전세보증보험, 왜 꼭 필요할까? 가입 대상과 핵심 조건 총정리(1편)

| 1편: 전세보증보험이란? 필요성과 가입 대상

전세금 반환, 걱정부터 앞서시나요?
계약 종료후 안전하게 내 전세금을 돌려 받을 수 있을까?하고 불안한 분들을 위해, 전세보증보험이 있습니다.

✔어떤 상황에서 필요한지?,
✔누구나 가입할 수 있는지?
✔보험료는 얼마나 드는지?
— 2025년 9월 현재 정확한 팩트에 기반해 깔끔하게 정리해드리겠습니다. 

 이 글을 다 읽고 나면 전세금에 대한 걱정이 한층 가벼워 지실거예요!

| Part 1: What is Jeonse Deposit Insurance? Why You Need It

“Are you worried about getting your deposit back after your lease ends? To ease those concerns, Korea has the Jeonse Deposit Insurance. It ensures tenants can reclaim their deposit even if the landlord fails to return it. In this guide (as of September 2025), we’ll cover its necessity, eligibility, and costs. By the end, you’ll feel much more secure about your jeonse contract.”

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| 팩트체크: 2025년 기준 전세보증보험 핵심 정보

항목	내용
전세보증보험이란?	임대인이 전세금 반환을 못할 경우, 보증기관이 대신 돌려주는 제도
가입자격	2018년부터 임차인이 집주인 동의 없이 가입 가능. 다만 보험 가입 사실은 임대인에게 통보해야 함
보험료 계산법	전세금 × 보증료율 × 계약기간(년) 예: 보증금 2억, 연 0.122% → 약 48.8만 원(2년)
기관별 차이	HF: 가장 저렴(연 최대 0.04%, 우대 시 0.02%) HUG/SGI: 보통 연 0.1~0.2% 수준
혜택	청년·신혼부부는 지자체/정부 지원 통해 최대 40만 원 보증료 지원

| Fact Check: Key Info on Jeonse Deposit Insurance (as of 2025)

Item	Details
What is it?	If a landlord fails to return the jeonse deposit, the insurance institution repays it on their behalf.
Eligibility	Since 2018, tenants can enroll without landlord consent, but the landlord must be notified of the policy.
Premium Formula	Deposit × Fee Rate × Contract Years Example: ₩200M deposit × 0.122% × 2 years ≈ ₩488,000
By Provider	HF: lowest cost (up to 0.04% annually, 0.02% with discounts) HUG/SGI: typically 0.1–0.2% annually
Subsidies	Youth & newlyweds may receive up to ₩400,000 support from local or central government.

| 1편 목차

1. 전세보증보험의 필요성
2. 가입 대상 및 조건
3. 보장 범위와 제외 사항
4. 보험료 계산 방식
5. 가입 시 유의사항 & 팁
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
7. 오늘의 한눈 요약

| Part 1 Table of Contents (English)

1. Why Jeonse Deposit Insurance Matters
2. Eligibility and Requirements
3. Coverage and Exclusions
4. How Premiums Are Calculated
5. Tips and Key Considerations
6. Frequently Asked Questions (Q&A)
7. Quick Summary

| 전세보증보험의 필요성

전세 계약을 맺을 때 가장 큰 불안은 “과연 계약 만료일에 내 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을까?”입니다. 

 최근 몇 년간 발생한 깡통 전세, 역전세, 집주인 파산 사례들을 보면 이런 걱정이 결코 기우가 아님을 알 수 있습니다. 

 임대인의 사정이 어려워지면 세입자는 수억 원에 달하는 전세금을 잃을 위험에 놓이게 되는데요.

이때, 전세보증보험은 보증기관이 대신 전세금을 반환해 줌으로써 세입자의 재산을 지켜주는 마지막 안전장치 역할을 합니다.

✅ 2025년 9월 현재 기준
- 수도권을 중심으로 전세가격 하락세가 이어지며 역전세 위험이 현실화
- 집주인 다중채무로 인한 전세보증금 반환 불이행 사례 증가
- 금융당국, 세입자 보호 강화를 위해 전세보증보험 가입을 적극 권장 중

따라서 전세보증보험은 단순한 선택이 아니라, 세입자의 보증금을 안전하게 지키는 필수 수단이라 할 수 있습니다.

