상속세는 냈는데, 양도세가 또? 취득가액 실수 사례
상속받은 건물을 팔았는데, 세금이 생각보다 너무 많이 나왔다는 이야기를 들어보신 적 있으신가요?
실제로 세무서에 “취득가액”을 잘못 신고하면, 수천만 원을 더 내야 하는 일이 생깁니다.
상속 당시엔 세금 문제를 잘 모르고 넘겼다가, 몇 년 뒤 양도할 때야 비로소 ‘그때 신고한 금액’이 얼마나 중요한지 깨닫는 분들이 정말 많아요.
오늘은 바로 이 문제! “상속받은 건물의 취득가액은 어떻게 신고해야 하나요?”
실제 사례를 통해 살펴보면, 실수 방지에 확실히 도움이 되실 거예요.
🌐 | Intro (English)
Have you ever heard someone say they paid much more tax than expected after selling an inherited building?
In many cases, it turns out they reported the acquisition cost incorrectly during the sale — and that small mistake led to a huge capital gains tax bill.
One of the most critical parts of selling inherited real estate is how you declare the acquisition value to the tax office. If you're planning to sell or already have, today's post will help you avoid costly reporting errors.
|상속받은 건물, 취득가액은 어떻게 정하나요?
상속받은 건물을 팔면, 그 양도차익(양도가액 - 취득가액)에 따라 양도소득세가 부과됩니다.
여기서 '취득가액'이 얼마로 인정되느냐가 세금에 큰 영향을 미치죠.
상속 부동산의 취득가액은 상속세 및 증여세법에 따라 산정되며, 다음과 같은 순서로 적용됩니다:
- ① 세무서장이 상속세를 결정한 금액 → 무조건 최우선
- ② 상속세 신고서에 제출한 평가가액 (세무서 결정 전이라면)
- ③ 상속 개시일 기준 시가, 감정평가액 등
즉, 세무서에서 이미 “이 건물은 10억 원으로 평가합니다”라고 결정했다면,
그 10억 원이 양도소득세 계산 시 ‘취득가액’이 되는 것입니다.
다시 감정평가를 받아 11억 원이라 주장해도, 세무서 결정이 있으면 무의미합니다.
🌐 | How is the acquisition value determined for inherited property?
When calculating capital gains tax for an inherited property, the key variable is the acquisition cost. According to Korean tax law, this is generally not the original purchase price (since you inherited it), but rather:
- ① The appraised value determined by the tax office during inheritance tax assessment — highest priority
- ② The reported value in your inheritance tax return (if not yet finalized)
- ③ The market value or appraisal at the time of inheritance, if no formal determination was made
For example, if the tax office evaluated the inherited building at ₩1 billion during the inheritance process, you must use that figure as your acquisition cost — even if a new appraisal says it's worth ₩1.1 billion.
|실제 사례로 보는 잘못된 신고
실제로 상속받은 건물의 취득가액을 잘못 신고해서 양도소득세를 더 내게 된 사례가 있습니다.
대표적인 예가 '이한국' 씨 사례인데요, 아래에서 타임라인과 함께 살펴보겠습니다.
| 일자 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 2019.01 | 부친이 건물 취득 | 10억 원 |
| 2019.04 | 이한국 씨 상속 | 상속개시 |
| 2020.06 | 상속세 세무서 결정가액 | 10억 원 |
| 2021.05 | 건물 양도 | 13억 원 |
| 2021.05 | 감정평가액 기준으로 신고 | 11억 원 (잘못된 신고) |
결과적으로 세무서는 상속세 결정가액(10억 원)을 기준으로 다시 계산했고,
이한국 씨는 약 3,800만 원의 양도소득세를 추가 납부하게 되었습니다.
🌐 | Case study: incorrect acquisition value reporting
Here's a real example of how reporting the wrong acquisition value led to a tax penalty:
Mr. Lee inherited a building from his father in 2019.
- The inheritance tax office officially assessed the building at ₩1 billion.
- When he sold the property in 2021 for ₩1.3 billion, he used an appraisal report that valued it at ₩1.1 billion as his acquisition cost.
- However, since the tax office had already made an official determination (₩1 billion), that figure had to be used.
➤ Final result: The tax office recalculated the capital gains and issued an additional tax bill of ₩38 million.
|세법은 어떻게 규정하고 있나요?
이한국 씨 사례처럼 상속재산의 '취득가액'을 감정평가로 임의 산정하면 왜 안 되는 걸까요?
이는 관련 세법에 명확히 규정되어 있기 때문입니다.
| 법령 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 소득세법 시행령 제163조 제9항 | 상속재산의 취득가액은 상속일 현재 상속세법에 따라 평가한 가액 |
| 상속세 및 증여세법 제60조~제66조 | 상속 개시일 기준 시가가 원칙, 없을 경우 기준시가·공시지가 등 보충적 평가 가능 |
| 동법 제76조 | 세무서장이 결정한 가액이 있는 경우, 그 금액이 최우선 적용됨 |
▶ 정리하면, 상속재산의 취득가액 우선순위는 다음과 같습니다:
① 세무서의 결정·경정 가액 (가장 우선)② 상속세 신고서에 따른 평가금액
③ 상속일 기준 시가 또는 감정평가액
④ 기준시가, 공시지가 등 보충적 평가
따라서, 세무서에서 이미 상속세를 결정한 경우라면 그 금액 외에는 인정되지 않습니다.
🌐 | What do the tax laws say?
