12억에 팔고 세금 990만 원? 장.특.공 적용 사례 공개!
“우리 집이 10억이 넘었는데, 비과세 아닌가요?”
많은 분들이 고가주택의 양도세를 단순 계산으로 접근하시지만,
9억 초과 1세대 1주택의 세금은 완전히 다른 계산법이 적용됩니다.
비과세는 9억까지, 그 초과분은 과세되는 구조인데요,
여기에 장기보유특별공제까지 더해지면
세금이 3천만 원이 될 수도, 300만 원이 될 수도 있어요.
오늘은 단순한 이론이 아니라,
실제로 양도가액·취득가액·공제율을 넣어서 계산하는 실전 양도세 흐름을 알려드릴게요.
고가주택을 보유하고 계신 분들이라면 반드시 확인하셔야 할 내용입니다.
🌐 | Intro (English)
“My home is worth over ₩1 billion — isn’t it tax-exempt?”
Many Korean homeowners are surprised to find they still owe capital gains tax when selling.
That’s because the ₩900 million exemption cap applies only up to that amount — any excess is taxed.
But if you also qualify for the Long-Term Holding Deduction, your taxable portion could shrink dramatically.
In this post, we’ll walk through real calculation examples using numbers — not just theory.
If you plan to sell a high-value home, you’ll want to read this carefully.
|‘고가주택’의 기준은 무엇인가요?
양도소득세에서 말하는 ‘고가주택’이란 단순히 비싼 집이 아니라,
양도가액이 9억 원을 초과하는 1세대 1주택을 의미합니다.
📌 정리하면 아래와 같습니다:
- ✅ 1세대 1주택일 것 (2주택 이상은 해당 없음)
- ✅ 실제 양도가액 기준 9억 원 초과
💬 여기서 주의할 점은 공시가격이 아닌 실거래가 기준이라는 점입니다.
예를 들어 공시가격이 7억이어도 실거래가가 9억 1천만 원이라면 고가주택으로 분류됩니다.
또한, 공동명의 주택의 경우 아래와 같은 예외가 적용됩니다:
- 👫 지분별로 9억씩 적용 → 예: 5:5 공동명의 시 각자 9억까지 비과세 가능
즉, 고가주택 여부는 단순 시세가 아니라 양도 시점의 실거래가 기준이라는 점, 꼭 기억하세요.
🌐 | What defines a “high-value home” for tax purposes?
In Korea, a “high-value home” refers to a property where the selling price exceeds ₩900 million — and it’s owned as a 1-home household.
✅ Must be your only home (1-home rule)
✅ Sale price, not government-appraised value, determines eligibility
⚠ Example: If the official value is ₩700M but you sell it for ₩950M, it's a high-value home.
For joint ownership, the ₩900M cap is applied per person.
→ A 50:50 couple could each get exemption up to ₩900M.
|기본 양도세 계산 흐름 정리
고가주택의 양도세 계산은 단순히 양도가액에서 취득가액을 빼는 걸로 끝나지 않습니다.
비과세 적용 구간과 과세 대상 금액 분리, 그리고 장기보유특별공제 적용까지 흐름이 이어져요.
📌 계산 흐름 요약
- ① 양도차익 계산
→ 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) - ② 비과세 적용
→ 고가주택이라면 9억 원까지 비과세, 초과분은 과세 대상 - ③ 장기보유특별공제 적용
→ 초과된 과세 대상 금액에서 장특공 적용 (최대 80%) - ④ 과세표준 계산
→ 장특공 후 금액 = 과세표준 - ⑤ 세율 적용
→ 누진세율(6%~45%) + 지방세(10%)로 최종 세액 산출
💡 중요한 포인트: 비과세와 장특공은 “같이 적용”할 수 있으며, 비과세 후 남은 금액에 대해서만 장기보유특별공제를 씁니다.
🌐 | Basic flow of capital gains tax calculation (for homes over ₩900M)
- ① Calculate capital gain
→ Sale price – (Purchase price + deductible expenses) - ② Apply exemption
→ Up to ₩900M is tax-free for 1-home owners - ③ Apply Long-Term Holding Deduction
→ Only applies to the taxable portion over ₩900M - ④ Get taxable base
→ Remaining amount after deduction - ⑤ Apply progressive tax rates
→ 6%~45% + 10% local tax
✅ Exemption and deduction work together
Exemption first → Deduction second (on taxable excess)
|예제①: 12억에 판 1주택, 취득가 5억, 10년 보유한 경우
이 사례는 고가주택 + 1세대 1주택 + 장기보유특별공제 적용 조건을 모두 만족한 경우입니다.
