📑 목차 | Table of Contents (탭하여 펼쳐보기) 왜 서울은 집이 부족하고, 지방은 집이 남아돌까? | Why is Seoul short of housing? 수도권 공급 부족의 원인 | Causes of the supply shortage 정부의 해법 | Government’s solutions 도심 속 숨은 땅 활용 | Utilizing hidden urban land 민간 지원과 규제 완화 | Private sector support & deregulation 시장 질서와 수요 관리 | Market discipline & demand control 전문가 의견① LH 직접 시행의 실행력 | Expert opinion① LH capacity 전문가 의견② 유휴부지 활용의 현실성 | Expert opinion② Feasibility of idle land use 전문가 의견③ 수요 억제와 시장 위축 우려 | Expert opinion③ Demand control risks 앞으로 달라질 모습 | Expected changes ahead 정리 | Summary | Intro 곧 새로운 부동산 정책이 발표되리라는 예상은 있었지만, 막상 9월 7일, 일요일 오후 예고 없이 올라온 장문의 보도자료를 마주하니 적잖이 당황스러웠습니다. 분량이 방대했고, 여러 번 읽어도 여전히 아리송한 대목이 많았습니다. 무엇보다 대출 규제 강화 는 중개업을 하는 제 입장에선 아쉬움이 많았습니다. 시장이 조금은 활기를 찾기를 기대했는데, 이번 발표는 오히려 거래 심리를 더 위축시킬 수 있겠다 는 걱정이 됩니다. 전문가들의 반응도 엇갈립니다. 박원갑 수석전문위원은 이번 방안을 “단기 수요 억제와 장기 공급 확대를 동시에 추진하는 ...
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카톡·문자로만 전세 계약 갱신해도 괜찮을까?법적 리스크는?
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| Intro
요즘 전세 계약을 갱신할 때 문자 한 통, 카톡 대화로만 끝내는 경우가 많습니다.
“보증금도 그대로인데, 굳이 계약서를 다시 써야 해요?” 하는 생각,
여러분도 하신 적 있으신가요? 하지만 현실은 조금 다릅니다.
2025년 9월 현재, 대부분의 은행과 보증보험사에서는 반드시 새로운 계약서와 확정일자를 요구하고 있어요.
특히 공인중개사 명판이 찍힌 정식 계약서가 아니면 보증보험 갱신이 거절될 수도 있고, 추후 보증금 반환 문제로 큰 불상사가 생길 위험도 있습니다.
이번 글에서는 문자 계약의 효력부터, 확정일자와 보증보험 실무, 그리고 안전하게 계약을 갱신하는 방법까지 하나씩 짚어드릴게요.
🇺🇸 English (click to expand)
These days, many tenants and landlords simply exchange a text message or KakaoTalk chat to renew a jeonse contract.
You might wonder: “The deposit hasn’t changed—do we really need a new contract?” 🤔
In practice, the answer is yes. As of September 2025, most banks and deposit insurance companies require a new lease contract and a fresh fixed-date stamp.
Without an official contract bearing a licensed realtor’s seal, renewal of deposit insurance may be denied, and worse, you could face serious issues with deposit repayment later.
In this post, we’ll walk through the legal validity of text renewals, fixed-date implications, insurance requirements, and safe steps for renewal.
📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
| 문자 계약, 법적 효력
결론부터 말씀드리면 문자나 카카오톡 메시지도 당사자 간 합의의 증거로 활용될 수 있습니다.
민법상 계약은 반드시 서면 형식을 요구하지 않기 때문에, 당사자 간 의사 표시가 합치하면 계약은 성립하지요.
그래서 실제로 법원에서도 문자, 카톡 대화 내용을 간이 계약서로 인정한 사례가 있습니다.
📌 판례 팩트체크
대법원은 문자·카톡 기록도 계약의 존재를 입증할 수 있는 자료로 본 바 있습니다.
다만, 정식 서면 계약서와 동일한 효력을 보장하지는 않는다는 점을 명확히 하고 있습니다.
→ 임대인이 나중에 “그런 합의 한 적 없다”라고 주장할 경우, 입증 책임은 세입자에게 돌아갑니다.
따라서 문자 계약만으로 전세 계약을 갱신하는 것은 법적 분쟁의 여지가 크고,
은행, 보증보험, 분쟁 조정 단계에서도 서면 계약서만큼의 신뢰도를 인정받기 어렵습니다.
2025년 현재 실무에서는 보증금이 변동되지 않더라도 대부분 새로운 서면 계약서 작성을 요구하고 있어요.
🇺🇸 English (click to expand)
In principle, text messages or KakaoTalk chats can serve as proof of agreement between tenant and landlord.
Under Korean civil law, a contract does not always require a written form—mutual consent is enough to establish it.
Courts have even recognized chat logs as a type of “simplified contract.”
⚖️ However, text messages do not carry the same legal weight as a formal written contract.
If a landlord later denies the agreement, the burden of proof falls on the tenant.
