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요즘 부동산 시장, 한마디로 숨 고르기가 길어지고 있습니다.
그런데 새 정부의 주택공급 확대 방안 중, 특히 눈길을 끄는 대목이 있죠.
바로 주택매매·임대사업자 대출을 사실상 막아버린 규제 강화입니다.
이 조치는 단순한 규제를 넘어, 경매시장까지 위축시킬 수 있는 파급효과가 예상됩니다.
그동안 많은 투자자와 실수요자들이 금리 인하나 대출 규제 완화를 기다려왔는데,
이번 발표는 그 기대를 정면으로 뒤흔든 셈이죠.
"이제 어떻게 해야 하지?"라는 불안이 커질 수밖에 없습니다.
특히, 중개 현장에서는 더욱 조심해야 할 부분들이 생겼습니다.
주택 매매계약 신고 시 증빙자료 제출 의무화,
고가주택이나 법인 거래에 대한 세무조사 강화,
토지거래허가구역의 실거주 의무 위반 시 계약 무효 가능성까지…
이제 단순히 계약만 성사시키는 시대는 지났습니다.
오늘 글에서는 이번 정책이 의미하는 바와
중개거래 시 반드시 짚고 넘어가야 할 핵심 포인트를 정리해드리겠습니다.
끝까지 읽어주시면, 앞으로의 거래 현장에서 리스크를 줄이고 현명하게 대응할 수 있는 실무 정보를 얻으실 수 있을 거예요.
🔎 English Version (Tap to expand)
The real estate market has been in a long pause lately.
Among the government’s new housing supply measures, one point stands out —
the tougher restrictions on housing sales and rental business loans.
This isn’t just another regulation; it could even cool down the auction market.
Many investors and homebuyers had been expecting interest rate cuts
or eased lending rules, but this announcement turned those hopes upside down.
Naturally, anxiety is spreading — “What should I do now?”
In the brokerage field, the stakes are even higher.
Mandatory submission of supporting documents for transaction reports,
tougher tax audits for high-priced and corporate deals,
and the risk of contracts becoming nullified if occupancy obligations are violated...
It’s no longer just about closing the deal.
In this post, we’ll explore what these new policies really mean and
highlight the key points you must watch out for in real estate brokerage transactions.
Read through to the end, and you’ll gain a practical guide to minimize risks and act wisely in today’s market.
| 불법·이상거래 단속 강화
새 정부는 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해
불법·이상거래에 대한 감독 기능을 강화하고 있습니다.
허위 매물, 자전거래, 가격 띄우기 같은 행위는 물론, 기획부동산과 같은 불법 행위까지 집중 단속 대상에 포함됩니다.
특히 공인중개사와 연계된 사례는 더욱 엄정하게 조사될 예정입니다.
중개현장에서는 단순히 계약을 중개하는 것을 넘어,
광고 매물의 진위 확인과 거래 당사자의
실제 거래 의사를 꼼꼼히 확인해야 하는 상황이 된 것이죠.
🔎 전문가 의견 & 시장 반응
- 학계 전문가: “AI·빅데이터 기반 모니터링이 도입되면 단순 다운계약뿐 아니라 패턴형 거래 조작까지 적발될 수 있다.”
- 세무 전문가: “허위 신고는 단순 과태료 문제가 아니라 탈세·형사처벌까지 이어질 수 있다.”
- 시장 반응: 일부 투자자들은 ‘꼼수 거래가 줄어들면 실수요 중심으로 시장이 정리될 것’이라는 긍정적 반응을 보이나,
단기적으로는 거래심리가 위축될 수 있다는 우려도 있습니다.
English Version (Tap to expand)
The government is tightening oversight of illegal and abnormal real estate transactions.
Fake listings, self-dealing contracts, and price manipulation schemes will face stricter scrutiny,
and even large-scale speculative projects (“planned real estate scams”) are on the radar.
Real estate brokers will be held accountable if found complicit.
In practice, brokers now must double-check the authenticity of property listings
and the genuine intent of the parties before processing deals.
🔎 Expert Opinions & Market Reactions
- Academic experts: “With AI and big data monitoring, not only under-reporting but also
pattern-based price manipulation will be detected.”
- Tax specialists: “False filings could lead not just to fines but also to
tax evasion charges and even criminal liability.”
