집주인 바뀌었을 때, 어떻게 해야 하나요? 보증금·장기수선충당금 완벽 정리!(2)

| 집주인 바뀌면, 보증금은 누구한테 받아야 하나요?

“새 집주인이 생겼다는데, 그럼 내 전세보증금은 어떻게 되죠?”
실제 계약이 남아 있는데도, 많은 세입자분들이 이 순간 불안해집니다.
보증금이 수천만 원에서 억대까지 되니 당연한 걱정이죠.

“I heard the property has a new owner... what happens to my deposit?”
Even with a valid lease, tenants often feel anxious when the landlord changes—especially with deposits of tens of thousands or even hundreds of thousands of dollars at stake.

---

✅ 핵심은 한 줄입니다:

보증금은 ‘현재 소유자’인 새 집주인이 돌려줘야 합니다.

The deposit must be returned by the current property owner.

등기부등본상 소유권이 변경되었다면, 임대차 계약은 자동으로 새 집주인에게 이전되며
보증금 반환 의무도 함께 승계됩니다.

If the property title has changed in the registry, your lease rights—and the obligation to return your deposit—are legally transferred to the new owner.

---

🔍 이런 상황에 주의하세요:

• 이전 집주인에게 보증금 일부라도 먼저 반환받았다면, 새 소유주와 정산이 복잡해질 수 있음
• 계약서 원본, 확정일자, 전입신고 3가지가 갖춰지지 않았다면 권리 보호가 어려움

---

| 실제 사례로 보는 대처 전략
Case-Based Response Strategies

📌 사례 1: 계약자와 세대주가 다른 경우
Case 1: Tenant and Household Head Differ

계약자는 아내, 전입세대 열람원에는 남편이 세대주로 등록되어 있음.

Lease is under the wife's name, but the household head is listed as the husband.

✅ 대처법: 가족관계증명서로 관계 증빙 → 새 집주인에게 보증금 반환 청구 가능
Submit a family relation certificate to clarify roles and claim the deposit.

📌 사례 2: 이전 집주인 연락 두절 후 매도
Case 2: Former Owner Unreachable After Sale

기존 집주인에게 일부 보증금을 받았으나 이후 연락 두절, 등기상 새 소유자는 B씨.

Tenant partially refunded by former owner A, then property transferred to B.

⚠️ 주의: 보증금 정산 내역서 없으면 분쟁 발생 가능
Always keep a written statement if partial refunds occur.

📌 사례 3: 경매로 집주인 변경
Case 3: Ownership Changed by Auction

주택이 경매로 낙찰되며 소유주가 변경된 경우.

Property is sold through court auction; ownership shifts to bidder.

✅ 대처법: 전입신고 + 확정일자 + 계약서가 경매 개시 전 완료되었는지 확인
If move-in, certificate, and contract predate the auction start, you’re protected.

👍함께 보면 좋은 글
✅집주인이 사라졌어요!

✅집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려줄까?

| 세입자 체크리스트
Tenant’s Action Checklist

🧾 1) 보증금 반환을 위한 기본 체크리스트
Checklist for Getting Your Deposit Back

• ✅ 임대차 계약서 원본 소지
  Keep the original lease contract.
• ✅ 전입신고 완료 여부 확인
  Confirm that your resident registration was filed.
• ✅ 확정일자 받은 계약서
  Ensure you received a fixed date certificate from your local office.
• ✅ 등기부등본 최신본 발급
  Get the latest copy of the property’s land registry.
• ✅ 새 집주인 정보 확인
  Verify the new owner's name and contact details.
• ✅ 중도 정산 시에는 ‘정산내역서’ 확보
  If partial refunds occurred, keep a signed settlement statement.

🛠 2) 장기수선충당금 확인사항
Checklist for Long-Term Repair Reserve Refund

• 📌 관리비 고지서 내 ‘장기수선충당금’ 항목 확인
  Check your utility bills for the long-term repair reserve fee.
• 📌 입주 기간 중 매달 납부한 내역 정리
  Gather records showing how much you've paid monthly.
• 📌 퇴거 전 ‘관리사무소 확인서’ 요청
  Request a confirmation letter from the property management office.
• 📌 임대인에게 반환 요청 (구두X, 서면 추천)
  Formally request a refund from the landlord—preferably in writing.

🛠️ 장기수선충당금, 깜박하셨나요?
Still forgetting the long-term repair reserve fund?

보통 매달 관리비에 포함되어 납부하지만, 퇴거 시 임대인에게 돌려받는 것이 원칙입니다.
This fee is usually paid monthly with your building maintenance charges, but it should be refunded by the landlord when you move out.

📌 공인중개사를 통해 계약했다면?
If the lease was arranged through a licensed realtor:
잔금일에 중개사가 정산 내역을 함께 챙겨주므로, 반드시 장기수선충당금 포함 여부를 확인하세요.
They usually coordinate the balance sheet on move-out day—be sure to ask if the reserve fund is included.

| 자주 묻는 질문 BEST 3
Top 3 Frequently Asked Questions

질문 (Question)	답변 (Answer)
집주인이 바뀌면 계약은 무효인가요? Does the lease become void if the landlord changes?	아닙니다. 계약은 유효하며, 새 집주인이 자동 승계합니다. No. The lease remains valid and is automatically transferred to the new owner.
보증금 일부만 받고 나왔는데, 문제될까요? I received part of the deposit—what happens now?	중도 정산 내역이 없다면 분쟁의 소지가 큽니다. 서면 기록이 꼭 필요합니다. Without a written settlement, legal disputes are likely. Always document partial refunds.
장기수선충당금은 꼭 돌려받아야 하나요? Should I claim the long-term reserve fund refund?	예. 임대인이 부담해야 할 항목이므로, 요청하지 않으면 돌려주지 않을 수 있습니다. Yes. It’s the landlord’s responsibility. If you don’t ask, you might not get it back.

🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!

Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯

※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)

- 🍀 MoneyBee 🐝