새 세입자 계약금, 임차인이 요구할 수 있을까? 실무에서는 이렇게 합니다
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현 임차인이 전세 보증금 3억 원 중 2억 원을 전세대출로 받은 상태입니다.
계약 만기까지는 두 달 남았고, 새 세입자는 이미 구해져 계약만 남은 상황입니다.
여기서 생긴 질문 하나.
“새 세입자가 주는 계약금을, 임차인이 직접 받을 수는 없을까?”
임차인도 이사 갈 집 계약금이 필요한 상황이잖아요.
이건 단순한 호기심이 아니라 많은 임차인이 겪는 현실적인 문제입니다.
그래서 오늘은 법적 근거, 판례 입장, 실무 처리 방식까지 꼼꼼하게 정리해보려고 합니다.
| 새 세입자 계약금, 임차인이 받을 수 있을까?
Can the outgoing tenant receive the new tenant's down payment?
전세 계약 만기가 다가오면서, 기존 세입자는 이사 갈 집 계약금이 필요한 상황입니다.
다행히 새로운 임차인이 구해졌고, 임대인과 새 세입자가 계약서를 작성하는 날 계약금이 임대인 계좌로 입금될 예정입니다.
그런데 가끔, 거주하고 계신 기존 임차인께서 이렇게 질문하시곤 합니다.
“그 계약금을 임차인 제가 받을 수 있는 건가요?”
하지만 법적으로 보자면, 새로운 세입자가 지급하는 계약금의 수령 주체는 임대인입니다.
임차인은 해당 계약의 당사자가 아니므로, 임대인의 동의 없이 계약금을 직접 수령할 수는 없습니다.
즉, 보증금 반환 ↔ 주택 인도는 동시이행관계에 있으며,
계약 구조상 반드시 임대인을 거쳐 정산이 이루어져야 합니다.
단, 임대인과 임차인이 협의하여 “보증금 중 일부를 계약금으로 미리 지급하기로” 서면 약정한 경우,
임대인이 계약금을 받은 뒤, 그 일부를 기존 임차인에게 지급하는 방식은 가능합니다.
✅ 실무에서 사용하는 방식은 다음과 같습니다.
- 임대인-새 세입자 간 계약 체결 후, 계약금이 임대인 계좌로 입금됨
- 임대인과 기존 임차인 간 협의 또는 별도 약정서 작성
- 임대인이 계약금 일부를 기존 임차인에게 송금 (향후 보증금에서 차감)
이처럼 명확한 약정이 있다면, 새 세입자 계약금을 임차인이 실질적으로 수령하는 구조도 가능합니다.
단, 임대인의 자의적 판단 없이, 서면 근거가 남아야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
As a jeonse contract nears its end, the current tenant often needs a deposit for their next rental home.
Fortunately, a new tenant is found, and on the contract signing day, the deposit will be wired to the landlord’s account.
But sometimes, the current tenant asks:
“Can I receive that deposit myself as the outgoing tenant?”
Legally speaking, the deposit belongs to the landlord, as they are the contracting party with the new tenant.
The outgoing tenant is not part of that agreement, so they cannot receive the money directly without the landlord’s consent.
In legal terms, return of the deposit and vacating the house are reciprocal obligations, and must happen together.
Therefore, the funds must go through the landlord by default.
However, if the landlord and outgoing tenant agree in writing that part of the deposit will be used as early refund,
then the landlord may transfer part of the new deposit to the outgoing tenant after receiving it.
✅ The key is mutual agreement and documented proof. Verbal promises are not enough—written records are essential.
💡 한 줄 요약:
“새 세입자의 계약금은 원칙적으로 임대인의 몫이지만, 임대인의 동의와 서면 약정이 있다면 임차인이 일부 수령하는 것도 가능합니다.”
