1세대 1주택 비과세 vs 장기보유공제, 완전히 다른 이야기입니다
“10년 넘게 보유한 집을 팔았는데, 왜 세금이 나올까요?”
많은 분들이 “장기보유특별공제랑 1세대 1주택 비과세는 같은 것”이라 착각하곤 하세요.
하지만 이 둘은 전혀 다른 세금 혜택입니다.
비과세는 일정 조건을 만족하면 세금 자체가 0원이 되는 혜택이고,
장기보유특별공제는 과세는 하되 일정 금액을 공제해주는 방식이에요.
오늘 글에서는 이 두 가지 제도를 실제 사례와 함께 비교해보며,
“나는 어떤 혜택을 받을 수 있을까?”를 판단하는 기준을 알려드릴게요.
🌐 | Intro (English)
“I’ve owned this house for over 10 years — why am I still being taxed?”
This confusion often stems from a misunderstanding between two completely different benefits:
the 1-home exemption and the long-term holding deduction.
The 1-home exemption (비과세) means you may owe no tax at all if certain conditions are met,
while the long-term deduction simply reduces your taxable capital gain — it doesn’t eliminate it.
In today’s post, we’ll compare both, explain who qualifies for which, and show how they work through real-life examples.
|1세대 1주택 비과세란 무엇인가요?
“1세대 1주택 비과세”란 말 그대로, 세대당 1채만 보유하고 일정 기간 이상 보유한 경우 주택을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 되는 제도입니다.
기본 요건은 아래와 같습니다:
- ✅ 1세대: 배우자 및 가족 포함, 생계를 같이 하는 단위
- ✅ 1주택: 국내에 1채만 보유 (일부 예외 주택 제외)
- ✅ 보유기간 2년 이상 (※ 조정대상지역은 거주요건도 포함)
📌 특히 주택을 9억 원 이하에 양도할 경우 전액 비과세입니다.
만약 9억 원 초과 고가주택이라면, 9억 원까지는 비과세되고 초과분만 과세 대상이 됩니다.
💡 즉, 비과세는 조건을 만족하면 아예 세금을 면제 받는 개념입니다.
🌐 | What is the 1-home exemption?
The 1-home exemption allows a household that owns only one home in Korea to sell it without paying capital gains tax — if specific conditions are met.
Main conditions include:
- ✅ Only one home owned per household (spouse and children included)
- ✅ Owned for at least 2 years
- ✅ In regulated areas: must have lived in it for at least 2 years as well
➤ For homes sold under ₩900M: full tax exemption
➤ For homes sold over ₩900M: exemption up to ₩900M, taxed on the rest
So exemption = no tax at all if conditions are met.
|장기보유특별공제란 무엇인가요?
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 경우, 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
비과세처럼 세금 자체가 면제되는 건 아니고, 과세는 하되 일부를 깎아주는 방식이에요.
📌 기본 요건:
- ✅ 3년 이상 보유한 부동산
- ✅ 1세대 1주택일 경우, 보유 + 거주 연동하여 공제율 증가
- ✅ 최대 80%까지 공제 가능 (10년 보유 + 10년 거주 시)
💡 장특공은 9억 초과 고가주택의 과세 대상 금액에만 적용되며,
다주택자, 상가·토지 등에도 (조건부로) 활용될 수 있습니다.
요약하자면, 장특공은 세금을 줄이는 장치, 비과세는 세금 자체를 없애는 장치입니다.
🌐 | What is the Long-Term Holding Deduction?
The Long-Term Holding Deduction (LTHD) reduces your taxable capital gains based on how long you’ve owned (and possibly lived in) the property.
Key points:
- ✅ Applies to properties held for at least 3 years
- ✅ For 1-home households: Holding + residing period combined
- ✅ Max 80% deduction (40% for 10 years owned + 40% for 10 years lived)
Unlike exemption, the LTHD doesn’t remove tax entirely — it just reduces the taxable portion.
Commonly used when selling high-value properties (over ₩900M) or when exemption doesn’t apply.
|비과세 vs 장특공, 어떻게 다른가요?
