[공동명의 부동산 ] 송금시 주의할 점

| Intro

공동명의 부동산을 팔고 난 뒤, 가장 헷갈리는 순간이 있습니다. 

 바로 매매대금을 누구에게, 어떤 비율로, 어떻게 송금해야 하는가 하는 문제입니다. 

 만약 이 부분을 제대로 처리하지 않으면, 거래는 끝났더라도 나중에 예상치 못한 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 

 오늘은 이 부분을 안전하고 분쟁없이 처리하는 방법을 단계별로 정리해드릴게요.

| Intro (English)

After finalizing the sale of a jointly owned property, one of the trickiest questions arises: To whom, in what proportion, and how should the payment be transferred?

 Mishandling this step can lead to serious disputes later, even after the contract is complete.

 Let’s break down the safest and smartest way to handle payment transfers step by step.

📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기

🇰🇷 한국어

1) 공동명의 계약 준비하기
2) 계약서 작성 시 주의사항
3) 매도 시 송금 방법
4) 한 명에게 전액 송금할 때
5) 실전 Q&A
6) 주의 사례
7) 마무리

🇺🇸 English

1) Preparing for Joint Sale
2) Key Contract Points
3) How to Transfer Payment
4) Sending Full Amount to One Owner
5) Real Q&A
6) Case Study
7) Final Words

| 공동명의 계약 준비하기

핵심: 계약 전에 지분·권한·계좌·동의를 명확히 고지서로 남기면, 잔금일 분쟁 90%가 예방됩니다.

1. 등기부등본으로 지분 확인
   □ 공유지분(예: 1/2, 7/10 등) 정확히 확인
   □ 가압류·근저당·가처분·예고등기 등 권리 제한 존재 여부 체크
2. 공동명의자 실명·연락처·잔금 수령 계좌 수집
   □ 각자 명의 계좌(은행·예금주·계좌번호)와 배분 비율 확보
   □ 대금 분할 송금 원칙(지분비율/합의비율) 사전 합의서에 기재
3. 대표자·대리권 설정
   □ 잔금 진행 총괄 대표 1인 지정(연락·서류 전달 창구)
   □ 당일 불참자 발생 시 대비 위임장 + 매도용 인감증명서 준비
4. 서류 패키지 점검 (거래 방식·지역에 따라 추가될 수 있음)
   • 신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서(최근 3개월)
   • 등기권리증(등기필정보), 주민등록등본·초본(주소 이동 확인용)
   • 공동명의자 간 대금 배분·수령 동의서 (필수 권장)
   • 위임장(불참·원거리·해외체류 시), 가족관계증명서(미성년자·상속 등 특수)
   • 부동산거래신고 관련 서류(관할 지자체 제출용), 필요 시 자금조달계획서
5. 특수 상황 사전 점검
   □ 미성년자 지분 → 법정대리인 동의·가정법원 허가 필요 가능성
   □ 해외 체류자 → 재외공관 공증·아포스티유 등 위임서류 체크
   □ 상속 지분 → 상속등기 완료 여부와 상속인 전원 동의 확인

유형	필수 서류	포인트
일반 공동명의(부부/공동투자)	신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서, 등기권리증	지분별 송금 원칙 + 동의서로 배분확정
해외 체류/불참	위임장 + 공증/아포스티유, 대리인 신분증	위임 범위에 ‘대금 수령·영수’ 포함
미성년자/한정치산	법정대리인 동의, 가족관계증명서, (필요 시) 법원 허가	사전 법률 검토 권장
상속 지분	상속인 전원 동의, 상속등기 완료 서류	공동상속인 불참 시 위임 필수

⚠️ 잔금일 분쟁 위험 신호
• “대표 1인 계좌로 일단 전액” 요구 • 당일 계좌 변경/구두 지시 • 동의서 없이 배분 비율 변경
→ 반드시 서면(동의서/특약)로 확정하고 증빙(문자·이메일·녹취) 보관하세요.

📄 예시 특약 (매매대금 배분·수령)
“매매대금은 공동소유자 각 지분비율(갑 ○○% / 을 ○○%)에 따라 각자 명의 계좌로 지급한다. 전원 서면 동의 없이는 배분 비율·수령인·계좌를 변경하지 않는다. 대표자는 잔금 진행을 대리하되, 대금 수령·배분 권한은 각 소유자에게 유보한다.”

| Preparing for Joint Ownership Sale (English)

Key: Define shares, authority, bank accounts, and written consent before signing.

1. Check the title registry: exact shares and any liens/encumbrances.
2. Collect each co-owner’s legal name, contacts, and own-name bank account + split ratio.
3. Appoint a representative for logistics; prepare PoA + seal certificate if anyone can’t attend.
4. Document pack: IDs, personal seals, seller’s seal certificate, title doc, consent for allocation.
5. Special cases: minors (legal guardian approval), overseas (notarization/apostille), inheritance (all heirs’ consent).

