[필독]부동산 거래, 서류 준비부터 발급처까지 한 번에 정리
부동산 매매나 임대차 거래를 진행하다 보면,
막상 계약 단계에서 “어떤 서류가 필요하죠?”라는 질문을 자주 받습니다.
서류를 제때 준비하지 못하면 계약 일정이 미뤄지고, 때로는 거래가 무산되는 경우도 있죠.
오늘은 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 각각 어떤 서류가 필요한지, 그리고 이 서류들을 온라인·오프라인 어디서 발급할 수 있는지를 현재 기준으로 정리해드리겠습니다.
또한, 각 서류가 왜 필요한지?
법률적 근거와 실무 팁까지 함께 담았으니, 저장해두셨다가 거래 때 꼭 활용하시기 바랍니다.
📑 목차 보기 (클릭하여 펼치기)
| 매도인 필수 서류
| 서류명 | 발급처 (온라인) | 발급처 (오프라인) | 왜 필요한가? |
|---|---|---|---|
| 등기사항증명서 (등기부등본) | 대법원 인터넷등기소 | 관할 등기소 | 소유권·근저당·가압류 등 권리관계 확인 |
| 인감증명서 (매도용) | 온라인 발급 불가 | 주민센터 | 매도 의사 확인, 위·변조 방지 ※ 본인서명사실확인서로 대체 가능 |
| 주민등록초본 | 정부24 | 주민센터 | 주소 변동·이전 이력 확인 |
| 토지대장 / 건축물대장 | 정부24 | 시·군·구청, 주민센터 | 대지권 여부, 건물 구조·면적 확인 |
| 부동산거래계약신고필증 | (공인중개사 거래 시) 별도 발급 불필요 | 직접 거래 시 시·군·구청 | 거래신고 완료 증빙, 등기 신청 필수 |
| Seller's Required Documents (English)
Certificate of Registered Matters: Confirms ownership and any liens.
Seal Certificate (for sale): Must be issued in person; can be replaced with a Certificate of Personal Signature.
Resident Registration Abstract: Verifies address history.
Land/Building Register: Confirms land rights, building structure, and area.
Real Estate Transaction Report Certificate: Proof of reporting for registration.
※ 본인서명사실확인서로 대체 가능(효력 동일)
※ 근저당이 남아있는 경우, 일반용 인감증명서 1통 추가 발급
| 매수인 필수 서류
| 서류명 | 발급처 (온라인) | 발급처 (오프라인) | 왜 필요한가? |
|---|---|---|---|
| 주민등록등본 | 정부24 | 주민센터 | 주소·세대 구성 확인, 세제 혜택 판단 |
| 가족관계증명서(상세) |
전자가족관계등록시스템 정부24 |
주민센터 | 1세대 1주택 여부, 세금 감면 요건 검토 |
| 도장 | - | 본인 준비 | 인감도장 아니어도 무방 |
| 신분증 | - | 본인 소지 | 본인 확인, 계약·대출 절차 필수 |
| 이체한도 증액 증명 | 인터넷뱅킹 / 모바일뱅킹 | 은행 창구 | 1일·1회 이체 한도 초과 금액 송금 시 필요 |
| Buyer's Required Documents (English)
Resident Registration Certificate: Verifies address and household composition.
Detailed Family Relation Certificate: Confirms household status for tax benefits.
Seal or Regular Stamp: Stamp for contracts (personal seal is not mandatory).
ID Card: Required for identity verification in contracts and bank transactions.
Bank Transfer Limit Increase Proof: Needed for high-value payments beyond daily/transaction limits.
👇전자가족관계등록시스템에서 가족관계증명서 발급 화면
| Buyer's Required Documents (English)
Resident Registration Certificate: Confirms address and household members.
Family Relation Certificate: Verifies household unit for tax benefits. Available via Government24 or the e-Family Registration System.
Seal Certificate (if loan): Required for mortgage registration.
ID Copy: Identity verification for contracts and loans.
Funding Plan Report: Mandatory in certain regulated areas for high-value homes.
| 임대인 필수 서류
| 서류명 | 발급처 (온라인) | 발급처 (오프라인) | 왜 필요한가? |
|---|---|---|---|
| 등기사항증명서 (등기부등본) | 대법원 인터넷등기소 | 관할 등기소 | 임대인의 소유권 및 근저당·가압류 등 권리관계 확인 |
| 건축물대장 | 정부24 | 시·군·구청, 주민센터 | 건물 구조·용도·면적 확인, 불법 증축 여부 확인 |
| 임대차 계약서 원본 | - | 직접 작성 또는 공인중개사 사무소 | 보증금·차임·계약 조건 명시, 분쟁 방지 |
| 신분증 사본 | - | 본인 소지 | 임대인 본인 확인 및 계약 체결 시 필수 |
| 임대사업자등록증 (등록 임대인만) | 홈택스 | 세무서 | 등록 임대인일 경우 세금 감면, 임대소득 신고용 |
| Landlord's Required Documents (English)
Certificate of Registered Matters: Confirms ownership and encumbrances.
