보증금 증액했더니 보험 거절? 계약갱신까지 무효될 수 있어요
| 전세 보증금 올릴 때, 놓치기 쉬운 한 가지
계약 갱신 시 보증금을 조금 올리기로 했는데,
그것이 '갱신계약인지', '신규계약인지' 애매한 상황이 되신 적 있으신가요?
또 전세대출을 연장하려 했더니 은행에서 "보증보험 갱신이 안 됐다"며 대출이 보류되기도 하고,
추가로 부담해야 할 보험료를 누가 내야 하는지도 헷갈릴 수 있어요.
특히 요즘처럼 금리와 보증 한도가 민감하게 움직이는 시기에는,
보증금 증액 하나만으로도 계약의 성격, 대출 여부, 분쟁 가능성까지 달라질 수 있습니다.
오늘은 이처럼 보증금 증액, 보험금 증가, 계약갱신·대출까지 연결되는 상황에서
꼭 챙겨야 할 핵심 포인트들을 정리해보겠습니다.
| One Small Change in Deposit, Big Risk for Your Lease
Have you ever agreed to a small deposit increase during lease renewal,
only to find yourself unsure whether it counts as a “renewal” or a “new contract”?
Maybe you tried to extend your jeonse loan, but the bank said they’re waiting
on updated insurance approval—or worse, told you the loan is no longer possible.
And who's supposed to pay that extra insurance premium?
You or the tenant? Not clearly agreed upon? Trouble may follow.
In this post, we break down how a deposit increase can unexpectedly affect
your contract type, loan eligibility, and even cause disputes.
We’ll guide you through the must-check points before you raise that number.
| 전세 보증금 증액, 보험도 자동으로 올라갈까요?
많은 분들이 보증금을 올리면 보증보험도 자동 증액되는 줄 알고 계세요.
하지만 현실은 그렇지 않습니다. 보증보험은 "최초 가입금액 기준"으로 만료되며,
보증금이 증가하면 추가 계약을 별도로 체결해야 합니다.
예를 들어, 기존 보증금이 2억 원이고 HUG 보증보험에 가입되어 있던 세입자가
계약 갱신하면서 보증금을 2억 5천만 원으로 올렸다면,
기존 보험은 여전히 2억 원까지만 보장하고, 나머지 5천만 원은 공백 상태가 됩니다.
이때 임대인이나 임차인이 HUG나 SGI에 연락해 추가 보증 계약 또는 증액 절차를 진행해야 하며,
심사 기준은 재가입과 거의 동일하기 때문에 보증 거절 또는 보증료 인상 등의 이슈가 발생할 수 있습니다.
📌 Tip: 보증보험 증액은 전세대출 연장 심사와도 연동되기 때문에
보증 승인이 늦어지면 은행 대출 실행도 중단될 수 있습니다.
→ 계약서 쓰기 전, 반드시 보증보험 담당 기관에 문의하세요!
보증 승인이 늦어지면 은행 대출 실행도 중단될 수 있습니다.
→ 계약서 쓰기 전, 반드시 보증보험 담당 기관에 문의하세요!
| Does Jeonse Insurance Automatically Adjust to a Higher Deposit?
Many people assume that when the jeonse deposit increases,
the insurance coverage automatically increases too. But that’s not the case.
In reality, the original deposit amount is what the insurance is based on. If you increase the deposit during renewal, the insurance doesn’t change unless
you go through a separate process for additional coverage.
For example, if your original insured amount was ₩200 million and you
raised the deposit to ₩250 million, the extra ₩50 million is not covered unless you apply to extend or top-up the coverage.
And here's the catch—reassessment is required, almost like applying from scratch.
You might face delays, increased premiums, or even denial.
🔒 Jeonse loans are often tied to insurance approval.
If the top-up isn’t processed in time, your bank may halt loan execution.
That’s why it’s critical to contact the insurer before finalizing any contract.
| 보험금 증액, 전세대출 재심사로 이어질 수도 있어요
요즘 전세대출 받으시려면 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI 서울보증의 보증서가 필수죠.
그런데 전세 계약을 갱신하면서 보증금을 올릴 경우,
기존 보증서가 자동으로 연장되지 않기 때문에 은행 입장에서는 다시 보증 심사를 받도록 요구할 수 있습니다.
보증금은 이미 올렸는데, 보증 승인이 나지 않아 대출이 중단되는 사례도 생각보다 흔합니다.
