홈택스 양도소득세 셀프신고 방법 (공동명의 포함)

|양도소득세 셀프 신고, 생각보다 쉽습니다

부동산을 팔고 나면 ‘양도소득세’라는 이름의 세금이 따라옵니다.
전문가에게 맡기면 마음은 편하지만, 비용도 만만치 않죠.

그래서 많은 분들이 "홈택스로 셀프로 해볼 수 있을까?" 고민하시는데요.
실제로는 생각보다 간단합니다.

 몇 가지 절차만 익히면 누구나 가능합니다.

특히,부부 공동명의라면 어떤 점을 주의해야 할지, 경비는 어떻게 나눠 입력하는지 궁금하셨죠?
오늘은 실제 셀프 신고 사례를 바탕으로 홈택스에서 양도소득세를 직접 신고하는 방법을
처음부터 끝까지 차근차근 안내해드릴게요.

 끝까지 읽어보시면 자신감이 생기실 거예요 😊

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|Filing capital gains tax yourself? Yes, you can

If you’ve sold real estate in Korea, you’ve probably heard of capital gains tax (양도소득세).
Many people choose to hire a tax accountant or legal expert, but the cost can be high.

What if you could just file it yourself through the Hometax system?
Good news — it’s easier than you think! As long as your situation is simple and
your deductible expenses are straightforward, self-filing is totally doable.

In today’s post, we’ll show you step by step how to file your capital gains tax via Hometax,
including what to do if it’s under joint ownership and how to divide the costs.
By the end of this guide, you’ll feel ready to handle it all on your own.

📘 양도소득세 용어풀이 (한글/영어 전환)

🇰🇷 용어풀이 (한글)

🇺🇸 Glossary (English)

• 📅 양도일 – 실제로 부동산을 팔고 잔금을 받은 날이에요. 계약일이 아니라 돈 다 받은 날 기준!
• 🏷️ 양도가액 – 부동산을 판 금액이에요. 계약서에 적힌 매매가 기준.
• 💰 취득가액 – 해당 부동산을 살 때 쓴 돈이에요. 구입 금액 + 등기비용 등이 포함돼요.
• 🧾 필요경비 – 부동산 거래에 들어간 각종 비용이에요.
  (중개수수료, 인테리어비용, 취득세, 법무사 수수료 등)
• 📈 양도차익 – 판 금액 - 산 금액 - 필요경비 = 남은 차익 (이게 세금 계산의 핵심!)
• ⏳ 보유기간 – 언제 샀고, 언제 팔았는지를 기준으로 얼마나 오래 가지고 있었는지
• 🏠 거주기간 – 실제로 해당 주택에 주민등록하고 살아온 기간이에요. 비과세 판단에 중요!
• 💸 장기보유특별공제 – 오래 보유한 사람에게 세금을 덜어주는 혜택이에요. 최대 80%까지 공제 가능!
• 📄 증빙자료 – 입력한 금액을 국세청에 증명하는 자료예요. 영수증, 계약서, 이체내역 등
• 👥 공동명의 – 부동산 소유자가 두 명 이상인 경우. 부부 공동명의가 대표적이에요.

※ 신고 화면에 나오는 용어들이 어렵게 느껴지셨다면, 위 내용을 보면서 차근차근 입력하시면 돼요 😊

• Date of Transfer – The day you received the final payment
• Transfer Price – The total sale amount of the property
• Purchase Price – The purchase cost, including legal/registration fees
• Deductible Expenses – Costs like brokerage, renovations, taxes
• Capital Gain – Sale price - purchase cost - expenses = profit
• Holding Period – How long you owned the property
• Residency Period – How long you lived in the home
• Long-term Deduction – A tax reduction for holding the property long
• Supporting Documents – Receipts, contracts, bank transfer proofs
• Co-ownership – When 2 or more people own the property

※ 신고 화면에 나오는 용어들이 어렵게 느껴지셨다면, 위 내용을 보면서 차근차근 입력하시면 돼요 😊

|홈택스에서 양도소득세 신고하는 순서

1. 홈택스 접속 후 로그인
   → www.hometax.go.kr에서 공동인증서 등으로 로그인합니다.
2. 세금신고 메뉴로 이동
   → 상단 메뉴: 세금신고 > 양도소득세 신고 > 예정신고 > 1개 부동산 간편신고 선택

🧾 홈택스 첫 화면 – 양도소득세 신고 메뉴 진입
홈택스 메인 메뉴에서 세금신고 → 양도소득세 신고 → 예정신고 → 1개 부동산 간편신고 순으로 선택하면 셀프 신고를 시작할 수 있어요. 가장 많이 사용하는 메뉴입니다 😊
1. 기본정보 입력
   → ‘＊’ 표시 항목을 모두 입력합니다. (이름, 주소, 주민번호 등)
   
   
   
   📋 기본정보 입력 화면 – 양도일과 주소, 국적 등 필수 입력
   양도소득세 신고에서 가장 먼저 작성하는 화면이에요. 양도 연월, 거주 여부, 국적, 전화번호, 주소 등을 정확히 입력해야 이후 단계로 넘어갈 수 있어요.

