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| Intro : 9.29 긴급 대책 발표 배경
🚨 2025년 9월 29일, 오세훈 서울시장이 부동산 시장을 향한 긴급 대책을 발표했습니다.
이번 대책은 정부의 9.7 대책(공공 주도, 임대 위주)과 달리, 민간 주도형 주택 공급 활성화라는 뚜렷한 방향성을 가지고 있습니다.
서울시 주택 공급의 대부분을 차지하는 민간 사업의 속도를 높여, 그동안 잡히지 않았던 서울 집값에 직접적으로 대응하겠다는 의지가 담겨 있죠.
오늘 글에서는 9.29 긴급 대책의 핵심 포인트를 살펴보고, 전문가들의 반응과 함께 투자 관점에서의 시사점까지 정리해드리겠습니다.
끝까지 읽어보시면 정책의 큰 그림과 현장에서 바로 적용할 수 있는 팁을 함께 얻으실 수 있을 거예요 👍
| Intro: Background of Sept. 29 Emergency Plan
🚨 On September 29, 2025, Seoul Mayor Oh Se-hoon announced an emergency real estate policy.
Unlike the government’s September 7 plan, which focused mainly on public-led and rental supply, this new measure emphasizes private sector-driven housing supply.
Since most of Seoul’s housing supply depends on private development, the city aims to accelerate these projects to directly address soaring housing prices.
In this article, we’ll break down the three key points of the Sept. 29 emergency plan, review expert reactions, and highlight investment insights.
By the end, you’ll gain both a clear understanding of the policy’s direction and practical takeaways you can apply right away 👍
| 사업 기간 단축 – ‘신통기획 시즌2’ 가속화
서울시는 정비 사업에 평균 18.5년이 걸리던 기간을 12년으로 단축하겠다는 목표를 내세웠습니다.
이번 대책의 1순위는 바로 ‘시간과의 싸움’을 이겨내는 것입니다.
절차 간소화와 권한 위임을 통해, 그동안 정비 사업을 늦추던 불필요한 행정 절차를 과감히 줄이겠다는 계획이죠.
🔑 기간 단축 핵심 방안
- 관리처분계획 검증 기관 확대: 한국부동산원 한 곳에서만 하던 검증을 SH공사까지 확대 → 검증 대기 기간 대폭 단축
- 절차 간소화 및 위임: 환경영향평가·경관 심의 등 중복 절차 축소, 서울시가 직접 조정
- 구청장 전결 확대: 경미한 정비 구역 변경 사항은 구청장이 바로 승인 → 행정 시간 절감
| Project Timeline Shortened – “Shintong Plan Season 2”
Seoul City has set a bold target: cutting redevelopment project timelines from an average of 18.5 years down to 12 years.
The main priority of this policy is to “win the battle against time.”
By streamlining procedures and delegating authority, the city aims to eliminate unnecessary red tape that has delayed projects for decades.
🔑 Key Measures for Shortening Timelines
- More agencies for review: Expanding management plan verification from only KAB (Korea Real Estate Board) to also include SH Corporation → significantly reduces waiting times
- Simplified procedures: Cutting overlapping reviews (environmental, design, etc.), with Seoul City directly coordinating approvals
- Delegated authority: Minor changes within redevelopment zones can be approved directly by district mayors → faster administrative processing
| 6년 내 31만 호 착공 – 강남 3구·한강벨트 집중 공급
서울시는 이번 대책을 통해 6년 내 총 31만 호 착공을 목표로 세웠습니다.
그동안 지연되던 공급 속도를 끌어올리기 위해, 사업성이 담보되는 핵심 입지에 정책적 역량을 집중하겠다는 전략입니다.
특히 강남 3구와 한강벨트는 서울 주택 공급의 메인 무대가 될 것으로 보입니다.
🔑 사업성을 높이는 인센티브
- 준주거 종상향(용적률 400%): 역세권(350m 이내)·간선도로변에 용도 상향 → 높은 용적률로 분양 수익 증가
- 정책 집중 지역: 강남 3구(강남·서초·송파) + 한강벨트(동작, 영등포 여의도, 양천 목동, 성수동 등)
- 공급 총력전: 민간 사업성이 높은 지역부터 신속하게 착공 추진
| 310,000 Units in 6 Years – Gangnam 3 Districts & Han River Belt
Seoul has set a clear target: 310,000 housing units to begin construction within 6 years.
To achieve this, the city will focus its efforts on areas where profitability and feasibility are secured.
The Gangnam 3 districts and the Han River Belt will be the central stage for this large-scale supply plan.