심한 경우에는 "보증심사 탈락"으로 대출 연장이 아예 거절되기도 해요.
또한, 증액분에 대한 보증 심사 시에는 임차인의 소득이나 부채 상태가 달라졌다면,
기존보다 보증 한도가 낮아지거나 보험료가 오르는 경우도 있습니다.
📌 실제 사례
김세입님은 보증금 3억 원으로 전세대출을 받고 HUG 보증보험에 가입했어요.
2년 뒤 계약 갱신 시 보증금을 3억 5천만 원으로 인상했는데,
HUG 보증 증액 심사 중 부채 비율이 높다는 이유로 증액 보증이 거절되었고,
은행은 보증서 부재를 이유로 전세대출 연장을 거절했습니다.
김세입님은 보증금 3억 원으로 전세대출을 받고 HUG 보증보험에 가입했어요.
2년 뒤 계약 갱신 시 보증금을 3억 5천만 원으로 인상했는데,
HUG 보증 증액 심사 중 부채 비율이 높다는 이유로 증액 보증이 거절되었고,
은행은 보증서 부재를 이유로 전세대출 연장을 거절했습니다.
👉 따라서 계약서에 서명하기 전, 임차인이 전세대출을 연장하거나 신규로 받을 계획이 있다면
보증보험 증액 심사가 가능할지 미리 확인해보는 것이 반드시 필요합니다.
| Increasing the Insurance May Trigger Jeonse Loan Re-Evaluation
Jeonse loans are typically backed by a guarantee from HUG or SGI.
When the deposit increases, the original guarantee does not automatically update,
and the bank may require a new guarantee review before continuing the loan.
This means even if the new deposit is agreed upon,
you could face delays or rejections in your loan if the new guarantee is not issued.
In some cases, the tenant fails the re-evaluation due to changes in their income,
debt ratio, or credit score—and the bank cancels the loan renewal.
Case Example:
Mr. Kim had a ₩300 million jeonse loan with HUG insurance.
When the lease was renewed and the deposit increased to ₩350 million,
HUG declined the top-up coverage due to high debt ratio.
As a result, the bank refused to renew the loan.
To avoid such pitfalls, always check with the guarantor before signing a renewal contract
involving a deposit increase.
| 갱신계약인데 보증금만 올리는 건 괜찮을까?
임대차 2년이 지나면 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다.
이 경우, 임대인은 원칙적으로 보증금의 5%까지만 증액 가능합니다.
그런데 계약서에 단순히 "계약 갱신"이라고 쓰고
보증금을 10%, 15% 이상 올린다면?
실제로는 법적으로 '신규 계약'으로 간주될 가능성이 큽니다.
이렇게 되면 갱신요구권이 인정되지 않고,
보증금 인상분 전체에 대해 보증보험·전세대출도 새로 심사를 받아야 하죠.
계약서에 아무리 “갱신”이라고 써도, 실질이 신규계약이면 법적 효력은 달라집니다.
📌 Tip: 보증금 인상은 5% 이내로 조정하고, 그 외 조정이 있다면
“신규 계약임을 인정합니다”라는 문구를 명확히 넣어두는 게 분쟁 예방에 좋습니다.
“신규 계약임을 인정합니다”라는 문구를 명확히 넣어두는 게 분쟁 예방에 좋습니다.
또한 임차인이 갱신요구권을 사용했다고 생각하고 대출 연장이나 거주 계획을 잡았다가,
임대인이 “신규 계약이므로 거절 가능하다”고 주장하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요.
| Is It Okay to Raise the Deposit Significantly in a Renewal?
Under Korea’s lease protection law, tenants have the right to request a contract renewal once
and landlords can only raise the deposit by up to 5%.
But if the new contract shows a 10% or 15% increase in deposit—
even if both parties call it a “renewal”—it may legally be seen as a new lease.
Why does this matter?
Because in that case, the tenant’s renewal protection ends, and the bank or insurer
may demand a fresh application for loan and insurance.
👉 Even the wording in the contract can’t override this.
If the conditions exceed the legal limits, the contract is reclassified as new.
Tip: Keep any increase within 5% to preserve the renewal status.
If the increase is higher, clearly state in writing that both parties agree to a new contract.
| 보험료 부담은 누구 몫? 분쟁 되기 쉬운 지점
전세 계약을 갱신하면서 보증금이 올라가면
기존 보증보험은 그대로 두고, 인상된 부분만큼 별도 보증을 들어야 하죠.
