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| 들어가며 | 이사 나갈 때 가장 많이 겪는 갈등

이사를 앞두고 설레는 마음도 잠시, 막상 보증금 반환 이야기가 나오면 긴장이 되죠. 

 요즘은 “집 상태 확인 후 보증금 드릴게요”라는 임대인들이 부쩍 늘었어요. 

 그런데 문제는, 생활하면서 생긴 정상적인 마모까지 ‘훼손’으로 몰아붙이는 경우가 있다는 거예요.

예를 들어 벽지의 살짝 바랜 자국, 장판의 미세한 긁힘, 심지어 문고리 색이 변했다는 이유로 원상복구를 요구하는 경우도 있습니다. 

 타지에서 이사 나오는 세입자 입장에서는, 그 작은 부분 하나하나가 억울함과 불안으로 다가올 수밖에 없죠.

이런 문제를 제대로 이해하려면, 단순한 감정이 아닌 법적 근거를 알아두는 게 중요합니다. 임대인과 세입자 사이의 ‘수선의무’와 ‘원상복구 범위’는 민법 제623조(임대인의 의무) 에서 명확히 규정하고 있습니다.

📘 민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고,
계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
[법제처 국가법령정보센터 원문 보기]

즉, 세입자가 정상적인 사용을 하는 중 발생한 자연스러운 마모나 변색 등은 원칙적으로 임대인의 부담이며, 세입자가 원상복구를 해야 할 의무는 없습니다. 그럼에도 불구하고 현실에서는 종종 이 기준이 모호해 분쟁으로 번지곤 하죠.

이번 글에서는 실제 현장에서 자주 일어나는 이사 시 원상복구 분쟁 사례를 중심으로, 세입자와 임대인 모두가 알아야 할 법적 기준과 예방 방법을 자세히 살펴보겠습니다.

| 임대인의 수선의무와 법적 근거

임대차 계약이 유지되는 동안, 임대인은 단순히 집을 빌려주는 것에서 끝나지 않습니다. 계약 기간 동안 세입자가 안전하고 정상적으로 거주할 수 있도록 유지·관리할 의무가 있어요. 이 의무를 법에서는 ‘수선의무(修繕義務)’라고 합니다.

참고로 대법원은 ‘임대차 목적물의 하자, 누가 수선해야 할까?’ 라는 공식 안내에서,
임대인의 수선의무는 “임차인이 계약 목적에 따라 통상적으로 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하게 하는 것”이라고 설명하고 있습니다.

위 조항에 따라 임대인은 단순히 ‘집을 빌려주는 사람’이 아니라, 세입자가 계약 기간 동안 주택을 문제없이 사용·수익할 수 있도록 관리해야 하는 책임자입니다.

예를 들어 다음과 같은 상황에서는 임대인의 수선의무가 인정됩니다.

• 보일러가 고장 나 난방이 불가능한 경우
• 창문이나 문틀이 부식되어 정상적인 개폐가 어려운 경우
• 지붕, 배관, 하수구 등의 누수나 결함으로 생활에 지장이 생긴 경우

반면, 세입자가 부주의로 파손했거나, 고의적으로 훼손한 부분이라면 임대인의 의무가 아닌 세입자의 책임으로 처리됩니다. 따라서 수리비 부담 주체를 판단할 때는 ‘정상적인 사용 중 발생한 손상인지, 부주의에 의한 파손인지’가 핵심 기준이 됩니다.

참고로 법원은 여러 판례에서 “임대인의 수선의무는 임차인이 목적물을 사회통념상 통상적인 방법으로 사용하는 데 필요한 상태를 유지하게 하는 것”이라고 보고 있습니다. 

