장기보유특별공제, 세무서가 보는 기준은 따로 있습니다
10년 넘게 보유한 집을 팔았는데, 양도세가 몇 천만 원이나 나왔다면 어떨까요?
“장기보유특별공제”라는 혜택을 몰랐기 때문일 수 있어요.
이 공제는 일정 기간 부동산을 보유하고 있었다면, 양도차익에서 최대 80%까지 세금을 빼주는 제도입니다.
하지만 공제가 적용되지 않는 경우도 많고, 보유만 했다고 자동으로 공제되는 것도 아니에요.
“보유기간만큼 세금을 덜 낸다”는 말은 반만 맞는 이야기입니다.
오늘 글에서는 장기보유특별공제의 적용 조건과 공제율 계산법, 그리고 실제 공제가 적용되지 않아 손해 본 사례까지 함께 정리해드릴게요.
특히 1세대 1주택자라면 꼭 끝까지 읽어보세요!
🌐 | Intro (English)
Imagine selling a home you've owned for over 10 years — only to be hit with a massive capital gains tax bill. That often happens when you don't apply the Long-Term Holding Deduction properly.
In Korea, this deduction can reduce your taxable gains by up to 80%, depending on how long you've held and lived in the property. But it’s not automatic, and the rules vary depending on your property type and tax status.
In today’s post, we’ll break down how this deduction works, what conditions must be met, how to calculate the deduction rate, and when it might not apply — even if you’ve held the property for years.
|장기보유특별공제란 무엇인가요?
“장기보유특별공제”는 부동산을 오랫동안 보유한 사람에게 양도소득세를 줄여주는 제도입니다.
부동산을 3년 이상 보유한 경우부터 적용되며, 보유기간에 따라 최대 30~80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.
공제를 받을 수 있는 대표적인 경우는 다음과 같습니다:
- 🏠 1세대 1주택 양도 시 (보유+거주 기간 적용)
- 🏢 일반 부동산 (주택 외의 토지, 상가 등)
- 🧾 사업용 자산의 일부
다만, 공제를 받기 위해서는 단순 보유 기간 외에도 요건이 필요할 수 있습니다.
예를 들어, 1세대 1주택자는 거주 요건도 함께 충족해야 최대 공제를 받을 수 있어요.
🌐 | What is the Long-Term Holding Deduction?
In Korea, the Long-Term Holding Deduction (LTHD) reduces your capital gains tax if you've held a property for a certain number of years. It applies to real estate owned for at least 3 years, and the deduction rate increases with each additional year of ownership.
Eligible property types include:
- 🏠 Primary residence (1-home family): Requires both holding and residing
- 🏢 Other real estate like land or commercial properties
- 🧾 Some business-use assets
Note: Merely owning the property is not always enough. For example, to receive the maximum deduction as a 1-home family, you must also meet a minimum residence period.
|공제율은 어떻게 계산되나요?
장기보유특별공제는 부동산의 종류와 보유·거주 기간에 따라 공제율이 달라집니다.
특히 1세대 1주택자와 일반 부동산의 계산 방식이 다르니 주의하셔야 해요.
🏠 1세대 1주택 공제율 (보유 + 거주 연동형)
| 보유기간 | 거주기간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 10년 이상 | 10년 이상 | 최대 80% |
| 10년 이상 | 5년 | 보유 40% + 거주 20% = 60% |
| 5년 | 2년 | 보유 20% + 거주 8% = 28% |
📌 1세대 1주택은 보유·거주 각각 4%씩 매년 누적 (최대 10년 = 40% + 40%)
🏢 일반 부동산 (주택 외)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 15% |
| 10년 이상 | 최대 30% |
📌 일반 부동산은 보유기간만 기준, 매년 3%씩 누적 (최대 30%)
🌐 | How is the deduction rate calculated?
The deduction rate depends on the type of property and how long you've held (and possibly lived in) it.
🏠 1-home families
You earn 4% per year for both holding and living in the property — up to 40% each.
➤ Example: 10 years held + 10 years lived = 80% deduction
➤ 5 years held + 3 years lived = 20% + 12% = 32%
🏢 Other properties
For land, commercial buildings, etc., the rate is 3% per year based on holding period only, capped at 30%.
➤ 10+ years = 30% deduction
|실제 사례로 보는 공제 전후 세금 차이
장기보유특별공제를 받는 것과 못 받는 것의 차이는 수천만 원 이상 날 수 있습니다.
아래 실제 계산 사례를 통해 얼마나 다른지 비교해보세요.
📌 사례 ①: 1세대 1주택, 보유 10년 / 거주 10년
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 12억 원 |
| 취득가액 | 5억 원 |
| 양도차익 | 7억 원 |
| 장기보유특별공제 (80%) | -5억 6천만 원 |
| 과세표준 | 1억 4천만 원 |
📌 사례 ②: 1세대 1주택, 보유 10년 / 거주 0년
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 12억 원 |
| 취득가액 | 5억 원 |
| 양도차익 | 7억 원 |
| 장기보유특별공제 (보유 40%만 적용) | -2억 8천만 원 |
| 과세표준 | 4억 2천만 원 |
💡 같은 집, 같은 가격인데 세금 차이가 2억 8천만 원 이상 발생할 수 있습니다.
