 필요한 모든 법적 관계를 승계해야 합니다.
• ③ 사업장 단위 승계: 전체 사업장 단위로 이전되어야 하며, 일부만 넘기면 포괄양수도로 보지 않습니다.

2. 실무상 주요 체크 포인트

• 임차인 계약을 그대로 승계했는가?
• 보증금 및 시설, 임대차보증보험 등도 함께 인수했는가?
• 임대사업을 중단하지 않고 그대로 이어가는가?
• 매매계약서에 ‘사업의 포괄양수도’ 문구가 포함되어 있는가?
• 사업자등록 정정신고 시 “사업승계”로 신고했는가?

국세청 해석 요지
- 임대사업의 포괄승계 여부는 계약서 문구보다 실제 임대사업의 동일성으로 판단함. - 임차인, 보증금, 임대차계약을 함께 승계한 경우 ‘사업의 양도’로 인정될 수 있음. - 단순한 건물 양도(임차인 승계 없음)는 포괄양수도에 해당하지 않음.

3. 인정 사례 vs 불인정 사례

구분	인정 사례	불인정 사례
임차인 관계	기존 임차인·보증금·계약 그대로 승계	임차인 전출 또는 계약 종료 후 매매
사업 동일성	임대업으로 동일한 사업 영위	매수 후 직접 사용(자가 이용)
계약·신고 절차	계약서에 포괄양수도 명시, 사업승계 신고 완료	일반매매로 계약, 부가세 별도 표기

📎 정리
포괄양수도 인정 여부는 ‘형식보다 내용’입니다. 임대사업의 실체를 그대로 넘겨야 하며, 임차인·보증금·시설이 그대로 이어져야 부가세가 면제됩니다.

| English Section · Requirements for Business Transfer

• 1. Continuity of Business: The transferred business must remain the same (e.g., leasing → leasing).
• 2. Comprehensive Succession: All legal relations — tenants, deposits, lease agreements, and facilities — must be succeeded together.
• 3. Whole Business Unit: Only full transfer of a business unit qualifies; partial transfers do not.
• National Tax Service rulings emphasize substance over form: business identity and tenant succession are decisive factors.

✔ If the buyer inherits the entire leasing business (tenants and deposits intact), it is likely to be treated as a business transfer exempt from VAT.
❌ If the property is sold vacant or for self-use, it becomes a normal taxable sale.

| 포괄양수도 가능 여부 팩트체크 · 간이→일반 + 면세 임차인 조합

간이과세자 상가를 일반과세자가 매수하고, 기존 임차인이 학원(면세사업자)인 경우 포괄양수도가 가능한지 여부는 법령·유권해석·판례 세 가지 기준으로 구분됩니다.

1. 법령 근거

• 부가가치세법 제6조 제6항: 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 않는다.
• 시행령 제17조: 사업장별로 그 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우를 말한다.
• → 과세유형(간이·일반) 차이는 명시적 배제 사유가 아님.

2. 국세청 유권해석 (부가46014-442, 2002.6.19.)

“사업의 포괄적 양도양수에 해당하나 양도양수인의 과세유형이 상이하여 사업의 양도에서 제외되는 경우는 일반과세자가 간이과세자에게 양도하는 경우에 한정된다.”

➜ 반대로 간이과세자 → 일반과세자 방향은 포괄양수도 적용이 가능하다는 해석입니다. (출처: 국세청 예규 부가46014-442)

3. 조세심판원 판례 경향

• 일반과세자 → 간이과세자 양도 시: 포괄양수도 불인정 (사업자유형 불일치로 배제)
• 간이과세자 → 일반과세자 양도 시: 명시적 배제 없음, 실체적 요건 충족 시 인정
• 임차인·보증금·계약 등 임대사업 전부 승계 시 포괄양수도 인정 가능 (국심2009중0414 등)

📎 정리 요약
✅ 간이 → 일반 방향은 법령상 제한 없음.
✅ 단, 실제로 임대사업 전체(임차인·보증금·시설·계약관계)가 그대로 넘어가야 함.
⚠️ 임차인 면세사업자(학원) 여부는 포괄양수도 인정 여부에 직접 영향은 없으나,
   임차인이 면세사업자이면 임대료 부가세 환급이 불가하므로 실질 부담이 발생.