즉, 세입자가 일상적인 생활을 하는 과정에서 생긴 자연스러운 노후나 마모는 임대인의 수선의무 범위에 포함되며, 세입자에게 원상복구 의무를 부과할 수 없습니다. 이러한 법적 기준을 알고 있으면, 불필요한 갈등을 미리 예방할 수 있겠죠.

| 세입자가 책임지는 원상복구 범위

임대인의 수선의무가 있다 하더라도, 세입자에게도 일정한 책임이 있습니다. 계약 종료 시에는 임차물(집)을 본래의 상태로 돌려줄 의무, 즉 ‘원상복구의무’가 있기 때문이에요.

📘 민법 제615조, 제654조 (원상회복 관련 규정)
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

[민법 제615조 원문 보기]
[민법 제654조 원문 보기]

하지만 여기서 중요한 포인트가 있습니다. ‘원상복구’라고 해서 입주 당시 완전히 새것으로 되돌려야 한다는 뜻은 아닙니다. 세입자의 고의나 과실이 없는 한, 정상적인 생활에서 생긴 마모나 변색은 원상복구 대상이 아닙니다.

실제로 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 에서는
“임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있고, 그 범위는 계약 경위, 목적물 상태, 수리·변경 내용 등을 고려해 개별적으로 판단해야 한다”라고 보면서,
통상의 손모(정상적인 사용으로 인한 마모)는 임차인의 책임 범위에 포함되지 않는다는 취지로 설명하고 있습니다.

즉, 벽지의 바램이나 문고리 색 변화처럼 시간에 따라 자연적으로 변한 부분은 세입자가 복구할 필요가 없으며, 그 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 반면, 부주의나 고의로 훼손된 부분은 세입자가 책임져야 해요.

따라서 이사 전에는 임대인과 세입자 모두 ‘정상적인 생활마모와 훼손의 경계’를 명확히 구분해야 합니다. 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 사진과 영상 기록을 남기는 것입니다.

| 실제 분쟁 사례로 보는 ‘생활흔적 vs 훼손’

이론으로만 보면 쉬워 보이지만, 막상 현장에서는 “이게 생활마모인지, 훼손인지”를 두고 다투는 일이 정말 많습니다. 

 특히 보증금 반환을 앞두고 임대인이 꼼꼼하게 집 상태를 보겠다며 사소한 부분까지 문제 삼는 경우, 세입자 입장에서는 더 억울하게 느껴질 수밖에 없어요.

앞서 살펴본 민법 제623조(임대인의 의무)와 제654조(임차인의 원상회복 의무) 기준을 실제 상황에 적용해보면, 다음과 같은 사례로 나누어 볼 수 있습니다.

① 생활흔적으로 인정될 수 있는 사례들

• 문고리 색상 변함
  주택의 현관문이나 방문 손잡이의 도금이 바래거나 색이 바뀐 경우, 별도의 충격이나 고의적인 파손이 없다면 시간 경과에 따른 자연스러운 노후로 보는 것이 일반적입니다.
• 가구 자국·눌림 자국
  침대, 옷장, 식탁 등이 한 자리에 오래 놓여 있으면 장판이나 마루에 눌림 자국이 생깁니다. 통상적인 거주 과정에서 발생하는 흔적이라면 생활마모에 가깝습니다.
• 햇빛으로 인한 벽지·바닥 색 바램
  창가 쪽 벽지 색이 옅어지거나 바닥 일부만 색이 달라지는 현상 역시 자연스러운 일조(햇빛) 영향으로 보는 경우가 많습니다.
• 사용 연한이 지난 설비 노후
  오래된 보일러, 수도꼭지, 샤워기, 경첩 등 설비가 사용 연한을 다해 기능이 저하된 경우에는 임대인의 수선·교체 의무에 가까운 영역으로 보는 것이 원칙입니다.

위와 같은 사례들은 “집에 살기만 해도 자연스럽게 생길 수밖에 없는 변화”에 해당합니다. 이런 부분을 두고 세입자에게 전면 교체를 요구하거나 보증금에서 공제하려 한다면, 앞서 본 민법상 수선의무·원상회복 의무의 취지에 비추어 과도한 요구가 될 수 있습니다.

