보유세 올라간다는데… 자산 구조는 그대로 두시겠어요?
몇 년 전까지만 해도, 부동산은 갖고만 있어도 자산이 되는 시대였습니다.
그런데 이제는 다릅니다. 보유 자체가 세금 부담으로 이어지는 시대가 왔습니다.
공정시장가액비율이 80%까지 올라가고, 종합부동산세와 재산세 부담이 함께 늘어나면서
단순히 ‘가만히 가진 자’가 오히려 불리해지는 구조가 되고 있어요.
특히 은퇴자, 현금흐름이 없는 자산가, 다주택자들에게는 이 변화가 더욱 치명적일 수 있습니다.
이제는 어떤 자산을 어떻게 보유하고 있는가가 더 중요해졌습니다.
‘보유형 자산’에서 ‘소득형 자산’ 중심으로,
‘고정비 지출’보다 ‘현금 유입’이 있는 구조로
포트폴리오를 재구성해야 할 때입니다.
| Property Tax Is Rising. What's Your Exit Strategy?
Just a few years ago, real estate was wealth just by owning it.
But now, we’ve entered an era where holding equals cost.
With the Fair Market Value Ratio jumping to 80%, property taxes like 종부세 and 재산세 are becoming annual burdens—especially for retirees and asset-rich, income-poor individuals.
It’s time to ask: Is your asset portfolio prepared for the new reality?
Holding-type assets → Income-type assets.
Assets that just sit → Assets that pay you back.
Let’s explore how to rebalance your portfolio before 2025 hits full swing.
- 당신의 자산은 '보유형'인가 '소득형'인가?
- 부동산 중심 포트폴리오, 이제는 위험할 수 있다
- 1주택자와 다주택자의 전략은 달라야 한다
- 증여 vs 매도, 결정의 타이밍은?
- 현금흐름 중심의 자산 전환이 필요한 이유
- 2025년을 기준으로 지금 무엇을 해야 하나
- 공정시장가액비율 80% 적용, 팩트체크 Q&A
- 포트폴리오 재편 전 점검 체크리스트
- 마무리: 지금은 ‘보유’보다 ‘흐름’의 시대
| 목차
| 당신의 자산은 '보유형'인가 '소득형'인가?
혹시 지금 보유하고 있는 자산이 현금을 만들어내고 있나요?
아니면 그 자산을 유지하기 위해 매년 세금과 관리비만 나가고 있진 않으신가요?
이제는 자산을 두 가지 유형으로 구분해볼 필요가 있습니다.
| 구분 | 보유형 자산 | 소득형 자산 |
|---|---|---|
| 예시 | 무수익 부동산, 비거주 2주택, 토지만 보유 | 상가, 월세 수익형 주택, 배당주, 리츠(REITs) |
| 현금 흐름 | 없음 / 비용 지출만 발생 | 월세·배당 등 수익 발생 |
| 세금 부담 | 보유세, 양도세, 재산세 지속 발생 | 일정 수익으로 보유세 충당 가능 |
보유형 자산이 많을수록 세금 인상기에 현금 흐름이 막혀버리는 위험이 커집니다.
이제는 “어떻게 줄이느냐”보다 “어떻게 바꾸느냐”가 더 중요한 시대입니다.
| Is Your Asset Just Sitting, or Working?
Ask yourself: Does your property generate cash flow?
Or are you constantly paying taxes and maintenance, with no returns?
Let’s compare:
| Type | Holding Asset | Income-Generating Asset |
|---|---|---|
| Examples | Idle land, unused second homes | Rental units, dividend stocks, REITs |
| Cash Flow | Negative (expenses only) | Positive (rents, dividends) |
| Tax Impact | Heavy burden with no offset | Tax paid with income from asset |
The key question: Is your asset paying you, or are you paying for it?
Let’s move toward assets that work for you.
| 부동산 중심 포트폴리오, 이제는 위험할 수 있다
지금까지 많은 분들이 부동산 = 안전 자산이라는 믿음으로
주택, 토지, 상가 등에 자산을 몰아 넣어왔습니다.