4. 종합 판단

조건	판단	근거
매도자: 간이과세자	포괄양수도 가능 (배제규정 없음)	부가46014-442
매수자: 일반과세자	승계 후 일반과세 유지	시행령 제17조
임차인: 면세사업자(학원)	포괄양수도 영향 없음 / 단, 환급 불가	법 제26조·시행령 제36조

🔍 결론
간이과세자가 상가를 일반과세자에게 매도하고 임차인(학원)이 그대로 승계되는 경우,
‘사업의 동일성’과 ‘권리·의무의 포괄 승계’ 요건을 충족하면 포괄양수도 인정이 가능합니다.
다만 임차인이 면세사업자이므로, 이후 임대료에 포함되는 부가세는 환급되지 않습니다.

| English Section · Can a Simplified Seller Transfer to a General Buyer?

According to the National Tax Service ruling (VAT Ruling No. 46014-442, June 19, 2002), the restriction applies only when a general taxpayer transfers a business to a simplified taxpayer. The reverse — a simplified seller transferring to a general buyer — is not restricted.

• ✅ Possible if the business identity and rights/obligations are fully succeeded.
• ⚠️ The tenant’s exempt status (e.g. private academy) does not block recognition, but VAT on rent is non-refundable.
• 📄 Substantive continuity of the leasing business is key evidence for exemption from VAT.

| 일반거래로 처리될 때 · 건물분 부가세 10%의 귀속 주체

포괄양수도로 인정되지 않으면 이 거래는 일반적인 재화의 공급(건물매매)으로 봅니다. 이때는 건물 부분에 한해 부가가치세 10%가 과세됩니다. (토지는 면세)

1. 부가세 납부 주체

• 매도인(간이과세자): 부가세를 징수·신고·납부할 의무가 있음
• 매수인(일반과세자): 부가세를 거래금액에 포함해 부담하지만, 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없기 때문에 매입세액 공제 불가

2. 세금계산서 문제

간이과세자는 원칙적으로 세금계산서를 발급할 수 없습니다.
따라서 일반거래로 볼 경우, 총액을 부가세 포함가로 간주하여 매도인이 내부 역산 방식으로 신고해야 합니다.

3. 금액 계산 예시 (총액 포함 방식)

구분	금액(원)	계산 방식
건물 매매금액(부가세 포함)	220,000,000	총액 기준
공급가액	200,000,000	220,000,000 × 100 ÷ 110
부가가치세	20,000,000	220,000,000 × 10 ÷ 110

계산 요약
- 총액 2억2천만 원으로 거래되면, 그 안에 이미 부가세 2천만 원이 포함되어 있습니다.
- 매도인은 이 금액을 기준으로 부가세를 신고·납부해야 하며,
- 매수인은 세금계산서를 받을 수 없어 부가세 환급(공제)을 받을 수 없습니다.

4. 귀속 구조 요약표

구분	매도인(간이)	매수인(일반)	임차인(학원, 면세)
부가세 납부 의무	신고·납부	부담(환급불가)	임대료 부가세 부담(환급불가)
세금계산서 발급	불가	수취 불가	해당 없음
부가세 공제 가능 여부	신고 시 납부세액 반영	❌ 공제 불가	❌ 환급 불가

📎 핵심 요약
✅ 포괄양수도 불인정 시 건물분에 부가세 10% 과세
✅ 간이과세자는 세금계산서 발행 불가 → 매수인 공제 불가
✅ 매도인은 포함가에서 역산해 부가세 납부
✅ 임차인(면세사업자)은 납부한 부가세 환급 불가

| English Section · Who Pays VAT if Treated as a Normal Sale?