1. 신고 대상 부동산 확인
   → ‘양도 연월’을 선택한 뒤 「신고 대상 부동산 확인하기」 버튼을 누르면 매도한 부동산이 조회됩니다.
   
   
2. 양수인 정보 확인
   → 자동으로 입력되므로, 이름과 주소가 정확한지만 확인합니다.
3. 세율구분 및 보유기간 선택
   → 2년 이상 보유, 조정대상지역 여부 등을 체크합니다.
4. 양도일자 및 취득일자 입력
   → 잔금일 기준으로 정확하게 입력합니다.

📌 신고 기한 팁
양도소득세 예정신고는 “양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내”에 완료해야 합니다.
예: 1월 10일 매도 → 3월 31일까지 신고해야 함

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|Steps to file your capital gains tax via Hometax

1. Log into Hometax
   → Go to www.hometax.go.kr and log in with your certificate.
2. Navigate to the capital gains section
   → Menu: Tax Filing > Capital Gains Tax > Preliminary Report > Single Property Quick Report
3. Enter your basic information
   → Fill out all fields marked with an asterisk (＊).
4. Check eligible property
   → After selecting the date of transfer, click “Check Property for Reporting”.
   
   
5. Verify buyer's information
   → This is auto-filled. Just confirm it's correct.
6. Select tax rate and holding period
   → Choose based on whether you held the property for more than 2 years and if it's in a regulated area.
7. Input sale and acquisition dates
   → Use the actual transaction date (final payment date).

📌 Filing Deadline Tip
You must file your report within 2 months from the end of the month in which the sale occurred.
Example: Sold on January 10 → File by March 31.

|부부 공동명의라면 반드시 따로 신고해야 해요

부동산을 부부 공동명의로 소유하고 있다면, 양도소득세도 각자 따로 신고해야 합니다.
남편과 아내가 각각 신고서를 작성하고, 경비 항목도 1/2씩 나누어 입력해야 해요.
이는 단순히 양식상의 절차가 아니라, 세법상 각각의 지분에 대해 과세가 되기 때문이에요.

예를 들어, 취득세가 1,000,000원이고 부부 공동명의라면,
남편은 500,000원, 아내도 500,000원으로 각자 입력해야 해요.
그 외 중개수수료나 인테리어 비용 등도 동일하게 나누어 적용합니다.

📌 공동명의 경비 입력 팁
경비 항목은 ‘본인 지분만큼’만 입력해야 합니다. 공동명의자는 원칙적으로 균등 지분 50:50 기준으로 나누면 됩니다.
단, 지분이 다를 경우에는 등기된 비율대로 경비를 나눠 입력하세요.

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|When a property is jointly owned by spouses

If the property is under joint ownership, each spouse must file capital gains tax separately.
This includes filling out a separate report and dividing all deductible expenses equally.
According to Korean tax law, each co-owner is taxed individually based on their share.

For example, if the acquisition tax was ₩1,000,000, and the ownership is 50:50,
then each spouse should enter ₩500,000 under their own report.
This rule also applies to brokerage fees, remodeling costs, and other allowable expenses.

📌 Tip for joint ownership expenses
Only enter the portion that applies to your ownership share.
If the ownership is split equally, divide each expense by 2. If not, follow the registered share ratio.

|장기보유특별공제는 자동 계산됩니다

신고 중 장기보유특별공제는 별도로 계산할 필요가 없습니다.
양도일과 취득일, 거주 여부를 입력하면 자동으로 공제율이 적용돼요.
다만, 실수 없이 공제를 받으려면 아래 두 가지는 꼭 확인해 주세요.

1. 해당 부동산의 보유기간이 3년 이상인지
2. 조정대상지역일 경우, 거주기간 2년 이상이 포함됐는지

입력된 보유/거주기간에 따라 장특공제율이 자동 적용되며,
공제액은 '소득금액계산' 단계에서 미리보기로 확인 가능합니다.

