다주택자 고가주택, 양도세 줄이는 전략 총정리!
“2주택자인데 집 한 채 팔면 얼마나 세금 나올까요?”
1세대 1주택은 9억까지 비과세라는 말은 많이 들었지만,
다주택자라면 얘기가 완전히 달라집니다.
예전에는 중과세율이 덧붙고, 장기보유특별공제도 못 받는 줄 아셨죠?
하지만 2022년 이후 세법 개정으로
지금은 다주택자도 장기보유공제 가능, 중과세율 배제가 적용되는 경우가 많아요.
이번 글에서는 실제로 고가주택을 여러 채 보유한 분들이
양도세를 줄이기 위해 꼭 알아야 할 전략을 정리해드립니다.
세금폭탄 피할 수 있는 보유기간 전략,
중과세율 여부, 그리고 장기보유특별공제 계산까지
실전 중심으로 알려드릴게요.
🌐 | Intro (English)
“I own two homes — how much tax will I pay if I sell one?” That’s a common question from multi-homeowners in Korea.
While 1-home owners enjoy a ₩900M exemption, multi-homeowners are taxed differently — but not hopelessly.
Since 2022, additional heavy tax rates (중과세율) have been suspended, and even multi-homeowners can now apply for long-term holding deductions.
In this post, we’ll explore the best tax strategies for selling high-value homes when you own more than one — including timing tips, deductions, and what to expect in tax amounts.
|1세대 1주택자와 무엇이 다를까?
많은 분들이 “집 한 채 팔면 세금 없죠?”라고 생각하시지만,
‘1세대 1주택’ 기준에 해당하지 않으면
비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
그렇다면 다주택자의 양도세는 어떻게 달라질까요?
📌 핵심 차이 정리
| 구분 | 1세대 1주택 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 비과세 | 양도가액 9억까지 비과세 | 비과세 불가 (전체 과세) |
| 장기보유특별공제 | 보유 + 거주 충족 시 최대 80% | 보유기간 기준 최대 30% |
| 중과세율 | 기본세율 (6%~45%) | 2022년 이후 일시적 중과세율 배제 |
💡 요약하자면, 다주택자는 비과세는 받을 수 없지만, 장기보유특별공제와 중과세율 완화는 가능하다는 것이 핵심입니다.
🌐 | What’s different from 1-homeowners?
| Item | 1-Home | Multi-Home |
|---|---|---|
| Exemption | Yes, up to ₩900M | Not allowed |
| LTHD | Up to 80% (hold + live) | Up to 30% (hold only) |
| Heavy tax rate | Standard 6–45% | Suspended since 2022 |
💡 Multi-homeowners can't use exemption, but can still apply deductions and avoid heavy rates (for now).
|고가주택 다주택자의 양도세 기본 계산 흐름
다주택자의 고가주택 양도세 계산은 1세대 1주택과 달리 비과세 없이 전액 과세됩니다.
하지만, 장기보유특별공제는 일부 적용 가능하고,
현재 중과세율은 일시적으로 배제되어 기본세율이 적용됩니다.
📌 기본 계산 흐름
① 양도차익 계산- → 양도가액 – (취득가액 + 필요경비)
- → 보유기간만 기준으로 최대 30% 공제 가능 (거주기간 미반영)
- → 양도차익 – 장특공 = 과세표준
- → 기본세율 6~45% 적용 + 지방소득세(10%) 추가
💡 핵심 포인트는, 비과세는 적용 불가지만, 장특공 + 중과배제로 예전보다 훨씬 낮은 세금이 나올 수 있다는 점입니다.
🌐 | Basic tax flow for multi-homeowners selling high-value homes
- ① Capital gain: Sale – (Purchase + Costs)
- ② Deduction (LTHD): Max 30%, based only on holding years
- ③ Tax base: Capital gain – deduction
- ④ Apply standard rates: 6%–45% + 10% local surtax
❗ No exemption, but deductions and suspended heavy rates help reduce taxes.
|장기보유특별공제 받을 수 있을까?
다주택자도 장기보유특별공제(LTHD)를 받을 수 있습니다.