실제 세금이 어떻게 줄어드는지 단계별로 계산해볼게요.
📌 기본 정보
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 12억 원 |
| 취득가액 | 5억 원 |
| 필요경비 | 0원 (단순화) |
| 양도차익 | 7억 원 |
📌 비과세 및 공제 적용
| 단계 | 계산 결과 |
|---|---|
| 9억 비과세 적용 | 과세 대상 차익: 3억 원 |
| 장기보유특별공제 (80%) | -2억 4천만 원 |
| 과세표준 | 6천만 원 |
| 세율 적용 (15% + 지방세 10%) | 약 990만 원 |
✅ 최종 세금 약 1천만 원 수준!
장특공이 없다면 과세표준 3억 → 세금 4,000만 원 이상 나올 수 있습니다.
🌐 | Example ①: Sold at ₩1.2B, bought at ₩500M, held for 10 years
- Capital gain: ₩1.2B – ₩500M = ₩700M
- Exemption: ₩900M → leaves ₩300M taxable
- Long-term deduction: 80% of ₩300M = ₩240M
- Tax base: ₩60M
- Tax: ₩60M × 15% × 1.1 (incl. local tax) ≈ ₩9.9M
💡 Without deduction: full ₩300M taxed → over ₩40M tax
|예제②: 10억 양도, 5억 취득, 3년 보유 (장특공 미적용)
이번 사례는 1세대 1주택 조건은 만족하지만, 장기보유특별공제 요건을 충족하지 못한 경우입니다.
즉, 3년 보유로 인해 장특공은 적용되지 않습니다.
📌 기본 정보
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 10억 원 |
| 취득가액 | 5억 원 |
| 양도차익 | 5억 원 |
📌 세금 계산 (장특공 없음)
| 단계 | 계산 결과 |
|---|---|
| 9억 비과세 적용 | 과세 대상: 1억 원 |
| 장기보유특별공제 | 없음 |
| 과세표준 | 1억 원 |
| 세율 적용 (15% + 지방세) | 약 1,650만 원 |
💡 3년 보유로 장특공이 적용되지 않으니, 고가주택의 과세분 전체가 세금으로 산정됩니다.
📊 비교 요약
| 항목 | 장특공 有 | 장특공 無 |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 3억 원 | 1억 원 |
| 장기보유특별공제 | 80% (–2.4억) | 없음 |
| 최종 과세표준 | 6천만 원 | 1억 원 |
| 납부 세액 | 약 990만 원 | 약 1,650만 원 |
🌐 | Example ②: Sold at ₩1B, bought at ₩500M, only 3 years held
- Capital gain: ₩500M
- Exemption up to ₩900M → ₩100M taxable
- No LTHD (less than 3 years held)
- Tax base: ₩100M
- Tax: ₩100M × 15% × 1.1 ≈ ₩16.5M
💡 Even though gain is smaller than Example ①, tax is higher due to no deduction.
|양도세 절세 팁: 신고 전 체크리스트
고가주택 양도 전, 아래 항목을 하나씩 체크하면 수백만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.
단순히 오래 보유했다고 다 되는 게 아니니, 꼼꼼하게 확인해보세요!
- ✅ 내 집이 고가주택인가?
→ 실거래가 기준 9억 원 초과 여부 확인 - ✅ 1세대 1주택 요건 충족 중인가?
→ 다른 주택 소유 여부, 가족 합산 포함 - ✅ 보유기간은 3년 이상인가?
→ 장기보유특별공제 기본 요건 충족 여부 - ✅ 거주기간도 2년 이상인가?
→ 조정대상지역일 경우 필수 요건 - ✅ 장특공 공제율은 몇 % 적용 가능한가?
→ 국세청 홈택스 모의계산기에서 미리 확인 가능 - ✅ 공동명의일 경우 지분별 비과세 적용되나?
→ 각자 9억까지 적용 가능 (예: 50:50이면 18억까지) - ✅ 양도세 신고 시 자동계산만 믿지 않고 검토했는가?
→ 세무사 검토 또는 홈택스 계산기 추천
💬 실거래가 기준, 장특공 비율, 비과세 적용 구간을 정확히 아는 것이 절세의 핵심입니다!
🌐 | Tax-saving checklist before selling a high-value home
- ✅ Is the sale price over ₩900M? (→ high-value home)
- ✅ Do you qualify as a 1-home household?
- ✅ Have you held the property for 3+ years?
- ✅ Have you lived there for 2+ years (if in regulated area)?
