채권최고액이 뭐예요? 등기부 용어 정리

| 1. 근저당권이란? (쉽게 말하면 ‘담보권’)

매매 잔금일에 맞춰 중개사는 최신 등기부등본을 발급해 매수자에게 보여드립니다.
이때 거의 모든 거래에서 눈에 띄는 게 바로 ‘근저당권 설정’이에요.

📍 매수자는 이렇게 물어요.
“근저당권이 뭐예요? 대출이 아직 남아있는 건가요?”

📍 매도자는 이렇게 말하죠.
“어? 돈 다 갚았는데 왜 근저당권이 아직 그대로 있죠?”

두 말 다 맞는 반응이에요. 근저당권은 단순히 ‘대출이 남아있다’는 표시가 아니라, 은행이 돈을 빌려준 기록을 법적으로 보관하고 있는 담보 장치예요.

즉, 매도인이 대출을 이미 상환했더라도 은행이 말소등기 절차를 마치기 전까지는 근저당권이 등기부에 그대로 남아 있습니다.

은행 입장에서는 혹시 모를 착오나 잔액, 이자정산 문제에 대비하기 위해 바로 지우지 않고 안전하게 말소 절차를 진행하는 것이죠.

등기부 보는 법 – 근저당권, 채권최고액, 말소등기, 감액등기 쉽게 설명

그래서 잔금 직후 며칠 동안 등기부에 근저당권이 남아 있는 것은 아주 자연스러운 현상이에요.
이후 등기이전이 완료되면, 매도인의 근저당권은 말소되고 매수자가 새로 대출을 받았다면 새 은행 명의로 근저당권이 새롭게 기재됩니다.

| 1. What Is a Mortgage Right (Geunjeodang)?

When closing day comes, the agent usually issues the latest property registry for the buyer to review.
Almost every registry shows a line that says “Registered Mortgage (Geunjeodang).”

📍 The buyer often asks: “What’s a Geunjeodang? Does it mean there’s still a loan?”

📍 The seller asks: “But I already repaid everything—why is the mortgage still there?”

Both are valid questions.
A Geunjeodang is not just a sign of debt—it’s the bank’s legal record of its collateral right until the cancellation registration is completed.

Even if the seller has already repaid the loan, the bank keeps the mortgage right on record until all interest and documentation are settled. It’s a safety measure, not a delay.

So don’t worry if you still see the mortgage listed for a few days—it’s normal.
Once the ownership transfer is completed, the seller’s mortgage is deleted, and if the buyer has a new loan, the new bank’s mortgage will appear in its place.

📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기

🇺🇸 English

| What Is a Mortgage Right (Geunjeodang)?
| Meaning of the Maximum Secured Amount
| What Is a Cancellation of Registration?
| What Is a Reduction Registration?
| Summary & Real-Life Tips

| 2. 채권최고액의 의미 (왜 원금보다 많을까?)

등기부등본을 보다 보면 이런 부분이 눈에 띄죠.
채권최고액: 130,000,000원
그런데 실제 대출금은 100,000,000원이에요.
“아니, 분명 1억만 빌렸는데 왜 1억3천이 적혀 있죠?” 이 질문 정말 많습니다.

사실 채권최고액은 단순히 대출 원금만을 뜻하지 않아요.
은행이 나중에 발생할 수 있는 이자, 연체이자, 지연배상금, 소송비용까지 포함해 ‘최대 이 금액까지 받을 수 있다’는 법적 한도액이에요.

즉, 원금이 1억이면 여기에 약 120~130% 정도의 금액을 더해서 ‘최대 1억2천~1억3천만 원까지 회수할 수 있다’는 의미로 설정하는 겁니다.

이건 실제로 은행이 그만큼 더 빌려준다는 뜻이 아니라, 만약 대출자가 이자를 밀리거나, 경매로 넘어가는 상황이 발생했을 때 모든 비용을 포함해 안전하게 회수할 수 있도록 여유를 두는 제도예요.

그래서 채권최고액은 ‘실제 빚’이 아니라, 은행이 법적으로 잡아두는 보증 한도액 정도로 이해하시면 됩니다.

| 2. Meaning of the Maximum Secured Amount

When reading the property registry, you may see something like:
Maximum Secured Amount: ₩130,000,000
even though the actual loan was only ₩100,000,000.

Many people wonder, “Why is it written higher than my loan?”

The maximum secured amount isn’t just the principal—it also includes interest, late fees, penalties, and even legal expenses that might occur later.

So if the borrower defaults and the property is auctioned, the bank can legally recover up to that total amount.

