| 들어가며 | 포괄양수도인데 왜 부가세를 내야 하나요?
상가를 매입한 새 건물주가 가장 많이 하는 말이 있습니다.
“이전 주인은 부가세 없이 월세 받았는데, 왜 나는 부가세를 내야 하죠?”
실제로 이런 상황은 생각보다 자주 발생합니다.
기존 임대인이 간이과세자라 월세 100만 원만 받던 상가를,
일반과세자인 새 건물주가 인수하면서 110만 원(부가세 포함)을 청구해야 하는 경우죠.
게다가 임차인이 면세사업자(예: 학원, 병원)라면
부가세 10%를 공제받을 수도 없어 억울하다는 말이 나옵니다.
“포괄양수도면 그대로 이어받는 거 아닌가요?” 하는 질문도 빠지지 않습니다.
하지만 세법은 이렇게 말합니다.
“사업은 이어받을 수 있어도, 과세유형은 승계되지 않는다.”
이번 글에서는 포괄양수도 시 부가세가 언제, 왜 발생하는지,
그리고 면세사업자 임차인이 있는 경우 실제 처리 방법을
현행 법령과 국세청 해석을 바탕으로 명확히 짚어보겠습니다.
| Introduction | Why Is VAT Required Even After a Comprehensive Transfer?
Many new building owners who purchase commercial properties often say:
“The previous owner didn’t charge VAT on the rent, so why do I have to?”
This is a common scenario.
A previous landlord who was a simplified taxpayer
rented out a store for ₩1,000,000 without VAT.
After a general taxpayer acquires the same building,
they must now charge ₩1,100,000 (including VAT).
The confusion deepens when the tenant is a VAT-exempt business
(such as a private academy or a clinic), since they cannot claim a VAT credit.
They often argue, “Shouldn’t the VAT exemption continue under a comprehensive transfer?”
However, tax law is clear on this point:
“A business can be transferred, but the taxpayer’s status cannot.”
In this article, we’ll examine exactly when and why VAT becomes payable after a comprehensive transfer,
and how it applies when the tenant is a tax-exempt business — all backed by current tax law and official rulings.
📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
🇰🇷 한국어
- 들어가며 | 포괄양수도인데 왜 부가세를 내야 하나요?
- 포괄양수도의 개념과 법적 근거
- 부가세 납부 시점은 언제부터인가?
- 면세사업자 임차인이라면?
- 법률·세법 팩트체크
- 실무 대안과 협의 포인트
- 정리 및 핵심 요약
🇺🇸 English
- Introduction | Why Is VAT Required Even After a Comprehensive Transfer?
- Definition and Legal Basis of a Comprehensive Transfer
- When Does the VAT Obligation Start?
- If the Tenant Is a Tax-Exempt Business
- Legal & Tax Fact Check
- Practical Solutions and Negotiation Tips
- Summary & Key Takeaways
| 2. 포괄양수도의 개념과 법적 근거
상가 매매 시 “포괄양수도니까 부가세가 면제된다”고 하는 말을 자주 듣지만,
이 규정의 진짜 의미를 정확히 이해해야 이후 세금 문제가 생기지 않습니다.
포괄양수도(事業의 包括讓受渡)는 말 그대로
한 사업체의 모든 권리와 의무를 일괄적으로 넘겨주는 것을 말합니다.
즉, 건물·보증금·임대차계약·관리권한 등 ‘사업 단위 전체’를 그대로 이어받는 경우를 뜻하죠.
다만 세법상 포괄양수도의 효과는 매매 시점의 부가세 비과세에 한정됩니다.
새 임대인이 어떤 과세유형(간이 또는 일반)을 가지고 있느냐에 따라
이후 임대료에 대한 부가세 과세 여부는 완전히 달라집니다.
이 법령 체계를 종합하면 다음과 같습니다.
① 매매 시점에는 부가세가 과세되지 않지만,
② 양수인은 새 사업자로서 자신의 과세유형(일반·간이)에 따라
임대료의 부가세 여부를 다시 판단해야 한다는 것입니다.