📘 English Version
✅ A common practice includes:- Landlord signs a new lease with the incoming tenant, who pays the deposit to the landlord
- A separate agreement is made between the landlord and outgoing tenant
- Landlord transfers a portion of the deposit to the outgoing tenant (as part of deposit return)
With proper documentation, this financial handover can occur smoothly, protecting all parties.
But to avoid disputes, ensure the landlord agrees and that it's documented.
💡 In short:
“While the landlord receives the new deposit by default, the outgoing tenant may receive a portion if there’s prior written agreement.”
| 자주 묻는 실전 Q&A 총정리
- Q1. 보증금이 일부만 반환된 경우에도 임차인이 계속 거주할 수 있나요?
✅ 네, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라, 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 임대차관계가 유지됩니다. - Q2. 임차권등기명령 신청 시 필요한 서류는?
✅ 임대차계약서, 주민등록등본, 계약 해지 증명, 임차권등기명령 신청서 등 4종 서류가 일반적입니다. - Q3. 보증금 반환 소송 중 임대인이 지급 제안하면 어떻게 해야 하나요?
✅ 서면이나 공증으로 확실하게 남겨두고, 전액 수령 전에는 소 취하를 하지 않는 것이 안전합니다. - Q4. 새 세입자의 계약금 일부를 받기로 했습니다. 계약서에는 어떻게 써야 하나요?
✅ “계약금 중 일부는 기존 임차인 ○○○에게 반환보증금으로 지급함” 등의 문구를 넣고, 서명까지 받으세요. - Q5. 이미 퇴거했는데도 임대인이 보증금 반환을 미룹니다. 어떻게 대응하나요?
✅ 내용증명을 보내고, 정해진 기한까지 미지급 시 지급명령이나 민사소송을 진행하세요. 연 5% 지연이자 청구도 가능해요. - Q6. 임차권등기 후 새 세입자가 들어오면 등기는 어떻게 처리하나요?
✅ 보증금 반환 후 등기말소 신청을 해야 하며, 이사 후에도 정리 가능합니다. 확정서와 임대인 확인서가 필요합니다. - Q7. 보증금 관련 얘기를 카카오톡·문자로만 했는데 법적 효력 있나요?
✅ 일부 효력 있습니다. 다만 중요한 정산 내역은 가급적 별도 문서로 서명 받는 게 좋습니다.
💡 요약: 실무에서 자주 마주하는 보증금 분쟁, 대응 방법은 다양합니다.
내 상황에 맞는 선택을 위해 법적 근거와 판례를 꼭 함께 참고하세요.
|Practical Q&A Summary (English)
- Q1. Can a tenant remain if only part of the deposit is returned?
✅ Yes. The lease continues legally until the full deposit is refunded. - Q2. What documents are needed for a leasehold registration order?
✅ Lease contract, resident certificate, termination proof, and court application form. - Q3. What if the landlord offers to pay during a deposit lawsuit?
✅ Get a written or notarized agreement. Do not withdraw the case before full payment. - Q4. How should the contract mention a portion of the deposit going to the outgoing tenant?
✅ Add a clause stating that part of the deposit will be paid to the previous tenant, with all parties signing. - Q5. I’ve moved out but the landlord is delaying payment. What can I do?
✅ Send a formal notice. If still unpaid, file a payment order or lawsuit. Claim 5% late interest. - Q6. How to cancel leasehold registration after getting the deposit?
✅ Submit a court decision and landlord confirmation. You can process it after moving out. - Q7. Do KakaoTalk or text messages have legal power?
✅ Yes, partially. But for major settlements, signed documents are much safer.
💡 Tip: Know your options. These real-world answers will help you protect your rights as a tenant.
| 보증금 반환과 대항력 유지의 법적 근거
Legal Grounds for Deposit Refund and Retention of Lease Rights
주택임대차계약이 종료되었다고 해서 임차인의 권리가 바로 사라지지는 않습니다.