② 훼손으로 보기 쉬운 사례들

• 벽에 남은 다수의 못 자국, 큰 타공(구멍)
  그림·선반 설치 등으로 인한 타공이 많거나 구멍 크기가 큰 경우, 통상적인 사용 범위를 벗어난 훼손으로 판단될 수 있어 세입자 부담이 될 가능성이 높습니다.
• 담배·향 등으로 인한 심한 변색·냄새
  실내 흡연으로 벽지·천장이 심하게 누렇게 변색되거나 냄새가 심한 경우, 단순 생활마모를 넘어선 임차인의 과실로 평가되는 경우가 많습니다.
• 반려동물로 인한 스크래치·파손
  문, 문틀, 몰딩, 장판 등에 깊게 남은 긁힌 자국이나 뜯김 흔적 역시 임차인의 관리 책임 범위 안에서 원상복구 비용을 부담해야 할 여지가 큽니다.
• 고의·부주의로 인한 파손
  문짝이 떨어질 정도의 강한 충격, 유리 파손, 세면대·변기 깨짐 등은 일반적인 생활과정에서 자연스럽게 생겼다고 보기 어렵기 때문에 세입자의 고의 또는 과실이 문제될 수 있습니다.

③ 임대인이 ‘과도한 원상복구’를 요구할 때

현실에서는 임대인이 위 ①에 해당하는 생활흔적까지도 모두 “훼손”이라고 주장하며, “집을 다 빼고 확인해보고 나서야 보증금을 돌려주겠다”고 요구하는 경우가 있습니다.

이런 상황에서는 다음과 같은 점을 차분히 정리해 두시는 것이 좋습니다.

• 입주 당시 상태·거주 중 상태를 사진·영상으로 기록
  계약서, 특약, 입주 시 촬영한 사진 등이 있다면 “입주 당시에도 이미 있었던 훼손인지, 이후에 생긴 것인지”를 가리는 데 큰 도움이 됩니다.
• 대화 내용은 가급적 문자·메신저로 남기기
  “어디까지 원상복구를 요구하는지”, “수리비 산정 근거가 무엇인지”를 확인하는 과정은 전화보다 문자·메신저로 남겨두는 편이 안전합니다.
• 생활마모 vs 훼손의 경계에 있는 부분은 협의 시도
  객관적으로 애매한 부분이라면, “임대인이 일부 부담, 세입자가 일부 부담”과 같은 타협도 현실적인 방법이 될 수 있습니다.

| 보증금 반환 전 체크리스트와 기록 요령

원상복구 여부는 결국 ‘증거’로 판단됩니다. 아무리 말로 설명해도, 나중에 임대인이 “그건 몰랐다”, “그때는 없었다”고 주장하면 세입자에게 불리하게 작용할 수 있어요. 그렇기 때문에 이사 전후로 사진, 영상, 문자 기록을 꼼꼼히 남기는 것이 무엇보다 중요합니다.

① 이사 전 촬영 체크리스트

이사짐을 빼기 전, 반드시 집 상태를 촬영해두세요. 조명, 벽, 바닥, 문, 창문, 욕실, 싱크대까지 빠짐없이 남겨야 합니다.

② 임대인과 확인 시 주의사항

• 현장 확인은 함께 입회 임대인이 직접 상태를 확인한다면, 세입자도 현장에 동석하는 것이 원칙입니다. “집 다 빼고 확인 후 보증금 주겠다”는 말에 집 열쇠만 맡기면 임대인 주장대로 훼손 판정을 받을 수 있습니다.
• 보증금 공제 내역은 서면 확인 수리비를 공제하겠다면, 반드시 항목·금액·근거가 명시된 내역서를 요청하세요. 영수증 없이 임의로 차감하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
• 중개사를 통한 중립 입회 분쟁이 예상된다면, 거래를 중개했던 공인중개사에게 입회나 확인을 요청하는 것도 좋은 방법입니다.