Typically, banks set it around 120–130% of the actual loan to cover these possible costs.

Remember: this doesn’t mean you owe more money. It’s simply a legal ceiling for how much the bank can claim if things go wrong.

| 3. 말소등기란? (대출 다 갚으면 하는 절차)

잔금을 치르고 나면, 매도인의 기존 대출은 모두 상환됩니다.
이때 많은 분들이 이렇게 물어보세요.
“은행에서 바로 근저당을 지워주는 건가요?”

하지만 근저당권은 자동으로 사라지지 않습니다.
은행이 직접 ‘말소등기’를 신청해야만 등기부등본에서 완전히 삭제돼요.

절차를 보면 이렇습니다👇

1️⃣ 매도인이 잔금으로 기존 대출을 상환하면,

2️⃣ 은행은 채권을 회수했다는 뜻으로 ‘말소 서류(해지증서)’를 발급합니다.

3️⃣ 이후 은행 또는 매도인(대리인)이 관할 등기소에 말소등기를 신청하면

4️⃣ 보통 2~3영업일 안에 근저당권이 등기부에서 말끔히 사라집니다.

📌 주의할 점
은행에 따라 자동 말소를 해주는 곳도 있지만, 일부 은행은 직접 등기소에 방문하거나 법무사를 통해 말소를 진행해야 해요.

따라서 잔금 후 등기부등본을 바로 열어봤을 때 근저당이 남아 있더라도 “이상한 일”이 아니라 말소등기 절차가 진행 중이라고 보면 됩니다.

💡 등기부 열람 시 나오는 안내 문구

잔금 직후 등기소가 말소나 이전 등기를 처리 중일 때는 등기부 열람 시 다음과 같은 문구가 표시됩니다.

“현재 등기기록이 정리 중이므로 일부 사항이 표시되지 않을 수 있습니다.”

이는 등기신청이 완료되어 처리 대기 중임을 의미하며, 보통 하루 1~2회 시스템 반영 주기 후 정상적으로 갱신됩니다.

👉 즉, 말소가 반영되기 전이라도 걱정하지 않아도 되는 ‘정상적인 상태’라는 뜻이에요.

등기소의 처리 속도는 업무량에 따라 조금씩 다르지만, 보통 다음 날 오전 또는 오후쯤에는 새로운 소유자 명의와 말소 결과가 반영된 ‘정상 등기부등본’을 열람할 수 있습니다.

| 3. What Is a Cancellation Registration?

After the final payment, the seller’s loan is fully repaid. But many people ask, “Does the bank remove the mortgage right automatically?”

The answer is no — it doesn’t disappear automatically. The bank must apply for a cancellation registration at the registry office.

Here’s how it works 👇 1️⃣ The seller repays the loan. 2️⃣ The bank issues a release certificate. 3️⃣ The bank or legal representative files it to the registry office. 4️⃣ Within 2–3 business days, the mortgage record disappears from the registry.

⚠️ Note: Some banks process this automatically, others require manual filing.

💡 Notice Message During Processing

When the registry is still being updated, you may see this message on the system:

“The registration record is currently being updated, so some information may not be displayed.”

This means the registration has been submitted but is not yet reflected. Usually, it updates within a day or two, so there’s no need to worry.

Once processing is done, the seller’s mortgage is deleted and the registry looks clean again.

| 4. 감액등기란? (돈 일부만 갚았을 때 조정)

대출을 모두 갚으면 말소등기로 근저당권이 완전히 사라지지만, 일부만 갚은 경우에는 ‘감액등기(減額登記)’를 하게 됩니다.

예를 들어 설명해볼게요 👇

매도인이 1억 원을 빌리며 채권최고액을 1억3천만 원으로 설정했는데, 5천만 원을 먼저 상환했다고 가정해봅시다.

이때, 은행은 기존 근저당권은 그대로 유지하되, 채권최고액을 1억3천만 원 → 6천5백만 원으로 낮춰 등기를 조정하는 겁니다.

즉, 감액등기는 근저당권 자체를 없애는 것이 아니라, “은행이 담보로 잡고 있는 금액 범위를 줄이는 절차”예요.

이 절차는 주로 다음 상황에서 이루어집니다.