보증금을 다 돌려받기 전까지는 여전히 임대차관계는 법적으로 ‘존속’하며, 임차인은 거주할 권리와 우선변제권을 유지합니다.
이는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 명시되어 있으며, 대법원도 반복적으로 같은 취지의 판결을 내려왔습니다.
📘 법령 인용 | 주택임대차보호법 제4조 제2항:
“임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”
또한 민법 제536조(동시이행항변권)에 따라, 보증금을 돌려받기 전까지 임차인은 주택을 인도할 의무가 없습니다.
즉, ‘보증금 반환 ↔ 집 인도’는 동시에 이행되어야 하는 의무입니다.
✅ 이 조항이 임차인에게 중요한 이유는 다음과 같습니다:
- 임대인이 “새 세입자 들어와야 돌려준다”고 미루는 경우에도 법적으로는 지체 책임
- 점유 상태 유지 시, 대항력과 우선변제권도 함께 유지
- 법원도 이를 인정해 보증금 반환 전 강제 퇴거는 불법으로 본 판례 다수 존재
📘 English Version
Just because a housing lease contract has ended, does not mean the tenant loses all rights immediately.
According to Korean law, the lease is considered to continue until the security deposit is fully returned.
This is clearly stated in Article 4, Paragraph 2 of the Housing Lease Protection Act, and supported by Supreme Court rulings.
📘 Quoted Law | Housing Lease Protection Act, Article 4(2):
“Even after the lease term ends, the lease relationship continues until the tenant receives the full deposit back.”
Also, under Civil Act Article 536 (Concurrent Performance Right of Defense), the tenant does not have to move out until the deposit is paid.
In short, "returning the deposit ↔ vacating the property" must happen simultaneously.
✅ Why this matters for tenants:
- Even if the landlord delays payment saying “Wait until the new tenant arrives,” they are still legally in default
- Remaining in possession preserves the tenant's legal priority rights
- Courts have repeatedly ruled that evicting a tenant before refunding the deposit is unlawful
💡 한 줄 요약:
“계약이 끝나도 보증금을 다 돌려받기 전까지는, 임차인은 계속 거주하며 권리를 주장할 수 있습니다.”
💡 In short:
“Even after lease expiry, the tenant can stay and assert rights until the deposit is fully refunded.”
| 관련 판례로 보는 현실 판단
How the Courts Interpret Tenants’ Rights
임대차 종료 후, 보증금이 반환되지 않은 상황에서 임차인의 점유는 정당한가?
보증금 일부만 받았을 때도 계속 거주할 수 있을까?
이러한 현실적 질문에 대해 법원은 어떤 판단을 내려왔는지 대표 판례를 살펴보겠습니다.
① 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023
Supreme Court Decision 2007Da54023 (March 13, 2008)
쟁점: 임대차 종료 후에도 임차인이 계속 거주하면 월세를 내야 하는가?
판결 요지: 임대차가 종료되어도 보증금이 반환되지 않았다면 임차인의 점유는 정당하며, 그 기간 동안은 차임 상당액을 부담하게 됩니다.
Even after the lease ends, if the deposit is not returned, the tenant may lawfully remain. However, they are liable for compensation equivalent to rent during that period.
② 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202
Supreme Court Decision 91Da45202 (April 14, 1992)
쟁점: 동시이행항변권을 주장하며 거주한 임차인의 점유가 부당이득인가?
판결 요지: 임차인이 실질적 이득을 얻지 않았고, 임대인의 채무불이행이 선행된 경우 부당이득이 아니다. 동시이행항변권 유효.
If the landlord failed to return the deposit and the tenant stayed without gaining actual benefit, it is not considered unjust enrichment. The right to withhold return remains valid.
③ 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283
Supreme Court Decision 95Da22283 (October 12, 1995)
쟁점: 임대차 기간을 2년 미만으로 약정했더라도 기간 종료만으로 보증금 청구 가능한가?
