까다로워진 전세대출, 한도·금리 은행별 비교 총정리

| Intro

요즘 전세대출이 정말 까다로워졌습니다. 

같은 조건이라도 은행사마다 ‘된다/안 된다’가 갈리고, 수도권 1주택자 한도 3억 → 2억 축소(9·7 대책) 이후엔 더 조심해야 해요. 

그래서 저는 계약 들어가기 전, 무조건 은행 먼저 상담하고 오시라고 말씀드립니다. 

대출이 전제되는 계약이라면 한도·금리·우대금리 충족 가능성,

 그리고 조건부 전세대출(소유권 이전/분양주택 등) 가능 여부까지 사전에 확인해야 계약 후 난처한 상황에 빠지지 않으실거예요.

 이 글에서는 수도권·비수도권 규제 차이, 은행별 제한, 금리 비교, 체크리스트까지 한 번에 정리해 드릴게요. 

오늘 내용만 따라오시면 “어느 은행이 나에게 유리한가?”가 결정하시는데 도움이 되실거예요. 

🔎 계약 전 ‘은행 먼저’ 체크 3단계

1. 대출 프레임: 1) 나의 주택 보유·거주 지역, 2) 전세 유형(기존/분양/조건부) 점검
2. 가능 여부: 은행별 취급 가능/불가, 한도(수도권 1주택자 최대 2억 등) 확인
3. 실금리: 표면 최저가 아닌 내가 받을 우대금리 충족성 기준으로 비교

| Introduction (English)

Jeonse loans have become tricky.

 Even with the same profile, approval differs by bank, and after the policy change cutting the cap for 1-home owners in the Seoul metro from ₩300M to ₩200M, you need to be extra careful.

 That’s why I always say: talk to your bank first—before signing. 

If your deal depends on financing, confirm your limit, effective rate with preferential terms, and whether a conditional jeonse loan (e.g., ownership-transfer/brand-new units) is even possible. 

In this post, we’ll walk through capital vs. non-capital rules, bank-by-bank restrictions, rate comparisons, and a pre-contract checklist so you can pinpoint which bank is truly in your favor.

🔎 3 Pre-contract checks

1. Loan framing: your home-ownership status/region, jeonse type (existing/new/conditional)
2. Eligibility: each bank’s yes/no policy and limit (e.g., ₩200M cap for 1-home owners)
3. Real rate: compare using your achievable preferential rate, not just advertised floors

📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기

🇰🇷 한국어

1. 인트로
2. 수도권 전세대출 규제 강화
3. 비수도권 전세대출 차단 사례
4. 조건부 전세대출, 은행별 차이
5. 은행별 전세대출 금리 비교
6. 우대금리 조건 꼼꼼히 확인하기
7. 마무리 & 공유 안내

🇺🇸 English

1. Introduction
2. Tighter Jeonse Loan Rules in Seoul Metro
3. Blocked Loans in Non-Capital Areas
4. Conditional Jeonse Loans: Bank Variations
5. Bank-by-Bank Interest Rate Comparison
6. Checking Preferential Rate Eligibility
7. Conclusion & Sharing

| 수도권 전세대출 규제 강화

정부는 6·27 대출규제에 이어 9·7 부동산 대책을 통해 수도권 전세대출 규제를 한층 강화했습니다. 

 특히 1주택자의 전세대출 한도를 기존 3억 원 → 2억 원으로 줄였는데, 이는 수도권에 살기 위해 전세대출을 신청하더라도 더 이상 최대 3억 원을 빌릴 수 없다는 의미입니다. 

 즉, 집을 전국 어디에 한 채라도 보유하고 있다면 서울·수도권 전세대출은 최대 2억 원까지만 가능해진 것이죠.

✅ 핵심 포인트

• 대상: 1주택자 (수도권 거주 목적 전세대출 신청 시)
• 한도: 3억 원 → 2억 원으로 축소
• 지역: 수도권 전체, 보유 주택이 수도권이 아니어도 동일 규제 적용
• 결과: 계약 전 은행 상담 필수, 자금 계획의 여유 폭 축소

| Tighter Jeonse Loan Rules in Seoul Metro (English)

The Korean government has further tightened jeonse loan limits in the Seoul metropolitan area through the Sept.

 7 housing policy. For 1-home owners, the maximum jeonse loan amount has been reduced from ₩300M to ₩200M. 

 This applies even if the homeowner’s existing property is outside the Seoul metro. 

 As a result, anyone who owns a home anywhere in the country can borrow only up to ₩200M for jeonse in the capital region. 

