📑 목차
- 용어와 체계 정리 (다락 vs 정식 층)
- 다락형 복층 요건과 기준
- 메조넷·정식 복층 세대의 법적 기준
- 비주거 복층(상가·카페 등) 규정
- 실무 체크리스트 (허가·분양·거래 시 유의사항)
- 한눈 요약 & Q&A
| 인트로
“다락에는 왜 난방이 없을까요?”
아파트 탑층을 보러 오신 분들이 가장 많이 묻는 질문입니다. 막상 올라가 보면 보일러 난방 배관은 없고, 대신 전기 패널 시공이 되어 있는 경우가 많잖아요.
이건 단순히 시공을 아낀 문제가 아니라, 건축법 체계와 깊이 연결된 설계·허가의 결과입니다.
법적으로 다락을 ‘보조공간’으로 봐야 하는지, 아니면 ‘정식 층’으로 볼지를 가르는 기준(예: 건축법 시행령 제119조의 높이 요건과 거실 정의)에 따라
난방·급배수 같은 설비가 허용 범위를 넘어가면 다락이 아닌 ‘층’으로 판단될 수 있습니다.
그래서 현장에서는 보일러 배관 대신 보조 난방용 전기 패널을 선택하는 사례가 많은 것입니다.
오늘 글은 어려운 법조문을 나열하는 대신, 실무에서 꼭 알아야 할 핵심만 쉽게 풀어드립니다.
끝까지 읽으시면 손님이 “왜 다락에 난방이 없죠?”라고 물을 때,
하자 여부부터 법적 근거까지 한 번에 명확하게 설명하실 수 있을 거예요.
| Intro
“Why is there no heating in the attic?”
It’s the most common question from buyers viewing top-floor units.
Often there’s no boiler piping upstairs; instead, you’ll find electric heating panels.
This isn’t about cutting corners. It stems from building-law classification.
Depending on whether the attic is treated as an auxiliary space or as a regular floor (guided by
height limits in Enforcement Decree Article 119 and the statutory notion of a “living room”),
adding full heating/plumbing can tip the space into “regular floor” territory.
That’s why many projects opt for supplementary electric panels rather than boiler extensions.
In this article, we’ll skip dense statutes and focus on the practical takeaways.
By the end, you’ll be able to answer whether the absence of heating is a defect or a predictable outcome of
design and permitting rules—clearly, confidently, and with the right legal touchpoints.
| 용어와 체계 정리 (다락 vs 정식 층)
건축법에는 ‘복층’이라는 단어가 따로 정의되어 있지 않습니다.
그래서 실무에서는 다락을 보조공간으로 볼지, 아니면 정식 층으로 볼지를 따로 구분해야 합니다.
기준이 되는 조항은 건축법 제2조(거실 정의)와 건축법 시행령 제119조(면적·높이·층수 산정)입니다.
법적으로 거실은 사람이 장기간 머무르며 생활하는 공간(거주·집무·오락 등)인데, 다락은 이 조건에 맞지 않도록 설계되어 있습니다.
층수 산정 원칙도 중요합니다.
법제처 유권해석에 따르면, 옥탑·지하층 같은 예외를 제외하면 층의 구분이 명확한 경우 그 공간은 ‘하나의 층’으로 계산됩니다.
따라서 다락 요건을 벗어나면 ‘층’으로 취급되어 건물의 층수에 포함되고, 용적률·건폐율 산정에도 영향을 줍니다.
✅ 요약: 법에 ‘복층’ 정의는 없고,
• 다락은 일정 높이 이하 보조공간 → 면적·층수에서 제외
• 높이를 초과하거나 거실로 쓰이면 → 정식 '층'으로 산입
| Terms and Classification (Attic vs. Regular Floor)
The Building Act in Korea does not formally define the word “duplex.”
In practice, officials distinguish whether an attic is an auxiliary space or a regular floor.
The key provisions are Article 2 of the Building Act (definition of living room) and
Article 119 of the Enforcement Decree (rules for calculating area, height, and floors).
A living room is where people reside or stay for long periods (residential, work, leisure),
but an attic is designed not to meet that condition.
Floor-counting rules also matter. According to the Ministry of Government Legislation,
except for special cases like rooftop annexes or basements,
if a space is clearly separated as a floor, it counts as one.
Thus, if an attic exceeds the height threshold or functions as a living room,
it will be treated as a full floor and affect floor count and floor-area ratio.