- Market voices: Some welcome the cleanup, saying ‘stricter oversight will bring the market back to end-users’,
while others worry it could further dampen short-term transaction volume.
| 주택 매매계약 신고 관리
새 정부는 주택 매매계약 신고 제도를 한층 강화하고 있습니다.
기존에는 공인중개사가 계약을 신고할 때 단순히 계약 내용만 제출하면 되었지만,
앞으로는 계약서 원본과 계약금 입금 증빙자료까지 의무적으로 제출해야 합니다.
이는 자전거래, 다운계약서 작성, 실거래가 띄우기와 같은 편법을 막기 위한 조치입니다.
따라서 중개 현장에서는 계약 체결 후 반드시 계약금 이체 내역을 확보하고,
신고 시 함께 제출할 수 있도록 관리하는 것이 필수입니다.
| 자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 자전거래란 무엇인가요?
자전거래(自轉去來)는 실제 소유권 이전 의사나 자금 이동이 거의 없는데,
겉으로만 사고팔기가 이뤄진 것처럼 꾸미는 거래를 말합니다.
본질적으로는
“가짜 거래”에 가깝습니다.
✅
부동산에서의 주요 사례
- 가족·지인 간 돌려치기: A→B→다시 A로 소유권 이동, 실제 의사 없음
- 시세 조작 목적: 여러 번 자전거래를 올려 실거래가가 상승한 것처럼 착시 효과 유발
- 세금·대출 회피: 다운계약, 허위계약과 결합해 양도세 부담 회피 또는 대출 조건 맞추기
🚨
문제점
- 시장 교란: 허위 시세 형성으로 정상적인 매수·매도자의 판단을 흐림
- 법적 제재: 부동산 거래신고법 위반, 과태료·세무조사 대상
- 형사 책임: 고의적 시세 조작 시 사기죄·공인중개사법 위반 적용 가능
English Version (Tap to expand)
❓ What is a “self-dealing transaction” (자전거래)?
It refers to transactions that are
only formal on paper,
without real intention of transferring ownership or money.
Essentially, it is a
“fake deal”.
✅
Examples in real estate
- Family/friend “round-trips”: A sells to B, then B sells back to A, no real change
- Price manipulation: Multiple fake trades make it look like market prices are rising
- Tax/loan evasion: Used with false contracts to reduce capital gains tax or fit loan conditions
🚨
Why it’s a problem
- Market distortion: Misleads buyers and sellers with false price signals
- Legal sanctions: Violation of transaction reporting laws, subject to fines and audits
- Criminal liability: Intentional manipulation may lead to fraud charges or broker law violations
🔎 전문가 의견 & 시장 반응
- 부동산 법률 전문가: “증빙자료 제출 의무화는 그동안 제도 사각지대였던
자전거래·가족 간 거래를 크게 줄일 수 있을 것이다.”
- 중개업계: “현장에서의 행정 부담이 늘어날 수밖에 없지만,
장기적으로는 시장 투명성 확보에 기여할 것”이라는 반응.
- 투자자 반응: 일부는 “편법 거래가 막히면 실거래가가 안정될 것”이라며 긍정적이나,
단기적으로는 거래 위축 우려도 제기되고 있음.
English Version (Tap to expand)
The government is tightening the housing transaction reporting system.
Previously, brokers only needed to submit the contract details.
Now, they must also provide the original sales contract and proof of deposit transfer.
This aims to prevent self-dealing, under-reporting, and price manipulation.
For brokers, it means they must always secure a copy of the deposit transfer record
and keep it ready to submit with the report.
🔎 Expert Opinions & Market Reactions
- Legal experts: “Mandatory submission of supporting documents will close loopholes
and reduce family-to-family or self-dealing transactions.”
- Brokerage industry: Acknowledges increased administrative burden,
but sees long-term benefits for transparency.
- Investors: Some welcome price stabilization, while others worry it may
further reduce transaction activity in the short run.
| 자금출처 투명성 강화
새 정부는 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 요건을 한층 강화했습니다.
기존에는 ‘주택담보대출, 신용대출, 자기자금’ 정도만 기재하면 되었지만,
앞으로는 대출 유형별(주담대·신용·사업자·해외금융기관) 세분화와
자기자금 출처(주택·토지 처분대금, 주식·채권·가상화폐 매각 등) 구체적 기재가 의무화됩니다.