 This makes pre-contract bank consultations essential since funding flexibility has narrowed.

Key Takeaways

• Target: 1-home owners applying for jeonse in Seoul metro
• Loan cap: Reduced from ₩300M → ₩200M
• Scope: Applies regardless of where the owned property is located
• Impact: Tighter financial planning, mandatory pre-contract consultation

| 비수도권 전세대출 차단 사례

이번 규제는 겉으로는 수도권만 해당되지만, 실제 은행 창구에서는 비수도권 전세대출도 막히는 사례가 늘고 있습니다. 

 이는 각 은행이 정부 지침보다 더 강한 자체 제한 조치를 두고 있기 때문입니다. 

 예를 들어, 신한은행은 수도권뿐 아니라 비수도권에서도 1주택자 전세대출을 전혀 취급하지 않습니다. 

 반면 국민·하나·우리·농협은행은 비수도권 전세대출을 일부 허용하지만, 그마저도 최대 3억 원 한도를 설정해 두고 있습니다.

🏦 은행별 비수도권 전세대출 취급 현황

은행	비수도권 1주택자 전세대출
신한은행	불가 (전면 차단)
국민은행	최대 3억 원 한도
하나은행	최대 3억 원 한도
우리은행	최대 3억 원 한도
농협은행	최대 3억 원 한도

| Blocked Loans in Non-Capital Areas (English)

Although the new rule officially targets the Seoul metropolitan area, in practice some banks are blocking jeonse loans even in non-capital regions. 

 This happens because banks apply stricter internal restrictions than the government requires. 

 For instance, Shinhan Bank completely denies jeonse loans to 1-home owners nationwide, while Kookmin, Hana, Woori, and Nonghyup still allow them but with a cap of ₩300M.

🏦 Bank Policies (Non-Capital Areas)

• Shinhan Bank: Not available at all (complete denial)
• Kookmin Bank: Up to ₩300M
• Hana Bank: Up to ₩300M
• Woori Bank: Up to ₩300M
• Nonghyup Bank: Up to ₩300M

| 조건부 전세대출, 은행별 차이

조건부 전세대출은 특히 주의가 필요합니다.

 정부의 6·27 대출규제 이후로는 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 전면 중단되었기 때문에, 세입자의 전세금으로 잔금을 치르는 계약이나 분양주택 전세대출은 불가능합니다. 

하지만 비수도권에서는 은행마다 정책이 달라 상황이 복잡합니다.

🏦 은행별 조건부 전세대출 가능 여부

은행	수도권	비수도권
국민은행	불가	불가
신한은행	불가	불가
우리은행	불가	불가
하나은행	불가	가능
농협은행	불가	가능

즉, 수도권에서는 전면 차단, 비수도권은 일부 은행만 가능한 구조이기 때문에 계약 전 반드시 은행별 정책 확인이 필요합니다.

| Conditional Jeonse Loans: Bank Variations (English)

Since the June 27 loan regulation, conditional jeonse loans tied to ownership transfer have been completely banned in the Seoul metro. 

This means that deals where tenants’ jeonse deposits cover the balance, or jeonse loans for brand-new units, are no longer possible in the capital region.

 In non-capital areas, however, the rules differ by bank.

Bank Policies (Conditional Jeonse Loans)

• Kookmin / Shinhan / Woori: ❌ Not available anywhere
• Hana / Nonghyup: ✅ Available in non-capital areas only
• All Banks: ❌ Not available in Seoul metro

| 은행별 전세대출 금리 비교

규제 여부를 확인했다면 다음은 금리입니다. 

은행연합회 공시에 따르면, 2025년 7월 신규 취급 기준으로 토스뱅크의 평균금리는 연 3.34%로 가장 낮았으며, 국내 은행 평균(연 3.75%)보다 0.41%p 낮았습니다. 

반면, 제주은행은 연 4.69%로 가장 높게 나타났습니다.

 5대 시중은행 중에서는 우리은행(연 3.87%)이 가장 높고, 국민은행(연 3.39%)이 가장 낮았습니다.

📊 2025년 7월 신규 전세대출 평균금리

은행	평균금리
토스뱅크	연 3.34%
국민은행	연 3.39%
농협은행	연 3.67%
하나은행	연 3.72%
신한은행	연 3.86%
우리은행	연 3.87%
케이뱅크	연 3.65%
카카오뱅크	연 3.87%
제주은행	연 4.69%

즉, 인터넷은행은 상대적으로 낮은 금리를 제시하는 경우가 많고, 지방은행은 오히려 높은 경우가 있습니다.