하지만 지금은 시대가 달라졌습니다.
보유세, 거래세, 기준금리, 인구 구조, 수요 감소 등 여러 요인이 겹치며
‘부동산만으로 노후를 책임지기 어렵다’는 신호들이 명확하게 나오고 있어요.
📉 최근 부동산 시장 위험 요인
- 보유세 지속 인상 (공정시장가액비율, 재산세)
- 지방·비수도권 부동산 수요 급감
- 고령화 및 인구 감소로 인한 실수요 축소
- 금리 인상기 → 갭투자 및 전세 활용 리스크 증가
- 거래량 감소 → 유동성 위험 증가
- 보유세 지속 인상 (공정시장가액비율, 재산세)
- 지방·비수도권 부동산 수요 급감
- 고령화 및 인구 감소로 인한 실수요 축소
- 금리 인상기 → 갭투자 및 전세 활용 리스크 증가
- 거래량 감소 → 유동성 위험 증가
이제는 부동산 중심 자산 구조를 부분 해소하고, 유동성과 수익성을 확보할 수 있는 방향으로 포트폴리오를 조정해야 할 때입니다.
| A Property-Heavy Portfolio May Be a Liability
For decades, real estate was considered a “safe bet.”
Homes, land, and rental properties seemed like stable long-term assets.
But today, multiple shifts are changing that narrative:
- Rising property taxes with higher FMV ratio
- Demand decline in non-metro areas
- Aging population and shrinking buyers
- Higher interest rates → risky leverage strategies
- Liquidity concerns due to slowed transactions
If most of your wealth is locked in real estate, it’s time to consider diversification for flexibility and income stability.
| 1주택자와 다주택자의 전략은 달라야 한다
보유세 인상 시대, 누구나 같은 방법으로 대응할 수는 없습니다.
1주택자와 다주택자는 처한 상황도, 선택할 수 있는 카드도 다릅니다.
✔ 1주택자는 실거주 목적이 크고, 장기보유특별공제나 1세대1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 전략이 필요합니다.
✔ 반면 다주택자는 양도세 중과, 보유세 누진 구조 속에서 자산 분산·정리·증여 시기를 판단해야 합니다.
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 보유 목적 | 실거주 및 장기 거주 | 투자 또는 세대 분산 |
| 주요 리스크 | 은퇴 후 현금흐름 부족, 세부담 전가 어려움 | 양도세 중과, 보유세 누진세, 전세가 하락 |
| 대응 전략 |
- 장기보유특별공제 요건 점검 - 공시가 관리, 거주기간 채우기 - 일부 자산 월세 전환 고려 |
- 증여/양도 타이밍 분석 - 지방 비수익 부동산 정리 - 자산 다각화(리츠, 배당주 등) |
결론은 하나입니다.
보유세가 오를수록 자산 구조는 '방어형'이 아니라 '운용형'으로 바뀌어야 합니다.
| One Home or Many—You Need a Different Plan
When property taxes rise, a one-size-fits-all strategy won’t work.
If you own one home:
✔ Focus on long-term residence benefits, such as tax exemptions.
✔ Watch your property’s assessed value and keep good documentation.
✔ If retired, consider converting space into rental units for income.
If you own multiple homes:
✔ Watch out for capital gains tax surcharges and heavy holding taxes.
✔ Now may be the time to consolidate, sell underperforming units, or consider gifting.
✔ Diversify into REITs or dividend-producing assets.
The goal is no longer just to hold, but to make each asset work for you.
| 증여 vs 매도, 결정의 타이밍은?
보유세, 양도세, 증여세까지 모두 오르는 시기.
언제, 어떤 방식으로 자산을 이동시키느냐가 절세의 핵심이 됩니다.
많은 분들이 고민하는 질문은 이것입니다.
“지금 자녀에게 증여해야 할까, 아니면 팔고 나중에 물려줘야 할까?”
정답은 “상황에 따라 다르다”입니다.
