🚨세금 폭탄 주의! 부모·자식 간 돈거래, 이렇게 하면 세무조사 딱 걸립니다

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1. 가장 위험한 함정: 차입금 위장 증여
2. 조사 문턱 하향: 10억 이하 거래도 조사 대상
3. 9.7 부동산 대책 속 세무조사 강화 5가지
4. 마무리 조언

🇺🇸 English

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1. The Biggest Trap: Disguised Loans as Gifts
2. Lower Threshold: Even Transactions Under 1 Billion KRW
3. 5 Key Tax Investigation Measures in the Sept. 7 Housing Policy
4. Final Advice

요즘 부동산 시장을 둘러싼 분위기, 예전과는 확연히 달라졌습니다.

 “설마 가족끼리 거래까지 문제 삼겠어?”라고 안심하던 시대는 끝났습니다.

 국세청과 국토부가 힘을 합쳐 자금 출처와 편법 증여를 철저히 들여다보는 시대, 이제는 부모님께 돈을 빌려 집을 샀다가 세무조사로 이어지는 사례가 흔해지고 있습니다. 

 모르고 준비하지 않으면 '세금 폭탄'의 직격탄을 맞을 수 있는 현실입니다.

오늘 글에서는 부동산 전문 세무사들이 경고하는 세무조사 강화 핵심 변화와, 우리가 반드시 대비해야 할 3가지 주의사항을 정리해 드리겠습니다.

 끝까지 읽으시면, 가족 간 금전 거래에서 어떻게 ‘안전한 대비책’을 마련할 수 있는지 명확히 이해하시게 될 거예요.

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The atmosphere in today’s real estate market is drastically different from before. 

 The era of thinking, “Surely they won’t question family transactions,” is over.

 With the National Tax Service and the Ministry of Land joining forces, they now thoroughly track the source of funds and disguised gifts. 

 Borrowing money from your parents to buy a home could easily trigger a tax audit. If you’re unprepared, you may face a direct hit of a “tax bomb.”

In this post, we’ll summarize the key changes in tax investigations highlighted by real estate tax experts, and the 3 critical points you must prepare for. 

 By the end, you’ll clearly understand how to set up the right safeguards in family financial transactions.

| 가장 위험한 함정: 차입금 위장 증여

부모·자식 간 금전 거래는 이제 단순한 '가족 간 대여'가 아닙니다. 정부는 “취득자금의 흐름과 원천을 추적하여 가족 친인척 등에게 차입금 위장 증여 집중 조사”를 공식화했습니다.

 즉, 차용증만으로는 부족하며, 실제 이자 지급과 금융 기록까지 꼼꼼하게 확인한다는 의미입니다.

📌 필수 확인 사항

• 법정 적정 이자율: 연 4.6%
• 증여 간주 기준: 실제 지급 이자와 법정 이자의 차액이 연 1,000만 원 초과 시, 그 차액만큼 증여로 간주
• 무이자 한도: 약 2억 1,700만 원 (이 금액을 초과해 무이자로 빌리면 즉시 증여세 과세 대상)

따라서, 단순히 차용증만 작성하는 것은 위험합니다. 

  원금과 이자를 명확히 정하고, 매월 4.6% 내외의 이자를 계좌 이체하여 금융 기록을 남겨야 합니다. 또한 세무 당국은 사후 관리(채무 상환 여부)까지 하기 때문에, 계약 기간 동안 꾸준히 상환 증빙을 갖추는 것이 필수입니다.

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| The Biggest Trap: Disguised Loans as Gifts

Financial transactions between parents and children are no longer seen as simple family loans. 

 The government has officially announced that it will “trace the flow and source of funds to crack down on disguised gifts under the name of loans.”

In short, a loan contract alone is not enough; clear proof of interest payments and financial records are required.

📌 Key Points to Check

• Legal Interest Rate: 4.6% per year
• Gift Assumption Rule: If the difference between actual interest and the legal rate exceeds 10 million KRW per year, the excess is considered a gift
• Interest-Free Limit: About 217 million KRW (borrowing more than this without interest is immediately subject to gift tax)

Therefore, it is risky to rely solely on a loan agreement. You must set clear principal and interest terms, transfer the 4.6% interest monthly via bank account, and maintain transparent records. Moreover, tax authorities conduct post-investigation checks on repayment, so continuous documentation throughout the contract period is essential.

| 조사 문턱 하향: 10억 이하 거래도 조사 대상

과거에는 수십억 원대의 초고가 주택 거래 위주로 자금 출처 조사가 진행되었습니다.  하지만 이제는 상황이 완전히 달라졌습니다.