- ✅ What’s your LTHD percentage? (Check on Hometax)
- ✅ Is it jointly owned? → Each owner gets ₩900M exemption
- ✅ Did you verify the tax before filing? (Don’t rely on auto-calculations)
💡 A few minutes of checking = millions in savings.
|자주 하는 질문 Q&A
Q1. 집값이 9억 넘는다고 다 세금 내나요?
아닙니다. 1세대 1주택 조건을 만족하면
양도가액 9억 원까지는 비과세가 적용됩니다.
단, 초과되는 부분(예: 10억 → 1억)은 과세 대상이 됩니다.
Q2. 공동명의면 9억이 각자에게 적용되나요?
네. 공동소유자 각자에게 9억 원씩 비과세 한도가 적용됩니다.
예를 들어 5:5 공동명의인 경우, 총 18억까지 비과세 적용 가능합니다.
Q3. 장기보유특별공제는 언제부터 받을 수 있나요?
기본적으로 3년 이상 보유해야 적용 가능하며,
보유 + 거주 요건을 충족할수록 공제율이 커집니다 (최대 80%)
Q4. 비과세 받으면 세금은 아예 0원인가요?
9억 이하 양도가액이면 전액 비과세로 세금이 없습니다.
그러나 9억 초과 고가주택은 초과분에 대해 세금이 부과됩니다.
🌐 | FAQ (English)
Q1. Is every home over ₩900M taxed?
No. 1-home households are exempt up to ₩900M. Only the excess is taxed.
Q2. For joint ownership, does each person get ₩900M?
Yes. For example, 50:50 joint owners each get ₩900M exemption — total ₩1.8B.
Q3. When does the long-term holding deduction apply?
After 3+ years of ownership. The longer you hold/live in the home, the bigger the deduction (up to 80%).
Q4. If I get the exemption, will I owe zero tax?
Yes, if the selling price is under ₩900M. But if it’s higher, you’ll be taxed on the excess.
|마무리하며
“양도차익은 같은데 왜 어떤 집은 세금이 3배나 다를까요?”
오늘 내용을 끝까지 읽으신 분들이라면 이제 그 이유를 분명히 아실 거예요.
✔ 고가주택이라도 비과세 9억 적용은 가능하고
✔ 남은 과세분엔 장기보유특별공제로 절세할 수 있습니다.
✔ 이 두 가지를 정확히 조합하는 게 고가주택 세금의 핵심이에요.
오늘 글이 여러분의 양도세 신고와 절세 전략에 도움이 되었기를 바랍니다.
💡 주변에도 고가주택 매도를 앞둔 분이 있다면 꼭 이 글을 공유해주세요!
다음 글에서는 “고가주택 다주택자의 양도세 전략”을 준비하고 있어요.
1세대 1주택자가 아닌 경우, 어떻게 절세할 수 있는지 실전팁을 알려드릴게요.
기대해주세요!
🌐 | Final thoughts (English)
“Why do two people selling similar homes pay drastically different taxes?”
If you’ve read this far, you now understand — it’s all about applying the rules correctly.
✅ Use your ₩900M exemption first
✅ Then apply the long-term holding deduction on the excess
✅ Combine both for maximum savings
I hope this post helps you file smart and save big.
Know someone selling a high-value home? Share this with them — it could mean millions in savings.
Coming up next: Tax-saving strategies for high-value homes with multiple owners.
|마무리하며
“양도차익은 같은데 왜 어떤 집은 세금이 3배나 다를까요?”
오늘 내용을 끝까지 읽으신 분들이라면 이제 그 이유를 분명히 아실 거예요.
✔ 고가주택이라도 비과세 9억 적용은 가능하고
✔ 남은 과세분엔 장기보유특별공제로 절세할 수 있습니다.
✔ 이 두 가지를 정확히 조합하는 게 고가주택 세금의 핵심이에요.
오늘 글이 여러분의 양도세 신고와 절세 전략에 도움이 되었기를 바랍니다.
💡 주변에도 고가주택 매도를 앞둔 분이 있다면 꼭 이 글을 공유해주세요!
다음 글에서는 “고가주택 다주택자의 양도세 전략”을 준비하고 있어요.
1세대 1주택자가 아닌 경우, 어떻게 절세할 수 있는지 실전팁을 알려드릴게요.
기대해주세요!
🌐 | Final thoughts (English)
“Why do two people selling similar homes pay drastically different taxes?”
If you’ve read this far, you now understand — it’s all about applying the rules correctly.
✅ Use your ₩900M exemption first
✅ Then apply the long-term holding deduction on the excess
✅ Combine both for maximum savings
I hope this post helps you file smart and save big.
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Coming up next: Tax-saving strategies for high-value homes with multiple owners.
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