 특히 청년·신혼부부처럼 사회초년생 세대에게는 경제적 파탄을 막는 최소한의 보호 장치가 되기 때문에 더더욱 필요합니다.

| Why Jeonse Deposit Insurance Matters

The biggest worry for tenants is, “Will I really get my deposit back at the end of the contract?” With recent issues such as falling jeonse prices, reverse jeonse, and landlord bankruptcies, this concern is far from unfounded. If the landlord cannot return the deposit, tenants face the risk of losing tens or even hundreds of millions of won. In such cases, Jeonse Deposit Insurance serves as the last safeguard, with the institution reimbursing the tenant’s deposit.

✅ As of September 2025:
- Ongoing reverse jeonse risk due to declining housing prices
- Rising cases of landlords defaulting on deposit returns because of heavy debts
- Financial authorities strongly recommend insurance enrollment to protect tenants

Thus, Jeonse Deposit Insurance is not optional but a crucial tool to safeguard tenants’ assets. For young people and newlyweds in particular, it prevents financial collapse and provides much-needed security.

| 가입 대상 및 조건

전세보증보험은 기본적으로 세입자(임차인)라면 누구나 가입할 수 있습니다.

 2018년 제도 개선 이후에는 임대인(집주인)의 동의가 없어도 가입이 가능해졌습니다. 

 다만, 보증기관은 임대인에게 가입 사실을 통보하기 때문에 임대인에게 전혀 알리지 않고 진행되지는 않습니다.

가입 대상은 크게 다음과 같습니다.

① 주택임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받은 세입자
② 보증금 반환 시점에 임대인의 채무불이행 위험이 있다고 판단되는 경우
③ 전세 계약 기간이 최소 1년 이상 남아 있는 경우 (기관별 차이 있음)

📌 가입 제한 사례
- 등기부에 선순위 권리자(예: 근저당권, 가압류)가 있어 보증금 회수가 불확실한 경우
- 무허가 건물, 다가구·다가세 주택 중 일부는 가입 불가
- 임대차 계약이 구두 계약이거나 확정일자가 없는 경우

즉, 확정일자와 전입신고가 되어 있어야 하고, 등기부 상 권리관계가 안정적인 주택일수록 가입 승인이 원활합니다. 따라서 세입자는 전세 계약 시점부터 서류를 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.

| Eligibility and Requirements

Jeonse Deposit Insurance is available to almost all tenants. Since a reform in 2018, landlord consent is no longer required for enrollment. However, the institution will notify the landlord once the tenant applies.

Main eligibility criteria:

• ① Tenant with a lease contract, resident registration, and a fixed date stamp
• ② Cases where the landlord’s financial stability is uncertain
• ③ Lease must usually have at least 1 year remaining (varies by institution)

📌 Ineligible cases
- Properties with senior liens (e.g., mortgages, seizures) on the registry
- Unauthorized buildings or certain multi-unit houses
- Lease contracts without a fixed date or only oral agreements

In short, having a fixed date and proper resident registration is crucial, and the cleaner the property’s registry, the easier the approval. Tenants should therefore prepare these documents carefully at the time of contract signing.

| 보장 범위와 제외 사항

전세보증보험의 핵심은 세입자가 계약 만료일에 전세금을 돌려받지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 것입니다. 다만 모든 상황이 보장되는 것은 아니며, 가입 조건에 따라 보장 범위와 제외 사유가 명확히 나뉩니다.

보장 범위

① 임대인이 만기일에 전세금 반환 의무를 이행하지 못한 경우
② 임대인이 파산, 회생 절차에 들어가 보증금 반환이 불가능한 경우
③ 전세 기간 중 임대인의 강제집행, 경매 등으로 보증금 회수가 어려운 경우
④ 주택이 압류되거나 공매로 넘어간 경우

보장 제외 사항

⚠️ 다음과 같은 경우에는 보증이 되지 않습니다.

• - 임차인이 확정일자 또는 전입신고를 하지 않은 경우
• - 임대차 계약이 불법 건물에서 이루어진 경우
• - 임차인이 보증사고 발생 전, 계약 해지 통보를 하지 않은 경우
• - 전세금액이 기관별 보증 한도를 초과하는 경우

즉, 보증보험은 “정상적인 임대차 계약 + 적법한 절차”가 선행되어야만 발동됩니다. 따라서 계약 초반부터 전입신고·확정일자·등기부 확인을 반드시 챙기는 것이 중요합니다.

| Coverage and Exclusions

The core of Jeonse Deposit Insurance is that the institution reimburses the tenant if the landlord fails to return the deposit at lease end. However, coverage is not unlimited; it depends on contract validity and compliance.

