임차인 사망 후, 상속인이 계약을 이어받는 법적 근거와 재계약 방법(1편)

“계약자인 남편이 갑자기 세상을 떠났습니다. 계약 만료가 다가오는데, 이제 어떻게 해야 하나요?”

얼마 전 저도 손님에게 이런 문의를 받았습니다.

안타까운 일이지만, 누구에게나 일어날 수 있는 상황이죠.

갑작스러운 사고로 사랑하는 가족을 잃은 것만으로도 마음이 무너져 내리는데, 남겨진 임대차 계약 문제까지 한꺼번에 떠안게 된다면 얼마나 막막할까요?

바로 이럴 때 법은 “상속인의 계약갱신청구권”이라는 안전장치를 마련해 두었습니다.

계약자가 사망했더라도 상속인은 기존 계약을 이어받아 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

하지만 이 권리를 제대로 행사하려면 절차와 근거를 정확히 알아야 합니다.

오늘 글에서는 ‘상속인의 계약갱신청구권’에 대한 법적 근거와, 실제로 재계약을 준비할 때 꼭 챙겨야 할 실무 포인트를 차근차근 알려드릴게요.

읽다 보면 혹시라도 닥칠 수 있는 상황에서 당황하지 않고 대응할 수 있는 힘이 생길 겁니다.

끝까지 함께해 주세요. 🙏

| Intro (English)

“My husband, who was the tenant, suddenly passed away. The lease is about to expire—what should I do now?” Not long ago, one of my clients asked me this heartbreaking question. Sadly, this could happen to anyone.

Losing a loved one in an unexpected accident is devastating enough. But imagine being left with the added burden of unresolved lease matters—how overwhelming would that be? This is why the law provides a safeguard called “the successor’s right to request contract renewal.”

Even if the tenant passes away, the heir can still succeed the lease and exercise the right to demand renewal. However, to fully protect this right, you must know the correct legal grounds and procedures.

In this article, I’ll walk you step by step through the legal basis of the heir’s right to renew and the practical points you should check when preparing for renewal. By the end, you’ll gain the confidence to respond calmly if such an event ever comes your way. Please read through to the end. 🙏

| 오늘의 핵심 요약

👪 상속인은 계약을 승계하여 기존 조건 그대로 계약갱신청구권 행사 가능
📑 필수 절차 3단계: 사망 사실 통보 → 갱신 의사 표시 → 계약서 명의 변경
✉️ 내용증명 우편으로 통보하면 법적 증거 확보에 안전
🛡️ 재계약 시 확정일자를 꼭 받아 두어 권리 보호 강화

| 법적 근거

만약 계약자가 갑자기 사망한다면, 계약은 자동으로 끝날까요? 많은 분들이 이렇게 생각하시지만 사실은 그렇지 않습니다.

우리 법은 남겨진 가족이 임차인의 권리와 의무를 그대로 이어받을 수 있도록 규정하고 있어요.

예를 들어, 남편이 세입자로 전세 계약을 맺은 상태에서 교통사고로 갑자기 세상을 떠났다고 가정해봅시다. 이 경우 계약은 공중에 붕 떠버리는 것이 아니라, 배우자나 자녀 같은 상속인이 계약을 이어받게 됩니다. 이것이 바로 ‘계약 승계’의 의미입니다.

주택임대차보호법 제9조는 “임차인이 사망한 경우, 사망 당시 그와 같이 살던 가족은 임차인의 권리·의무를 승계한다”고 명시하고 있습니다.

즉, 단순히 상속재산을 물려받는 것이 아니라, 임대차 계약 자체도 함께 승계하는 것이죠.

상가건물임대차보호법도 같은 취지를 가지고 있습니다. 상가 임차인이 사망했을 때, 상속인은 기존 조건 그대로 계약을 갱신할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다.

임대인 입장에서도 법적으로 계약 관계가 끊어지지 않기 때문에, 상속인을 새로운 임차인으로 인정해야 합니다.

이처럼 계약자는 사망했지만, 계약 자체는 살아 있습니다. 그리고 상속인은 그 권리를 바탕으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되는 것이지요.

| Legal Basis (English)

If the tenant suddenly passes away, does the lease automatically end? Many people assume so, but the law says otherwise. It ensures that the family can inherit the tenant’s rights and obligations as they are.

For example, suppose a husband rented a house under a jeonse (long-term deposit lease) contract and suddenly died in an accident. In this case, the contract does not disappear. Instead, his spouse or children, as heirs, succeed the lease. This is what “succession of the lease” means.

