| Intro 요즘 부동산 시장 분위기, 참 복잡하죠? 9.7대책 이후 집을 사려 해도 대출 규제가 발목을 잡고, 팔려 해도 매수세가 약해 거래가 쉽지 않습니다. 그러다 보니 많은 분들이 “그럼 전세 로 갈까?” 고민하지만, 전세 물건은 점점 귀해지고 있어요. 결국 선택지는 월세 로 향하는 경우가 많아지고 있는데, 이게 과연 더 유리한 선택일까요? 🤔 오늘은 전세대출 이자 와 월세전환율 을 직접 비교해 보면서, 어느 쪽이 현실적으로 더 나은 선택인지 함께 살펴보겠습니다. | English Intro The real estate market feels more complicated than ever. After the Sept 7 policy package, buying has gotten tougher due to loan restrictions, and selling isn’t easy either with weaker demand. Many people turn to jeonse , but such listings are increasingly scarce—so the fallback is monthly rent . But is that truly the smarter choice? 🤔 In this post, we’ll compare jeonse loan interest vs. wolse conversion rate to see which option can be more beneficial in real life. 📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기 🇰🇷 한국어 1) 인트로: 전세·월세 선택, 무엇이 유리할까? 2) 전세대출 이자 구조 이해하기 3) 월세전환율 계산 방식 4) 전세대출 vs ...
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[실패 방지] 경매 권리분석, 초보가 꼭 알아야 할 30가지 질문
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| Intro
경매 투자를 시작해보고 싶지만 권리분석 때문에 막막하셨나요?
사실 권리분석은 경매의 핵심이지만, 몇 가지 원리만 이해하면 의외로 단순합니다.
이번 글에서는 초보분들이 가장 많이 묻는 30가지 질문을 통해, 복잡해 보이는 권리분석을 한눈에 정리했습니다.
이 글 하나만으로도 경매 권리분석의 기본기를 단단히 다지실 수 있을 거예요.
🇺🇸 English (click to expand)
Have you ever wanted to start real estate auctions but felt overwhelmed by title analysis?
In fact, title analysis is the core of auctions, yet it becomes simple once you grasp the key principles.
This post organizes the 30 most common questions beginners have, making title analysis clear and practical.
By the end, you’ll have a strong foundation in auction title analysis—all in one guide.
| 경매의 기본 원리
| Basics of Auction
경매는 왜 하나요?
👉 시세보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있는 기회이기 때문입니다.
경매의 진짜 목적은 무엇인가요?
👉 단순히 낙찰을 받는 것이 아니라, 안정적인 수익을 내는 것입니다.
낙찰받는 비법은?
👉 ‘기우제 전략’처럼 꾸준히 입찰에 참여하는 것입니다.
한 번에 성공하려 하기보다, 여러 번 도전하는 자세가 중요합니다.
경매에서 빚은 누가 책임지나요?
👉 채무자가 책임지는 것을 소멸, 낙찰자가 떠안는 것을 인수라고 합니다.
권리분석은 바로 이 인수 여부를 판단하는 과정입니다.
🇺🇸 English (click to expand)
Why do auctions exist?
👉 Because they provide an opportunity to buy property below market value.
What’s the real purpose of auctions?
👉 Not just winning the bid, but actually making profit.
Any secret to winning bids?
👉 Like a “rain ritual strategy,” the key is to participate consistently.
Persistence matters more than one-shot success.
Who takes responsibility for debts?
👉 If the debtor bears it, it’s called extinguished.
If the buyer inherits it, it’s called assumed.
Title analysis is about determining whether debts are extinguished or assumed.
| 입찰 전, 반드시 확인해야 할 것
| Pre-Bid Checklist
입찰하면 안 되는 물건은?
👉 인수 금액이 집값보다 많은 경우, 또는 인수 금액을 알 수 없는 경우입니다.
권리분석이 불가능하다면 입찰하지 않는 것이 가장 안전합니다.
낙찰 후 잔금을 미납하면 어떻게 되나요?
👉 입찰 보증금 10%를 몰수당하며, 해당 물건이 재매각될 경우
보증금이 20% 또는 30%로 상향됩니다.
즉, 경매 시장에서 신용을 잃고 큰 손해를 볼 수 있습니다.
🇺🇸 English (click to expand)
Which properties should you avoid bidding on?
👉 Those where the assumed liabilities exceed the property value,
or where the amount of liabilities cannot be clearly identified.
If title analysis is impossible, it’s safer not to bid.
What happens if you fail to pay the balance after winning?
👉 You forfeit your 10% deposit.
When the property is re-auctioned, the required deposit rises to 20%.
This damages your credibility in the auction market and causes significant loss.
| 등기부등본과 말소기준권리
| Registry & Priority Rights
등기부등본은 어떻게 보나요?
👉 등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 부동산의 주소, 면적 등 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 정보 (가처분, 가압류 등)
- 을구: 근저당 등 채권·채무 관련 정보
권리분석의 핵심, 말소기준권리란?
👉 경매로 인해 무조건 소멸되는 권리를 뜻합니다.
대표적으로 근저당, 가압류, 전세권(배당요구 시), 가등기, 강제 경매 기입 등기가 있습니다.
말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 모두 소멸합니다.