 따라서 단순히 ‘최저금리’만 보는 것이 아니라, 실제로 내가 받을 수 있는 평균금리를 비교해야 합니다.

| Bank-by-Bank Interest Rate Comparison (English)

After confirming eligibility, the next step is to check the rates. 

 As of July 2025, Toss Bank offered the lowest average jeonse loan rate at 3.34%, 0.41 percentage points below the national bank average (3.75%). 

 On the other end, Jeju Bank had the highest rate at 4.69%. Among the five major banks, Woori Bank recorded the highest at 3.87%, while Kookmin Bank had the lowest at 3.39%.

Average Rates (July 2025)

• Toss Bank: 3.34% ✅ lowest
• Kookmin Bank: 3.39%
• NH Bank: 3.67%
• Hana Bank: 3.72%
• Shinhan Bank: 3.86%
• Woori Bank: 3.87% ❌ highest among majors
• K-Bank: 3.65%
• KakaoBank: 3.87%
• Jeju Bank: 4.69% ❌ highest overall

| 우대금리 조건 꼼꼼히 확인하기

전세대출 금리는 단순히 ‘최저금리’ 공시만으로 판단하기 어렵습니다.

  실제 적용 금리는 각 은행이 요구하는 우대금리 충족 조건을 얼마나 채우느냐에 따라 달라지기 때문입니다. 

 예를 들어, 농협은행의 경우 표면상 최저금리가 연 2.72%까지 내려가지만, 이는 농업인에게만 적용되는 특별 우대금리를 받아야 가능한 수준입니다. 

 수도권에 거주하는 일반 직장인이라면 사실상 적용받기 어렵다는 의미죠.

🔑 대표적인 우대금리 조건

• 급여 이체 또는 연금 수령 계좌 개설
• 신용카드 이용 실적 충족
• 자동이체 납부(공과금·통신비 등) 등록
• 적금·청약저축 등 은행 상품 가입
• 특정 직군·지역 대상 특별 우대 (예: 농업인, 공공기관 직원)

따라서 계약 전에는 은행이 제시하는 우대금리 조건 리스트를 꼼꼼히 확인하고, 내가 실제로 충족 가능한 조건이 무엇인지 따져봐야 합니다. 

  실제로 받을 수 있는 금리를 기준으로 비교해야 손해를 줄일 수 있습니다.

| Checking Preferential Rate Eligibility (English)

It’s not enough to look at the headline floor rates; the effective rate you receive depends heavily on meeting each bank’s preferential conditions.

 For example, NH Bank advertises a minimum of 2.72%, but this is only achievable if you qualify as a registered farmer. 

 For a typical office worker in the Seoul metro, this preferential rate is unrealistic.

Common Preferential Rate Conditions

• Salary transfer or pension deposit account
• Meeting credit card spending requirements
• Utility or telecom bills on auto-pay
• Subscription to savings or housing deposit products
• Special categories (e.g., farmers, public sector employees)

Always review the list of preferential requirements and check which ones you can realistically meet. 

 Compare banks based on the rate you can actually get, not just the advertised minimum.

| 마무리 & 공유 안내

전세대출은 이제 단순히 “최저금리”만 보고 선택할 수 있는 상품이 아닙니다. 

  수도권 규제 강화, 비수도권 은행별 제한, 조건부 전세대출 불가, 그리고 우대금리 충족 여부까지 살펴야 안전하고 현명한 선택을 할 수 있습니다.

 결국 중요한 것은, 계약 전에 반드시 은행 상담을 통해 내가 받을 수 있는 실제 금리와 한도를 확인하는 것입니다. 

 오늘 정리해 드린 내용을 참고하셔서, 독자님께 꼭 맞는 대출 전략을 세워보시길 바랍니다. 

혹시 주변에 전세대출 때문에 고민하는 분이 계신가요?
이 글이 도움이 되었다면 살짝 공유해 주세요. 누군가에겐 꼭 필요한 정보가 될 수 있습니다. 

| Conclusion & Sharing (English)

Jeonse loans today are no longer about simply picking the lowest advertised rate. 

 You need to consider Seoul metro restrictions, regional differences, bans on conditional loans, and your ability to meet preferential conditions. 

 The key step is to consult your bank before signing so you know your actual rate and limit. With this knowledge, you can make a safer and smarter financial choice.

Do you know someone struggling with jeonse loan issues?
If this article helped you, please share it. It might be the exact information they need. 💌

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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