아래 비교표를 통해 증여와 매도의 차이를 정리해볼게요.
| 항목 | 증여 | 매도 |
|---|---|---|
| 세금 시점 | 증여세는 즉시 납부 | 양도세는 매도 시 납부 |
| 과세 기준 | 공시가 또는 평가액 기준 (시가 대비 낮음) | 실거래가 기준 → 양도차익 과세 |
| 장점 | - 공시가 기준이라 절세 가능 - 세대 분산 효과 |
- 현금 유입 가능 - 실현 이익 확보 |
| 주의점 | - 증여 후 5년 내 매도 시 세금 합산 - 자녀 증여 시 취득세 부담 |
- 장기보유특별공제 적용 여부 확인 - 양도세 중과 유의 |
일반적으로는 '증여는 하락기, 매도는 상승기'에 유리하다는 말이 있지만,
자산 규모, 공시가격, 가족 구성, 거주 여부 등에 따라 달라질 수 있으니
사전 시뮬레이션은 필수입니다.
| Gift or Sell? When’s the Right Time?
Should you gift your property to your children now?
Or sell it and pass on the cash later?
Here’s a quick comparison:
| Factor | Gift | Sale |
|---|---|---|
| Tax Timing | Gift tax due immediately | Capital gains tax due at sale |
| Valuation Base | Assessed or appraised value | Market price (higher) |
| Pros | Lower tax base, family transfer | Liquid cash, lock in gains |
| Risks | 5-year rule for added capital gains Acquisition tax applies to donee | High capital gains if not exempted |
Rule of thumb: Gift in a down market, sell in a rising one—but always run simulations.
Taxes are tricky, timing is everything.
| 현금흐름 중심의 자산 전환이 필요한 이유
자산이 많아도 매달 통장에서 돈이 빠져나가기만 한다면,
그건 ‘부자’가 아니라 ‘세금 리스크를 안고 있는 자산가’일 수 있습니다.
보유세 시대에는 무엇보다 현금흐름(캐시플로우)이 중요합니다.
고정비만 있는 부동산 중심 구조에서 벗어나
월세, 배당, 이자수익이 발생하는 자산으로 재편해야 합니다.
💡 현금흐름 중심 자산 예시
✔ 월세 수익형 부동산 (소형 주택, 상가)
✔ 리츠(REITs), 배당주, 채권 ETF
✔ 연금형 상품 (개인연금, 주택연금 등)
✔ 실수요 임대 (게스트하우스, 공유오피스)
✔ 월세 수익형 부동산 (소형 주택, 상가)
✔ 리츠(REITs), 배당주, 채권 ETF
✔ 연금형 상품 (개인연금, 주택연금 등)
✔ 실수요 임대 (게스트하우스, 공유오피스)
자산은 ‘얼마짜리냐’보다 ‘매달 얼마를 벌어들이느냐’가 더 중요해진 시대입니다.
특히 은퇴 이후를 고려한다면,
비용을 줄이는 전략보다 수익을 만드는 전략이 훨씬 강력한 생존 방법이 될 수 있어요.
| Why You Need Income-Generating Assets Now
Owning expensive property means nothing if you're bleeding money every month.
In a high tax environment, cash flow is king.
Assets that generate income can cover your taxes and even build wealth while you sleep.
Here are some smart moves:
- Rental units instead of idle homes
- Monthly dividend stocks or REITs
- Bond ETFs with regular payouts
- Converting real estate into usable, rentable spaces
It’s not just what your asset is worth.
It’s how much it earns for you that really matters—especially in retirement.
| 2025년을 기준으로 지금 무엇을 해야 하나
정부는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 상향 조정하는 방안을 검토 중입니다.
아직 공식 확정은 아니지만, 이르면 2025년 세제개편안 또는 시행령 개정을 통해 발표될 가능성이 있습니다.
즉, 지금부터 약 6개월~1년 남짓한 이 시점이
보유세 전략을 수정할 수 있는 ‘골든타임’이 될 수 있습니다.