• When not recognized as a business transfer, the transaction is taxed as a normal sale of goods.
• VAT (10%) applies only to the building portion, not to the land.
• The seller (simplified taxpayer) must report and pay VAT, but cannot issue a tax invoice.
• The buyer (general taxpayer) bears VAT but cannot claim input tax credit.
• The tenant (academy) pays VAT on rent but cannot get refunds since it’s VAT-exempt.

Example: 220M KRW (VAT inclusive) → 200M supply, 20M VAT back-calculated (10/110).

| 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없다 · 부가세 포함가 처리 근거

상가 매도인이 간이과세자라면 가장 먼저 확인해야 할 점이 바로 세금계산서 발행 제한입니다. 이 조항 하나로 인해 부가세 환급 여부, 포함가 계산 방식이 전부 결정됩니다.

1. 부가가치세법 제63조 (세금계산서의 발급 의무)

“사업자는 재화 또는 용역을 공급할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서를 발급하여야 한다. 다만, 간이과세자는 그러하지 아니하다.”

➜ 따라서 간이과세자는 원칙적으로 세금계산서를 발행할 수 없습니다. 대신 일반 영수증만 발행할 수 있고, 거래 상대방(일반과세자)은 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

2. 부가세 포함가(10/110 역산) 처리 근거

「부가가치세법」 제13조 제1항에 따라, 거래금액에 부가세가 별도로 표시되지 않은 경우 그 금액을 부가세 포함가로 간주하여 공급가액과 세액을 산출합니다.

➜ 즉, 간이과세자가 세금계산서를 발급하지 못해 총액만 받는다면, 과세관청은 해당 금액을 “부가세 포함 금액”으로 보고 내부적으로 10/110으로 나눕니다.

3. 계산 예시

구분	계산식	결과(원)
총 거래금액	220,000,000	(부가세 포함가)
공급가액	220,000,000 × 100 ÷ 110	200,000,000
부가세	220,000,000 × 10 ÷ 110	20,000,000

결론
- 간이과세자는 세금계산서 발행 불가
- 매수인은 매입세액 공제 불가
- 총액을 포함가로 보고 10/110 역산하여 신고
- 세무상 “포괄양수도 불인정” 시 이런 방식으로 신고·납부가 이루어짐

| English Section · Simplified Taxpayers Cannot Issue Tax Invoices

• Article 63 of the VAT Act: Simplified taxpayers are exempt from the obligation to issue tax invoices.
• As a result, any payment made is considered VAT-inclusive under Article 13(1) of the Act.
• VAT = Total × (10 / 110); Supply value = Total × (100 / 110).
• The seller reports and pays VAT, but the buyer cannot claim input tax credit.

| 부가세 포함가 계산법 · 총액에서 역산하기

일반거래로 처리될 때, 거래금액에 부가세가 포함되어 있다면 “10/110” 역산공식으로 공급가액과 세액을 나누어야 합니다. 이 공식은 「부가가치세법」 제13조 제1항에 근거합니다.

1. 공식 요약

▪ 공급가액 = 총액 × (100 ÷ 110)
▪ 부가세 = 총액 × (10 ÷ 110)

예를 들어, 건물 거래금액이 2억 2천만 원(부가세 포함)이라면 공급가액은 2억 원, 부가세는 2천만 원으로 산출됩니다.