Building Register: Checks structure, use, and illegal extensions.
Lease Contract Original: Specifies deposit, rent, and conditions to prevent disputes.
ID Copy: Identity verification for the landlord.
Landlord Registration Certificate: For registered landlords, used for tax benefits and reporting.
| 임차인 필수 서류
| 서류명 | 발급처 (온라인) | 발급처 (오프라인) | 왜 필요한가? |
|---|---|---|---|
| 주민등록 전입신고 | 정부24 | 주민센터 | 대항력 형성의 핵심 ①. 전입일 다음날부터 대항력 발생 |
| 임대차계약서 확정일자 | 주택임대차 전자계약* 사용 시 온라인 부여 | 주민센터, 등기소 | 우선변제권 확보의 핵심 ②. 전입+확정일자=보증금 보호 |
| 임대차신고필증 (신고제 대상) | 부동산거래관리시스템 | 시·군·구청 | 신고제 지역·금액 기준 충족 시 의무. 미신고 과태료 예방 |
| 등기사항증명서 (등기부등본) | 인터넷등기소 | 등기소 | 근저당·가압류 등 선순위 권리 확인(전세보증·대출 전 필수 점검) |
| 전세권 설정등기 (선택) | - | 등기소(법무사 대행 多) | 추가 담보권 확보(비용 발생). 전입·확정일자와 병행 시 안전성↑ |
| 전세자금대출 서류 (해당 시) | 홈택스(소득금액증명) | 회사(재직·원천징수), 은행 창구 | 재직증명서·근로소득원천징수영수증·소득금액증명 등 대출 심사 |
| 전세보증보험 가입서류 (선택/권장) | HUG / SGI | 취급기관 창구 | 보증금 반환 리스크 대비. 등기부·계약서 사본·전입/확정 필수 |
| 신분증(사본)·통장사본 | - | 본인 소지 | 임대차 신고·전입신고·보증/대출 접수 시 본인 확인·계좌 지정 |
* 전자계약은 지자체/국토부 전자계약 시스템(지역/은행 제휴 주소 상이)을 의미합니다. 공인중개사를 통한 전자계약 시 확정일자 자동부여가 일반적입니다.
| Tenant's Required Documents (English)
Move-in (Address Change) Report: Creates tenant’s opposability (legal standing).
Date Certification (Stamping the lease): Grants priority for deposit repayment.
Lease Report Certificate: Mandatory in regulated areas/amounts to avoid fines.
Register of Title: Check prior mortgages/attachments before paying deposit.
Optional: Jeonse Right Registration & Deposit Insurance: Extra protection; may require the lease, move-in report and certified date.
Loan Documents (if any): Employment & income proofs for bank screening.
📌 왜 이 서류가 필요한가?
- 주민등록등본 – 주소지·세대 구성 확인, 세제 혜택 판정 근거
- 가족관계증명서 – 1세대 1주택 여부 및 취득세·양도세 비과세 요건 검토
- 인감증명서 – 대출·소유권 이전 등기 시 본인 확인 필수
- 부동산거래계약신고필증 – 거래신고 완료 증빙, 등기 신청 필수
- 등기사항증명서(등기부등본) – 소유권, 근저당, 가압류 등 권리관계 확인
- 건축물대장 – 건물 구조·용도·불법 증축 여부 확인
- 임대차계약서 원본 – 계약 조건 명시, 분쟁 예방
- 전입신고 – 임차인의 대항력 발생(보증금 보호 첫 단계)
- 확정일자 – 우선변제권 확보(전입과 병행 필수)
- 임대차신고필증 – 신고제 지역·금액 기준 충족 시 의무, 미신고 과태료 방지
- 자금조달계획서 – 투기과열지구·조정지역 고가 주택 취득 시 필수
- 전세자금대출 서류 – 재직·소득 확인 및 대출 심사
- 전세보증보험 가입서류 – 보증금 반환 리스크 대비
| Why These Documents Are Needed (English)
- Resident Registration Certificate – Confirms address and household members for tax benefits eligibility.
- Family Relation Certificate – Verifies “one household, one home” status for acquisition or capital gains tax exemption.
- Seal Certificate – Required for identity verification in loan applications and title transfers.
- Real Estate Transaction Report Certificate – Proof of transaction reporting, required for title registration.
- Register of Title (Deed) – Confirms ownership, mortgages, liens, and other legal rights on the property.
- Building Register – Details building structure, purpose, and any illegal additions.
- Original Lease Contract – Specifies contract terms to prevent disputes.
- Move-in (Address Change) Report – Establishes tenant’s legal standing (opposability) for deposit protection.
- Date Certification (Lease Stamping) – Secures priority claim on deposit repayment (with move-in report).
- Lease Report Certificate – Mandatory in regulated areas/amounts; avoids fines for non-reporting.
- Funds Source Plan – Required for high-value property purchases in regulated zones.
- Jeonse Loan Documents – Proof of employment and income for bank loan review.
- Jeonse Deposit Insurance Documents – Protects against landlord’s failure to return deposit.