🧾 증빙서류는 이렇게 첨부하세요
중개수수료, 인테리어비용, 취득세 등 경비 항목에 대한 영수증/계약서는
신고서 제출 단계에서 첨부해야 공제 인정받을 수 있어요.
PDF, 이미지 파일로 등록하면 되고, 따로 인쇄는 하지 않아도 됩니다.

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|The deduction is auto-calculated — just check your periods

The Long-term Holding Deduction (장기보유특별공제) is calculated automatically.
Once you input the purchase and sale dates along with your residency status,
Hometax applies the correct deduction rate based on your holding period.

Before moving on, double-check these two things:

1. Have you held the property for at least 3 years?
2. If it's in a regulated area, did you live there for at least 2 years?

Your deduction amount will appear in the "Capital Gains Calculation" step before final submission.
You can view it in advance via preview.

🧾 Attach proof documents like this
To claim deductible costs such as brokerage fees or remodeling expenses,
be sure to attach the corresponding receipts or contracts before submission.
Files in PDF or image format are acceptable — no printing needed.

|신고서 잘못 작성했다면? 걱정 마세요

양도소득세를 신고하고 나서 "경비를 누락했어요", "날짜를 잘못 썼어요" 하는 경우도 생깁니다.
이럴 때는 어떻게 해야 할까요? 신고 마감 기한 전이라면 다시 작성하셔도 됩니다.

양도일이 1월 10일이라면, 신고 기한은 3월 31일까지이므로
그 안에 재작성 후 제출하면 기존 신고 내용은 무효 처리되고, 가장 마지막 제출한 신고서가 유효해요.

이전에 납부했던 세금은 시스템에서 자동 차감되며,
차액만 추가 납부하면 되기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
지방소득세도 같은 방식으로 처리돼요.

🚨 기한을 넘기면 수정신고가 아니라 '경정청구'로 넘어갑니다
기한 내에는 간단히 재신고가 가능하지만, 기한을 넘기면 추가 가산세가 붙을 수 있어요.
실수나 누락이 있다면, 기한 내에 신고서를 다시 제출하는 게 가장 좋습니다.

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|Made a mistake? You can revise your report

If you realize you made a mistake — like forgetting to enter expenses or putting the wrong date — don't panic.
As long as you're still within the 2-month deadline, you can simply submit a new report.

For example, if your sale date was January 10, you have until March 31 to file or correct the report.
When you submit the updated version, the previous report is overridden, and the new one becomes official.

The system will automatically subtract any taxes already paid,
so you only need to pay the difference. The same goes for local income tax.

🚨 If you're past the deadline, it becomes a correction claim
After the deadline, changes are no longer simple revisions — you'll need to file a formal correction (경정청구),
and additional penalties may apply. Always aim to revise within the allowed window.

|양도소득세가 면제되는 경우가 있다?

맞습니다. 아래 요건을 모두 충족하면 양도소득세가 비과세될 수 있어요.
많이들 아시는 “1세대 1주택 비과세” 조건입니다. 단, 정확히 따져보셔야 해요.

✅ 기본 3대 요건

1. 1세대여야 함 → 배우자 및 가족과 생계를 같이 하며 세대를 이루고 있어야 함
2. 국내 1주택만 보유하고 있을 것
3. 보유기간 2년 이상일 것
   (조정대상지역일 경우, 거주기간도 2년 이상 필요)

이 조건이 충족되면 양도소득세 + 지방세 모두 면제됩니다.
특히 실거주 요건은 최근 세법에서 더 강화된 부분이므로 주의가 필요해요.

💡 일시적 2주택도 예외 인정
종전 주택을 1년 이상 보유 후, 새로운 주택을 먼저 취득했다면
3년 이내에 종전 주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세가 인정됩니다.

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👍 함께 보면 좋은 글

• ✅ 1세대 1주택, 놓치기 쉬운 비과세 조건 모음
• ✅ 양도소득세 비과세, 정확한 기준 정리
• ✅ 혼인으로 인한 2주택, 비과세 요건 총정리
• ✅양도소득세 신고부터 납부까지

⚠️ 주의사항
비과세 요건은 보유기간, 거주기간, 가족 구성, 조정대상지역 여부 등에 따라 복잡하게 달라질 수 있습니다.
정확한 과세 여부는 반드시 세무사 등 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

|You may be exempt from capital gains tax

Yes! If you meet all the conditions below, your capital gains tax may be exempt.
This is commonly referred to as the “1 Household 1 Home Exemption.”