2. 계산 예시표

항목	계산식	결과(원)
총 거래금액(부가세 포함)	220,000,000	-
공급가액	220,000,000 × (100 ÷ 110)	200,000,000
부가세	220,000,000 × (10 ÷ 110)	20,000,000

3. 엑셀 계산식

💡 셀 A1에 총액 입력
공급가액 = =A1*100/110
부가세 = =A1*10/110

4. 실무에서 주의할 점

• 계약서에 “부가세 포함” 문구가 없다면 세금이 별도로 부과될 수 있음
• 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없으므로, 매수인은 공제 불가
• 포괄양수도 인정 시 이 계산 자체가 불필요 (부가세 면제)
• 계약서에 명확히 “본 금액은 부가세 포함 금액으로 한다” 문구를 넣는 것이 안전

📎 핵심 요약
- 부가세가 포함된 총액은 10/110 방식으로 역산
- 공급가액(100%)과 부가세(10%)를 명확히 구분
- 계약서 문구에 ‘부가세 포함’ 명시 필수
- 포괄양수도 인정 시 과세 자체가 발생하지 않음

| English Section · How to Back-Calculate VAT from a VAT-Inclusive Price

If VAT is included in the total price, the amount must be divided using the “10/110” rule under Article 13 (1) of the VAT Act.

• Supply Value = Total × (100 / 110)
• VAT = Total × (10 / 110)
• Example: ₩220 million → ₩200 million supply, ₩20 million VAT.
• Include the phrase “VAT included” in the sale contract to avoid later disputes.

| 임차인이 면세사업자(학원)인 경우 · 부가세 환급 불가 구조

임차인이 학원처럼 부가가치세 면세사업자인 경우, 매월 임대료에 포함된 부가세를 부담하더라도 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

1. 법령 근거

• 부가가치세법 제26조 제1항 제4호: “학교, 학원, 교습소 등에서 제공하는 교육용역은 부가가치세를 면제한다.”
• 같은 법 제39조 제1항 제1호: “면세사업에 관련된 매입세액은 공제하지 아니한다.”

➜ 즉, 임차인이 면세사업자라면 부가세 신고 대상이 아니며, 납부한 부가세를 환급받을 법적 근거가 없습니다.

2. 실제 구조

항목	임대인(일반과세자)	임차인(학원, 면세사업자)
부가세 처리	임대료 + 부가세 10% 청구, 신고·납부	부가세 포함금액 지급, 환급 불가
세금계산서	발행 가능	수취 가능하나 환급 불가
환급 여부	신고 시 매출세액에 반영	❌ 면세사업자는 환급 불가

3. 예시

▪ 월세: 200만 원
▪ 부가세: 20만 원 (10%)
▪ 임차인 총지급액: 220만 원
▪ 학원(면세사업자)은 부가세를 공제할 수 없어 그대로 비용 처리함.

4. 주의사항

• 임대인이 일반과세자로 전환되면, 임차인은 월세 외에 부가세를 추가 부담하게 됨
• 임차인이 학원 등 면세사업자라면 부가세 부담을 줄이기 위해 ‘부가세 포함 임대료’로 계약 조정 필요
• 임대료 인상분이 부가세로 오해되지 않도록 계약서 문구 명확히 해야 함

📎 핵심 요약
✅ 학원 등 면세사업자는 부가세 신고 대상이 아님
✅ 납부한 부가세를 공제·환급받을 수 없음
✅ 임대료 계약 시 ‘부가세 포함 금액’ 명시 필요
✅ 임대인 과세유형 변경 시, 임차인 실질 부담 증가

| English Section · When the Tenant Is a VAT-Exempt Business (e.g., Academy)

• Under Article 26 (1)(4) of the VAT Act, educational services such as academies are VAT-exempt.
• Under Article 39 (1)(1), input VAT related to exempt businesses cannot be deducted.
• Therefore, tenants operating academies must pay VAT on rent but cannot receive refunds.
• When a landlord becomes a general taxpayer, rent should be adjusted to “VAT inclusive” to avoid extra burden.

Example: Rent ₩2,000,000 + VAT ₩200,000 = ₩2,200,000 paid. The tenant (academy) cannot deduct or reclaim the ₩200,000.

| 계약서 문구 예시 · 포괄양수도 명시 조항 & 부가세 포함 문구안

부동산 거래 시 부가세 과세 여부를 명확히 하기 위해서는 계약서 문구에 “사업의 포괄양수도” 또는 “부가세 포함” 여부를 명시해야 합니다. 다음은 실제 사용 가능한 두 가지 형태의 예시입니다.