🔑 Incentives to Boost Project Profitability
- Upzoning to quasi-residential (400% FAR): Transit hubs (within 350m) and arterial roads will get higher floor area ratios → greater sales revenue
- Key focus areas: Gangnam, Seocho, Songpa + Han River Belt districts (Dongjak, Yeouido in Yeongdeungpo, Mok-dong in Yangcheon, Seongsu, etc.)
- Full-force supply drive: Push forward construction quickly in areas with strong private-sector profitability
| 투자 시사점 – 재건축보다 재개발 주목
이번 9.29 긴급 대책에서 전문가들은 한목소리로 “재건축보다 재개발”에 주목해야 한다고 조언합니다.
서울시는 집값 폭등을 자극할 수 있는 재건축을 무리하게 추진하기보다는, 상대적으로 가격 급등 우려가 적은 재개발 구역에 정책 역량을 집중할 가능성이 크기 때문입니다.
🔑 투자 관점 핵심 포인트
- 재개발 구역 주목: 신규 지정 가능성이 높은 한강벨트 지역 → 저가 빌라 매입 기회
- 가격 메리트: 1억~2억대 빌라가 아직 남아 있어 향후 아파트 전환 시 시세차익 기대
- 주의사항: 모든 지역이 개발되는 것은 아니므로, 사업성이 확실한 곳을 전문가 도움과 함께 선별해야 함
즉, 정책의 시그널은 명확합니다.
“서울 도심 재개발이 향후 투자 포인트가 될 수 있다.”
하지만 무작정 진입보다는 신중한 검증과 선택이 필요합니다.
| Investment Insight – Focus on Redevelopment, not Reconstruction
Experts stress that investors should pay more attention to redevelopment rather than reconstruction.
The city is unlikely to aggressively push reconstruction, as it risks triggering sharp housing price hikes.
Instead, redevelopment areas—especially along the Han River Belt—are likely to receive more policy support.
🔑 Key Takeaways for Investors
- Focus on redevelopment zones: Newly designated Han River Belt sites may provide opportunities to purchase undervalued villas
- Price advantage: Many villas are still priced at ₩100–200 million, offering strong potential when converted into apartments
- Caution: Not all areas will be redeveloped, so careful selection and expert consultation are essential
In short, the policy sends a clear signal:
“Redevelopment in Seoul’s urban core could be a key investment opportunity.”
Still, investors should avoid rushing in and instead take a careful, evidence-based approach.
| 전문가 반응
이번 9.29 긴급 대책에 대해 전문가들의 반응은 크게 엇갈렸습니다.
부동산 시장의 공급 확대라는 측면에서는 “속도감 있는 민간 주도 공급이 필요하다”는 긍정적 평가가 많았습니다.
특히 사업 기간을 최대 6.5년 단축하는 신통기획 시즌2 가속화는 “그동안 지지부진했던 정비사업에 숨통을 틔워줄 수 있다”는 기대를 모으고 있습니다.
반면, 우려의 목소리도 적지 않았습니다.
“강남·한강벨트에 공급이 쏠리면 또 다른 집값 상승 압력으로 이어질 수 있다”는 지적,
“준주거 종상향으로 인한 용적률 확대는 단기적으로는 사업성을 높이지만, 장기적으로는 도시 균형 발전을 해칠 수 있다”는 의견이 대표적입니다.
- 긍정적 평가: 공급 속도 개선, 민간 참여 확대, 정비사업 활성화
- 부정적 평가: 특정 지역 쏠림, 집값 상승 압력, 장기적 도시계획과의 충돌
| Expert Opinions (English)
Experts expressed mixed views on the September 29 emergency plan.
On the positive side, many agreed that “faster, private sector-led supply is exactly what the Seoul housing market needs.”
In particular, shortening redevelopment timelines by up to 6.5 years through “Shintong Plan Season 2” is expected to give long-stalled projects a much-needed boost.
However, concerns were also raised.
Some pointed out that “concentrating supply in Gangnam and the Han River Belt could add upward pressure on prices in those areas.”
Others noted that “higher floor area ratios from upzoning may increase short-term profitability but could harm balanced urban development in the long run.”
- Positive views: Faster housing supply, more private sector involvement, revitalization of stalled projects
- Concerns: Regional concentration, upward price pressure, potential conflict with long-term urban planning
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 이번 9.29 긴급 대책은 언제부터 시행되나요?
A. 일부 행정 절차 간소화 조치는 즉시 시행 가능하지만, 용적률 상향 등 제도 변경은 관련 조례·시행령 개정을 거쳐 순차적으로 적용될 예정입니다.
Q2. 공급이 집중되는 지역은 어디인가요?