따라서 포괄양수도는 부가세 부담을 “영구히 없애주는 제도”가 아니라,
단지 매매 과정에서의 이중과세를 막는 장치일 뿐입니다.
사업자가 바뀌면 부가세 체계도 새로 시작된다고 이해해야 합니다.
| 2. Definition and Legal Basis of a Comprehensive Transfer (English)
A “comprehensive transfer of business” means transferring all rights and obligations of a business as a whole.
Under Korean VAT law, this transfer itself is not regarded as a taxable supply,
but the transferee must re-determine VAT liability according to their own taxpayer status.
⚖️ Article 10 (9) 2 of the VAT Act
→ “A transfer of a business, as prescribed by Presidential Decree, shall not be deemed the supply of goods.”
⚖️ Article 23 of the Enforcement Decree
→ Defines a comprehensive transfer as transferring all rights and obligations of the business.
📘 NTS Business Registration Guide
→ “A comprehensive transfer is not subject to VAT, but the transferee must register as a new business entity.”
| 3. 부가세는 언제부터 내야 하나요?
부가가치세는 “용역을 공급하는 자”가 납세의무를 집니다.
건물 임대도 법에서 말하는 용역의 공급에 해당하므로,
누가 임대용역을 공급하느냐—즉, 누가 임대인(사업자)이냐가 부가세 판단의 핵심 기준입니다.
따라서 소유권이 이전되기 전까지는 기존 임대인이,
이전된 이후부터는 새 임대인(양수인)이 임대용역 공급자로 보게 됩니다.
즉, 임대인이 바뀌는 실제 시점(등기일 또는 인도일) 이후부터
새 임대인의 과세유형(일반·간이 등)에 따라 부가세가 과세됩니다.
따라서 포괄양수도 거래라 하더라도,
새 임대인이 부동산을 실제로 인도받거나 등기가 완료되는 시점부터는
그 임대용역을 공급하는 자가 새 사업자로 바뀌므로
그때부터 부가세 과세 체계가 새로 적용됩니다.
| 구분 |
기간 |
사업자 |
과세유형 |
임대료 처리 |
| 등기 이전 |
~ 2026.1 |
기존 임대인 |
간이과세자 |
월세 100만 원 (부가세 없음) |
| 등기 이후 |
2026.2 이후 |
새 임대인 |
일반과세자 |
월세 100만 원 + 부가세 10만 원 |
👉 정리하자면,
포괄양수도는 매매 시점의 부가세를 면제하지만,
소유권이 실제로 넘어가는 시점 이후의 임대수입은
새 사업자의 과세유형에 따라 부가세를 신고·납부해야 합니다.
사례처럼 2026년 2월 등기 예정이라면,
2026년 2월분 임대료부터 부가세 10%를 붙여 청구하고
해당 금액을 2026년 1기 예정신고(2026.4.25.까지)에 반영하면 됩니다.
📘 참고: 국세청 부가가치세 기본정보 – 신고·납부절차
| 3. When Does VAT Start to Apply? (English)
VAT liability arises when the supplier of a service provides the service.
In property rentals, the supplier is the landlord (business owner).
Therefore, VAT applies only from the time ownership or possession is actually transferred to the new owner.
Even under a comprehensive transfer, the new landlord’s taxpayer type determines VAT on future rent.
For example:
• Before Feb 2026 → rent ₩1,000,000 (VAT exempt, old simplified taxpayer)
• From Feb 2026 → rent ₩1,100,000 (₩1 million + 10 % VAT, new general taxpayer)
The first reporting will fall under the 1st half-year VAT filing (April 25 2026).
📘 Reference: NTS VAT Filing Guide
| 4. 임차인이 ‘면세사업자’인 경우에도 부가세를 받아야 하나요?
많은 임차인들이 “나는 면세사업자니까 부가세를 낼 필요가 없다”고 생각하지만,
이는 세법의 구조를 오해한 것입니다.
