📑 목차 | Table of Contents (탭하여 펼쳐보기) 왜 서울은 집이 부족하고, 지방은 집이 남아돌까? | Why is Seoul short of housing? 수도권 공급 부족의 원인 | Causes of the supply shortage 정부의 해법 | Government’s solutions 도심 속 숨은 땅 활용 | Utilizing hidden urban land 민간 지원과 규제 완화 | Private sector support & deregulation 시장 질서와 수요 관리 | Market discipline & demand control 전문가 의견① LH 직접 시행의 실행력 | Expert opinion① LH capacity 전문가 의견② 유휴부지 활용의 현실성 | Expert opinion② Feasibility of idle land use 전문가 의견③ 수요 억제와 시장 위축 우려 | Expert opinion③ Demand control risks 앞으로 달라질 모습 | Expected changes ahead 정리 | Summary | Intro 곧 새로운 부동산 정책이 발표되리라는 예상은 있었지만, 막상 9월 7일, 일요일 오후 예고 없이 올라온 장문의 보도자료를 마주하니 적잖이 당황스러웠습니다. 분량이 방대했고, 여러 번 읽어도 여전히 아리송한 대목이 많았습니다. 무엇보다 대출 규제 강화 는 중개업을 하는 제 입장에선 아쉬움이 많았습니다. 시장이 조금은 활기를 찾기를 기대했는데, 이번 발표는 오히려 거래 심리를 더 위축시킬 수 있겠다 는 걱정이 됩니다. 전문가들의 반응도 엇갈립니다. 박원갑 수석전문위원은 이번 방안을 “단기 수요 억제와 장기 공급 확대를 동시에 추진하는 ...
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9.7주택공급 확대 방안, 중개사가 꼭 알아야 할 실무 체크포인트
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| Intro
일요일 오후, 많은 분들이 휴식을 취하던 시간에 갑작스럽게 발표된 새정부 주택공급 확대 방안.
특히, 9월 8일(오늘)부터 바로 적용되는 대출 규제와 거래 신고 강화 소식은 부동산 중개 현장에 큰 파장을 일으켰습니다.
강남·서초·송파·용산의 주담대 비율이 축소되고, 수도권 임대사업자 대출은 전면 금지,
전세 대출 한도까지 일원화되면서 현장의 중개사분들은 물론 매수·매도인 모두 혼란스러워하고 있습니다.
“이제 계약 체결할 때 무엇을 주의해야 할까?”
“서류 준비는 어떻게 달라질까?”
이번 글에서는 새정부 대책 중 중개 현장에서 바로 알아두어야 할 변화와 실무 영향을 정리해 드립니다.
끝까지 읽어보시면 앞으로 거래를 진행할 때 훨씬 명확한 기준을 잡으실 수 있을 거예요.
| Intro (English)
On a quiet Sunday evening, the government announced a new housing supply plan.
What startled the market even more is that some loan and transaction rules take effect immediately from September 8.
With tighter LTV in Gangnam, Seocho, Songpa, and Yongsan, a complete ban on landlord loans in the Seoul metropolitan area,
and a unified cap for jeonse loans, both brokers and buyers/sellers face confusion.
“What should we pay attention to when signing a contract?” “What documents will be required?”
This post summarizes the practical changes every broker must know under the new policy.
By the end, you’ll have a clearer roadmap for navigating property transactions under these updated rules.
📑 목차 Table of Contents (탭하여 펼쳐보기)
🇺🇸 English TOC
| 계약 신고 강화 – 증빙자료 제출 의무
이번 대책에서 가장 큰 변화 중 하나는 매매계약 신고 절차 강화입니다.
이제 단순히 계약 내용을 신고하는 것에서 끝나는 것이 아니라, 계약서 원본과 함께 계약금 입금 증빙자료(이체확인증, 통장사본 등)를 반드시 제출해야 합니다.
이 조치는 다운계약서, 자전거래, 편법 증여 등 불법·이상 거래를 원천 차단하기 위한 것으로,
현장에서는 중개사가 서류를 빠짐없이 챙기지 않으면 과태료나 조사 대상이 될 수 있습니다.
따라서 중개 현장에서는 다음과 같은 실무 대응이 필요합니다.
거래 직후 계약금 이체 내역 확보 (이체확인증 캡처·출력)
계약서와 함께 전자파일·스캔본 보관
신고 시 증빙자료 첨부까지 완료해야 신고 유효
매수·매도인에게 자료 제출 의무와 법적 책임 안내
앞으로는 단순 ‘계약 중개’에서 한 발 더 나아가,계약금의 정상 입금 확인 → 서류 보관 → 행정신고까지 패키지로 챙기는 것이 안전한 중개 루틴이 될 것입니다.
| Contract Reporting – Proof Required (English)
One of the biggest changes is the stricter contract reporting procedure.