이때 추가로 발생하는 보증보험료는 누가 부담해야 할까요?
사실 명확한 법적 규정은 없습니다.
그래서 계약서에 이를 따로 정하지 않으면, 나중에
임대인이 부담하라 vs 세입자가 내야 한다는 갈등이 생기기 쉽습니다.
일반적으로는
🟦 임차인이 전세대출을 받기 위해 보험에 가입하는 경우 → 보험료는 임차인이 부담
🟨 임대인이 원해서 가입하거나, 계약서상 필수로 명시된 경우 → 임대인이 부담
이런 방식으로 정리하지만, 반드시 계약서에 명시해 두는 것이 가장 안전합니다.
📌 계약서 특약 예시:
“전세 보증금 증액분에 따른 보증보험료는 임차인이 전액 부담한다.”
또는
“보증금 증가에 따른 보험료는 당사자 각 50%씩 부담한다.”
“전세 보증금 증액분에 따른 보증보험료는 임차인이 전액 부담한다.”
또는
“보증금 증가에 따른 보험료는 당사자 각 50%씩 부담한다.”
보험료가 몇십만 원이라도 감정적으로 민감한 문제이기 때문에,
미리 조율하지 않으면 계약 직전에 갈등이 생길 수 있습니다.
| Who Pays the Extra Premium? A Common Source of Conflict
When the jeonse deposit increases during a renewal,
you’ll often need a separate guarantee for the increased amount.
But here’s the catch—who pays for the new insurance premium?
There’s no legal rule that clearly defines this, so if it’s not agreed upon in writing,
it can easily lead to conflict.
In practice:
🟦 If the tenant is getting a jeonse loan → the tenant usually pays.
🟨 If the landlord requires the insurance → the landlord often pays.
To avoid arguments, include it in the contract:
“Tenant shall bear all guarantee insurance fees due to deposit increase.”
or
“Both parties agree to split the added premium 50/50.”
⚠ Even a ₩300,000 premium can cause a big fight if not clarified in advance.
| 실제 사례: 보험금 증액 조건으로 퇴거 유도?
임대인이 갱신을 거절하지는 않으면서도
‘보증금 증액’과 ‘보증보험 재가입’을 조건으로 제시하면서
사실상 임차인에게 퇴거 압박을 가하는 사례가 늘고 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 상황이 있을 수 있어요.
✅ “갱신은 가능하지만 보증금을 4억 → 5억으로 올릴게요.
그리고 보험도 새로 가입하셔야 해요. 부담은 본인 몫입니다.”
임차인이 대출이 불가하거나, 보험가입 거절 사유가 있다면
사실상 ‘살 수 없는 계약 조건’이 되는 거죠.
이처럼 법적으로는 갱신 거절이 아닌 것처럼 보이지만,
실제로는 퇴거 유도를 위한 간접적인 압박이 되는 사례입니다.
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 보증금만 올리면 보험도 자동으로 올라가나요?
아니요. 기존 보증보험은 최초 계약 기준으로 설정되며,
증액된 보증금은 별도로 추가 신청해야 보장됩니다.
추가 심사 과정에서 보증 거절, 보험료 인상 가능성도 있으니 주의하세요.
EN ▸ Q1. Does the insurance automatically adjust when I raise the deposit?
No. The guarantee is based on the original amount. You must apply separately to cover the increased portion. The insurer may reject or raise the premium during reassessment.
Q2. 보증금 인상이 5% 넘으면 계약갱신권이 사라지나요?
맞습니다. 임대인이 5%를 초과해 증액을 요구하고, 세입자가 동의하면
법적으로는 '신규 계약'으로 간주되어 계약갱신요구권을 더 이상 주장할 수 없습니다.
EN ▸ Q2. Does a deposit increase over 5% cancel my renewal right?
Yes. If the landlord raises the deposit by more than 5% and the tenant agrees, the contract is considered a new lease and the renewal right no longer applies.
Q3. 보험료는 임대인이 내야 하나요? 세입자가 내야 하나요?
법적 규정은 없으며, 누가 요청했는지에 따라 달라집니다.
세입자가 대출 목적이라면 보통 세입자 부담,
임대인이 요구하거나 특약에 명시되었다면 임대인이 부담합니다.