많은 분들이 비과세와 장기보유특별공제를 혼동하지만, 두 제도는 목적도, 효과도 완전히 다릅니다.
아래 표를 통해 명확하게 비교해볼게요.
| 구분 | 1세대 1주택 비과세 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 기본 개념 | 양도차익 전액 면세 | 양도차익 일부 공제 |
| 적용 대상 | 1세대 1주택자 | 모든 부동산 (조건 충족 시) |
| 요건 | 보유 2년 이상 (거주 요건 추가 가능) | 보유 3년 이상, 최대 10년 (거주 시 가산) |
| 적용 범위 | 양도소득세 자체 면제 | 양도차익의 일부만 차감 |
| 9억 초과 시 | 초과분만 과세 | 초과분에 대해 공제 가능 |
| 중복 적용 | 가능 (9억 초과 시 장특공 적용) | 가능 (비과세 초과분에만) |
💡 요약: 비과세는 아예 세금을 없애주는 제도이고, 장특공은 세금은 내되 줄여주는 절세 장치입니다.
🌐 | Exemption vs Deduction – What’s the difference?
| Item | 1-Home Exemption | Long-Term Deduction |
|---|---|---|
| Basic idea | No capital gains tax | Partial deduction of taxable gains |
| Who qualifies | 1-home household | Anyone who meets holding period |
| Requirement | 2+ years owned (plus residence in some cases) | 3+ years owned, up to 10 years (with bonus for residence) |
| Effect | Tax = 0 | Tax reduced, not removed |
| If over ₩900M | Taxed only on excess | Deduction applies to the excess |
| Use both? | Yes — exemption first, then deduction on excess | Yes — applies to taxable portion |
|실제 사례 비교로 쉽게 이해하기
실제로 양도가액은 같아도 비과세와 장기보유특별공제 적용 여부에 따라
납부해야 할 세금은 큰 차이가 납니다. 아래 사례를 비교해보세요.
📌 사례 ①: 비과세 적용 – 1세대 1주택, 9억 이하 양도
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 8억 원 |
| 취득가액 | 4억 원 |
| 양도차익 | 4억 원 |
| 비과세 적용 | 세금 0원 |
📌 사례 ②: 고가주택 + 장특공 적용 – 양도가액 12억 원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 12억 원 |
| 취득가액 | 5억 원 |
| 양도차익 | 7억 원 |
| 비과세 적용 | 9억 원까지 |
| 과세 대상 | 3억 원 |
| 장기보유특별공제 (예: 10년 보유+거주) | -2억 4천만 원 (80%) |
| 최종 과세표준 | 6천만 원 |
💡 동일한 집이라도 공제 여부에 따라 실제 납부세액이 천차만별입니다.
🌐 | Real-life examples: Exemption vs Deduction
Case 1: 1-home, under ₩900M → Full exemption
- Sale price: ₩800M
- Purchase price: ₩400M
- Gain: ₩400M
- Result: No tax (Exemption)
Case 2: 1-home, over ₩900M → Deduction on taxable part
- Sale price: ₩1.2B
- Purchase price: ₩500M
- Gain: ₩700M
- ₩900M exempt → ₩300M taxable
- Apply 80% LTHD → ₩60M taxable
- Tax owed: Based on ₩60M (much less!)
|자주 하는 질문 Q&A
Q1. 비과세 받으면 장기보유특별공제는 못 받나요?
아닙니다. 둘 다 적용 가능합니다.
다만, 9억 원 이하 금액은 비과세, 그 초과분에 대해서만 장기보유특별공제가 적용돼요.
Q2. 나는 비과세 대상인데 왜 세금이 나왔을까요?
양도한 주택이 9억 원을 초과하는 고가주택이라면,
초과분에 대해서는 과세가 됩니다.
이때 장기보유특별공제를 함께 적용하면 세금을 줄일 수 있어요.
Q3. 장기보유특별공제는 꼭 1세대 1주택자만 받을 수 있나요?