🌐 | Real case: How much does the deduction save?
Let’s compare two homeowners who both bought at ₩500M and sold at ₩1.2B after 10 years:
Scenario 1: 10 years owned & lived
- Gain: ₩700M
- Deduction: 80% (₩560M)
- Taxable amount: ₩140M
Scenario 2: 10 years owned, 0 years lived
- Gain: ₩700M
- Deduction: 40% only (₩280M)
- Taxable amount: ₩420M
🔎 The difference in taxable income = ₩280M
Which translates to tens of millions of won in extra tax.
|이런 경우에는 장특공이 적용되지 않아요!
장기보유특별공제는 요건을 정확히 맞춰야만 적용됩니다.
“10년 보유했으니까 무조건 공제 받겠지”라는 생각은 위험할 수 있어요.
아래와 같은 경우에는 공제가 제한되거나 전혀 적용되지 않을 수 있습니다.
Q1. 부모에게 증여받은 주택, 10년 넘게 보유했어요. 공제 가능할까요?
증여받은 부동산은 증여일로부터 보유기간이 새로 시작됩니다.
피증여인(자녀)이 직접 보유한 기간만 인정되므로, 부모의 보유기간은 포함되지 않습니다.
Q2. 다주택자였다가 최근 1주택만 남겼는데, 장특공 받을 수 있나요?
장특공은 보유기간 전체 중 '1세대 1주택' 요건을 충족한 기간만큼만 공제됩니다.
예를 들어, 10년 중 5년만 1주택 상태였다면, 5년치만 공제 대상입니다.
Q3. 상속받은 주택인데, 피상속인의 보유기간을 인정받을 수 있나요?
상속의 경우 예외로, 피상속인의 보유·거주기간을 승계할 수 있습니다.
단, 공동상속 시에는 자신의 지분만큼만 인정되며, 거주 여부 등은 따로 입증해야 합니다.
🌐 | When does the deduction NOT apply?
Q1. I got the house as a gift from my parents — can I include their ownership period?
No. Gifted properties restart the holding period from the gift date. Only your ownership period counts.
Q2. I owned multiple homes before but now only have one — do I get the full deduction?
No. The deduction only applies to the period when you qualified as a 1-home household.
Q3. I inherited the house — can I count the deceased’s holding period?
Yes. Inheritance is an exception. You can inherit the holding/residence period, but only for your share and with proper documentation.
|장특공 받기 위한 체크리스트
장기보유특별공제를 제대로 적용받기 위해서는 미리 확인해야 할 조건들이 있습니다.
아래 항목을 신고 전에 한 번씩 꼭 체크해보세요!
- ✅ 보유기간은 ‘등기일 기준’으로 3년 이상인가?
- ✅ 1세대 1주택자라면 거주기간은 2년 이상인가?
- ✅ 조정대상지역에서 양도하는 경우, 거주요건 충족 여부?
- ✅ 증여받은 경우, 보유기간 계산은 증여일 기준으로 확인했는가?
- ✅ 상속의 경우, 피상속인 보유·거주기간 승계 여부 확인했는가?
- ✅ 양도 당시에도 1세대 1주택 상태인가?
- ✅ 양도세 신고서에서 장기보유특별공제가 자동 반영되었는가?
💡 특히 세무대리인 없이 직접 신고하시는 분들은 국세청 홈택스 → 세금모의계산에서 미리 공제율을 확인해보시는 걸 추천드립니다.
국세청홈텍스 공식 홈페이지 https://hometax.go.kr/
🌐 | Checklist to qualify for LTHD
- ✅ Is the holding period 3+ years (based on registered title date)?
- ✅ For 1-home households: Is the residence period 2+ years?
- ✅ If in a regulated area: Did you meet both holding and living requirements?
- ✅ If received as a gift: Did you count your own holding period from gift date?
- ✅ If inherited: Can you prove the deceased’s holding/residing period?
- ✅ Are you still a 1-home household at the time of sale?
- ✅ Did your tax return correctly reflect the deduction (check in Hometax)?
🔍 Tip: Use the National Tax Service’s Hometax system to preview your deduction before filing.
|마무리하며
오늘 정리한 장기보유특별공제, 간단해 보이지만 실수하면 공제를 전혀 못 받거나, 세무서에서 추징을 당할 수 있는 무서운 제도입니다.
✔ 무조건 오래 보유했다고 적용되는 게 아니고
✔ 1세대 1주택, 거주기간, 조정지역 여부 등 복합적인 요건이 맞아야 해요.
“세금은 모를수록 손해, 알수록 절세입니다.”
이 글이 여러분의 절세 설계에 작은 도움이 되었기를 바랍니다.
유익하셨다면 블로그에 공유해주셔서 지인들도 꼭 챙겨보시도록 널리 알려주세요! 😊
🌐 | Final thoughts (English)
Long-Term Holding Deductions can save you a fortune — but only if you qualify properly.
Many taxpayers miss out due to small mistakes like not meeting residence requirements or misjudging their ownership status.
Remember: Taxes punish what you don’t know. But they reward what you do.
If this post helped clarify the rules, please consider sharing it with someone who needs it.
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