판결 요지: 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인 보호를 위한 규정이므로, 임차인에게 불리하지 않다면 단축 약정도 유효. 약정 기간 종료 후 즉시 보증금 청구 가능.
Even with a lease period shorter than 2 years, if agreed by the tenant and not unfavorable to them, the contract is valid. The tenant can claim the deposit as soon as the term ends.
💡 한 줄 요약:
“보증금이 돌려받지 않은 한, 임차인의 점유는 법적으로 정당하며 차임 상당액만 부담합니다.”
💡 In short:
“Until the deposit is refunded, a tenant’s stay is legitimate, but they may owe rent-equivalent compensation.”
| 실무상 임차인의 선택지
Practical Options for Tenants
계약이 끝났는데도 보증금이 반환되지 않았다면, 임차인은 다음 3가지 중 하나를 선택할 수 있습니다.
각 선택에는 법적 근거와 전략적 판단
① 점유 유지하며 대항력·우선변제권 계속 행사
Remain in the property to retain legal rights
주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라, 보증금을 반환받기 전까지는 임대차관계가 존속합니다.
임차인이 집을 계속 점유하면 대항력과 우선변제권이 유지되어, 추후 경매 시 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다.
- 장점: 실거주 상태 유지 → 권리 보호 강화
- 단점: 기간이 길어지면 차임 상당액 부담 발생 (판례 인정)
Under Article 4(2) of the Housing Lease Protection Act, the tenant may stay until the deposit is returned, maintaining their legal priority rights. However, they may owe rent-equivalent compensation.
② 임차권등기명령 신청으로 점유 없이 권리 유지
Apply for Leasehold Registration Order to retain rights without staying
임차권등기명령(주임법 제3조의3)을 통해 주택을 비우더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
이 경우, 실거주는 하지 않지만 등기만으로 법적 보호를 받을 수 있어, 이사 일정이 급할 때 유리합니다.
- 장점: 이사 가능 + 권리 보호 유지
- 단점: 신청 비용과 처리 기간 발생
By registering a leasehold order, the tenant can move out while keeping their rights on record. Ideal when needing to relocate quickly.
③ 지급명령 또는 소송 → 확정판결로 경매신청
File a court order or lawsuit for deposit recovery
보증금 반환이 장기화되거나 임대인이 협조하지 않을 경우, 지급명령 또는 민사소송을 통해 확정판결을 받고 경매를 신청할 수 있습니다.
주임법 제3조의2는 보증금 반환을 위한 경매 시, 상대방(임대인)의 반대 의사 없이도 바로 집행 개시가 가능하도록 허용합니다.
- 장점: 강제 집행 가능
- 단점: 비용·시간 부담 + 변호사 도움 필요할 수 있음
If the landlord refuses to pay, the tenant can request a payment order or file a lawsuit. A confirmed judgment allows forced execution through auction.
💡 한 줄 요약:
“보증금을 못 받았을 땐, 머무르거나 등기하거나, 법적 조치를 취할 수 있습니다. 상황에 따라 전략적으로 선택하세요.”
💡 In short:
“If the deposit is not returned, tenants can stay, register, or sue—choose based on your situation.”
| 임대인의 항변과 정당한 공제 사유
Landlord’s Defense and Legitimate Deduction Grounds
임차인이 계약 만료 후 보증금 반환을 요구했는데, 임대인이 이렇게 말할 수 있습니다.
“아직 집 상태가 정리가 안 돼서, 원상복구 비용을 공제해야겠어요.”
“미납된 월세가 있으니 계산하고 드릴게요.”
이런 항변은 과연 법적으로 정당할까요?
① 동시이행항변권에 따른 유보 가능
Withholding via Concurrent Performance Defense (Civil Act Article 536)
민법 제536조는 쌍무계약의 당사자가 상대방의 채무 이행이 있을 때까지 자신의 의무를 거절할 수 있도록 허용합니다.