부가가치세는 용역을 공급하는 자, 즉 임대인에게 부과되는 세금입니다.
임차인이 학원·병원·복지시설 등 부가세 면세 업종이라 하더라도,
임대인이 일반과세자라면 부가세 10%를 청구하고 납부해야 합니다.
다만, 면세사업자는 세금계산서로 공제받을 수 없기 때문에
임차인 입장에서는 실제 부담이 늘어나는 것처럼 느껴질 뿐입니다.
결국 임대인이 일반과세자라면, 임차인이 누구이든
“임대료 + 부가세 10%”의 형태로 청구하고 신고하는 것이 원칙입니다.
임차인이 부가세 부담을 원하지 않는다면
실무에서는 다음과 같은 방식으로 조정합니다.
- ① “부가세 포함 월세”로 재협의
예: 월 110만 원(부가세 포함) → 공급가 100만 + 부가세 10만으로 신고.
- ② 특약 조항 추가
계약서에 “임대료에는 부가가치세가 포함되어 있으며, 세금계산서는 매월 발행한다.” 문구 명시.
💡 참고로, 임대인이 일반과세자임에도 불구하고 부가세를 징수하지 않으면
나중에 세무조사 시 “부가세 포함 금액으로 간주”되어 과세표준 역산이 이루어지므로,
정식 세금계산서 발급과 신고가 가장 안전한 방법입니다.
| 4. If the Tenant Is a VAT-Exempt Business (English)
Even if the tenant operates a VAT-exempt business — such as a private academy, clinic, or welfare facility —
the landlord must still charge 10% VAT if they are a general taxpayer.
VAT liability belongs to the supplier of the service (the landlord),
not the recipient (the tenant).
Therefore, “VAT included rent” agreements are commonly used to minimize disputes.
💡 Note: If the landlord fails to collect VAT, tax authorities may treat the received rent as “VAT-inclusive,”
meaning the VAT portion will be back-calculated and assessed retroactively.
| 5. 법률·세법 팩트체크
상가 포괄양수도와 관련하여 현장에서 자주 오해되는 부분 4가지를
현행 법률 기준으로 팩트체크해보겠습니다.
법령 인용은 모두 국가법령정보센터 및 국세청 공식 안내를 기준으로 확인 가능합니다.
- ① “포괄양수도면 부가세를 안 낸다?” → 부분적으로만 맞습니다.
포괄양수도는 사업 양도 자체를 ‘재화의 공급’으로 보지 않아
매매 단계에서 부가세가 과세되지 않습니다.
하지만 양수 이후 새 사업자가 임대용역을 공급하면,
그 시점부터는 새 사업자의 과세유형(일반·간이)에 따라 부가세를 과세해야 합니다.
⚖️ 부가가치세법 제10조 제9항 제2호
— “사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.”
⚖️ 부가가치세법 시행령 제23조
— “사업의 포괄양수도란 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다.”
- ② “임차인이 면세사업자면 부가세를 안 내도 된다?” → 틀립니다.
부가세는 임대인(공급자)에게 부과되는 세금입니다.
임차인이 학원·병원 등 면세사업자라 하더라도
임대인이 일반과세자이면 부가세 10%를 청구하고 납부해야 합니다.
⚖️ 부가가치세법 제7조
— “용역의 공급은 재화를 사용·수익하게 하는 것을 말한다.”
📘 국세청 부가가치세 기본정보
— “일반과세자는 면세사업자에게도 부가세를 거래징수하고 세금계산서를 발급해야 합니다.”
- ③ “등기 전에 새 임대인이 부가세를 받을 수 있다?” → 불가합니다.
부가세 납세의무는 용역의 공급 시점에 성립하므로
아직 소유권이 이전되지 않았다면 여전히 기존 임대인이 공급자로 봅니다.
등기 이후부터 새 임대인이 납세의무자가 됩니다.
⚖️ 부가가치세법 제48조
— “용역의 공급에 대한 납세의무는 용역이 제공된 때에 성립한다.”