다만 보유기간 기준만 적용
📌 요약하면 다음과 같습니다:
| 구분 | 1세대 1주택 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 공제요건 | 보유 + 거주 (최대 10년) | 보유기간만 |
| 최대 공제율 | 80% (보유 40% + 거주 40%) | 30% (10년 이상 보유) |
| 공제 적용 대상 | 9억 초과분 | 전체 양도차익 |
💬 예를 들어 10억에 산 집을 15억에 팔았다면, 다주택자는 양도차익 5억 원 전액이 과세 대상이 되며, 보유기간에 따라 최대 1억 5천만 원(30%) 공제 가능합니다.
🌐 | Can multi-homeowners receive Long-Term Holding Deductions?
Yes — even if you own multiple homes, you can still claim the LTHD based on holding period only.
However, you won’t get additional benefits from residency period like 1-homeowners do.
| Item | 1-Home | Multi-Home |
|---|---|---|
| Basis | Hold + Live | Hold only |
| Max Deduction | 80% | 30% |
| Applied to | Taxable over ₩900M | All capital gains |
Example: ₩500M gain → up to ₩150M deduction (10+ years held).
|양도 시기 조절 전략
다주택자가 고가주택을 매도할 때는 ‘언제 파느냐’가 세금 차이를 만듭니다.
보유기간 3년 이상이면 장특공 적용,
6월 1일 이전 매도 시 종부세 절세까지 연결됩니다.
📌 시기별 절세 전략
- ✅ 3년 이상 보유 후 매도 → 장기보유특별공제 적용 가능 (최대 30%)
- ✅ 10년 이상 보유 → 장특공 최대 적용 (30%)
- ✅ 6월 1일 이전 매도 → 종부세 과세 대상에서 제외 (과세기준일 회피)
- ✅ 2년 이상 보유 후 일시적 1세대 1주택 전환 → 비과세 요건 갖추고 양도 가능 (조건 충족 시)
💡 세금은 '얼마에 팔았는가'보다 '언제 팔았는가'가 더 중요할 수 있습니다.
🌐 | When to sell? Timing strategies for tax savings
- ✅ Hold at least 3 years → eligible for LTHD (up to 30%)
- ✅ Hold 10+ years → get full 30% deduction
- ✅ Sell before June 1 → avoid inclusion in property tax (종부세)
- ✅ Consider switching to 1-home status before sale → regain exemption if conditions met
📅 Tax isn’t just about price — timing is everything for multi-homeowners.
|사례 비교: 같은 집, 보유 3년 vs 10년 세금 차이
다음은 같은 고가주택(양도차익 7억)이라도 보유기간에 따라 얼마나 세금이 달라지는지 비교한 사례입니다.
다주택자 기준으로 비과세는 없고, 장기보유특별공제 유무만 차이가 있습니다.
📌 기본 조건
- 양도가액: 14억 원
- 취득가액: 7억 원
- 양도차익: 7억 원
- 필요경비 및 기타 공제: 없음
📊 보유기간별 세금 비교
| 항목 | 보유 3년 | 보유 10년 |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제율 | 12% | 30% |
| 공제 금액 | 8,400만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 과세표준 | 6억 1,600만 원 | 4억 9,000만 원 |
| 예상 세액 (지방세 포함) | 약 1억 5,000만 원 | 약 1억 1,800만 원 |
✅ 보유기간이 10년이면 세금 약 3,200만 원 절감! 장기보유특별공제율 차이가 바로 절세의 핵심입니다.
🌐 | Case comparison: 3 years vs 10 years holding period
Assumptions: Sale ₩1.4B / Purchase ₩700M → ₩700M gain
| Item | 3 Years | 10 Years |
|---|---|---|
| LTHD Rate | 12% | 30% |
| Deduction | ₩84M | ₩210M |
| Taxable Base | ₩616M | ₩490M |
| Estimated Tax | ₩150M | ₩118M |
💡 Longer holding = less tax. Deduction difference saves ₩32M in this case.
|종부세 피하기 vs 양도세 줄이기, 무엇이 더 유리할까?
고가주택 다주택자의 세금 전략은 보유세(종부세)와 양도세 중 무엇을 줄일 것인가의 선택입니다.
두 세금은 반비례 관계로, 하나를 줄이면 다른 하나가 늘 수 있습니다.