즉, 임대인은 임차인이 미납차임, 손해배상, 원상복구를 하지 않았다고 주장하며 보증금 일부를 유보할 수 있습니다.
- 전제가 되는 조건: 유보 사유가 명확하고 입증 가능해야 함
- 단, 무조건적 유보나 전체 미지급은 위법 소지 있음
Under Civil Act Article 536, landlords may withhold deposit payments if the tenant hasn’t fulfilled obligations like rent, repairs, or restoration—provided the reasons are valid and provable.
② 임대인의 공제권 범위는 제한적
Scope of Deduction Is Limited
임대인은 실제로 발생한 손해에 대해서만 공제를 주장할 수 있으며, 추정이나 추후 발생 예상 비용은 공제 근거가 되지 않습니다.
또한, 임차인이 이미 퇴거했는데 정산 내역을 제시하지 않고 일방적으로 보증금 반환을 미루는 것은 위법입니다.
- 예: 퇴실 확인서, 견적서, 공사진행 사진 등은 공제의 정당성을 입증하는 자료가 됨
- 서면 없이 임의로 차감하거나 말로만 주장하는 경우 분쟁 가능성 높음
Landlords must justify deductions with actual damage evidence (receipts, photos, estimates). Unilateral deductions without written proof may be unlawful.
③ 정산 지연 시 지연손해금도 발생 가능
Delay in refund may incur late interest
정당한 사유 없이 보증금 반환을 미루면, 임대인은 보증금에 대한 지연이자(지연손해금)도 부담할 수 있습니다.
민법 제397조에 따르면 법정이율이 적용되며, 2024년 기준 연 5%입니다.
If the landlord delays without valid reason, late interest (currently 5% annually as of 2024) may apply to the unpaid deposit.
💡 한 줄 요약:
“정당한 공제 사유가 있는 경우에만 일부 유보 가능하며, 그 외에는 지체 책임이 발생합니다.”
💡 In short:
“Only provable deductions are allowed; otherwise, the landlord may be liable for delayed payment.”
| 요약 Q&A – 가장 많이 묻는 질문
Summary Q&A – Frequently Asked Questions
Q1. 보증금 일부만 돌려받은 상태인데 계속 거주해도 되나요?
✅ 네, 보증금이 모두 반환되기 전까지는 임대차관계가 지속되며, 점유도 정당합니다.
Yes. The tenant may remain until the full deposit is returned.
Q2. 임차권등기명령 신청 시 필요한 서류는?
✅ 임대차계약서, 주민등록등본, 계약 해지 확인서, 신청서 등 4종류가 일반적입니다.
You’ll need your lease contract, resident certificate, termination proof, and application form.
Q3. 소송 중 임대인이 보증금을 준다고 하면 어떻게 해야 하나요?
✅ 반드시 서면(또는 공증)으로 약정서를 받고, 전액 수령 전까지 소취하하지 마세요.
Secure a written agreement and avoid withdrawing the case until full payment is confirmed.
| 오늘 내용 요약
Summary of Today’s Post
✔ 새 세입자의 계약금을 임차인이 직접 받기 위해선 임대인의 동의와 서면 약정이 필수입니다.✔ 보증금을 다 돌려받기 전까지는 임차인은 계속 점유할 권리가 있습니다.
✔ 임차권등기명령, 지급명령, 소송 등의 절차도 준비되어 있으니 상황에 따라 전략적 선택을 하세요.
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다음에도 더 정확하고 실용적인 정보로 찾아올게요.
기대해주세요!
| Summary and Final Thoughts
- ✔ To receive a portion of the new tenant's deposit, you must have the landlord’s consent and a written agreement.
- ✔ As long as your full deposit hasn't been refunded, you have the legal right to remain in the property.
- ✔ You can also take legal steps such as leasehold registration, a court payment order, or a formal lawsuit—choose based on your situation.
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I’ll be back with even more accurate and practical real estate tips.
Stay tuned!
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