기존 대출 중 일부를 상환하고, 나머지를 계속 유지할 때
재대출(대환대출)을 하면서 기존 담보 한도를 낮춰야 할 때
은행이 담보 여력을 재조정할 때 (예: 금리 변경, 추가 담보 설정 등)
전세나 월세 계약 시, 선순위 근저당이 너무 높을 때 감액 조건으로 계약할 때

📍 예를 들어, 월세로 들어가려는 집에 선순위 근저당이 과도하게 설정돼 있다면, 세입자 입장에서는 혹시 모를 위험(경매 시 보증금 손실)을 우려하죠.
이럴 때는 잔금 시점에 근저당 일부를 감액하는 조건으로 계약을 체결하기도 합니다.
즉, “임대인은 잔금일에 채권최고액을 ○○만큼 감액하고, 이를 증빙한다”는 식의 특약이 포함되는 것이죠.

📌 Tip. 감액등기를 하면 채권최고액이 줄어들어, 등기부를 확인할 때 담보 범위가 줄었다는 걸 한눈에 확인할 수 있습니다. 하지만 근저당권 자체는 그대로 남아 있으므로, 완전히 해지하려면 추후 대출을 전액 상환 후 말소등기를 진행해야 합니다.

요약하자면, 👉 말소등기 = 대출 완납 후 완전 삭제 👉 감액등기 = 대출 일부 상환 또는 계약조건에 따른 금액 조정 이렇게 이해하시면 가장 쉬워요 😊

| 4. What Is a Reduction Registration?

When a loan is partially repaid but not fully cleared, the bank files a reduction registration (Gamaek-deunggi).

🔹 Example:
Suppose a borrower took a ₩100,000,000 loan with a maximum secured amount of ₩130,000,000.
Later, they repay ₩50,000,000. The bank doesn’t cancel the mortgage but reduces the secured amount to ₩65,000,000.

This procedure is also used in lease agreements when a prior mortgage is excessively high.
For example, if a tenant is about to move into a house with a large senior mortgage, the landlord may agree to reduce the registered amount at closing as a safety condition for the tenant’s deposit.

💡 In short:
Reduction registration doesn’t erase the lien—it only lowers the ceiling of the secured claim.
Full cancellation requires full repayment and a separate cancellation registration.

| 5. 한눈에 정리 & 현실 팁

등기부등본에 등장하는 근저당권, 채권최고액, 말소등기, 감액등기 — 이 네 가지는 결국 “은행이 돈을 어떻게 담보로 관리하느냐”에 대한 이야기입니다.

아래 표로 한눈에 정리해볼게요 👇

구분	의미	언제 발생?	결과
근저당권	은행이 대출 담보로 잡는 권리	대출 실행 시	등기부에 은행 명의로 기재
채권최고액	이자·연체이자 등 포함 최대 한도액	근저당 설정 시	원금의 약 120~130%
말소등기	대출 완납 후 근저당 삭제 절차	대출 완제 시	등기부에서 근저당권 완전 삭제
감액등기	대출 일부 상환 후 금액 조정	일부 상환 또는 계약 조건 시	근저당 유지하되 금액만 감소

✔ 현장에서 이렇게 설명해보세요

매수자에게: “이 근저당은 전 주인이 대출받을 때 설정된 거예요. 잔금 치르고 등기이전이 완료되면 은행이 말소등기를 넣어서 사라집니다.”

매도자에게: “대출을 다 갚아도 등기부엔 하루이틀 정도 근저당이 남아 있을 수 있습니다. 그건 정상이에요, 등기소가 정리 중이라서 그래요.”

세입자에게: “선순위 근저당이 너무 높으면 위험할 수 있으니, 잔금 때 일정 금액을 감액등기 조건으로 계약하면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.”

💡 마무리 정리

근저당권은 무서운 단어처럼 보이지만, 사실은 은행의 안전장치일 뿐이에요.
매도인·매수인·세입자 모두가 그 구조를 정확히 이해하면, 등기부를 읽는 눈이 달라지고, 불안감 대신 신뢰가 생깁니다.

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다음 글에서는 ‘전세보증금 안전 확인 체크리스트’로 이어갈게요. 기대해주세요!

| 5. Summary & Real-Life Tips (English)

The terms Mortgage Right, Maximum Secured Amount, Cancellation, and Reduction Registration all describe how banks manage collateral when lending money.

✅ Quick Summary
• Mortgage Right — Bank’s right to claim property as collateral
• Maximum Amount — Legal ceiling (includes interest & fees)
• Cancellation — Complete deletion after full repayment
• Reduction — Partial repayment adjustment or lease condition

💬 How to Explain to Clients
• Buyer: “This mortgage belongs to the previous owner. It will be removed after the transfer.”
• Seller: “Even after paying off the loan, it may remain for a day or two while the registry updates.”
• Tenant: “If a prior mortgage is too high, you can ask the landlord to reduce it at closing.”

Understanding these terms helps you read property records confidently and ensures safer, smoother transactions.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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