Tip: Use a short addendum stating that payment follows shares, and any change requires written consent by all.

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📝 위임장 (Sample)

위임인(공동명의자) 성명: __________ (인)

주민등록번호: __________

주소: __________________________________

수임인 성명: __________ (인)

주민등록번호: __________

주소: __________________________________

위임 내용:
1. 부동산 매매계약 체결 및 잔금 수령
2. 대금 배분 및 영수증 작성
3. 등기 이전에 필요한 일체의 행위

위임일자: ______년 ___월 ___일

위임인 서명/날인: ____________________

📝 대금 수령 동의서 (Sample)

부동산 소재지: __________________________________

매매대금 총액: __________ 원

배분 비율 및 계좌 정보:

성명	지분율	수령 계좌	서명/날인
홍길동	70%	OO은행 123-456-789012 (홍길동)	(인)
김철수	30%	OO은행 987-654-321098 (김철수)	(인)

작성일자: ______년 ___월 ___일

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| 계약서 작성 시 주의사항

핵심: 지분·서명주체·대금배분·수령계좌를 계약서와 특약에 명문화하고, 변동은 전원 서면 동의로만 가능하게 못 박아야 잔금 분쟁을 줄일 수 있습니다.

1. 소유·지분 정확 기재
   □ 등기부등본과 동일한 인적사항/지분비율(예: 1/2, 7/10 등) 반영
   □ 공유자 전원의 계약 당사자 표시 (대표 1인만 표시 금지)
2. 서명·날인 주체 명확화
   □ 공동명의자 전원의 서명(또는 전자서명)·날인 확보
   □ 불참 시 위임장 + 매도용 인감증명서(실무상 최근 3개월 권장) 준비 (지역·기관 요구 다를 수 있어 사전 확인 권장)
3. 대금 배분·수령 규정
   □ 지분비율 또는 합의비율에 따른 분할 송금 원칙 기재
   □ 각자 명의 계좌(은행·예금주·계좌번호) 본문 또는 별지로 첨부
4. 변경 요건 엄격화
   □ 수령인·계좌·배분비율의 변경은 공동명의자 전원 서면 동의로 한정
   □ 구두·문자 지시만으로 변경 불가 규정
5. 리스크 특약
   □ 대금 외 유입(대여·증여 등) 오인 방지를 위한 영수·정산 범위 명시
   □ 잔금일 불참·지연·계좌변경 요청 시 지연책임·비용부담 규정

상황	필요 조치	주의 포인트
공동명의자 전원 참석	전원 서명·날인	서명본 각 장 간인 권장
불참자 있음(국내)	위임장 + 매도용 인감증명서	위임범위에 ‘계약·수령·영수’ 포함
해외 체류자	공증/아포스티유 등 요건 확인	국가·기관별 서식·인증 상이(사전 확인)
미성년자 지분	법정대리인 동의/허가 필요 가능	사전 법률검토 권장

📄 권장 특약 예문

1. 대금 배분·수령
   “본 매매대금은 공동소유자 각 지분비율(갑 ○○%, 을 ○○%)에 따라 각자 명의 계좌로 지급한다. 전원 서면 동의 없이는 배분비율·수령인·계좌를 변경하지 않는다.”
2. 한 명에게 전액 수령(예외)
   “공동명의자 전원의 서면 동의가 있는 경우에 한하여, 지정된 1인의 계좌로 일괄 지급할 수 있다. 이 경우 수령인은 즉시 내부 정산에 응하며, 다른 공유자의 채권·채무관계에 대하여 매수인에게 어떠한 이의도 제기하지 않는다.”
3. 계좌 변경 제한
   “매도인의 수령계좌는 본 계약서(또는 별지)에 기재된 바에 따르며, 잔금일 당일 구두·문자 지시로의 변경은 무효로 한다. 변경이 필요한 경우 전원 서면 동의서와 신분증 사본을 첨부한다.”
4. 지연·불참 대응
   “공동명의자 중 일부의 지연 또는 불참으로 잔금수령이 지연되는 경우, 그로 인한 비용·손해는 지연 또는 불참의 책임 있는 당사자가 부담한다.”

⚠️ 흔한 오류
• 계약 당사자에 ‘대표 1인’만 기재
• 배분 비율·계좌를 구두로만 합의
• 잔금 당일 ‘계좌 바뀌었다’ 문자 수령 후 그대로 송금

✅ 수정 예
• 당사자: 공동명의자 전원 표기 + 전원 서명/날인
• 배분·계좌: 본문/별지 + 전원 서면 동의로만 변경 가능
• 당일 변경 요청: 무효 규정 + 서면 동의 필수

• 별지 1: 공동명의자 인적사항·지분·수령계좌 목록
• 별지 2: 대금 배분·수령 동의서(전원 자필서명/전자서명)
• 별지 3: 불참자 위임장 + 신분증 사본

| Key Points for Drafting the Contract (English)

1. List all co-owners as parties with exact shares matching the title.
2. Secure all signatures (or e-signatures). Use PoA + seal certificate for absentees.
3. State the allocation rule (by shares or agreed ratio) and attach bank details.
4. Allow changes to payee/account/allocation only by written consent of all.
5. Add risk clauses: no oral/text instructions on closing day; delay costs borne by the responsible party.