특히 토지거래허가구역 내 주택 거래의 경우,
자금조달계획서뿐 아니라 증빙서류 제출까지 의무화되어
허위·편법 거래는 사실상 차단될 것으로 보입니다.
중개 현장에서는 매수인의 자금 출처 증빙자료 준비 여부를
사전에 확인하는 것이 계약 안전의 필수 조건이 되었습니다.
🔎 전문가 의견 & 시장 반응
- 세무 전문가: “세분화된 자금출처 기재는 편법 증여·차명거래를 실질적으로 걸러낼 수 있다.”
- 중개업계: “거래 서류 준비 시간이 늘어나면서 계약 진행 속도가 지연될 수 있다.”
- 시장 반응: 투자자들 사이에서는 “실수요자 중심의 거래 환경이 조성될 것”이라는 긍정적 전망과,
“과도한 규제로 거래 위축이 심해질 수 있다”는 우려가 엇갈림.
English Version (Tap to expand)
The government is reinforcing funding source transparency in housing transactions.
Previously, buyers only needed to list broad categories like mortgages, credit loans, or personal funds.
Now, they must specify detailed loan types (mortgage, credit, business, foreign banks)
and personal funds (proceeds from property sales, stocks, bonds, cryptocurrency, etc.).
In land transaction permit zones, both the funding plan and
supporting documents must be submitted, making false or disguised financing nearly impossible.
For brokers, it’s critical to check whether the buyer has all supporting documents prepared
before signing a contract.
🔎 Expert Opinions & Market Reactions
- Tax experts: “More detailed funding disclosure will expose hidden gifts or borrowed-name deals.”
- Brokerage industry: Warns that the extra paperwork may slow down closings.
- Market voices: Some see it as fostering a healthier, end-user market,
while others fear further dampening of transactions.
| 고가주택·법인거래 세무조사
정부는 고가주택 및 법인 명의 거래에서 발생할 수 있는 편법을 차단하기 위해
세무조사를 강화하고 있습니다. 가족 간 자금 대여를 통한 위장 증여,
법인의 업무무관 자금 유용 등은 집중 점검 대상이며, 거래 구조·자금 흐름·세무처리의
일관성을 종합적으로 확인하는 추세입니다.
중개현장에서는 거래 초기 단계부터 자금 출처와 법인의 자금 사용 목적을
명확히 안내하고, 계약서·세금계산서·이체내역 등 증빙자료를 체계적으로 수집·보관하는 것이 중요합니다.
특히 법인 거래의 경우, 이사회 의사록(필요 시)과 내부 규정 등도 확인하여
사후 분쟁 및 세무 리스크를 최소화해야 합니다.
🔎 전문가 의견 & 시장 반응
- 세무 전문가: “고가주택·법인거래는 자금 흐름의 합리성과 증빙의 정합성이 핵심입니다.
사소한 누락도 추가 과세나 가산세로 이어질 수 있습니다.”
- 법무 전문가: “특히 가족·특수관계인 간 거래는 시가 적정성과 대여·증여 구분에 대한
해명이 필요해 분쟁 대비 문서화가 중요합니다.”
- 시장 반응: 단기적으로 법인 매수 수요가 주춤할 수 있으나,
장기적으로는 투명성 제고로 거래 신뢰가 높아질 것이란 관측이 병존합니다.
✅ 실무 체크리스트 (중개사무소)
- 자금출처 질의서 사전 안내: 매수인(또는 법인)의 자금 조달 경로·용도·증빙 준비 여부 확인
- 증빙 패키지 수집: 계약서, 세금계산서/영수증, 계좌이체내역, 차용증(이자·상환계획 포함) 등
- 법인 거래 점검: 이사회 의사록(필요 시), 정관·내규, 업무관련성(업무무관자산 여부) 확인
- 특수관계 확인: 가족/특수관계인 간 거래 시 시가 적정성 및 대여·증여 구분 설명 기록
- 보고·보관: 신고 시 요구될 수 있는 서류 목록을 체크리스트로 만들어 계약 종료 후에도 보관
English Version (Tap to expand)
The government is intensifying tax audits on high-priced residences and corporate-name transactions.
Focus areas include disguised family gifts via loans and non-business use of corporate funds.