✅ Summary: No legal definition of “duplex.”
• Attic within height limits = auxiliary space, excluded from area/floor count
• If too tall or used as a living room = treated as a regular floor
| 다락형 복층 요건과 기준
다락이 법적으로 인정받으려면 층고(천장 높이) 기준을 충족해야 합니다.
기준은 다음과 같습니다.
- 평지붕 구조: 1.5m 이하
- 경사지붕 구조: 가중평균 층고 1.8m 이하
이 범위 안에 들어야 다락으로 인정되어 바닥면적과 층수 산정에서 제외됩니다.
이는 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 라목에 근거합니다.
가중평균 층고란?
경사지붕에서는 천장 높이가 일정하지 않기 때문에,
각 부분의 (높이 × 면적) 값을 합산 후 전체 면적으로 나누어 평균 층고를 산정합니다.
그 결과가 1.8m 이하라면 다락으로 인정됩니다.
설치 위치 제한
“다락은 꼭 최상층에만 가능하다?” → 아닙니다.
법제처는 다락 설치를 최상층으로 한정하는 규정은 없다고 명확히 회답했습니다.
다만 구조 안정성, 피난, 채광·환기 기준은 별도로 충족해야 합니다.
거실로 판단되는 경우
법에는 ‘다락=거실 금지’라고 직접 쓰여 있진 않지만,
난방·급배수·칸막이 설치 등으로 실제 거실처럼 사용된다면
허가권자는 이를 ‘층’으로 판단할 수 있습니다.
이 경우 바닥면적과 층수에 모두 포함됩니다.
✅ 요약 체크
① 층고 기준 충족(평지붕 1.5m / 경사지붕 1.8m)
② 보조공간(거실화 정황 없음)
→ 다락 인정 (면적·층수 제외)
반대로, 층고 초과 또는 거실화 정황이 있으면 정식 층으로 산입
| Attic-Type Duplex Requirements
To qualify legally as an attic, the ceiling height must meet the following standards:
- Flat roof: 1.5m or less
- Sloped roof: weighted average ceiling height 1.8m or less
If within these limits, the attic is excluded from both floor area and floor count.
This rule is based on Article 119 of the Enforcement Decree.
Weighted Average Ceiling Height
Since a sloped roof has varying heights,
each section’s (height × area) is summed and divided by the total area.
If the result is 1.8m or less, it qualifies as an attic.
Location Limitation
“Is an attic only allowed on the top floor?” → No.
The Ministry of Government Legislation clarified there is no such restriction.
However, safety, evacuation, and lighting/ventilation standards must still be met.
When Considered a Living Room
The law doesn’t explicitly ban attics as living rooms.
But if equipped with heating, plumbing, or partitions,
authorities may treat it as a regular floor,
thus including it in both floor area and floor count.
✅ Summary
• Flat roof ≤ 1.5m / Sloped roof ≤ 1.8m → attic (excluded)
• Exceed height or used as living room → regular floor (included)
| 메조넷·정식 복층 세대의 법적 기준
다락 요건을 넘어서는 상부 공간은 정식 층으로 취급됩니다.
이 경우 해당 면적은 연면적에 산입되고, 건물 층수에도 반영됩니다.
즉, 단순히 다락이 아니라 메조넷(두 개 층을 연결한 세대)으로 보는 것입니다.
특히, 세대 내부에 설치된 계단은 법적으로 중요한 판단 기준이 됩니다.
과거에는 주택건설기준 제16조의 ‘세대 내 계단 규정’이 별도로 있었는데,
2014년 개정으로 해당 조항이 삭제되어 현재는 일반 계단 규정(제16조)에 따라
폭·높이·피난 기준 등을 충족해야 합니다.
따라서 상부 공간이 다락을 벗어나 거실로 사용된다면,
내부 계단 또한 법적 치수와 구조 기준을 충족해야만 건축허가를 받을 수 있습니다.
✅ 핵심 정리
• 다락 요건 초과 시 → 정식 층으로 산입
• 세대 내부 계단 → 현행 건축법 제16조 일반 계단 규정 적용
• 피난·안전 기준 충족 필수
| Maisonette & Legal Standards for Full Duplex Units
If an attic exceeds the legal limits, the upper space is treated as a regular floor.
Its area is then included in the total floor area and the building’s floor count.