💬 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 부동산거래계약신고필증은 꼭 받아야 하나요?
네. 매매계약 신고를 완료하면 발급되며, 소유권 이전 등기 신청 시 필수 첨부 서류입니다. 공인중개사를 통해 거래한 경우 대부분 중개사무소에서 발급해줍니다.
Q2. 확정일자는 전입신고와 같은 날 해야 하나요?
가능하면 같은 날 진행하는 것이 좋습니다. 전입신고 다음날부터 대항력이 발생하고, 확정일자가 있어야 우선변제권이 완성됩니다.
Q3. 자금조달계획서 작성 시 세부 증빙자료도 제출하나요?
매매가 15억 원 초과 주택 취득 시는 증빙서류 제출까지 의무입니다. 그 외 6억 원 이상~15억 원 이하 구간은 계획서만 제출하는 경우가 많습니다.
Q4. 가족관계증명서는 언제 필요한가요?
세대원 구성·1세대 1주택 여부를 판단해야 하는 경우, 취득세 감면·양도세 비과세 적용 시 필수로 요구됩니다.
Q5. 등기부등본은 계약 전과 후 각각 발급해야 하나요?
네. 계약 전에는 권리관계(근저당, 가압류 등)를 확인하고, 계약 후에는 변동사항(소유권 이전 등) 반영 여부를 확인해야 안전합니다.
| Frequently Asked Questions (English)
- Q1. Is the Real Estate Transaction Report Certificate mandatory?
Yes. It’s issued after completing the sales contract report and is required for title registration. If you used a licensed real estate agent, they usually prepare it for you. - Q2. Should I get the certified date on the same day as the move-in report?
Ideally, yes. Tenant’s legal standing starts the day after the move-in report, and priority rights require both move-in and date certification. - Q3. Do I need to submit supporting documents with the Funds Source Plan?
Yes, for properties over KRW 1.5 billion. For KRW 600 million–1.5 billion, usually only the plan is required. - Q4. When is the Family Relation Certificate required?
When confirming household members or “one household, one home” status for acquisition or capital gains tax exemption. - Q5. Should I get the Register of Title both before and after signing the contract?
Yes. Before to check liens and ownership; after to confirm ownership transfer is completed.
⚖ 관련 법률 체크
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 – 제3조(거래신고), 제4조(신고기한) : 10일 이내 신고 의무
- 부동산등기법 – 제24조(등기신청 시 첨부정보) : 인감증명서, 거래계약신고필증 첨부
- 주민등록법 – 제10조(전입신고) : 전입일로부터 14일 이내 신고
- 민법 – 제621조(임대차의 대항력), 제622조(임차권의 우선변제권) : 전입신고·확정일자 요건
- 주택임대차보호법 – 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권) : 보증금 보호 규정
- 지방세특례제한법 – 취득세 감면 및 세율 관련 규정
- 소득세법 – 양도소득세 비과세 요건(1세대 1주택) 규정
| Related Legal References (English)
- Real Estate Transaction Reporting Act – Article 3 (Reporting) & Article 4 (Deadline): Report within 10 days.
- Real Estate Registration Act – Article 24 (Documents Required for Registration): Includes seal certificate and transaction report certificate.
- Resident Registration Act – Article 10 (Move-in Report): Report within 14 days of moving in.
- Civil Act – Articles 621 & 622: Tenant’s legal standing and priority right upon move-in & date certification.
- Housing Lease Protection Act – Articles 3 & 3-2: Protection and priority for lease deposits.
- Local Tax Special Cases Act – Provisions on acquisition tax reductions and rates.
- Income Tax Act – Requirements for capital gains tax exemption for one household, one home.
마무리하며
부동산 매매·임대 거래는 한 번의 서명으로 끝나는 단순한 절차가 아닙니다.
서류 한 장, 날짜 하나가 거래의 안전과 직결되기 때문에 ‘어디서 발급받고, 왜 필요한지’를 정확히 아는 것이 중요합니다.
오늘 정리한 내용대로 준비하면 서류 누락이나 발급 지연으로 인한 스트레스를 크게 줄일 수 있고, 계약 당일에도 훨씬 여유 있게 대응할 수 있습니다.
특히 온라인 발급처를 활용하면 시간과 비용 모두 절약 가능합니다.
오늘 글이 거래 준비에 작은 도움이 되셨다면, 주변에도 공유해 주세요.
여러분의 한 번의 공유가 누군가의 거래 안전을 지켜줄 수 있습니다.
다음에도 더 실용적인 정보로 찾아뵙겠습니다.
| Closing Remarks (English)
Real estate transactions—whether buying, selling, leasing, or renting—are far more than just signing a contract. Each document and date plays a critical role in ensuring the safety of your deal. Knowing exactly where to get each document and why it’s required can make all the difference.
By following today’s checklist, you can minimize stress from missing documents or delays, and handle your transaction day with greater confidence. Using online issuance services will also save you both time and money.
If this guide helped you prepare for your next deal, please share it with others—your one click could protect someone else’s transaction. See you again soon with even more practical tips!
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