As of September 2025, in practice, banks and deposit insurers require a new written contract even if the deposit remains unchanged.
| 확정일자와 문자 계약
✅ 기존 확정일자의 효력
「주택임대차보호법」 제3조의2에 따르면, 임대차계약서에 확정일자를 받으면
임차인은 우선변제권을 취득합니다.
문자나 카톡으로 계약을 갱신하더라도, 보증금 변동이 없다면 기존 계약서의 확정일자는 그대로 유효합니다.
즉, 임차인의 기존 우선변제권은 소멸하지 않습니다.
❌ 증액된 보증금에 대한 한계
다만, 보증금을 증액하는 경우에는 상황이 달라집니다.
주임법 제3조의2 제6항은 “증액된 보증금 부분에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야” 한다고 규정합니다.
문자만으로 갱신했다면 증액분에 대해서는 법적 보호를 받기 어렵습니다.
따라서 증액 시에는 반드시 갱신 계약서를 작성하고 확정일자를 새로 부여받아야 합니다.
📌 정리
- 보증금 변동 없음 → 기존 확정일자 그대로 유효
- 보증금 증액 있음 → 증액분 보호 위해 새 계약서 + 확정일자 필수
🇺🇸 English (click to expand)
Under the Korean Housing Lease Protection Act (주택임대차보호법),
a fixed-date stamp (확정일자) grants tenants a priority right to repayment.
If the lease is renewed by text message or chat but the deposit remains unchanged,
the original fixed-date remains valid and the tenant’s priority right continues.
However, if the deposit is increased, Article 3-2(6) of the Act requires a new fixed-date stamp for the increased portion.
Renewal by text alone does not protect the increased amount.
👉 In short: No change in deposit = existing fixed-date remains valid.
Deposit increase = new contract + fixed-date required.
| 전세보증보험, 문자 계약이면 갱신 가능?
전세보증금 반환보증(일명 전세보증보험)은 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등이 운영하는 제도입니다.
보증을 갱신하거나 신규 가입할 때 필수 제출 서류로 임대차계약서 원본(또는 사본)이 요구됩니다.
이는 각 기관의 보증 약관과 공시 자료에 명시되어 있으며, 문자·카톡 대화만으로는 갱신 요건을 충족할 수 없습니다.
💡 실무 핵심
- 문자·카톡 계약만으로는 보증보험 신규 가입·갱신 불가
- 보증보험사는 반드시 서면 계약서를 요구
- 보증금 증액 시, 갱신 계약서 + 확정일자까지 갖춰야 보증 인정
즉, 보증금 반환을 안전하게 보장받으려면 정식 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 받아 제출하는 것이 필수입니다.
문자 계약만으로는 보증보험 효력을 유지할 수 없다는 점, 꼭 기억하셔야 합니다.
🇺🇸 English (click to expand)
The Jeonse Deposit Return Guarantee (run by HUG and SGI) requires a
written lease contract when applying for new coverage or renewal.
This requirement is explicitly stated in their terms and FAQ materials.
⚖️ Text messages or KakaoTalk chats alone do not meet the submission criteria.
✅ Key points:
- No insurance renewal with text contracts only
- Written contract is always required
- If the deposit increases, a renewed contract + fixed-date is mandatory
| 문자 계약의 법적 리스크
민법은 계약의 형식에 제한을 두지 않으므로, 문자·카카오톡으로도 임대차 계약 의사표시가 합치되면 계약은 성립할 수 있습니다.
하지만 문제는 증명력과 법적 분쟁 가능성입니다.
📌 입증 책임 문제 (민법 제288조, 제390조 등)
임대인이 “그런 합의를 한 적 없다”고 부인하면, 임차인이 문자 내용을 증거로 입증해야 합니다.
📌 확정일자·보증보험과의 연계 부족
「주택임대차보호법」상 확정일자는 서면 계약서를 전제로 합니다.
따라서 문자만으로는 증액된 보증금에 대한 우선변제권 확보 불가, 보증보험 갱신 불가 문제가 발생합니다.
📌 판례의 태도
법원은 문자·카톡 대화를 간이 계약서로 인정한 사례가 있으나,
정식 계약서와 동일한 효력을 보장하지는 않았습니다.
즉, 법적 보호력이 상대적으로 약합니다.
⚠️ 정리
- 문자 계약은 법적으로 성립 가능하나, 서면 계약 대비 증명력이 약함
- 확정일자·보증보험 등 제도적 보호는 서면 계약을 전제로 작동
- 분쟁 시 세입자가 입증 책임을 지게 될 위험이 큼
🇺🇸 English (click to expand)
Under Korean civil law, a lease contract can be valid even by text message or chat,
as long as both parties agree. However, the key risk lies in evidence and enforceability.
- 📌 Burden of proof: If the landlord denies the agreement, the tenant must prove it with text records.
- 📌 Fixed-date & insurance: Both require a written contract under the Housing Lease Protection Act.