According to Article 9 of the Housing Lease Protection Act, if the tenant dies, the family members who were living with the tenant at that time succeed the tenant’s rights and obligations. This means not only inheriting property but also the lease contract itself.

The Commercial Building Lease Protection Act has the same principle. When a tenant of a commercial building dies, the heirs can exercise the right to renew the contract under the same conditions. Landlords are legally bound to recognize the heirs as the new tenants.

So, while the tenant may have passed away, the lease contract continues. And the heirs gain the right to demand renewal of that contract.

| 팩트체크

⚖️ 주택임대차보호법 제9조: 임차인 사망 시 함께 살던 가족이 권리·의무 승계
🏢 상가건물임대차보호법: 상속인이 동일 조건으로 계약갱신청구 가능
🚫 계약은 자동 종료되지 않으며, 상속인에게 승계됨

| 계약갱신청구권 행사 절차

상속인이 계약을 승계했다면, 이제는 갱신 의사를 임대인에게 명확히 전달해야 합니다.

이 과정은 말로만 하는 것보다 문서로 남기는 것이 훨씬 안전합니다.

실무에서는 보통 다음과 같은 단계를 거칩니다.

사망 사실 통보: 임대인에게 계약자가 사망했음을 알리고, 상속인이 계약을 승계했음을 알려야 합니다. 사망진단서, 가족관계증명서 등 기본 서류를 첨부하면 신뢰도가 높습니다.
갱신 의사 표시: 상속인이 직접 “계약을 연장하겠다”는 의사를 전달해야 합니다. 이때 내용증명 우편을 활용하면 추후 법적 분쟁에서 확실한 증거가 됩니다.
계약서 재작성: 기존 계약 조건은 그대로 유지하면서, 계약자 명의를 상속인으로 변경합니다. 여러 명이 상속인이라면 대표 상속인을 정하거나, 공동명의로 작성할 수 있습니다.

이 과정을 차근차근 밟아두면, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있고 법적 권리를 더욱 안전하게 보장받을 수 있습니다.

| How to Exercise Renewal Right (English)

Once the heirs have succeeded the lease, the next step is to clearly notify the landlord of the intent to renew. Verbal communication alone is risky—documented proof is always safer.

The standard procedure is as follows:

Notify the landlord of the death: Inform the landlord that the tenant has passed away and that the heir has succeeded the lease. Attach key documents such as the death certificate and family relation certificate.
Express intent to renew: The heir must explicitly state, “I wish to extend the lease.” Sending this through registered content-certified mail is best for legal protection.
Re-sign the contract: Keep the same terms as before, but replace the tenant’s name with the heir’s. If there are multiple heirs, appoint a representative or use joint names.

Following these steps carefully helps prevent disputes and secures the legal rights of the heirs.

| 필수 절차 3단계

📌 임대인에게 사망 사실 통보
✉️ 갱신 의사 표시 (내용증명 권장)
📝 계약서 명의 변경 후 확정일자 받기

| 계약서 작성 시 고려사항

상속인이 계약갱신청구권을 행사하면서 새로운 계약서를 작성해야 할 때가 있습니다. 이때 가장 중요한 원칙은 “조건은 그대로, 명의만 변경”입니다.

아래 체크리스트를 참고해 계약서를 준비하면 안전합니다.

| 계약서 작성 체크리스트

👤 계약자 정보 변경: 기존 임차인 대신 상속인의 이름과 관계(예: 배우자, 자녀) 명기
👥 여러 상속인일 경우: 대표 상속인을 지정하거나, 공동명의로 작성
📑 기존 조건 유지: 임대료, 보증금, 기간 등 계약 조건은 동일하게 유지
📌 승계 사실 명시: 계약서 특약란에 “임차인 사망으로 인한 상속 승계” 문구 삽입
📎 증빙 서류 첨부: 사망진단서, 가족관계증명서, 상속인 확인서 등을 계약서와 함께 보관
🛡️ 확정일자 받기: 법적 효력 강화를 위해 관할 주민센터에서 확정일자 필수

이처럼 계약서에는 새로운 권리자(상속인)의 지위가 명확히 드러나야 하고, 추가로 “사망에 따른 승계”라는 사실이 문서화되어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

| Contract Drafting Tips (English)

When heirs exercise the right to renew the lease, a new contract may need to be drafted. The golden rule is: “Keep the same terms, change only the name.”