  “10억 원 이하의 거래, 심지어 3억 원대 아파트 부모·자식 간 거래까지 조사 대상”이 되고 있습니다.

📌 왜 문턱이 낮아졌을까?

• 배경: 6.27 대출 규제로 인해 대출 한도가 최대 6억 원으로 제한됨
• 시장 변화: 9억~10억 원 이하 주택 거래가 급증
• 조사 확대: 저가·중저가 주택까지 전방위 조사 진행

결국 이제는 “금액 규모와 관계없이” 가족 간 돈 거래나 시세보다 저렴하거나 비싸게 거래하는 행위는 모두 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. “나는 소액 거래라 괜찮다”는 안일한 생각은 금물입니다.

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| Lower Threshold: Even Transactions Under 1 Billion KRW

In the past, only ultra-high-value properties worth tens of billions were subject to source-of-funds investigations. But things have changed dramatically. 

 Now, “transactions under 1 billion KRW, even 300 million KRW family transactions, are being investigated.”

📌 Why Did the Threshold Drop?

• Background: Loan limits were capped at 600 million KRW under the June 27 regulation
• Market Shift: Surge in housing transactions priced under 900 million–1 billion KRW
• Wider Scope: Investigations now extend to mid- and even low-priced housing

In short, “regardless of transaction size”, any family loan or buying/selling below or above market price can trigger a tax audit. 

 Thinking, “It’s a small deal, I’ll be fine,” is no longer safe.

| '9.7 부동산 대책'에 담긴 세무조사 강화 5가지

2025년 9월 7일 발표된 부동산 대책에는 단순한 공급 확대만이 아닌 ‘세무조사 강화’라는 중요한 흐름이 담겨 있습니다. 정부는 국토부·국세청·경찰청 합동조직을 중심으로 시장 불법 행위를 철저히 적발하겠다고 밝혔습니다.

📌 세무조사 강화 핵심 5가지

1. 시장 감독 기능 강화 – 국토부·국세청·경찰청 합동 수사조직 신설, 허위매물·가족 간 편법 증여 집중 단속
2. 주택 매매 신고 관리 강화 – 계약금 입금 증빙 의무화, 실거래가 띄우기 차단
3. 법인 자금 부당 유용 조사 – 법인 자금을 개인 자금처럼 활용해 주택 취득하는 행위 집중 점검
4. 자금조달계획서 세분화 – 주담대·신용대출 외에 사업자 대출, 해외 금융기관 대출 별도 명시 – 가상화폐(코인) 매각대금 항목 신설 → 관련 서류 제출 100% 의무화
5. 증빙 제출 지역 확대 – 투기과열지구 외 토지거래허가구역까지 통장 사본·대출 증명서 제출 의무화

특히 가상화폐로 얻은 자금은 소득 포착이 어렵기 때문에 “조사 확률 100%”라고 전문가들은 경고합니다. 따라서 모든 거래의 자금 출처와 증빙을 철저히 준비하는 것이 앞으로의 부동산 거래에서 필수적인 생존 전략이 될 것입니다.

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| 5 Key Tax Investigation Measures in the Sept. 7 Housing Policy

The housing policy announced on September 7, 2025, wasn’t just about increasing supply. It also emphasized “strengthened tax investigations.”

The government pledged to crack down on illegal market practices through a joint task force of the Ministry of Land, National Tax Service, and the police.

📌 5 Core Measures

1. Stronger Market Oversight – Joint task force, strict crackdown on fake listings & disguised family gifts
2. Tighter Housing Transaction Reporting – Mandatory proof of down payment transfers to prevent fake price inflation
3. Corporate Fund Misuse Audits – Close checks on cases where corporate money is disguised as personal funds
4. More Detailed Fund Source Reports – Separate reporting of business loans & overseas loans – New cryptocurrency sale proceeds category → 100% documentation required
5. Expanded Proof Submission Areas – Beyond speculative zones, now also in land transaction permit areas

Especially for cryptocurrency funds, experts warn the “audit probability is 100%.” That’s why preparing solid documentation for every transaction is no longer optional—it’s essential for survival in the real estate market.

| '9.7 부동산 대책'에 담긴 세무조사 강화 5가지

2025년 9월 7일 발표된 부동산 대책에는 단순한 공급 확대만이 아닌 ‘세무조사 강화’라는 중요한 흐름이 담겨 있습니다. 정부는 국토부·국세청·경찰청 합동조직을 중심으로 시장 불법 행위를 철저히 적발하겠다고 밝혔습니다.