In effect, the unit becomes a maisonette, connecting two formal floors.
Internal stairs are a key legal point.
Previously, there was a specific rule under Article 16 of the Housing Construction Standards for “in-unit stairs.”
Since the 2014 amendment, that provision was removed.
Now, stairs must comply with the general stair requirements (Article 16) on width, riser height, evacuation, and safety.
Thus, when the upper space functions as a living room rather than an attic,
the internal stairs must also meet all legal dimensions and safety standards to secure a building permit.
✅ Key Points
• If attic limits are exceeded → counts as a regular floor
• In-unit stairs → must follow current Building Act Article 16
• Evacuation and safety compliance required
| 비주거 복층(상가·카페 등) 규정
아파트와 같은 주거용 다락과 달리, 상가나 카페에서 흔히 보이는 복층(중이층)은
실내건축구조기준에 따라 별도의 요건을 충족해야 합니다.
- 상·하부 공간의 층고가 각각 1.7m 이하일 것
- 복층 면적이 해당 층 바닥면적의 30% 이하일 것
- 최대 면적은 100㎡ 이내일 것
즉, 상업시설의 복층은 아파트 다락처럼 ‘보조공간’ 기준이 아닌,
안전·구조·이용자 피난을 중점적으로 고려한 별도 규정을 따릅니다.
따라서 주거용 다락 기준과 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.
✅ 핵심 정리
• 주거용 다락 ↔ 상업용 복층 규정은 다르다
• 상업용 복층: 층고·면적 비율 제한 + 최대 100㎡ 기준
• 안전·피난 요건이 중심
| Non-Residential Duplex Rules (Shops, Cafés, etc.)
Unlike residential attics in apartments,
duplexes or mezzanine floors in commercial spaces (like shops and cafés)
are governed by the Interior Building Structure Standards.
- Ceiling height of both upper and lower spaces must be 1.7m or less
- Mezzanine floor area must be 30% or less of the floor area below
- Maximum mezzanine size is 100㎡
In short, mezzanines in commercial facilities follow rules designed around
safety, structure, and evacuation, not the auxiliary-space principle for residential attics.
It’s important not to confuse the two sets of standards.
✅ Key Points
• Residential attic ≠ Commercial mezzanine rules
• Limits: 1.7m height, 30% of floor area, max 100㎡
• Focus: safety and evacuation compliance
| 실무 체크리스트 (허가·분양·거래 시 유의사항)
다락은 법적 요건을 충족하지 못하면 정식 층으로 산입될 수 있고,
이 경우 건물의 연면적·층수·용적률에 직접적인 영향을 줍니다.
따라서 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.
① 도면·계산서 확인
다락이 포함된 세대라면 가중평균 층고 산정서를 반드시 도면과 함께 확인해야 합니다.
층고 계산이 누락되면 추후 허가 변경이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.
② 표기·설비 관리
다락은 ‘보조공간’으로 표기하는 것이 안전합니다.
난방 배관, 급배수, 칸막이 등을 설치하면 거실화로 판단되어 정식 '층'으로 취급될 수 있습니다.
③ 층수·면적 영향
다락 요건을 위반하면 해당 공간이 연면적·층수 재산정 대상이 되며,
심한 경우 허가 변경이나 이행강제금 부과 사유가 될 수 있습니다.
④ 광고·분양 문구 주의
분양 시 “복층”이라는 문구를 사용할 경우,
실제로는 다락(면적 제외)임을 명확히 안내해야 합니다.
이를 제대로 고지하지 않으면 하자 분쟁으로 이어질 수 있어
지자체에서도 관련 업무지침을 두고 관리하는 추세입니다.
✅ 체크리스트 요약
• 도면에 층고 산정 포함 여부 확인
• 다락은 보조공간으로 표기
• 난방·급배수 설치 시 거실화 판단 위험
• 광고·분양 시 면적 산입 여부 명확히 안내
| Practical Checklist (Permits, Sales, Transactions)
If attic requirements are not met, the space may be treated as a regular floor,
directly impacting total floor area, floor count, and floor-area ratio.
The following points must be checked carefully:
1. Drawings & Calculations
Always confirm the weighted average ceiling height report along with drawings.
Missing this can lead to permit revisions or disputes later.
2. Labeling & Installations
It is safer to label the attic as an “auxiliary space.”