From now on, it is not enough to just report the contract details. Brokers must also submit the original contract and
evidence of the down payment transfer (such as a bank transfer slip or account statement).
This measure aims to block under-reporting, sham transactions, and illegal gifting.
If brokers fail to prepare the required documents, both the transaction and the broker could be subject to penalties or investigations.
Practical steps for brokers include:
Secure proof of deposit transfer immediately after signing
Keep scanned or electronic copies of all documents
Ensure all evidence is attached when reporting
Clearly explain to clients their obligation and liability
Going forward, safe brokerage will mean managing the entire chain:
down payment confirmation → document storage → administrative reporting.
| 자금조달계획서 세분화
이번 대책에서는 자금조달계획서 작성 기준이 한층 강화되었습니다.
과거에는 대략적인 자기자금·대출 구분만 기재해도 되었지만, 앞으로는 세부 항목까지 구체적으로 적시해야 합니다.
세분화된 주요 항목
대출: 주택담보대출, 신용대출, 사업자대출, 해외 대출 등
자기자금: 부동산 매각대금, 주식·채권 매각, 가상자산 처분 등
특히 토지거래허가구역 내 거래의 경우, 이제는 단순 신고만이 아니라
자금조달계획서 + 증빙자료 제출까지 의무화됩니다.
즉, ‘어떻게 돈을 마련했는지’를 서류로 증명하지 않으면 거래 자체가 불가능해질 수 있습니다.
✅ 중개 현장 체크리스트
매수인에게 허위 작성 시 형사처벌·세무조사 가능성을 반드시 안내
대출·자기자금 항목별로 증빙자료 사전 준비 요청
거래 전 단계에서 작성 가이드 제공 → 불완전 작성 방지
앞으로는 계약 과정에서 자금 출처 검증까지 함께 이루어져야
거래 안정성과 신뢰를 확보할 수 있습니다.
| Source of Funds Declaration (English)
The new measures require a much more detailed declaration of funding sources.
Previously, it was enough to simply mark “loan” or “own funds.”
Now, buyers must specify exactly which type of loan or asset is being used.
Main categories include:
Loans: mortgage, personal credit, business loans, overseas loans
Own funds: proceeds from property sales, stock/bond sales, liquidation of crypto assets
In particular, for transactions in land transaction permit zones, both the declaration and
supporting evidence must be submitted.
Without proof, the transaction may not even be accepted.
✅ Broker Checklist
Explain the risk of criminal and tax penalties for false reporting
Request clients to prepare supporting documents for each funding source
Provide a guideline in advance to prevent incomplete or invalid forms
In short, verifying where the money comes from has become an essential part of the brokerage process.
| 실거주 및 이용의무
토지거래허가구역이나 규제지역에서 허가받아 취득한 주택은 실거주 의무가 강화됩니다.
보통 2년 이상 거주해야 하며, 이를 위반하면 허가 취소 → 계약 무효로 이어질 수 있습니다.
특히 임대 전환(전세·월세)이나 전대(재임대) 행위는 명백한 위반으로 간주되어 행정처분이나 소송으로 이어질 수 있습니다.
따라서 매수인이 투자 목적이라면 사전에 철저히 설명해야 하고, 중개사도 계약 과정에서 이를 반드시 고지해야 합니다.
✅ 중개 현장 체크리스트
허가받은 주택은 2년 실거주 의무 확인
임대 전환·전대 불가 사항 계약 전 반드시 설명
실거주 위반 시 계약 무효 및 법적 분쟁 위험 안내
앞으로는 단순 매매 계약 체결이 아니라, 매수인의 실거주 가능성을 함께 검토해야
안전한 거래를 진행할 수 있습니다.
For properties in land transaction permit zones or regulated areas, the rules for mandatory occupancy are stricter.
Buyers are generally required to reside for at least 2 years.
Violating this can result in permit cancellation and contract nullification.
Converting the property into rental (jeonse or monthly) or subleasing is considered a clear violation.
Such actions can trigger administrative sanctions or even lawsuits.
Brokers must fully explain these obligations to buyers, especially those with investment intentions.
✅ Broker Checklist
Confirm the 2-year occupancy requirement for permitted housing
Clearly explain the ban on rental conversion or subleasing
Warn clients that violation may lead to contract nullification and legal disputes
Safe brokerage now requires reviewing whether the buyer can realistically fulfill the mandatory occupancy obligation before signing.
| 대출 규제 (9/8 즉시 적용)
새정부는 공급 확대 대책과 함께 대출 규제 강화를 즉시 시행했습니다.
이는 투기 수요 억제와 실수요자 중심 거래를 유도하기 위한 조치입니다.