지금 할 수 있는 행동들을 아래와 같이 정리해보았습니다.
🗂️ 보유세 변화 대응 전략 액션리스트
✅ 공시가격 확인 – 국토부 ‘부동산공시가격 알리미’에서 우리 집 공시가 점검
✅ 보유세 시뮬레이션 – 홈택스, 은행 앱에서 공정시장가액비율 80% 기준으로 예상 세액 계산
✅ 장기보유특별공제 요건 확인 – 거주기간 요건, 1세대1주택 비과세 적용 가능 여부
✅ 비효율 자산 정리 검토 – 무수익 토지, 공실 다주택 등
✅ 자녀 증여/세대분리 전략 수립 – 5년 내 합산 과세 리스크 고려
✅ 현금 유입 구조 설계 – 일부 자산 월세 전환, 배당주 편입, 연금설계 등
✅ 공시가격 확인 – 국토부 ‘부동산공시가격 알리미’에서 우리 집 공시가 점검
✅ 보유세 시뮬레이션 – 홈택스, 은행 앱에서 공정시장가액비율 80% 기준으로 예상 세액 계산
✅ 장기보유특별공제 요건 확인 – 거주기간 요건, 1세대1주택 비과세 적용 가능 여부
✅ 비효율 자산 정리 검토 – 무수익 토지, 공실 다주택 등
✅ 자녀 증여/세대분리 전략 수립 – 5년 내 합산 과세 리스크 고려
✅ 현금 유입 구조 설계 – 일부 자산 월세 전환, 배당주 편입, 연금설계 등
정부 발표 전이라도 시뮬레이션 → 분석 → 조정, 이 3단계를 미리 준비해두는 것이 현명합니다.
| What Should You Do Before 2025?
The government is considering raising the Fair Market Value Ratio from 60% to 80%.
While not yet finalized, the change could come as early as the 2025 tax reform or through decree.
Here’s your action plan:
- Check your home’s assessed value now
- Run simulations assuming an 80% FMV ratio
- See if you're eligible for tax exemptions
- Review underperforming properties and consider selling
- Plan for strategic gifting if needed (watch the 5-year rule!)
- Shift toward income-producing assets—rents, dividends, or annuities
Even if it's not official yet, preparing early gives you a strong advantage.
Don’t wait until the change becomes reality.
| 공정시장가액비율 80% 적용, 팩트체크 Q&A
Q1. 공정시장가액비율 80%는 확정된 건가요?
아직은 확정되지 않았습니다.
정부는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올리는 방안을 검토 중이며,
2025년 세제개편안 또는 시행령 개정을 통해 발표할 가능성이 있는 상태입니다.
하지만 현재까지 법령 또는 시행령으로 확정된 내용은 없습니다.
Q2. 그렇다면 언제부터 적용될 수 있나요?
보유세는 매년 과세 기준일인 6월 1일 기준으로 결정됩니다.
따라서 이르면 2026년 보유세부터 적용될 가능성이 높고,
2025년 세제개편안 발표 시점(7~9월 예상)에 윤곽이 드러날 것으로 보입니다.
Q3. 국회의 동의 없이도 비율 조정이 가능한가요?
네. 공정시장가액비율은 대통령령(시행령)으로 정하는 사항입니다.
따라서 정부 단독으로 개정이 가능하며, 국회의 동의는 필요하지 않습니다.
Q4. 1주택자는 이번 인상의 영향이 없나요?
일정 부분은 재산세 특례(공정시장가액비율 43~45%)가 유지될 예정이지만,
종합부동산세는 1주택자라도 고가 주택 보유 시 부담이 증가할 수 있습니다.
즉, 공시가격이 높다면 1주택자도 영향권에 들어갈 수 있습니다.
| [ENG] Fair Market Value Ratio Q&A
Q1. Is the 80% ratio officially confirmed?
→ Not yet. The government is reviewing the change, with a possible announcement in the 2025 tax reform package.
Q2. When might it take effect?
→ Most likely from the 2026 tax year, based on the June 1 valuation standard.