Tip: Use an annex listing each co-owner’s bank info and a signed consent sheet.

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| 매도 시 송금 방법

핵심: 매매대금은 원칙적으로 지분비율대로 각자 계좌로 분할 송금해야 하며, 예외적으로 한 명에게 전액 송금하려면 전원 서면 동의가 필요합니다.

1. 잔금 전 (사전 확인)
   □ 계약서 또는 별지에 기재된 계좌·비율 최종 점검
   □ 계좌 명의와 등기부 명의 일치 확인
   □ 수령 동의서/위임장 사전 확보
2. 잔금 당일 (실행)
   □ 지분 비율에 맞춰 개별 계좌로 송금
   □ 은행 이체 한도 확인 → 필요 시 사전 증액
   □ 송금 직후 이체 확인증/거래내역 확보
3. 잔금 후 (증빙 보관)
   □ 공동명의자별 이체확인증/거래내역 보관
   □ 수령자 서명(혹은 문자/이메일 확인) 확보
   □ 중개업자/법무사에게 사본 전달(추후 분쟁 방지)

소유자	지분율	수령액 (총액 5억원 기준)	계좌	비고
홍길동	70%	3억5천만원	OO은행 123-456-789012	본인 계좌
김철수	30%	1억5천만원	OO은행 987-654-321098	본인 계좌

⚠️ 분쟁 위험 상황
• "대표자 계좌로 일괄 송금해 달라"는 요구 → 동의서 없으면 불가
• 당일 계좌 변경 문자/전화 → 사기·분쟁 위험, 원칙적으로 무효
• 송금증빙 미보관 → 추후 법적 책임 소재 불분명

💡 실무 팁
• 송금 시 메모란에 “○○아파트 매매대금 ○%” 기재 → 추후 증빙 확실
• 5천만원 이상 현금거래 보고 대상 여부 확인 (자금세탁방지 규정)
• 등기 완료일까지 관련 서류와 증빙을 안전하게 보관

| How to Transfer Payment (English)

1. Before closing: Double-check accounts, ratios, written consent, IDs.
2. On closing day: Transfer each share to the designated account; keep transaction slips.
3. After closing: Store records, get confirmations, give copies to broker/lawyer.

Tip: Write “Payment for ○○ Apartment, 70% share” in the transfer memo for evidence.

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| 한 명에게 전액 송금할 때

핵심: 공동명의 부동산 매매대금을 한 명의 계좌로 일괄 송금하는 것은 예외적 상황이며, 반드시 공동명의자 전원의 서면 동의가 필요합니다.

1. 전원 동의 확보
   □ 대금 수령 동의서 작성 (각자 자필 서명/전자서명)
   □ 수령인·계좌·배분 비율 명확히 기재
2. 송금 증빙 보관
   □ 이체 확인증 + 수령인 서명·날인 확보
   □ “대표자 수령 → 내부 정산” 조항 포함
3. 추후 분쟁 대비
   □ 동의서·송금증빙 최소 5년 이상 보관
   □ 추후 소송 시 매수인 선의 입증 자료로 활용 가능

📄 권장 특약 문안
“본 매매대금은 공동명의자 전원의 서면 동의에 따라 ○○○(성명)의 계좌로 일괄 지급한다. 수령인은 즉시 내부 정산에 응하며, 다른 공유자의 채권·채무관계에 대하여 매수인에게 일체의 이의를 제기하지 않는다.”

⚠️ 주의 사례
• 지분 7:3 매도 시, 7 지분자 계좌로 전액 송금 후 3 지분자 소송 제기
• 동의서 없이 송금 시, 매수인이 부당이득 반환청구에 휘말릴 수 있음
→ 반드시 전원 서명된 동의서 확보!

💡 실무 팁
• 동의서는 계약서 부속서류로 첨부해 두는 것이 가장 안전합니다.
• 가능하다면 각자의 계좌로 송금하는 원칙을 지키고, 예외는 최소화하세요.

| If Transferring Full Amount to One Person (English)

1. Obtain written consent from all co-owners (signed allocation consent form).
2. Keep transfer slips + signed receipt from the payee.
3. Attach the consent form as an annex to the main contract.

Warning: Without written consent, even if all parties verbally agreed, disputes may arise later.