Here’s a checklist for safer drafting:

👤 Change tenant information: Replace the deceased tenant’s name with the heir’s name and relationship (e.g., spouse, child).
👥 If multiple heirs exist: Appoint a representative or draft under joint names.
📑 Maintain existing terms: Rent, deposit, and duration remain unchanged.
📌 Mention succession: Insert a special clause stating “succession due to tenant’s death.”
📎 Attach supporting documents: Death certificate, family relation certificate, and heir confirmation.
🛡️ Obtain a fixed date stamp: Get the official date stamp at the local community center for stronger legal protection.

By making these points clear in the contract, disputes can be minimized and the heir’s status firmly established.

| 실무적인 팁

법과 절차만 알고 있어도 도움이 되지만, 실제 현장에서는 예상치 못한 상황이 자주 발생합니다.

아래 팁들을 기억해 두시면 상속인의 권리를 보다 확실하게 지킬 수 있습니다.

✉️ 내용증명 우편 적극 활용: 말로만 한 약속은 증거가 되지 않습니다. 반드시 서면으로, 가능하다면 내용증명으로 남기세요.
🛡️ 확정일자 필수: 상속인이 새 계약서에 확정일자를 받아두면, 보증금 보호와 우선변제권 행사에 훨씬 유리합니다.
🏢 분쟁조정위원회 이용: 임대인과 협의가 어렵다면 관할 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 절차가 빠르고 비용도 저렴합니다.
⚖️ 상속포기 가능성 검토: 만약 채무가 많아 보증금보다 손해가 큰 경우, 상속포기를 고려하는 것도 방법입니다.
📑 모든 절차 문서화: 계약 변경, 임대인 통보, 서류 제출 등 모든 과정을 기록해 두는 것이 분쟁 예방의 지름길입니다.

이처럼 작은 차이가 나중에 큰 분쟁을 막아줄 수 있습니다.

“상속인의 권리 행사 = 문서화 + 증거 확보”라는 원칙만 잊지 않으셔도 안전합니다.

| Practical Advice (English)

Knowing the law and procedure is important, but in practice, unexpected issues often arise. Here are some tips to protect the heir’s rights more effectively:

✉️ Use certified content mail: Verbal agreements don’t count as proof. Always put it in writing, preferably with certified mail.
🛡️ Obtain a fixed date stamp: This ensures deposit protection and priority repayment rights.
🏢 Apply to the Dispute Mediation Committee: If negotiations with the landlord fail, file for mediation. It’s faster and cheaper than court.
⚖️ Consider renouncing inheritance: If debts exceed the deposit, renouncing succession may be wiser.
📑 Document everything: Keep records of notices, contract changes, and all paperwork to prevent disputes.

These small actions can prevent major disputes later. Remember the golden rule: “Exercising heir rights = Documentation + Proof.”

| 마무리

사랑하는 가족을 갑작스럽게 잃은 상황에서, 남겨진 임대차 계약 문제까지 마주한다면 누구라도 막막하고 두려울 수 있습니다.

하지만 우리 법은 상속인에게도 계약갱신청구권이라는 든든한 보호 장치를 마련해 두었습니다.

오늘 정리한 핵심은 다음 세 가지입니다.

📌 계약은 자동으로 종료되지 않고, 상속인이 권리·의무를 승계한다.
✉️ 사망 사실 통보 → 갱신 의사 표시 → 계약서 명의 변경의 3단계 절차가 필수다.
🛡️ 내용증명과 확정일자로 증거와 권리 보호를 강화해야 한다.

혹시라도 같은 상황을 맞닥뜨린다면, 오늘의 내용을 차근차근 따라가 보세요.

그리고 필요하다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 도움을 받는 것도 큰 힘이 될 수 있습니다.

이 글이 같은 상황에 놓인 분들께 조금이라도 힘이 되고, 올바른 길잡이가 되길 바랍니다. 🙏

| Conclusion (English)

Facing lease issues after losing a loved one can feel overwhelming. But the law provides heirs with a safeguard: the right to request lease renewal.

Today’s key takeaways are threefold:

📌 The lease does not automatically terminate—heirs succeed the rights and obligations.
✉️ Follow the three steps: notify death → express renewal intent → update the contract name.
🛡️ Use certified mail and fixed-date stamps to secure proof and protect rights.

If you ever face such a situation, go step by step as outlined today. And don’t hesitate to seek help from the Lease Dispute Mediation Committee or a legal professional.

I truly hope this article gives strength and guidance to anyone in such circumstances. 🙏

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.

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