Adding heating, plumbing, or partitions can make it a living space,
forcing it to be treated as a full floor.
3. Impact on Floor & Area
If requirements are violated, the attic may trigger recalculation of total floor area/floors.
In serious cases, it can require permit modifications or lead to fines.
4. Advertising & Sales Wording
When using “duplex” in sales materials, clarify if it’s really just an attic excluded from floor area.
Failure to disclose this can cause defect disputes,
so many municipalities now issue guidelines on this matter.
✅ Checklist Summary
• Verify ceiling height calculations
• Label attic as auxiliary space
• Heating/plumbing risks reclassification
• Disclose clearly in ads & sales brochures
| 한눈 요약 & Q&A
🔎 한눈 요약
- 다락은 보조공간 요건(층고 1.5m/1.8m 이하 + 거실화 정황 없음)을 충족해야 면적·층수에서 제외
- 요건을 넘어서면 정식 층으로 산입되어 연면적·층수·용적률에 반영
- 난방·급배수·칸막이 설치 등은 거실 판단 근거가 될 수 있음
- 상가·카페 등 비주거 복층은 별도의 실내건축구조기준 적용
- 허가·분양·거래 시 반드시 도면·계산서·광고 문구까지 꼼꼼히 점검 필요
💬 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 다락에 난방이 없으면 하자가 아닌가요?
A. 하자가 아닙니다. 오히려 난방 배관을 설치하면 거실로 판단되어 정식 층으로 산입될 위험이 있습니다.
그래서 대부분 전기 패널 시공으로 보조 난방만 가능하도록 설계합니다.
Q2. 다락은 꼭 탑층에만 설치 가능한가요?
A. 아닙니다. 법제처 해석에 따르면 최상층 제한 규정은 없습니다.
다만 구조 안정성, 피난, 환기·채광 기준은 별도로 충족해야 합니다.
Q3. 다락을 방처럼 꾸미면 문제가 되나요?
A. 네. 난방, 급배수, 칸막이 설치 등 거실화 정황이 있으면 ‘층’으로 취급될 수 있습니다.
이 경우 연면적·층수에 반영되며, 허가 변경이나 이행강제금 사유가 될 수 있습니다.
| Quick Summary & Q&A (English)
🔎 Quick Summary
- Attics qualify as auxiliary spaces if ceiling height ≤ 1.5m/1.8m and not used as a living room
- If limits exceeded → treated as regular floor, included in area/floor count/FAR
- Heating/plumbing/partitions can reclassify it as a living room
- Shops/cafés mezzanines follow separate Interior Building Standards
- Permits, sales, and ads must be checked carefully with drawings and calculations
💬 Frequently Asked Questions (Q&A)
Q1. Isn’t the absence of heating in the attic a defect?
A. No, it isn’t. In fact, adding boiler heating may classify it as a regular floor.
That’s why electric panels are often used for auxiliary heating only.
Q2. Must an attic always be on the top floor?
A. No. The Ministry of Government Legislation clarified there is no top-floor restriction.
But safety, evacuation, ventilation, and lighting standards must still be satisfied.
Q3. What if I decorate the attic like a bedroom?
A. If you add heating, plumbing, or partitions, it may be treated as a regular floor.
This affects total floor area/floor count and may require permit revisions or fines.
| 마무리
오늘은 많은 분들이 궁금해하는 “다락에는 왜 난방이 없을까?”라는 질문을
건축법과 제도 관점에서 차근차근 풀어봤습니다.
단순한 시공상의 선택이 아니라, 법적 요건과 허가 기준에 따른 결과라는 점, 이제 이해되셨을 거예요.
정리하자면, 다락은 층고와 거실화 여부에 따라 보조공간 또는 정식 층으로 나뉘고,
난방·급배수 설치 여부가 그 경계를 결정하는 중요한 요소입니다.
따라서 다락 난방이 없는 것은 하자가 아니라, 오히려 법적 기준을 지키기 위한 선택입니다.
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앞으로도 더 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다! 🙏
| Closing (English)
Today we explored the question many buyers ask:
“Why is there no heating in the attic?”
The answer lies not in construction shortcuts but in legal requirements and permit rules.
In short, attics are classified as auxiliary spaces if they meet ceiling-height and non-living-room conditions.
Adding heating or plumbing risks reclassification as a regular floor.
So, the absence of heating is not a defect—it’s a compliance choice.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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