📌 전략 비교
| 전략 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 6월 1일 이전 양도 | 📉 종부세 회피 | ❌ 장특공 요건 미달 가능 (보유기간 부족) |
| 10년 이상 보유 후 양도 | 📉 양도세 대폭 절감 (장특공 30%) | ❌ 종부세 1~2회 추가 납부 |
| 일시적 1세대 1주택 전환 | 📌 비과세 가능성 확보 | ❗ 타주택 처분 요건 충족 필요 |
💡 판단 팁
- 📌 종부세는 매년 반복되지만 금액은 수백~수천만 원 수준
- 📌 양도세는 1회 납부지만 수천만~수억 원 차이 가능
- ➡ 보유기간이 충분하다면 양도세 절세 쪽이 훨씬 유리
🌐 | Property tax vs. capital gains tax — which to minimize?
| Strategy | Pros | Cons |
|---|---|---|
| Sell before June 1 | Avoid 종부세 | Might not meet LTHD requirement |
| Hold 10+ years | Maximize 30% deduction | Pay 종부세 for extra years |
| Switch to 1-home status | Regain exemption eligibility | Must meet transfer timeline conditions |
💬 Tip: 종부세 is annual; 양도세 is one-time but much larger — plan accordingly.
|자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 1세대 1주택이 아니어도
3년 이상 보유한 경우 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
단, 거주기간은 반영되지 않으며 보유기간만으로 계산됩니다.
Q2. 중과세율은 지금도 적용되나요?
아닙니다. 2022년부터 일시적으로 중과세율이 배제되고 있어
현재는 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
단, 향후 정부 정책 변화에 따라 다시 중과세율이 적용될 수 있습니다.
Q3. 공동명의 다주택자인데, 지분으로 나눠 계산되나요?
네. 공동명의의 경우 지분별로 양도차익 및 세금이 분리 계산됩니다.
각자의 보유기간, 공제 적용 가능 여부에 따라 절세전략을 따로 세워야 합니다.
Q4. 종부세와 양도세 중 어떤 걸 줄이는 게 이득일까요?
양도세를 줄이는 쪽이 일반적으로 더 절세 효과가 큽니다.
종부세는 매년 내는 세금이지만, 양도세는 단 한 번에 수천만~수억 원이 나올 수 있기 때문입니다.
🌐 | FAQ (English)
Q1. Can multi-homeowners get long-term holding deductions?
Yes, based on holding period only — up to 30% after 10+ years.
Q2. Is the heavy tax rate (중과세율) still applied?
No. As of 2022, it's temporarily suspended. Standard rates apply.
Q3. In joint ownership, is tax calculated per person?
Yes. Tax is based on individual ownership share and holding years.
Q4. Which is better to minimize — 종부세 or capital gains tax?
Usually, reducing capital gains tax is more impactful than 종부세.
|마무리하며
“나는 집을 오래 가지고 있었을 뿐인데, 왜 이렇게 세금이 많죠?”
다주택자분들의 가장 큰 고민 중 하나일 거예요.
하지만 오늘 글을 통해 알게 되셨겠죠?
📌 비과세는 안 돼도 장기보유특별공제는 가능하고,
📌 중과세율은 현재 유예 중이며,
📌 보유기간과 매도 시점에 따라 수천만 원의 세금을 줄일 수 있다는 사실!
고가주택 다주택자에게도 해법은 있습니다.
💡 지금이라도 보유·거주 전략을 다시 설계해 보세요.
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🔜 다음 글에서는 “증여 vs 양도, 어떤 게 유리할까?” 실전 세금 비교와 시뮬레이션으로 찾아뵐게요. 기대해주세요!
🌐 | Final thoughts (English)
“I just held onto my house — why am I paying so much tax?” That’s the question many multi-homeowners ask.
But now you know: ✅ Exemption isn’t available, but deduction is ✅ Heavy tax is suspended (for now) ✅ And smart timing can save you tens of millions in tax
Even for multi-homeowners, there are legal ways to reduce tax. Don’t panic — plan smart.
If you found this helpful, please share with others. It means the world to me 🙏
Coming up next: Gift vs. Sell — Which saves more tax? We’ll dive into simulations and real comparisons.
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