주요 변경 사항
강남·서초·송파·용산: 주택담보대출비율(LTV) 50% → 40%로 축소
수도권 임대사업자: 신규 주택 매입을 위한 대출 전면 금지
규제지역 1주택자: 전세대출 한도 2억 원으로 일원화
이로 인해 매수자의 자금 조달이 한층 까다로워졌으며,
중개사는 상담 초기 단계에서 반드시 대출 가능 여부를 확인해야
계약 차질을 예방할 수 있습니다.
✅ 중개 현장 체크리스트
강남·서초·송파·용산 LTV 40% 적용 여부 확인
임대사업자 신규 매입은 대출 불가임을 고지
규제지역 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 통일
계약 전 단계에서 금융기관 대출 가능성 반드시 체크
| Loan Regulations (Effective Sep 8) (English)
Alongside the housing supply plan, the government implemented stricter loan regulations effective immediately from September 8.
These measures are intended to curb speculative demand and prioritize genuine homebuyers.
Main changes include:
Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan: LTV cut from 50% → 40%
Landlords in Seoul metro: no loans allowed for new home purchases
1-homeowners in regulated areas: jeonse loan cap unified at 200 million KRW
This makes funding more difficult for buyers.
Brokers must check loan eligibility upfront to avoid failed contracts.
✅ Broker Checklist
Confirm the new 40% LTV rule in Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan
Inform landlord clients that loans for new purchases are banned
Explain the 200M KRW jeonse loan cap for 1-homeowners
Verify loan availability with banks before finalizing contracts
| 재개발·재건축·빈집정비 – 기회와 위험
새정부는 공공 주도의 공급만으로는 한계가 있다고 판단해 재개발·재건축 규제 완화를 포함시켰습니다.
또한 도심 내 빈집과 유휴 부지를 적극 활용하여 신규 공급을 늘리겠다는 방침을 밝혔습니다.
주요 내용
1기 신도시: 주민이 직접 정비사업을 제안할 수 있는 제도 도입
도심 빈집: 모아타운, 소규모 정비사업 활성화 → 용적률·건폐율 완화 및 초기 자금 지원
노후 공공임대: 영구 임대아파트 재건축 추진
유휴부지 활용: 대학 운동장, 공공부지 등을 활용한 신규 주택 공급
이러한 정책은 장기적으로 공급 확대의 기회가 되지만, 착공까지 상당한 시간이 걸리므로
단기 시세와는 무관할 수 있습니다. 따라서 중개사는 고객에게 “호재는 있지만 단기 실수요 공급은 제한적”이라는 점을 명확히 안내해야 합니다.
The government acknowledged that public-led projects alone are not enough, so it included measures to ease regulations on redevelopment and reconstruction.
It also plans to actively utilize vacant and underused sites for new housing supply.
Main points:
1st-generation new towns: residents can directly propose redevelopment projects
Vacant homes: encourage small-scale “Moatown” projects with incentives such as higher floor area ratio and financial support
Aged public housing: redevelopment of permanent rental apartments
Idle sites: use of university fields and other public land for housing
These measures create long-term opportunities, but since most projects will take years to start,
they may not affect short-term housing supply or prices.
Brokers should clearly explain to clients that while redevelopment is a positive sign, it does not solve immediate housing shortages.
✅ Broker Checklist
Emphasize that redevelopment projects are long-term
Check if areas like 1st-generation new towns or Moatowns are designated
Provide accurate info as these areas attract higher client interest
| 시장 전망 – 단기 공급 부족
이번 주택공급 확대 방안은 공급 목표를착공 기준으로 잡고 있습니다.
따라서 실제 입주 물량이 시장에 나오기까지는 최소 5~7년이 걸릴 수 있습니다.
즉, 단기적으로는 오히려 입주 물량 부족 → 가격 상승 압력이 불가피하다는 전망이 많습니다.
정부는 장기적 공급 기반을 마련하는 데 초점을 두었지만,
중개 현장에서는 고객에게 “단기와 장기 전망은 다르다”는 점을 반드시 설명해야 합니다.
✅ 중개 현장 체크리스트
착공 기준 → 입주까지 5~7년 소요 안내
단기적으로 공급 부족·가격 상승 가능성 설명
장기 공급 계획과 단기 시장 흐름을 균형 있게 안내
| Market Outlook – Short-term Supply Shortages (English)
The new housing supply plan sets its targets based on construction starts,
meaning it will take at least 5–7 years before these units are available for occupancy.
This suggests that in the short term, there will still be supply shortages, leading to upward pressure on prices.
While the government is focused on long-term supply stability,
brokers must explain to clients that the short-term market dynamics differ from long-term plans.