가장 좋은 방법은 계약서에 명확히 특약을 넣는 것입니다.
EN ▸ Q3. Who should pay the insurance fee — landlord or tenant?
There's no fixed rule. If the tenant applies for insurance due to a loan, they usually pay. If the landlord requires it or it’s in the contract, they pay. The best way is to clarify it in the lease agreement.
📌 실무 주의사항:
임대인이 보증금 인상폭을 5% 이상으로 제시하고, 보험 부담까지 강요한다면
계약갱신요구권을 사실상 무력화시키는 것으로 볼 여지가 있습니다.
→ 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
임대인이 보증금 인상폭을 5% 이상으로 제시하고, 보험 부담까지 강요한다면
계약갱신요구권을 사실상 무력화시키는 것으로 볼 여지가 있습니다.
→ 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
또한 임대인이 "보험 가입 못 하시면 갱신은 어렵습니다"라고
사실상 ‘거절 통지’를 간접적으로 할 경우, 법적 대응 대상이 될 수 있습니다.
| Real Case: Using Insurance Conditions to Pressure Tenants to Leave
Some landlords don’t outright refuse renewals—
instead, they set conditions that are difficult or impossible for the tenant to meet.
Example:
“Renewal is okay, but the deposit will go from ₩400 million to ₩500 million,
and you’ll need to get a new insurance policy—at your own expense.”
If the tenant can’t qualify for the loan or insurance,
the condition effectively forces them to move out.
Even if the landlord doesn’t directly say “leave,”
this type of demand can be viewed as an indirect refusal of renewal.
⚖ Legal Note:
If the new terms exceed the 5% limit and shift all burdens to the tenant,
this may violate the spirit of the Lease Renewal Right (계약갱신요구권).
You can file for mediation via the Housing Lease Dispute Mediation Committee.
| 보증금 증액 계약 시 꼭 확인할 체크리스트
보증금 증액은 단순한 숫자 조정이 아니라,
보험, 대출, 계약갱신 권리, 분쟁 가능성까지 한꺼번에 영향을 줍니다.
계약서 서명 전에 다음 체크리스트를 꼭 확인해보세요.
| ✅ 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 보증보험 증액 여부 | 증액된 금액에 대해 별도 신청했는가? |
| 전세대출 연장 가능성 | 보증보험이 승인돼야 대출도 가능함 |
| 계약갱신 요건 충족 여부 | 5% 초과 인상 시 신규계약으로 간주 가능 |
| 보험료 부담 주체 | 특약으로 명확히 명시했는가? |
| 보증금 인상 명분 | 정당한 인상인지, 퇴거 유도성 아닌지? |
| Final Checklist Before Signing a Jeonse Deposit Increase
| ✅ Item | What to Check |
|---|---|
| Insurance Top-up | Did you apply for increased coverage? |
| Loan Renewal | Loan depends on updated guarantee approval |
| Renewal Criteria | Over 5% raise may void renewal protection |
| Who Pays Premium | Stated clearly in the contract? |
| Purpose of Increase | Is it a valid increase or indirect eviction? |
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Q. 보험료 부담, 계약서에 없으면 어떻게 되나요?
계약서에 명시가 없다면 일반적으로는 '보험을 요청한 측'이 부담합니다.
하지만 이견이 있을 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 특약 필수!
Q. 증액 보증 거절되면 계약은 무효인가요?
계약 자체가 무효는 아니지만, 대출이 불가능해져 계약 이행에 어려움이 생길 수 있습니다.
사전에 보증 승인 가능 여부를 확인하고 계약을 체결하세요.
| 마무리하며
전세 보증금 증액, 한 줄 문구로 끝날 것 같지만
보험, 대출, 계약형태, 분쟁 가능성까지 줄줄이 연결되어 있습니다.
오늘 글이 임대인이나 임차인으로서 실수 없이 계약을 준비하는 데 도움이 되셨길 바랍니다.
혹시 주변에 같은 고민을 하는 분이 계시다면, 이 글을 공유해 주세요.
작은 나눔이 큰 분쟁을 막아줄 수 있습니다.
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| Wrapping Up
A simple deposit increase can ripple into
insurance complications, loan rejections, contract disputes, and renewal rights issues.
I hope this post helped you prepare smartly—whether you’re a landlord or a tenant.
If you know someone facing a similar situation, please share this article with them.
A little awareness can prevent a big problem later.
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