Coverage Includes

• ① When the landlord fails to repay the deposit at maturity
• ② If the landlord enters bankruptcy or rehabilitation procedures
• ③ If the property faces foreclosure or auction during the lease
• ④ If the house is seized or sold in a public auction

Exclusions

⚠️ Not covered in these cases:

• - Tenant did not register residence or obtain a fixed date stamp
• - Lease made on an illegal/unregistered building
• - Tenant failed to notify landlord of contract termination before claim
• - Deposit exceeds the institution’s maximum guarantee limit

In short, the insurance only works with a valid, registered lease. Tenants must secure their position early by registering their residence, getting a fixed date, and checking the property’s registry.

| 보험료 계산 방식

전세보증보험의 보험료(보증료)는 전세금 × 보증료율 × 계약기간(년) 공식으로 산정됩니다. 보증료율은 보증기관(HUG, HF, SGI)마다 다르며, 세입자의 조건(청년·신혼부부 등)에 따라 우대 요율이 적용되기도 합니다.

계산 공식

보험료 = 전세보증금 × 보증료율 × 계약기간(년)

예시 계산

구분	보증금	보증료율	기간	보험료
일반 세입자	2억 원	0.122%	2년	약 48.8만 원
신혼부부(우대)	2억 원	0.04%	2년	약 16만 원

이처럼 같은 보증금이라도 보증기관·우대 조건·지원 제도에 따라 보험료 차이가 크게 납니다.

 특히 HF는 가장 저렴한 요율을 제공하며, 지자체 보조금까지 받으면 실부담이 줄어듭니다.

| How Premiums Are Calculated

The premium is calculated with the formula: Deposit × Fee Rate × Contract Years. Rates differ depending on the institution (HUG, HF, SGI) and tenant type. Discounts apply for youth, newlyweds, or low-income households.

Formula

Premium = Deposit × Fee Rate × Contract Years

Example

Case	Deposit	Rate	Period	Premium
General tenant	₩200M	0.122%	2 years	≈ ₩488,000
Newlywed (discount)	₩200M	0.04%	2 years	≈ ₩160,000

As shown, the same deposit amount can lead to very different premiums depending on the provider and discounts. HF generally offers the lowest rates, and with local subsidies, the burden becomes much lighter.

| 가입 시 유의사항 & 팁

전세보증보험은 세입자의 소중한 보증금을 지키는 장치이지만, 조건과 절차를 잘 이해하지 못하면 가입이 거절되거나 사고 발생 시 보장이 안 될 수 있습니다. 따라서 아래와 같은 사항들을 반드시 체크하는 것이 중요합니다.

필수 체크 포인트

① 등기부등본 확인: 선순위 근저당, 가압류 등이 있으면 가입 제한
② 확정일자 & 전입신고: 보험 발동의 기본 조건
③ 계약 기간: 일부 기관은 잔여 계약기간 1년 이상 필요
④ 보증 한도: 수도권은 최대 7억, 지방은 5억(기관별 상이)
⑤ 보험료 지원: 청년·신혼부부는 지자체 보조금 확인 필수

💡 MoneyBee 실무 TIP
- 계약 전 미리 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
- 특히, 깡통전세 위험 지역은 집주인이 계약서 도장 찍기 전에 HF/HUG 보증가입 가능 여부를 조회하는 게 안전합니다.
- 보증료는 카드 결제도 가능하니, 체크카드 혜택도 챙겨보세요.

즉, 전세보증보험은 단순히 “가입하면 끝”이 아니라, 계약 전 점검 → 가입 절차 확인 → 보험료 절약 방법까지 챙겨야 제대로 활용할 수 있습니다.

| Tips and Key Considerations

Jeonse Deposit Insurance is crucial, but without meeting proper conditions and procedures, your application may be denied or your claim rejected. Here are the key points to watch out for:

Checklist

• ① Registry check: Mortgages or liens ahead of you may prevent approval
• ② Fixed date & resident registration: Basic conditions for claims
• ③ Remaining contract term: Some institutions require at least 1 year
• ④ Coverage limits: Up to ₩700M in Seoul metro, ₩500M elsewhere
• ⑤ Subsidy programs: Youth/newlyweds may get fee support

💡 MoneyBee Practical Tip
- Always check if the property is eligible before signing the lease.
- In high-risk areas, confirm with HF/HUG whether insurance enrollment is possible before the landlord signs.
- Premiums can be paid by card, so take advantage of credit/debit card benefits.

