집주인이 바뀌면 전세보증금은 누가 돌려줄까? (1)
안녕하세요! 공인중개사로 일하며 자주 듣는 질문 중 하나가 바로 이겁니다.
“집주인이 바뀌면 저는 이사 가야 하나요?”, “보증금은 누가 돌려줘요?”
최근에도 이런 질문을 주신 손님이 계셨어요. 실제 계약서가 살아 있는데도 불안해하셨죠.
Hello! As a licensed real estate agent, one of the most frequent questions I get is this:
“Do I have to move out if the landlord changes?” or “Who gives back my deposit?”
A client asked me this very recently. Even with a valid lease, they were worried.
이런 상황, 정말 흔하지만 의외로 잘못 알고 계신 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 집주인이 바뀌어도 세입자의 계약은 살아있고, 보증금도 새 주인이 책임져야 합니다.
This situation is more common than you think. But many people misunderstand it.
Here’s the key point: Even if the landlord changes, your lease remains valid, and the new owner is responsible for your deposit.
📌 관련 법률 출처
- 🔗 주택임대차보호법 (Housing Lease Protection Act)
- 📑 대법원 2001다64615 판결: “매수인은 임차인의 보증금을 반환할 의무가 있다”
이 글에서는 집주인 변경 시 세입자의 권리를 어떤 법이 어떻게 지켜주는지, 그리고 어떤 상황에서 예외가 생길 수 있는지를 실제 사례 중심으로 차근차근 정리해드릴게요.
In this article, I’ll walk you through what rights tenants have when the landlord changes, what the law says, and how to respond based on real-life cases.
| 집주인 변경이란 정확히 무슨 상황일까?
What Does “Landlord Change” Actually Mean?
집주인 변경은 소유권이 다른 사람에게 이전되는 것을 말합니다.
일반적으로는 매매 계약에 의해 집이 새 소유주에게 넘어가는 경우가 많죠.
A landlord change means the ownership of the property has transferred to another person.
This usually happens when the property is sold.
예: 집주인 A → B에게 집을 매도 → 소유권 이전 등기 완료
이때부터 B는 새 집주인 = 새로운 임대인입니다.
| 소유권이 바뀌면 임대차계약은 자동 종료?
Does a Landlord Change Terminate Your Lease?
아닙니다. 절대 자동 종료되지 않습니다!
계약이 여전히 유효하며, 새로운 소유주가 기존 임대인의 권리·의무를 그대로 승계합니다.
No, it does not terminate your lease automatically.
The lease remains valid, and the new owner inherits the previous landlord’s rights and duties.
🔍 대법원 판례 2001다64615 요약
“건물을 매수한 자는 임대차계약이 존속하고 있는 동안 그 임대인의 권리·의무를 승계한다.”
→ 즉, 새로운 집주인이 세입자 보증금을 돌려줘야 할 책임도 진다는 의미입니다.
| 등기부등본에서 확인할 수 있는 정보들
What You Can Learn from the Land Registry
등기부등본은 해당 부동산의 소유권 변동과 담보 내역을 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
The land registry document shows ownership changes and any mortgage or lien status.
- ✅ 소유권자 이름 및 변경 일자
- ✅ 근저당 설정 여부 (채권최고액 포함)
- ✅ 법적 제한사항 (가압류, 경매 진행 여부 등)
📌 세입자가 꼭 확인해야 할 포인트:
- 새로운 소유자 이름이 등기에 반영되었는가?
- 기존 소유자의 근저당, 압류 등이 그대로 남아있는가?
📎 함께 보면 좋은 글
👉 등기부등본 보는 법 완벽 정리: 실제 사례로 이해하기 (한·영 병기)
등기부등본의 구성부터 확인 포인트까지 친절하게 설명한 글이에요. 세입자라면 꼭 한번 읽어보세요!
| 세입자의 권리를 지켜주는 3가지 핵심 조건
3 Key Conditions to Protect Tenants’ Rights
새 집주인에게도 임대차 계약의 효력이 유지되기 위해서는 다음 3가지가 충족되어야 합니다.
To maintain your lease rights even with a new landlord, these 3 conditions must be met:
- 전입신고 완료 (Resident Registration)
📌 세입자가 실제 거주 중이라는 사실을 행정적으로 증명하는 절차입니다. - 확정일자 받은 계약서 (Fixed Date Certificate)
📌 법적으로 우선순위를 인정받기 위한 핵심 조건입니다. - 계약서 원본 보관 (Keep the Original Lease Document)
📌 필요 시 법적 효력을 주장할 수 있도록 원본이 반드시 필요합니다.
✅ 위 3가지를 모두 갖춘 세입자라면, 새 집주인이 보증금을 반환할 책임이 있습니다.
📢 다음 글 예고: 시리즈 2편
“집주인 바뀌었을 때 세입자가 꼭 알아야 할 대처법 & 실전 사례 정리”
Real Scenarios and Action Plans for Tenants
- 🔍 보증금, 누가 돌려주나요? 법적 책임 정리
- 📚 실제 사례: 부부 계약, 제3자 임차, 경매 진행 등
- ✅ 대처법 체크리스트 & 우선순위 안내
- 📄 참고 법령과 실무 팁까지 한 번에 정리
👉 시리즈 2편에서 꼭 이어서 확인하세요!
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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