아닙니다. 다주택자나 상가, 토지 보유자도 보유기간만 충족하면 장특공을 받을 수 있어요.
단, 공제율이 1세대 1주택자에 비해 낮을 수 있습니다.
Q4. 비과세와 장특공 중 어느 쪽이 더 유리한가요?
가장 유리한 건 비과세 요건을 충족하면서도 장특공까지 함께 받는 것입니다.
예를 들어 12억짜리 주택이라면 9억까지 비과세, 초과 3억에 대해 장특공 80% 적용 시
과세표준은 단 6천만 원이 됩니다.
🌐 | Frequently Asked Questions (English)
Q1. Can I use both the exemption and the deduction?
Yes! The exemption applies up to ₩900M, and the deduction can apply to the remaining taxable portion.
Q2. I thought I qualified for exemption — why was I taxed?
If your home was sold for more than ₩900M, the excess is still taxable. Use the LTHD to reduce that part.
Q3. Is the LTHD only for 1-home owners?
No. Anyone who meets the holding period can qualify. But 1-home households get better deduction rates.
Q4. Which is better: exemption or deduction?
They work best together. Ideally, get the exemption for up to ₩900M, and reduce the rest with the LTHD.
|정리: 나는 어느 혜택이 해당될까?
내가 받을 수 있는 혜택이 비과세인지, 장기보유특별공제인지, 둘 다 가능한지
아래 항목을 확인해보며 점검해보세요!
- ✅ 주택이 9억 원 이하? → 비과세 가능성 높음 (1세대 1주택 + 2년 보유 조건 충족 시)
- ✅ 9억 초과 주택? → 9억까지 비과세, 초과분은 장기보유특별공제 적용 가능
- ✅ 3년 이상 보유? → 장기보유특별공제 적용 대상
- ✅ 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주? → 장특공 최대 80% 가능
- ✅ 다주택자? → 비과세는 어려움, 장특공만 적용 가능
- ✅ 상속·증여 주택? → 보유기간 계산 방식 유의! (승계/재산정 여부 확인)
💡 가장 좋은 절세는 비과세 + 장특공의 조합이라는 점, 꼭 기억하세요!
🌐 | Summary: Which benefit applies to me?
- ✅ Is your home worth ₩900M or less? → Likely full exemption (if conditions met)
- ✅ Is it over ₩900M? → Exempt up to ₩900M, LTHD for the rest
- ✅ Held for 3+ years? → LTHD applies
- ✅ Held + lived in for 10 years? → Max 80% deduction
- ✅ Own multiple homes? → No exemption, but LTHD may apply
- ✅ Inherited or gifted? → Holding period calculation rules vary
📝 Best-case scenario = exemption + deduction combined!
|마무리하며
“나는 장기보유특별공제 받으면 비과세도 되는 줄 알았어요.”
이런 이야기를 정말 자주 듣습니다. 하지만 오늘 글을 보신 여러분은 이제 헷갈리지 않으시죠?
정리하면,
- 📌 비과세는 세금 자체를 면제받는 제도이고,
- 📌 장기보유특별공제는 세금을 줄여주는 제도입니다.
- 📌 둘은 다르지만, 함께 적용 가능합니다.
오늘 글이 여러분의 세금 설계에 작지만 강력한 무기가 되었기를 바랍니다.
공유 한 번이 누군가에게 수천만 원을 절세하는 기회가 될 수도 있어요.
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저는 다음 글, “9억 초과 고가주택의 양도세 실전 계산법”으로 돌아올게요.
기대하셔도 좋습니다!
🌐 | Final thoughts (English)
Many people assume the long-term holding deduction equals a tax exemption — but as we’ve learned, that’s not the case.
✅ Exemption = no tax (if you qualify)
✅ Deduction = lower tax
✅ You can use both — and you should if possible!
I hope this guide helped you better understand the difference and apply it to your next real estate sale.
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Coming up next: “Capital Gains Tax for Homes Over ₩900M — Real Examples & Calculations.”
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