✅ Broker Checklist
Clarify that supply is based on construction starts → occupancy takes 5–7 years
Explain the likelihood of short-term price increases due to shortages
Balance guidance between short-term market trends and long-term supply plans
| 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 실거주 의무를 위반하면 어떻게 되나요?
토지거래허가구역 등 규제지역에서 허가받아 주택을 취득한 경우 2년 이상 실거주해야 합니다.
이를 위반하면 허가 취소 → 계약 무효로 이어질 수 있으며, 임대 전환이나 전대 행위는 모두 위반으로 간주됩니다.
Q2. 매매계약 신고할 때 어떤 서류가 필요하나요?
앞으로는 단순 신고가 아니라,
① 매매계약서 원본 + ② 계약금 입금 증빙자료(이체확인증, 통장사본 등)를 반드시 제출해야 합니다.
Q3. 전세대출 한도는 얼마나 줄어드나요?
기존에는 기관별로 달랐으나, 이제 규제지역 1주택자의 전세대출 한도가 모두 2억 원으로 통일되었습니다.
따라서 세입자·집주인 모두 이 점을 미리 확인해야 합니다.
Q4. 임대사업자는 앞으로 대출을 전혀 못 받나요?
네, 수도권에서 임대사업자의 신규 주택 매입용 대출은 전면 금지입니다.
다만 기존 임차인 보증금 반환 목적 등 일부 예외는 있을 수 있습니다.
Q5. 공급 확대 대책이 실제 시장에 영향을 주는 시점은 언제인가요?
이번 대책은 착공 기준이기 때문에 실제 입주까지는 최소 5~7년이 걸립니다.
단기적으로는 오히려 공급 부족으로 가격 상승 압력이 불가피하다는 분석이 많습니다.
| FAQ (English)
Q1. What happens if the occupancy obligation is violated?
In permit or regulated zones, buyers must reside for at least 2 years.
If violated, the permit may be canceled and the contract nullified.
Renting out or subleasing is strictly prohibited.
Q2. What documents are required for reporting a sales contract?
Brokers must submit both:
① the original sales contract, and
② proof of down payment transfer (bank transfer slip or account statement).
Q3. How much is the new jeonse loan limit?
The cap has been unified at 200 million KRW for 1-homeowners in regulated areas.
This applies regardless of the lending institution.
Q4. Are landlord loans completely banned now?
Yes, landlords in the Seoul metropolitan area cannot take out new loans for home purchases.
Exceptions exist only for cases like returning tenant deposits.
Q5. When will the new supply plan affect the market?
Since targets are based on construction starts, it will take at least 5–7 years before occupancy.
In the short term, supply shortages and upward price pressure are expected.
| 오늘의 한눈 요약
계약 신고: 매매계약서 + 계약금 입금 증빙자료 제출 의무
자금조달: 대출·자기자금 항목 세분화, 허가구역도 증빙 필수
실거주: 규제지역 주택 취득 시 2년 실거주 의무, 위반 시 계약 무효
대출 규제: 9/8부터 즉시 적용 (강남4구 LTV 40%, 임대사업자 신규 매입 대출 금지, 전세대출 2억 한도)
정비사업·빈집: 장기적 공급 확대 기회, 착공까지 시간 소요
시장 전망: 단기적으로 공급 부족 → 가격 상승 압력 불가피
| Key Takeaways (English)
Contract reporting: original contract + proof of down payment required
Source of funds: detailed categories, evidence mandatory in permit zones
이번 주택공급 확대 방안은 단순히 “집을 많이 짓겠다”라는 약속을 넘어,
거래 질서 확립과 실수요자 보호라는 메시지를 담고 있습니다.
하지만 중개 현장에서는 오히려 서류·대출·실거주 요건까지 챙겨야 할 일이 더 많아졌습니다.
앞으로는 단순한 계약 체결이 아니라,
자금 출처 검증 → 대출 가능성 확인 → 실거주 조건 안내 → 세무 리스크 점검까지
One-Stop 중개 서비스가 필요합니다.
이런 과정을 성실히 챙길수록 고객의 신뢰는 더욱 커질 것입니다.
오늘 글이 중개 현장에서 방향을 잡는 데 작은 도움이 되었기를 바랍니다 🙏
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다음 글에서는 더욱 알찬 콘텐츠로 찾아뵙겠습니다. 기대해주세요!
| Conclusion (English)
The new housing supply plan is not only about “building more homes,”
but also about ensuring transparent transactions and protecting genuine buyers.
For brokers, however, this means more responsibilities: verifying documents, loan eligibility, and occupancy obligations.
Moving forward, safe brokerage requires a One-Stop Service:
funding verification → loan checks → occupancy guidance → tax risk management.
By covering all these bases, brokers will earn even greater trust from their clients.
I hope this article has provided clarity and guidance 🙏
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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