In short, the insurance works best when tenants handle it proactively: pre-check the property, secure proper registration, and look for savings options.

| 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 집주인이 반대하면 가입이 불가능한가요?

아닙니다. 2018년 이후부터는 세입자가 집주인 동의 없이 단독으로 가입할 수 있습니다. 다만 보증기관은 임대인에게 가입 사실을 통보합니다.

Q2. 보증보험 가입 시 꼭 확정일자가 있어야 하나요?

네, 확정일자는 전세보증보험 발동의 핵심 조건입니다. 확정일자와 전입신고가 모두 완료되어 있어야 보장 대상이 됩니다.

Q3. 보증료가 너무 비싼데, 할인이나 지원이 있나요?

예, 있습니다. 청년·신혼부부·저소득층은 HF 보증료 우대와 더불어 지자체에서 최대 40만 원까지 보증료를 지원받을 수 있습니다.

Q4. 집이 경매로 넘어가도 보장이 되나요?

네, 임대인의 채무불이행으로 강제경매·공매가 진행될 경우에도 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 반환합니다.

Q5. 모든 주택이 가입 가능한가요?

아닙니다. 무허가 건물, 일부 다가구·다가세 주택 등은 가입이 제한됩니다. 반드시 등기부등본 확인을 통해 보증 가능 여부를 먼저 확인하세요.

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| Frequently Asked Questions (Q&A)

Q1. Can my landlord stop me from enrolling?

No. Since 2018, tenants can apply without landlord consent. However, the institution will notify the landlord once enrolled.

Q2. Do I need a fixed date stamp?

Yes. Both a fixed date and resident registration are required for claims to be valid.

Q3. Are there discounts on the premium?

Yes. Youth, newlyweds, and low-income tenants may qualify for HF’s discounted rates, plus local government subsidies of up to ₩400,000.

Q4. What if the house goes to auction?

If the landlord defaults and the property is forced into auction or public sale, the institution still reimburses the tenant’s deposit.

Q5. Are all houses eligible?

No. Unauthorized buildings and certain multi-unit homes are excluded. Always check the property registry before applying.

| 오늘의 한눈 요약

• 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급
• 2018년 이후 세입자는 집주인 동의 없이 단독 가입 가능
• 확정일자 + 전입신고는 반드시 갖춰야 보장 대상
• 보험료 = 전세금 × 보증료율 × 기간(년), 기관별·조건별로 큰 차이
• 청년·신혼부부는 HF 우대 요율 + 지자체 보조금 활용 시 부담 경감
• 무허가 건물·선순위 채권이 있는 집은 가입 불가

| Quick Summary (English)

• If a landlord fails to return the deposit, the institution reimburses the tenant
• Since 2018, tenants can apply without landlord consent
• Fixed date + resident registration are mandatory for claims
• Premium = Deposit × Fee Rate × Years, varies by institution and tenant type
• Youth/newlyweds: lower rates at HF + local subsidies up to ₩400,000
• Unauthorized or high-risk properties (with senior liens) are not eligible

| 마무리

오늘은 전세보증보험의 필요성과 가입 대상을 중심으로 살펴보았습니다.

 내 전세금이 안전하게 지켜질 수 있다는 확신만으로도 마음이 훨씬 든든해지지 않으셨나요? 

 특히, 불안정한 시장 상황에서 세입자가 스스로 지킬 수 있는 장치는 많지 않기에, 전세보증보험은 더 이상 선택이 아닌 필수라고 할 수 있습니다.

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 여러분의 응원과 나눔이 제가 계속 좋은 정보를 전해드릴 수 있는 큰 힘이 됩니다. 

 다음 편에서는 HUG · HF · SGI 보증보험 비교로 다시 찾아뵙겠습니다. 기대해주세요!

| Closing Message (English)

Today, we looked at the necessity and eligibility of Jeonse Deposit Insurance. Doesn’t it feel more reassuring knowing your deposit can be protected? In today’s uncertain housing market, this insurance is no longer optional—it’s a must.

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