Authorities increasingly review the consistency among deal structure, cash flow, and tax treatment.
On the brokerage side, clarify funding sources and a corporation’s business purpose early on.
Systematically collect and retain supporting documents—contracts, tax invoices/receipts, bank transfers,
and loan agreements (with interest and repayment plans). For corporate buyers, check board minutes (if needed)
and internal policies to minimize post-deal disputes and tax risks.
🔎 Expert Opinions & Market Reactions
- Tax experts: “For high-value and corporate deals, the keys are reasonable fund flows
and coherent documentation. Even small gaps can trigger additional assessments.”
- Legal experts: “Related-party transactions require documentation on fair market value
and clear loan vs. gift characterization.”
- Market voices: Corporate demand may soften short term, but greater transparency could
support trust in the longer run.
📌 주택담보대출 LTV 규제 변경
* 적용지역: 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 (現 강남3구, 용산구)
| 구분 |
현행 |
개선 |
조치사항 |
시행시기 |
| 규제지역 |
50% |
40% |
행정지도 → 감독규정 개정 |
9.8일 |
| 비규제지역 |
70% |
좌동 |
감독규정 개정 |
9.8일 |
※ 무주택·처분조건부 1주택자 기준
| 한눈에 보는 핵심 요약
① 불법·이상거래 단속 강화
→ 허위매물, 자전거래, 가격 띄우기 단속 강화
(Crackdown on fake listings, self-dealing, price manipulation)② 주택 매매계약 신고 관리
→ 계약서 원본 + 계약금 입금증빙 의무화
(Mandatory submission of contract & deposit proof)③ 자금출처 투명성 강화
→ 대출·자기자금 세분화 + 증빙서류 제출 확대
(Detailed funding disclosure & supporting docs)④ 고가주택·법인거래 세무조사
→ 가족 간 대여·위장 증여, 법인 자금 유용 집중 조사
(Audits on disguised gifts & corporate fund misuse)⑤ 실거주 및 이용의무 조사
→ 허가구역 내 실거주 의무, 위반 시 계약 무효·처벌 가능
(Residency requirements in permit zones, nullification if violated)
| 실거주 및 이용의무 조사
정부는 토지거래허가구역 및 일부 규제지역 내 주택에 대해 실거주 및 이용의무를
강화하고 있습니다.
허가를 받고 매수한 경우 일정 기간 실제로 거주해야 하며,
이를 위반하면 허가 취소 및 계약 무효로 이어질 수 있습니다.
또한 임대 전환이나 전대 행위는 명백한 위반으로 간주됩니다.
중개현장에서는 매수인에게 해당 지역의 실거주 요건을 반드시 안내해야 하며,
매수인의 생활 여건상 거주가 불가능하다면 계약 자체가 위험할 수 있음을 분명히 고지해야 합니다.
거래 전 단계에서 허가구역 여부 확인은 필수 체크포인트입니다.
🔎 전문가 의견 & 시장 반응
- 부동산 전문가: “실거주 의무는 단순 행정 절차가 아니라 계약 유효성에 직접 연결되는 만큼,
사전 안내 누락은 중개사에게도 리스크가 될 수 있다.”
- 법무 전문가: “임대 전환이나 위장전입은 형사처벌 및 허가 취소 사유가 될 수 있으므로
중개 단계에서 각별히 유의해야 한다.”
- 시장 반응: 실수요자 입장에서는 큰 차이가 없지만, 투자자들은
“투자 기회 위축으로 시장 활력이 떨어질 것”이라며 불만을 표출하기도 함.
✅ 실무 체크리스트 (중개사무소)
- 허가구역 여부 확인: 거래 전 관할 지자체 또는 정부 시스템에서 확인
- 실거주 요건 안내: 계약 체결 전 매수인에게 서면·구두로 반드시 고지
- 임대 불가 안내: 임대 전환, 전대 시 계약 무효 가능성 및 처벌 규정 설명
- 위장전입 주의: 위반 시 형사처벌 및 허가 취소 가능성 안내
- 사후 점검 대비: 실거주 여부는 지자체의 현장조사로 확인될 수 있음을 고지
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The government is enforcing stricter occupancy and usage requirements for properties
in land transaction permit zones and other regulated areas.
Buyers must reside in the purchased property for a set period, and violations can lead to
permit cancellation and contract nullification.
