| Intro
요즘 집을 사려면 단순히 자금만 준비한다고 끝나지 않습니다.
특히 9월 7일 발표된 부동산 대책(9.7 대책) 흐름을 보면, 앞으로 자금 출처를 더 꼼꼼히 확인하는 방향으로 강화될 가능성이 큽니다.
그래서 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’는 선택이 아닌 필수 준비서류가 되었죠.
막상 서류를 보면 복잡해 보이지만 핵심은 단순합니다.
바로 자기자금(내 돈)과 차입금(빌린 돈)의 출처를 투명하게 적어내는 것입니다.
이번 글에서는 처음 준비하시는 분도 쉽게 따라 하실 수 있도록,
작성 항목 이해 → 증빙 서류 준비 → 제출 후 소명 요청 대응까지 단계별로 알기 쉽게 안내해 드립니다.
오늘 인트로만 기억하셔도 좋습니다.
“이 돈은 어디서 났나요?”에 대한 명확한 답을 미리 준비하면, 서류 작성과 사후 소명까지 훨씬 수월해집니다.
| Intro (English)
Buying a home in Korea now requires more than just money in the bank.
With the Sept. 7 housing policy, rules to verify your source of funds are likely to tighten further.
That’s why the Housing Funds Source & Move-in Plan (자금조달계획서) is effectively a must-have document.
The form looks complicated, but the essence is simple:
clearly show where your own funds and any borrowed funds come from.
In this post, we’ll walk you through the process step by step—
understanding each field → preparing supporting documents → responding to follow-up requests—so you can proceed with confidence.
If you remember only one thing: prepare a clear answer to
“Where did this money come from?”
It will make both filing and any later explanations much easier.
| 자금조달계획서, 왜 필요한가?
자금조달계획서는 단순한 형식적인 서류가 아닙니다.
“이 집을 살 돈이 어디서 났는지”를 정부에 투명하게 알리기 위한 장치이죠.
2017년 이후 3억 원 이상 주택 거래부터 의무화되었고,
특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 더욱 꼼꼼하게 제출해야 합니다.
국토교통부와 국세청은 이 자료를 통해 불법 증여, 편법 거래,
부동산 투기 등을 사전에 막습니다.
결국 서류 작성은 내 거래가 합법적이고 안전하다는 것을 보여주는 과정이에요.
만약 자금 출처가 불분명하거나 증빙이 부족하다면 소명 요청이 오게 되고,
이 과정에서 제대로 소명하지 못하면 세무조사로 이어질 수 있습니다.
따라서 계획서 작성은 “내 집 마련”을 위한 첫 번째 안전벨트라 할 수 있습니다.
| Why is the plan required?
The Housing Funds Source Plan is not just paperwork.
It’s designed to show the government “where the money to buy this house came from.”
Since 2017, it has been mandatory for housing transactions over 300 million KRW, and it is checked more strictly in regulated areas.
The Ministry of Land and the National Tax Service use this plan to prevent illegal gifts, under-the-table deals, and real estate speculation.
Submitting the form shows that your transaction is transparent and legal.
If the source of funds is unclear, you may receive a request for explanation, and if you fail to provide proof, it could lead to a tax audit.
That’s why this plan is often called the first safety belt in the journey of buying a home.
| 자기자금 항목
자기자금은 말 그대로 내 돈입니다.
어디서 마련했는지를 항목별로 적어야 하죠.
크게 다섯 가지로 구분됩니다.
- 금융기관 예금액: 내 통장에 있는 예금, 적금 등을 뜻합니다.
예금잔액증명서를 첨부하면 가장 확실합니다.
- 주식·채권 매각대금: 가지고 있던 주식이나 채권을 팔아서 마련한 돈입니다.
- 증여·상속: 부모님이나 가족에게 증여받은 자금, 상속으로 받은 금액을 적습니다.
증여세나 상속세 신고가 되어 있어야 안전합니다.
- 부동산 처분대금: 기존 주택이나 상가를 팔아서 얻은 자금, 또는 전세보증금 반환금 등이 여기에 해당합니다.
- 현금: 집에 보관하던 뭉칫돈도 기재할 수 있지만, 출처를 입증하기 어려워
소명 요청 가능성이 크므로 통장 거래로 증빙하는 것이 좋습니다.
즉, 내가 가진 돈이 어디서 생겼는지를 투명하게 보여주는 과정입니다.
증빙 서류만 잘 준비하면 크게 어렵지 않습니다.
| Own Funds
“Own funds” simply mean your own money.
You need to show where it came from, divided into five categories:
- Bank deposits: Money in your bank account. A bank balance certificate is the best proof.
- Stock/bond sales: Money raised by selling stocks or bonds.
- Gifts or inheritance: Money received from parents or relatives. It must be officially reported for gift or inheritance tax.
- Property sale proceeds: Funds from selling another house, shop, or a returned jeonse deposit.
- Cash: Cash savings at home can be listed, but since they are hard to prove, it’s safer to show them through bank transactions.
In short, you’re proving how your money was prepared.