A. 강남 3구(강남·서초·송파)와 한강벨트(동작, 여의도, 목동, 성수동 등)가 1차 집중 공급 대상 지역으로 발표되었습니다.
Q3. 재건축도 속도가 빨라지나요?
A. 이번 대책은 재건축보다는 재개발에 정책 초점이 맞춰져 있습니다. 서울시는 집값 급등 리스크가 큰 재건축보다, 상대적으로 시장 안정성이 높은 재개발을 우선 지원할 가능성이 높습니다.
Q4. 투자자는 어떤 점을 주의해야 하나요?
A. 모든 지역이 개발되는 것은 아니므로, 사업성이 입증된 구역을 선별하는 것이 중요합니다. 전문가 자문을 통해 ‘진짜 추진력 있는 구역’인지 확인하는 것이 필요합니다.
Q5. 일반 시민에게 직접적인 혜택이 있나요?
A. 공급 확대는 중장기적으로 전세·매매 시장 안정에 기여할 수 있습니다. 다만 단기적으로는 특정 지역 집값이 들썩일 수 있어 유의가 필요합니다.
| Q&A Section (English)
Q1. When will the Sept. 29 emergency plan take effect?
A. Some administrative streamlining measures can begin immediately, but changes such as higher floor area ratios will be applied gradually after ordinance and regulation revisions.
Q2. Which areas will see concentrated supply?
A. The first focus areas are the Gangnam 3 districts (Gangnam, Seocho, Songpa) and the Han River Belt (Dongjak, Yeouido, Mok-dong, Seongsu, etc.).
Q3. Will reconstruction projects also speed up?
A. The current plan focuses more on redevelopment rather than reconstruction. Since reconstruction tends to fuel price surges, Seoul is prioritizing redevelopment for greater market stability.
Q4. What should investors be cautious about?
A. Not all areas will move forward with development. It’s important to choose zones with proven feasibility and seek expert advice to identify projects with real momentum.
Q5. Will ordinary citizens benefit directly?
A. Expanded supply could stabilize rental and housing markets in the medium-to-long term. However, in the short term, some regions may experience price volatility.
| 요약 박스
📌 9.29 서울시 긴급 대책 핵심 정리
- 사업 기간 단축: 정비사업 평균 18.5년 → 12년, 절차 간소화 및 권한 위임
- 공급 집중: 6년 내 31만 호 착공 목표, 강남 3구·한강벨트에 집중 지원
- 투자 시사점: 재건축보다 재개발 구역에 주목, 사업성 검증 필수
✅ 이번 대책은 “민간 주도형 주택 공급 가속화”를 통해 서울 도심 주택시장의 병목을 해소하겠다는 시그널입니다.
하지만 지역 쏠림과 단기 가격 변동에 대한 주의가 필요합니다.
| Summary Box (English)
📌 Key Takeaways from Sept. 29 Emergency Plan
- Shortened project timeline: Redevelopment reduced from 18.5 years → 12 years, with streamlined procedures
- Concentrated supply: Target of 310,000 units within 6 years, focused on Gangnam 3 districts & Han River Belt
- Investment insight: Greater potential in redevelopment zones, careful feasibility check required
✅ This policy signals “faster private sector-led housing supply” in Seoul’s urban core.
Still, caution is advised regarding regional concentration and short-term price fluctuations.
| 마무리
오늘은 서울시 9.29 긴급 대책의 핵심 내용을 함께 살펴봤습니다.
이번 정책은 단순히 공급 물량 확대에 그치지 않고, 민간 주도형 공급 구조를 통해 속도와 효율을 끌어올리려는 시도가 돋보였습니다.
정책이 실제 현장에서 어떻게 안착할지는 앞으로 지켜봐야겠지만, 방향성만큼은 명확합니다.
“서울 도심 재개발 활성화”가 앞으로 부동산 시장의 중요한 키워드가 될 가능성이 큽니다.
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앞으로도 최신 정책과 투자 시사점을 알기 쉽게 풀어드릴 테니 기대해 주세요!
| Closing
Today, we reviewed the key points of Seoul’s Sept. 29 emergency housing plan.
This policy stands out not only for its supply goals, but also for its attempt to accelerate private sector-led projects for greater speed and efficiency.
While its real-world impact remains to be seen, the direction is clear:
“Urban redevelopment in Seoul will likely become a key theme in the housing market.”
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Stay tuned for more clear and practical updates on policies and investment trends!
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