Korean tax laws are very specific when it comes to determining the acquisition cost of inherited property. Here's how it's structured:
- Article 163-9 of the Income Tax Enforcement Decree: The acquisition cost shall be based on the value assessed under the Inheritance and Gift Tax Act.
- Articles 60–66 of the Inheritance and Gift Tax Act: The fair market value at the time of inheritance is used, or official substitute values if unavailable.
- Article 76: If the tax authority has already assessed the value, that amount must be used for capital gains tax purposes.
Priority: Tax office’s decision > Declared appraisal > Market value > Substitute valuation (e.g., public land price).
|이런 경우엔 어떻게 해야 하나요?
실무에서는 상황이 다양하다 보니 “이럴 땐 어떻게 하지?” 하는 질문이 참 많습니다.
실제로 자주 묻는 사례를 Q&A 형식으로 정리해보았습니다.
Q1. 상속세 신고를 안 했어요. 그럼 감정가액 써도 되나요?
네, 상속세 신고를 하지 않았고 세무서의 결정가액도 없다면,
상속 개시일 전후 6개월 내 감정평가액이나 시가를 기준으로 취득가액을 정할 수 있습니다.
단, 감정평가는 2개 이상의 평가법인이 필요할 수 있으므로 유의하세요.
Q2. 상속세는 냈는데 세무서 결정가액이 없으면요?
이 경우에도 신고서에 기재한 평가액을 양도소득세 취득가액으로 사용할 수 있습니다.
단, 이 역시 감정평가 또는 시가 기준이어야 하며,
세무서가 추후 결정하는 경우에는 그 결정가액이 우선됩니다.
Q3. 공동상속자인데 각자 다른 취득가액으로 신고해도 되나요?
원칙적으로는 공동상속인은 동일한 기준으로 취득가액을 적용해야 합니다.
단, 각자의 지분 비율에 따라 안분한 평가액을 기준으로 개별 신고는 가능하지만,
그 평가 기준이 같아야 하며, 과세당국이 인정하지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
🌐 | What if…? (Practical Q&A in English)
Q1. I didn’t file an inheritance tax return. Can I use an appraisal value?
Yes, if there was no inheritance tax return or no assessed value by the tax office, you can use a market-based value — such as an appraisal — as long as it meets the legal requirements (e.g., two official appraisal firms).
Q2. I filed inheritance tax, but there was no finalized value. What now?
In that case, you may use the declared value on your tax return. However, if the tax office later issues a formal valuation, that decision takes precedence.
Q3. Can co-heirs each report different acquisition values?
Normally, no. All heirs must use consistent valuation standards. Proportional division by ownership share is acceptable, but the valuation method must be consistent and acceptable to tax authorities.
|상속 부동산 세금 신고 시 체크리스트
상속받은 건물을 팔 때, 취득가액을 어떻게 신고하느냐에 따라 세금 차이가 큽니다.
신고 전 아래 항목을 꼭 확인해보세요.
- ✅ 세무서의 상속세 결정가액이 있는가?
→ 있다면 반드시 그 금액을 기준으로 취득가액 신고 - ✅ 상속세 신고만 하고 결정가액이 없는 경우?
→ 신고서에 기재한 평가액 사용 가능 - ✅ 상속세 신고를 하지 않았다면?
→ 감정평가 또는 시가 기준 취득가액 산정 필요 - ✅ 감정평가서가 있다면?
→ 상속일 전후 6개월 내, 2개 이상 감정평가법인 필요 - ✅ 공동상속인의 경우?
→ 동일한 기준으로 지분별 분할된 평가액 사용 - ✅ 홈택스에서 상속세 결정 내역 확인
→ ‘조회/발급 > 세금신고결과’에서 확인 가능
🌐 | Checklist before reporting inherited property tax
- ✅ Was a final inheritance tax valuation issued by the tax office?
→ If yes, that must be used as the acquisition cost. - ✅ Filed inheritance tax but no finalized value?
→ Use the appraised value submitted with the return. - ✅ No inheritance tax return filed?
→ You'll need a valid market value or appraisal. - ✅ Using an appraisal report?
→ Must be within 6 months of the inheritance date, from at least two certified appraisal firms. - ✅ Multiple heirs involved?
→ All must use consistent valuation methods; split by ownership share. - ✅ Check inheritance tax records on Hometax
→ Use '조회/발급 > 세금신고결과' to review details.
|마무리하며
상속받은 건물을 양도할 때 가장 많이 실수하는 부분이 바로 “취득가액 신고”입니다.
오늘 정리한 내용을 다시 짧게 요약하면 다음과 같습니다.
- 📌 세무서의 상속세 결정가액이 있다면 → 반드시 그 금액으로 취득가액 신고
- 📌 결정가액이 없다면 → 감정평가 또는 시가 기준으로 산정 가능
- 📌 공동상속자의 경우 → 동일 기준 적용, 지분별 안분 가능
- 📌 임의 감정가액으로 신고하면 → 세금 추징 위험 있음
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🌐 | Final thoughts (English)
Inheriting real estate can bring unexpected tax consequences — especially when it's time to sell. One of the most critical mistakes is declaring the wrong acquisition cost.
- ✅ If the tax office assessed the property value, you must use that figure.
- ✅ If no official value exists, market-based appraisals may be used — with strict rules.
- ✅ Co-heirs should follow consistent reporting standards.
- ❌ Declaring inflated values through new appraisals may trigger tax audits.
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