📌 세무조사 강화 핵심 5가지

1. 시장 감독 기능 강화 – 국토부·국세청·경찰청 합동 수사조직 신설, 허위매물·가족 간 편법 증여 집중 단속
2. 주택 매매 신고 관리 강화 – 계약금 입금 증빙 의무화, 실거래가 띄우기 차단
3. 법인 자금 부당 유용 조사 – 법인 자금을 개인 자금처럼 활용해 주택 취득하는 행위 집중 점검
4. 자금조달계획서 세분화 – 주담대·신용대출 외에 사업자 대출, 해외 금융기관 대출 별도 명시 – 가상화폐(코인) 매각대금 항목 신설 → 관련 서류 제출 100% 의무화
5. 증빙 제출 지역 확대 – 투기과열지구 외 토지거래허가구역까지 통장 사본·대출 증명서 제출 의무화

특히 가상화폐로 얻은 자금은 소득 포착이 어렵기 때문에 “조사 확률 100%”라고 전문가들은 경고합니다. 

 따라서 모든 거래의 자금 출처와 증빙을 철저히 준비하는 것이 앞으로의 부동산 거래에서 필수적인 생존 전략이 될 것입니다.

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| 5 Key Tax Investigation Measures in the Sept. 7 Housing Policy

The housing policy announced on September 7, 2025, wasn’t just about increasing supply. It also emphasized “strengthened tax investigations.” 

 The government pledged to crack down on illegal market practices through a joint task force of the Ministry of Land, National Tax Service, and the police.

📌 5 Core Measures

1. Stronger Market Oversight – Joint task force, strict crackdown on fake listings & disguised family gifts
2. Tighter Housing Transaction Reporting – Mandatory proof of down payment transfers to prevent fake price inflation
3. Corporate Fund Misuse Audits – Close checks on cases where corporate money is disguised as personal funds
4. More Detailed Fund Source Reports – Separate reporting of business loans & overseas loans – New cryptocurrency sale proceeds category → 100% documentation required
5. Expanded Proof Submission Areas – Beyond speculative zones, now also in land transaction permit areas

Especially for cryptocurrency funds, experts warn the “audit probability is 100%.” That’s why preparing solid documentation for every transaction is no longer optional—it’s essential for survival in the real estate market.

| 마무리 조언

부동산 시장과 세무조사의 흐름은 이미 바뀌었습니다.

 과거처럼 “설마 나까지 조사하겠어”라는 생각은 이제 통하지 않습니다. 

 이제는 “나도 조사 대상이 될 수 있다”는 전제로 모든 거래를 준비해야 합니다.

특히 부모·자식 간의 금전 거래는 증여세 폭탄의 직격탄이 될 수 있습니다.

 따라서 반드시 다음을 준비하시길 권장드립니다.

✅ 대비 체크리스트

• 차용증 작성은 기본, 원금·이자 지급 내역까지 증빙 확보
• 연 4.6% 적정 이자율에 맞춰 매월 계좌 이체로 기록 남기기
• 계약 기간 동안 꾸준한 상환 관리 (사후 조사 대비)
• 전문 세무사 상담을 통한 맞춤형 전략 마련

💡 결국 중요한 것은 투명한 기록입니다. 

 철저하게 준비한 사람만이 세무조사의 파고를 넘을 수 있습니다.

 오늘 글이 여러분의 안전한 부동산 거래와 자산 지키기에 도움이 되길 바랍니다.

🇺🇸 Read in English

| Final Advice

The trend in real estate and tax audits has already shifted. 

 The old mindset of “They won’t investigate me” no longer applies. 

 Now, you must act on the assumption that “I could be investigated too.”

Family loans between parents and children can easily become a direct hit of gift tax. Here’s what you should prepare:

✅ Preparation Checklist

• Loan contract is basic—keep full proof of principal & interest payments
• Pay interest at the legal rate of 4.6% annually via monthly bank transfer
• Maintain consistent repayment records throughout the contract (for audits)
• Seek professional tax advice for a customized strategy

💡 The bottom line is transparent records. 

 Only those who prepare thoroughly can weather the storm of tax audits. 

 I hope today’s post helps you protect both your real estate transactions and your wealth.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.