With proper documentation, it’s not as difficult as it looks.
| 차입금 항목
차입금은 말 그대로 빌린 돈을 뜻합니다.
어디서, 얼마를, 어떤 조건으로 빌렸는지 구체적으로 기재해야 하며,
증여가 아닌 실제 대출임을 입증하는 것이 중요합니다.
- 금융기관 대출액: 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 금융 대출 등이 포함됩니다.
은행에서 발급받은 대출확인서로 증빙합니다.
- 임대보증금: 새로 임대를 주고 받은 보증금,
또는 매도인으로부터 승계한 전세보증금 등이 여기에 해당합니다.
흔히 ‘갭투자’ 자금으로 활용됩니다.
- 회사지원금·사채: 회사에서 지원받은 자금이나
개인 간 차용을 통해 빌린 돈입니다.
이 경우 차용증, 금전소비대차계약서 등으로 반드시 입증해야 합니다.
- 그 밖의 차입금: 가족이나 지인에게 빌린 돈도 여기에 해당합니다.
단순히 “부모님께 빌렸다”라고 쓰기보다는
계약서와 상환 계획을 명확히 준비해야 합니다.
차입금 항목은 세무당국이 가장 민감하게 보는 부분입니다.
증여인지 대출인지 불분명하면 소명 요청이 들어올 수 있으니
계약서와 상환 계획은 꼭 챙겨 두셔야 합니다.
| Borrowed Funds
Borrowed funds mean money you’ve borrowed.
You must clearly state from whom, how much, and under what conditions, and prove that it is a loan, not a gift.
- Bank loans: Mortgage loans, credit loans, and other bank loans.
Provide official loan certificates as proof.
- Lease deposits: Jeonse deposits received from tenants or inherited from the seller.
Often used in “gap investment.”
- Company support or private loans: Funds borrowed from a company or private individuals.
You must prepare a loan agreement to prove it’s not a gift.
- Other borrowed funds: Money borrowed from relatives or acquaintances.
It’s crucial to prepare a written loan contract and a clear repayment plan.
This is the part tax authorities check most carefully.
If it’s unclear whether the funds are a loan or a gift, they will ask for further explanation.
Always keep contracts and repayment plans ready.
| 소명 요청 대응 방법
자금조달계획서를 제출했다고 끝나는 건 아닙니다.
지자체에서 “이 자금의 출처를 더 자세히 설명해 달라”며
소명 요청을 보낼 수 있습니다.
하지만 세무조사와는 다르니 지나치게 걱정할 필요는 없습니다.
- 요청서 확인: 어떤 항목에 대해 자료를 요구하는지 꼼꼼히 확인합니다.
- 증빙자료 제출: 통장 거래내역, 매매계약서, 차용증, 잔액증명서 등을 제출합니다.
- 성실히 응답: 기한 내에 제출하지 않거나 불성실하게 답변하면 국세청으로 넘어가 세무조사로 이어질 수 있습니다.
- 미리 준비: 처음부터 증빙자료를 정리해 두면 요청이 와도 부담이 적습니다.
정리하면, 소명 요청은 나의 거래가 투명한지 확인하는 절차일 뿐입니다.
증빙만 확실히 준비하면 큰 문제 없이 넘어갈 수 있습니다.
| How to handle verification requests
Submitting the funds plan is not the end.
The local government may send a request for explanation asking you to clarify the source of funds.
This is not the same as a tax audit, so don’t panic.
- Check the request: Identify exactly which item they want documents for.
- Submit supporting documents: Bank statements, contracts, loan agreements, balance certificates, etc.
- Respond sincerely: Failing to respond or being uncooperative may escalate the case to the tax office.
- Prepare in advance: Keeping documents ready from the start makes this process stress-free.
In short, a verification request is simply a procedure to ensure your transaction is transparent.
With proper documentation, you can resolve it smoothly.
(클릭 시 새 창에서 PDF 파일이 열립니다)
| 마무리 & 정리
오늘은 자금조달계획서의 필요성과 작성 방법, 그리고 소명 요청에 대응하는 방법까지 함께 살펴봤습니다.
정리하면, 핵심은 딱 두 가지입니다.
- 내 돈(자기자금)과 빌린 돈(차입금)의 출처를 투명하게 기록할 것
- 증빙 자료를 미리 준비해 소명 요청에도 대응할 수 있을 것
주택 구매는 인생에서 큰 결심이 필요한 과정입니다.
서류 작성이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 결국 내 거래를 안전하게 지키는 첫걸음이 됩니다.
차근차근 준비하신다면 내 집 마련의 길이 훨씬 수월해질 거예요.
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다음에도 알찬 내용으로 다시 찾아올게요. 감사합니다!
| Conclusion & Key Takeaways
Today we covered why the funds plan is necessary, how to fill it out, and how to respond to verification requests.
The key points can be summed up in two lines:
- Record the source of your own and borrowed funds transparently.
- Prepare documents in advance to handle verification requests.
Buying a home is one of life’s biggest decisions.
While the paperwork may seem burdensome, it’s actually the first safeguard for a safe transaction.
With careful preparation, your home-buying journey will be much smoother.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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