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How to read a property registry?
👉 It is divided into three sections:
- Cover page (표제부): Basic info such as address, area, etc.
- Section A (갑구): Ownership details (provisional disposition, seizure, etc.)
- Section B (을구): Mortgage and debt-related entries
What is the “priority right” (말소기준권리)?
👉 It refers to a right that is automatically extinguished through auction.
Typical examples: mortgages, provisional seizures, leasehold (if claims are filed), provisional registrations, forced auction entries.
Any rights registered after the priority right are extinguished.
| 임차인 관련 필수 지식
| Tenant-Related Essentials
임차인의 세 가지 권리?
👉 대항력, 우선변제권, 배당요구권이 있습니다.
임차인 자격은 어떻게 얻나요?
👉 전입신고를 해야 법적인 임차인 자격이 생기며,
그 효력은 신고한 다음 날 0시부터 발생합니다.
선순위 임차인 vs 후순위 임차인
👉 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인은 선순위 임차인으로, 낙찰자가 보증금을 인수합니다.
👉 전입이 늦은 임차인은 후순위 임차인으로, 보증금이 소멸합니다.
소액 임차인은 항상 보호받나요?
👉 소액 임차인 기준은 임차인의 전입일이 아니라,말소기준권리 설정일을 기준으로 판단합니다.
또한 확정일자가 없어도 배당을 받을 수 있지만, 배당 요구는 반드시 해야 합니다.
임차권 등기 vs 전세권 등기
👉 임차권 등기는 등기일이 아니라, 등기부에 기재된 전입일·확정일자를 기준으로 권리를 판단합니다.
👉 선순위 임차인은 배당을 다 못 받으면 보증금이 인수되지만,
👉 선순위 전세권자는 배당을 요구하면 못 받아도 권리가 소멸됩니다.
🇺🇸 English (click to expand)
Three key rights of tenants?
👉 Right of residence (대항력), priority repayment right (우선변제권), and claim distribution right (배당요구권).
How does a tenant qualify legally?
👉 By filing a resident registration (전입신고).
It takes effect from 12:00 AM the day after filing.
Priority vs. subordinate tenants?
👉 If registered before the priority right, the tenant is priority and the buyer inherits their deposit.
👉 If registered after, the tenant is subordinate and the deposit is extinguished.
Are small-amount tenants always protected?
👉 No. The standard is based on the priority right registration date, not the tenant’s move-in date.
They can receive compensation even without a fixed date, but they must file a claim.
Leasehold registration vs. Jeonse registration?
👉 Leasehold registration is judged by the move-in and fixed date on the registry, not the registration date itself.
👉 Priority tenants may still leave part of the deposit to be inherited by the buyer if not fully repaid.
👉 But priority Jeonse holders, once they file a claim, have their rights extinguished regardless of repayment.
| 까다로운 특수 권리
| Special Complex Rights
당해세와 체불 임금은 인수되나요?
👉 낙찰자가 직접 인수하지는 않습니다.
다만, 배당 순위에서 세금과 체불 임금이 앞서기 때문에
선순위 임차인이 받아갈 금액이 줄어들어, 결과적으로 보증금 일부를 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.
대지권 미등기나 토지별도 등기가 있으면?
👉 해당 물건의 감정가에 토지 지분이 포함되었는지,
👉 분양 대금이 모두 납부되었는지 반드시 확인해야 합니다.
이 부분을 놓치면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
✔️ 권리분석은 낯설고 어렵게 느껴질 수 있습니다.
하지만 위 핵심만 이해하면 대부분의 경매 물건을 스스로 분석할 수 있습니다.
두려움보다 경험을 쌓는다는 마음으로 꾸준히 도전해 보세요! 🚀
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Are local taxes and unpaid wages assumed?
👉 No, the buyer does not directly assume them.
However, since these have priority in distribution,
senior tenants may receive less, leaving the buyer to cover part of their deposit.
What about unregistered land rights or separate land registration?
👉 You must confirm whether the land share is included in the appraisal value
and whether all installment payments for the land have been fully made.
Missing this check may lead to unexpected additional costs.
✔️ Title analysis may seem intimidating at first,
but by mastering these essentials you can analyze most auction properties yourself.
Overcome fear, gain experience, and keep trying! 🚀
오늘은 경매 초보자를 위한 권리분석 핵심을 30가지 질문과 답변으로 정리해드렸습니다.
처음엔 낯설고 어렵게 느껴지지만, 이렇게 원리와 기준만 제대로 이해하면
웬만한 경매 물건은 스스로 분석할 수 있습니다. 💡
경매는 ‘낙찰 받는 것’이 목표가 아니라, 안전하게 수익을 내는 것이 진짜 목적입니다.
두려움보다는 경험을 쌓는다는 마음으로 꾸준히 도전해 보세요. 🚀
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🇺🇸 English (click to expand)
Today, we covered the essentials of title analysis for auction beginners through 30 key Q&A’s.
It may feel unfamiliar at first, but once you grasp the principles and standards,
you’ll be able to analyze most auction properties on your own. 💡
Remember—auctions aren’t just about winning a bid, but about earning profit safely.
Keep challenging yourself with persistence, and experience will become your biggest asset. 🚀
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다. This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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