① 포괄양수도 명시 조항 (사업 승계형)

[특약 조항 예시]
본 계약은 「부가가치세법」 제6조 제6항 및 같은 법 시행령 제17조에 따른 사업의 포괄양수도에 해당함을 매도인과 매수인이 상호 확인한다.

이에 따라 본 거래는 부가가치세 과세대상이 아니며, 매도인은 임대사업과 관련된 임차인, 보증금, 임대차계약, 시설 및 관련 권리·의무 일체를 매수인에게 포괄적으로 승계하기로 한다.

매수인은 사업자등록 정정신고 시 ‘포괄양수도에 따른 사업승계’로 신고하며 동일 업종으로 임대사업을 계속 영위하기로 한다.

💡 이 문구는 임대사업의 동일성 + 권리·의무 포괄승계 의사가 명확히 표현되어 세무서에서 포괄양수도로 인정받을 가능성을 높입니다.

② 부가세 포함 문구 (일반거래형)

[특약 조항 예시]
본 계약의 매매대금은 부가가치세를 포함한 금액으로 하며, 매도인은 간이과세자로서 세금계산서를 발급하지 아니한다.

매수인은 본 거래금액이 부가세를 포함한 금액임을 확인하였으며, 본 금액 외의 부가세를 별도로 청구하거나 공제하지 않는다.

매도인은 거래금액 중 부가세 상당액을 「부가가치세법」에 따라 신고·납부한다.

💡 이 문구를 사용하면 총액 = 부가세 포함가로 간주되어 세무신고 시 10/110 역산 방식으로 부가세 납부가 가능합니다. (매수인은 세금계산서 수취 및 매입세액공제 불가)

③ 병행 문구 (승계 확인 + 포함 명시)

본 계약은 임차인 및 임대차관계의 승계를 포함하되, 부가세 포함 금액으로 합의된 거래임을 상호 확인한다. 단, 세무당국이 본 거래를 포괄양수도로 인정하지 않을 경우, 매도인은 포함가액 중 부가세 상당액을 신고·납부하고 매수인은 이에 이의를 제기하지 않는다.

📎 핵심 요약
✅ 포괄양수도 명시 시 → 부가세 면제 (세금계산서 불필요)
✅ 부가세 포함 명시 시 → 포함가로 간주, 10/110 역산 신고
✅ 둘 다 명시 시 → 세무서 해석에 따라 어느 쪽이든 과세 리스크 최소화

| English Section · Sample Contract Clauses

1) Business Transfer Clause
“This contract constitutes a transfer of business as prescribed in Article 6(6) of the VAT Act and Article 17 of its Enforcement Decree. Accordingly, VAT shall not be imposed, and all rights and obligations (tenants, deposits, lease agreements, facilities) shall be comprehensively succeeded.”

2) VAT-Inclusive Clause
“The total purchase price includes VAT. The seller, being a simplified taxpayer, shall not issue a tax invoice and shall report and pay the VAT portion included in the total amount.”

3) Combined Clause
“This transaction includes the succession of tenant relationships and is agreed upon as VAT-inclusive. If the tax authority does not recognize it as a business transfer, the seller shall report and pay VAT from the inclusive amount.”

| 핵심 요약 · 부가세 리스크 없이 거래하는 방법

간이과세자 상가를 일반과세자가 매수하고, 임차인이 학원(면세사업자)인 구조는 부가세 처리 실수가 잦은 대표적인 케이스입니다. 다음의 5단계만 명확히 점검하면 불필요한 세금 리스크를 피할 수 있습니다.