Leasing or subletting is considered a clear violation.
For brokers, it is crucial to inform buyers about these residency obligations.
If the buyer cannot realistically live in the property, the entire contract may be at risk.
Checking whether the property is in a permit zone should be a standard pre-contract step.
🔎 Expert Opinions & Market Reactions
- Real estate experts: “Occupancy obligations directly affect contract validity,
so failing to disclose them exposes brokers to legal risks.”
- Legal experts: “Converting to rental or filing false residency can trigger
criminal penalties and permit cancellation.”
- Market voices: End-users see little change, but investors complain about
fewer investment opportunities and a dampened market atmosphere.
| 자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 계약금 입금 증빙은 언제부터 제출해야 하나요?
현재는 계약 신고 시 계약서 원본만 제출하면 되지만,
이번 새 정부 대책에 따라 앞으로는 계약금 입금 증빙(계좌이체 내역 등) 제출이 의무화됩니다.
다만, 이번 발표는 정책 방향(추진 과제) 단계이므로
구체적인 시행 시점은 아직 확정되지 않았습니다.
추후 국토부가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령/시행규칙」을 개정하면서
시행일을 별도로 고시할 예정입니다.
📅 과거 유사 제도 사례를 보면, 공포 후 3~6개월 유예기간을 두고 시행된 경우가 많습니다.
따라서 현장에서는 “조만간 시행 예정, 정확한 날짜는 추후 확정”으로 이해하면 됩니다.
English Version (Tap to expand)
❓ When will proof of deposit transfer be required?
Currently, only the contract document is required for reporting.
Under the new government policy, proof of deposit transfer (bank transfer records)
will also become mandatory.
However, this is still at the policy proposal stage,
and the exact implementation date has not been announced.
The Ministry of Land will confirm it through amendments
to the Real Estate Transaction Reporting Act and related regulations.
📅 In past cases, such changes usually took effect 3–6 months after official notice.
For now, consider it as “coming soon, exact timing to be announced.”
| 실무 준비 체크리스트
- ✅ 계약 단계: 계약금 지급 방식은 가급적 계좌이체로 유도
- ✅ 증빙 확보: 매수인 계좌이체 영수증·거래내역 캡처본 즉시 수령
- ✅ 문서 보관: 계약서와 함께 증빙자료를 파일·클라우드에 체계적으로 보관
- ✅ 고객 안내: 매도·매수인 모두에게 증빙자료 제출 의무화 예정을 사전 설명
- ✅ 법령 개정 모니터링: 국토부 공지·관보를 통해 시행일을 즉시 확인
- ✅ 리스크 관리: 증빙자료 미제출 시 과태료·계약 무효 등 불이익 발생 가능성 안내
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- ✅ At contract signing: Encourage deposit payment via bank transfer
- ✅ Collect proof: Obtain buyer’s transfer receipt or screenshot immediately
- ✅ Document storage: Keep proof together with the contract (file/cloud backup)
- ✅ Client briefing: Inform both parties about the upcoming mandatory submission
- ✅ Monitor regulations: Check MOLIT notices and official gazettes for enforcement date
- ✅ Risk management: Explain that missing proof may result in fines or contract invalidation
📄 원문 보기
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| 마무리
오늘은 새 정부의 주택공급 확대 방안 중, 특히 중개 현장에서 꼭 조심해야 할 다섯 가지 핵심 포인트를 정리해드렸습니다.
정책이 강화되면서 현장 부담은 늘어날 수 있지만, 결국 시장 투명성 확보와 거래 안정성 강화로 이어질 것입니다.
여러분께서는 이번 정책 변화가 거래 방식이나 투자 전략에 어떤 영향을 줄 것 같으신가요?
댓글로 의견을 남겨주시면 다른 독자분들께도 큰 도움이 될 거예요.
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여러분의 관심이 저에게 더 좋은 글을 쓸 수 있는 힘이 됩니다.
앞으로도 알찬 정보로 다시 찾아올게요. 감사합니다! 🙏
English Version (Tap to expand)
Today, we reviewed five critical points brokers must watch out for
under the government’s new housing supply and market measures.
While the rules may increase the workload in practice, they ultimately lead to
greater transparency and stronger transaction stability.
How do you think these changes will affect your transactions or investment strategies?
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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