✅ 3 Main Requirements

1. You must qualify as a single household (you and your spouse/family live together).
2. You must own only one house in Korea at the time of sale.
3. Your holding period must be at least 2 years.
   For homes in regulated areas, you must have also lived there for 2 years.

If these are satisfied, you don’t need to pay capital gains tax or local tax.
But watch out — the rules about “actual residence” have become stricter in recent years.

💡 Exception: Temporary Two-Home Situation
If you bought a new home after holding your first one for more than 1 year,
and sell the first one within 3 years, the exemption still applies.

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📌 양도소득세 신고 방법 정리

구분	온라인 (홈택스)	오프라인 (방문신고)
이용 경로	홈택스 www.hometax.go.kr	관할 세무서 민원실 방문
인증 방식	공동/금융인증서 로그인	신분증 + 신고서류 지참
신고 가능 기간	양도월 말일부터 2개월 이내	동일
절차 난이도	직관적 / 셀프 가능	직원 도움 가능
기타	PDF 파일로 증빙자료 첨부	종이 서류 제출 / 일부는 사본 필요

📋 양도소득세 신고 시 인정되는 경비 항목

• 🧾 취득세 / 등록세 (공과금)
• 🔖 국민주택채권 매입금액 (취득 시 납부)
• 💼 중개수수료 (취득 시, 양도 시 모두 인정 가능)
• 🛠️ 자본적 지출 (리모델링, 인테리어 등 가치 상승 목적 지출)
• 📑 법무사, 세무사 수수료 (취득 또는 양도 과정에서 지불)
• 📎 기타 거래 관련 직접비용 (등기 대행비, 감정평가 수수료 등)

※ 단, 모든 항목은 영수증, 계약서 등 증빙서류가 있어야 공제 가능

❓ 양도소득세 관련 자주 묻는 질문 (2025.7.9 기준)

Q1. 홈택스에서 공동명의 양도세는 한 사람이 일괄 신고 가능한가요?
🅰️ 아니요. 공동명의자 각각 별도로 신고해야 하며, 지분 비율대로 경비도 나눠 입력해야 합니다.

Q2. 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
🅰️ 홈택스 시스템에서 자동으로 계산됩니다. 다만, 조정지역인 경우 실거주 2년 요건을 반드시 충족해야 공제율이 반영됩니다.

Q3. 인테리어비용은 무조건 공제되나요?
🅰️ 아닙니다. 자본적 지출(부동산의 가치나 수명을 높이는 지출)만 인정되며, 단순 수선 또는 소비성 지출은 불인정됩니다.

Q4. 이전에 납부한 세금을 포함해 신고를 수정하고 싶어요. 가능한가요?
🅰️ 신고 기한(양도월 말일부터 2개월) 내라면 재신고 가능하며, 기존 납부세액은 자동 차감되고 차액만 추가 납부하면 됩니다.

Q5. 양도소득세 예정신고를 놓치면 어떻게 되나요?
🅰️ 기한을 넘기면 가산세(무신고 20% + 납부지연 이자)가 부과될 수 있으므로, 꼭 기한 내에 신고하시길 권장드립니다.

|혼자서도 충분히, 차근차근 따라오셨나요?

양도소득세 셀프 신고, 처음에는 어렵고 복잡해 보일 수 있어요.
하지만 오늘 순서대로 따라오셨다면, 이제는 홈택스 신고 흐름이 머릿속에 그려지실 거예요.
공동명의 신고 방법, 경비 입력 요령, 실수 시 수정 방법까지 익히셨으니까요 😊

물론 세무적인 절세 전략이 필요한 고가 부동산의 경우에는 전문가 상담이 좋지만,
단순 매도, 비용이 명확한 경우엔 셀프 신고가 시간과 비용 모두 아낄 수 있는 선택이 될 수 있어요.

오늘 글이 도움이 되셨다면, 주변에 공유도 부탁드릴게요.🙏
저에겐 글을 계속 쓸 수 있는 큰 힘이 됩니다.🤗

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|Step-by-step, now you’ve got this!

Self-filing your capital gains tax might seem tricky at first,
but if you've followed along with this guide, you're now ready to handle it with confidence.
You now know how to file jointly, split expenses, and revise errors if needed.

Of course, if you're dealing with a high-value property or want advanced tax strategies,
it’s still wise to consult a professional. But for simple sales with clear costs,
doing it yourself through Hometax can save both time and money.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)