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| 실전 Q&A

공동명의 매도 과정에서 자주 나오는 궁금증을 정리했습니다. 각 항목을 클릭하면 상세 답변을 확인할 수 있습니다.

❓ Q1. 공동명의자 각각에게 꼭 송금해야 하나요?

A. 원칙적으로는 그렇습니다. 각 지분 비율에 따라 각자의 계좌로 송금해야 합니다. 다만 전원 서면 동의가 있는 경우, 한 명에게 전액 송금 후 내부 정산하는 것도 가능합니다. 그러나 이 경우 반드시 대금 수령 동의서를 작성해 두어야 안전합니다.

❓ Q2. 대금 수령 동의서가 없으면 어떻게 되나요?

A. 동의서가 없다면 매수인에게도 부당이득 반환 소송 등 법적 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서 동의서와 송금증빙은 반드시 준비해야 하며, 최소 5년 이상 보관하는 것이 좋습니다.

❓ Q3. 계좌가 거래 당일에 변경되면 어떻게 해야 하나요?

A. 구두·문자 통보만으로 계좌를 바꾸는 것은 무효입니다. 반드시 전원 서명된 계좌 변경 동의서를 확인한 뒤 송금해야 합니다. 그렇지 않고 임의로 송금하면 사기·분쟁의 소지가 큽니다.

❓ Q4. 송금 내역은 어떻게 보관해야 안전할까요?

A. 송금 직후 이체확인증을 출력하거나 PDF로 저장하세요. 각 소유자의 서명 또는 문자/이메일 확인까지 받아두면 확실합니다. 중개업자나 법무사에게도 사본을 전달해 두면 추후 분쟁 시 입증에 도움이 됩니다.

| Real Q&A (English)

Q1. Should I transfer to each co-owner separately?
A. Yes, by default you must pay each owner by their share. Exceptions allowed only with written consent.

Q2. What if there is no consent form?
A. You may face legal disputes. Always keep consent forms + transfer records.

Q3. What if the account is changed on the day?
A. Oral/text change is invalid. Require written signed approval from all owners.

Q4. How to keep records?
A. Save transfer slips as PDF, get confirmations, and provide copies to broker/lawyer.

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| 주의 사례

실제 공동명의 매도에서 자주 발생하는 송금·배분 관련 분쟁 사례를 소개합니다. 현실적인 케이스를 보면, 왜 지분별 송금과 동의서가 중요한지 확실히 이해할 수 있습니다.

📌 사례 1.
지분 7:3 공동명의 부동산 매도 후, 7 지분자 계좌로 전액 송금. → 3 지분자가 내부 정산을 받지 못했다며 소송 제기.

결과: 법원은 3 지분자의 권리를 인정, 매수인도 분쟁에 휘말려 이중지급 위험 발생.

📌 사례 2.
공동명의자 중 1인이 잔금일에 불참. 대표자 구두 지시에 따라 다른 계좌로 송금. → 불참자가 “내 동의 없이 송금됐다”며 문제 제기.

결과: 구두·문자 지시는 무효로 판단, 매수인은 송금액을 다시 조정해야 했음.

✅ 교훈 요약

• 반드시 지분별 송금 원칙 준수
• 예외적으로 일괄 송금 시 → 전원 서면 동의 필수
• 구두·문자 지시는 무효, 동의서·특약 문서화 해야 안전
• 송금증빙은 반드시 보관 → 추후 법적 방패 역할

| Real Case Study (English)

Case 1. Property owned 70:30. Buyer sent full amount to 70% owner’s account. → The 30% owner sued, and the buyer faced risk of double payment.

Case 2. One co-owner absent on closing day. Buyer followed verbal instruction to send money to a different account. → Absent owner claimed no consent. Court ruled the verbal instruction invalid.

Lesson: Always pay by shares, or get written consent from all if paying one account. Oral/text instructions = invalid.

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| 마무리 & 공유 안내

오늘 함께 살펴본 공동명의 매도 시 송금 방법, 이제 감이 좀 오시나요? 
사소해 보이는 계좌 지정이나 동의서 한 장이, 나중에 수천만 원 분쟁을 막아주는 열쇠가 됩니다. 여러분이 조금 더 안전하고 현명한 거래를 하실 수 있도록 이 글이 도움이 되었길 바랍니다.

혹시 주변에 공동명의 매도를 앞둔 분이 계시다면, 이 글을 살포시 공유해주세요.

 누군가의 소중한 재산을 지키는 데 큰 힘이 될 수 있습니다 

| Conclusion & Sharing (English)

We’ve walked through the safe ways to transfer payments in a joint property sale. Sometimes a small document like a consent form can prevent millions in disputes later.

I hope this guide helps you make smarter, safer decisions in your transactions. If you know someone preparing for a joint sale, share this post— it might save them from unnecessary conflict and stress 💌

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.