- 📌 Case law: Courts have admitted texts as simplified contracts, but not as strong as a written one.
⚠️ In short: Text renewals may be valid in principle, but carry weaker protection and higher dispute risks.
| 안전한 대안과 실전 팁
문자만으로 전세 계약을 갱신하는 것은 법적으로 성립할 수는 있지만,
확정일자·보증보험·분쟁 대비 측면에서 매우 취약합니다.
따라서 아래와 같은 제도적 절차를 활용하는 것이 안전합니다.
✔ 갱신 계약서 작성
- 「주택임대차보호법」 제3조의2에 따른 확정일자 부여는 서면 계약서가 전제
- 따라서 보증금 변동 여부와 관계없이, 새로운 계약서를 작성해 두는 것이 안전 ✔ 확정일자 재부여
- 보증금 증액 시, 증액분 보호를 위해 새로운 확정일자 필요 (주임법 제3조의2 제6항) ✔ 전세보증금 반환보증 가입·갱신
- HUG·SGI 보증상품은 모두 정식 임대차계약서 사본 제출을 요건으로 함
- 문자 계약만으로는 보증 갱신 불가 ✔ 임차권등기명령 활용
- 「주택임대차보호법」 제3조의3에 규정
- 임대차 종료 후 보증금 반환이 지연될 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령 신청 가능
- 이는 보증금 반환 청구를 위한 강력한 수단
💡 정리
- 계약갱신 의사표시는 문자로 하더라도, 반드시 서면 계약서 작성
- 증액 시에는 새 확정일자 필수
- 보증보험 갱신은 정식 계약서 없이는 불가
- 보증금 반환 불안 시에는 임차권등기명령 제도 활용
🇺🇸 English (click to expand)
For safe lease renewal, it is strongly recommended to rely on
formal procedures backed by law, rather than text messages alone.
- ✔ Written renewal contract: Required for fixed-date stamp under the Housing Lease Protection Act.
- ✔ New fixed-date: Mandatory if the deposit increases (Art. 3-2(6)).
- ✔ Deposit insurance: HUG/SGI require a written contract copy; text renewals not accepted.
- ✔ Tenant’s registration order: Under Art. 3-3 of the Act, tenants may apply to court if deposit repayment is delayed.
✅ In short: Always prepare a new written contract, secure a fixed-date, and use insurance or court remedies for protection.
전세 계약을 문자로만 갱신하는 것은 법적으로 성립 가능하지만,
확정일자, 보증보험, 보증금 반환 문제에서는 제도적 보호가 미흡합니다.
따라서 다음 사항들을 반드시 확인하시길 권장드립니다.
☑ 갱신 계약서 작성
- 「주택임대차보호법」 제3조의2 확정일자 보호를 위해 서면 계약 필수 ☑ 확정일자 재부여
- 보증금 증액 시, 증액분 보호를 위해 새 확정일자 필요 (주임법 제3조의2 제6항) ☑ 보증보험 요건 확인
- HUG·SGI 모두 갱신·신규 가입 시 정식 계약서 사본 제출 필수 ☑ 문자·카톡 내용 보관
- 분쟁 발생 시 보조 증거로 활용 가능 → 캡처·백업 필수 ☑ 임차권등기명령 대비
- 주임법 제3조의3에 따른 제도, 보증금 반환이 지연될 경우 법원 신청 가능
📌 핵심 요약
- 문자 계약만으로는 불충분
- 반드시 새로운 서면 계약서 + 확정일자 확보
- 보증보험은 정식 계약서 없이는 갱신 불가
- 반환 지연 시 임차권등기명령 활용
🇺🇸 English (click to expand)
✔ Written renewal contract: Required for fixed-date protection under the Housing Lease Protection Act.
✔ New fixed-date: Mandatory if the deposit increases (Art. 3-2(6)).
✔ Deposit insurance: Renewal/new applications require a written contract copy (HUG/SGI).
✔ Preserve text/chat logs: Useful as supplementary evidence in disputes.
✔ Tenant’s registration order: Art. 3-3 allows court application if deposit repayment is delayed.
✅ In summary: Rely on written contracts and formal procedures for full protection.
| 마무리
| Conclusion & Sharing
전세 계약은 단순히 거주를 이어가는 절차가 아니라,
내 전 재산이나 다름없는 보증금을 지키는 법적 장치이기도 합니다.
편리함 때문에 문자로만 갱신하고 넘어가면, 나중에 확정일자·보증보험·보증금 반환에서 큰 위험이 될 수 있습니다.
조금 번거롭더라도 정식 계약서 작성 + 확정일자 확보는 필수라는 점, 꼭 기억하시길 바랍니다.
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🇺🇸 English (click to expand)
Renewing a lease is not just a routine step to continue living in your home—
it is also a legal safeguard for your valuable deposit.
Relying only on text messages may put you at risk when it comes to
fixed-date stamps, deposit insurance, and repayment rights.
For true protection, always secure a written contract and a new fixed-date when renewing.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다. This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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