만약 임대인이 보증금 반환을 미루거나 과도한 원상복구를 요구한다면, 국토교통부 부동산거래질서교란신고센터 또는 주택임대차보호법 상의 분쟁조정위원회를 통해 중재를 신청할 수 있습니다.

| 중개사가 알려주는 분쟁 예방 팁

현장에서 보면, 임대차 분쟁의 대부분은 ‘기록 부재’와 ‘기대 차이’에서 생깁니다.  서로의 기준이 다르다 보니 “이건 생활흔적이다”, “아니다 훼손이다”가 끝없이 반복되죠. 

 하지만 미리 몇 가지 절차만 지켜두면, 감정 싸움 없이 깔끔하게 마무리할 수 있습니다.

① 계약 시 특약으로 명시하기

가장 확실한 방법은 계약서 특약란에 미리 합의 내용을 명시하는 것입니다. 예를 들어 아래와 같은 문장을 추가해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

실제로 이런 특약이 있으면, 나중에 임대인이 과도한 복구를 요구하더라도 계약서로 반박이 가능해 법적 효력이 인정됩니다. 계약 당시 중개사가 이를 안내하고 문구를 함께 검토해주는 것이 가장 이상적이에요.

② 중개사 입회하에 ‘상태확인서’ 작성

잔금일 또는 이사 전날, 임대인·세입자·중개사가 함께 집 상태를 확인하고 ‘상태확인서(또는 인수인계서)’를 작성해 두면 분쟁을 거의 막을 수 있습니다.

• 서류에는 주요 시설 상태(보일러, 벽지, 장판 등)를 항목별로 체크
• 사진을 첨부하거나, PDF로 저장해 각자 보관
• 서명란은 임대인·임차인 모두 날인

실제 중개 현장에서는 인수인계 리스트를 작성해 퇴실 시 문제가 될 만한 부분을 미리 확인하는 경우가 많습니다. 간단한 표 형식이라도 작성해두면, 나중에 “그때는 멀쩡했다”는 말이 통하지 않습니다.

③ 분쟁 발생 시 중립 기관 활용

감정적으로 대응하기보다, 중립적인 조정 절차를 활용하는 것이 현명합니다. 국토교통부 부동산 분쟁조정위원회나 주택도시보증공사(HUG) 의 전세보증금 반환보증 제도를 통해 불합리한 공제나 반환 거부 상황을 중재받을 수 있습니다.

단, 분쟁조정을 신청하려면 계약서, 문자기록, 사진, 견적서 등 증빙자료가 필요합니다. 앞서 설명한 기록 습관이 결국 나를 지켜주는 법적 방패가 되는 셈이죠.

| 마무리 | 억울함 없이 이사 나가는 방법

보증금을 돌려받는 마지막 순간, 사소한 흔적 하나로 마음이 상하는 세입자들이 정말 많습니다. 하지만 법적으로 정해진 기준과 최소한의 기록 습관만 지켜도 대부분의 분쟁은 깔끔하게 해결됩니다.

임대인은 목적물을 사용 가능한 상태로 유지할 의무가 있고, 세입자는 고의·과실 없이 사용한 부분까지 책임질 의무는 없습니다. 

 결국 양쪽 모두가 법적 범위를 이해하고, 서로의 입장에서 생각하는 것이 중요합니다.

이사는 끝이 아니라 새로운 시작입니다. 마지막 순간이 깔끔해야 다음 인연도 기분 좋게 이어집니다. 혹시 지금 이사를 앞두고 있다면, 오늘 정리한 내용을 꼭 한 번 체크해보세요. 

  당신의 보증금, 스스로 지킬 수 있습니다.

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 여러분의 한 번의 공유가 누군가의 억울한 분쟁을 막을 수 있습니다.