Q3. Can this change happen without National Assembly approval?
→ Yes. It’s set by Presidential Decree and doesn’t require legislative approval.
Q4. Will 1-homeowners be exempt?
→ Some special rules apply for property tax, but if your home's value is high enough, you may still be subject to comprehensive property tax increases.
| 포트폴리오 재편 전 점검 체크리스트
아무리 좋은 전략이라도, 나에게 맞지 않으면 의미가 없습니다.
보유세 시대에 맞는 포트폴리오로 재편하기 전에
꼭 아래 항목들을 체크해보세요.
📋 포트폴리오 점검 체크리스트 (YES/NO)
□ 나는 지금 보유 중인 자산의 공시가격/시가/보유세 규모를 알고 있다.
□ 내 자산 중 수익을 창출하는 자산의 비율이 50% 이상이다.
□ 다주택자라면, 보유 목적이 명확한 주택과 그렇지 않은 주택을 구분해두었다.
□ 자녀 증여/세대 분리 시기를 시뮬레이션해본 적이 있다.
□ 보유세·양도세·증여세를 함께 고려한 세금 전략을 세우고 있다.
□ 은퇴 이후를 대비한 현금흐름 설계가 되어 있다.
□ 필요시 자산을 정리할 수 있는 유동성 확보 수단이 있다.
□ 나는 지금 보유 중인 자산의 공시가격/시가/보유세 규모를 알고 있다.
□ 내 자산 중 수익을 창출하는 자산의 비율이 50% 이상이다.
□ 다주택자라면, 보유 목적이 명확한 주택과 그렇지 않은 주택을 구분해두었다.
□ 자녀 증여/세대 분리 시기를 시뮬레이션해본 적이 있다.
□ 보유세·양도세·증여세를 함께 고려한 세금 전략을 세우고 있다.
□ 은퇴 이후를 대비한 현금흐름 설계가 되어 있다.
□ 필요시 자산을 정리할 수 있는 유동성 확보 수단이 있다.
✔ 체크가 많을수록 준비된 포트폴리오입니다.
✔ 체크가 적다면 지금이 새로운 방향을 설계할 최적의 시점일 수 있어요.
| Your Portfolio Rebuild Pre-Checklist
Before changing your portfolio, ask yourself:
- Do I know the tax base and assessed value of my properties?
- Are at least 50% of my assets generating income?
- Do I have clear reasons for keeping each property?
- Have I simulated gift vs. sell scenarios?
- Is my tax strategy coordinated (property/gift/capital gains)?
- Do I have a post-retirement cash flow plan?
- Can I liquidate part of my assets quickly if needed?
The more “yes” answers, the more resilient your portfolio is.
If not, it's time to act—before 2025 forces your hand.
| 마무리: 지금은 ‘보유’보다 ‘흐름’의 시대
예전에는 땅만 있어도, 집만 있어도 자연스레 자산이 늘던 시절이 있었습니다.
하지만 이제는 ‘가진 것’보다 ‘흐르게 하는 것’이 더 중요해진 시대입니다.
보유세는 계속 오르고, 시장은 빠르게 변화합니다.
가만히 있는 자산은 결국 비용이 되고, 움직이는 자산만이 당신을 지켜줄 것
지금 이 순간이 바로,
당신의 자산 구조를 점검하고, 새로운 방향을 설계할 골든타임
이 글이 여러분의 선택에 작은 힌트가 되었다면,
주변에도 꼭 공유해 주세요. 누군가에게 정말 필요한 정보일 수 있습니다.
| Final Thoughts: It’s a Flow Game Now
Owning used to be everything. But now, it’s all about how your assets flow.
Taxes rise. Markets shift.
The property that once felt safe can become a liability.
So here’s your mission:
Turn your static assets into flowing income streams.
Rethink, rebalance, and rebuild—before 2025 arrives.
If this guide helped you, share it with someone who might need it.
We’ll be back with more strategies—like income remodeling tips for rental properties.
Stay smart, stay fluid.
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