✅ 1단계. 거래 성격 구분

• 임차인·보증금·시설 등 사업의 동일성이 유지되면 포괄양수도 가능
• 그렇지 않으면 일반거래로 간주되어 건물분 10% 부가세 과세

✅ 2단계. 계약서 문구 명시

• 포괄양수도 시: “본 계약은 부가가치세법 제6조 제6항에 따른 사업의 포괄양수도임” 문구 필수
• 일반거래 시: “본 금액은 부가가치세 포함 금액으로 한다” 명시

✅ 3단계. 세금계산서 여부 확인

• 간이과세자는 세금계산서 발행 불가 → 매수인 매입세액공제 불가
• 총액을 포함가로 보고 10/110 역산 방식으로 신고

✅ 4단계. 임차인 부가세 환급 여부 점검

• 임차인이 학원(면세사업자)이면 납부한 부가세 공제·환급 불가
• 임대료 협의 시 “부가세 포함 금액”으로 조정 필요

✅ 5단계. 세무 리스크 최소화

• 사업자등록 정정 시 “포괄양수도에 따른 사업승계”로 신고
• 포괄양수도 인정 불가 판정 시, 포함가 기준으로 부가세 납부
• 임대차계약서, 보증금 인수내역, 시설물 목록 등 실체적 증빙 확보

📎 최종 정리
✅ 간이→일반 간 거래에서도 포괄양수도 인정 가능 (법령상 배제 없음)
✅ 단, 사업 동일성·승계 실체 확보가 필수
✅ 인정 시 부가세 면제 / 불인정 시 건물분 10% 과세
✅ 간이과세자는 세금계산서 발행 불가 → 매수인 공제 불가
✅ 면세사업자 임차인은 부가세 환급 불가, 임대료 조정 필요

💡 부가세 리스크를 줄이는 가장 확실한 방법은 “계약서 명시 + 사업 동일성 유지 + 증빙 확보” 세 가지입니다.

| English Section · Key Takeaways: How to Avoid VAT Risks

• ✅ If business identity and tenant contracts are succeeded, VAT is exempt (business transfer).
• ✅ Otherwise, 10% VAT applies to the building portion only.
• ✅ Simplified taxpayers cannot issue tax invoices → buyer cannot claim input VAT.
• ✅ Tenants running VAT-exempt businesses (e.g., academies) cannot reclaim VAT on rent.
• ✅ To minimize tax risk: include clear clauses, maintain business continuity, and secure supporting evidence.

| 마무리하며 · 복잡한 부가세 구조, 결국 핵심은 ‘명확한 계약’

부가세 문제는 숫자보다도 ‘관계의 해석’에서 갈리는 경우가 많습니다.
같은 거래라도 사업의 연속성이 인정되면 포괄양수도가 되어 면세가 가능하고, 그렇지 않으면 일반거래로 분류되어 10% 과세가 됩니다.

결국 중요한 건 계약서에 명확히 남기는 것입니다. ‘포괄양수도’인지, ‘부가세 포함가’인지, 그 한 줄의 문구가 나중에 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있죠. 이 글이 현장에서 계약을 진행하시거나 고객 상담을 하실 때 리스크 없는 판단 기준으로 도움이 되셨길 바랍니다.

💬 머니로그 한마디
복잡한 세금일수록 원칙은 단순합니다.
‘법에 근거하고, 계약서로 명시하라.’
이 두 가지를 지키면 어떤 거래에서도 흔들리지 않습니다.

앞으로도 머니로그에서는 현장에서 바로 쓸 수 있는 세금·계약·부동산 실무 가이드를 꾸준히 업데이트하겠습니다.
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| English Section · In Closing

VAT issues often depend less on numbers and more on how the transaction is interpreted. If business continuity is recognized, it qualifies as a comprehensive business transfer (VAT exempt). Otherwise, it’s treated as a general transaction subject to 10% VAT.

The key is to make the contract crystal clear — whether it’s “business transfer” or “VAT inclusive.” A single line in the agreement can mean millions of won in tax difference later on.

At MoneyLog, we’ll continue providing clear, fact-based insights to help you make confident decisions in real estate and taxation. If this post helped you, please 💙 share or recommend it to support our next article.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.