- ④ “부가세 신고는 언제 하나요?” → 정기 신고 기한을 따릅니다.
일반과세자는 반기별 확정신고를 원칙으로 하며,
상반기분(1~6월)은 7월 25일까지, 하반기분(7~12월)은 다음 해 1월 25일까지 신고합니다.
포괄양수도로 새 사업을 시작한 경우에도 이 주기를 그대로 적용합니다.
📘 국세청 부가가치세 신고·납부 안내
✅ 정리하자면,
포괄양수도는 매매 시점의 부가세만 면제하며,
소유권 이전 후부터는 새 사업자의 과세유형에 따라 부가세를 청구·납부해야 합니다.
임차인이 면세사업자라도 예외가 아니며, 등기 전에는 기존 임대인이 공급자로 봅니다.
| 5. Legal & Tax Fact Check (English)
1️⃣ Comprehensive transfer exempts VAT only at the time of sale.
2️⃣ The landlord’s taxpayer type, not the tenant’s, determines VAT on rent.
3️⃣ Before title transfer, the seller remains the supplier; VAT applies only after ownership changes.
4️⃣ Regular VAT filing: July 25 (1st half) / January 25 (next year, 2nd half).
📘 References: Articles 7, 10, 29, 48 of the VAT Act and NTS VAT Guide.
| 6. 실무 대안과 협의 포인트
임대인이 간이과세자에서 일반과세자로 바뀌거나,
포괄양수도로 상가를 인수한 후 부가세가 새로 붙는 상황은
임차인 입장에서 “예상치 못한 추가 부담”으로 받아들여질 수 있습니다.
법적으로는 새 임대인의 과세유형이 일반이면
부가세 10%를 반드시 징수하고 신고해야 하지만,
실무에서는 다음과 같은 조정 방안을 통해 갈등을 줄일 수 있습니다.
---
① 부가세 포함가(총액임대료)로 재협의
임차인이 부가세 부담을 거부하거나 계약 불만을 제기할 가능성이 높다면
“부가세 포함 임대료”로 월세 총액을 재조정하는 것이 현실적인 방법입니다.
예를 들어,
- 기존: 월 100만 원 (부가세 없음)
- 조정: 월 110만 원 (부가세 포함)
세법상 신고 시에는 110만 원을
→ 공급가액 100만 원 + 부가세 10만 원으로 나누어 신고하면 됩니다.
이 방식은 임차인의 심리적 저항을 줄이고, 임대인의 과세의무도 충족시킵니다.
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② 계약서에 ‘부가세 포함’ 문구 명시
임대차 계약서상 “임대료에는 부가가치세가 포함되어 있다”는 문구를 넣으면
추후 분쟁 시 해석이 명확해집니다.
📄 추천 특약 문구 예시
“본 계약의 임대료에는 부가가치세가 포함되어 있으며,
임대인은 매월 세금계산서를 발행한다.
임차인은 부가가치세 관련 법령의 변경이나 과세유형의 변경으로 인한 세율 변동에 동의한다.”
이 문구는 임대료에 부가세가 포함된 것으로 간주되도록 하는 증거가 되며,
임차인이 나중에 “부가세는 별도인 줄 몰랐다”는 주장을 방지할 수 있습니다.
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③ 부가세 전환 고지서 발송
소유권 이전 직전, 새 임대인이 임차인에게
‘부가세 과세 전환 안내문’을 서면으로 통지하면 분쟁 예방 효과가 큽니다.
📮 부가세 전환 안내문 예시
제목: 부가가치세 과세 전환 안내
내용: 본 건물의 소유권 이전(2026.2 예정)에 따라,
기존 임대인의 간이과세 체계가 종료되고
새 임대인은 일반과세자로 전환될 예정입니다.
이에 따라 2026년 2월분 임대료부터는 부가세 10%가 추가 부과됨을 알려드립니다.
임차인의 이해와 협조를 부탁드립니다.
이 안내문은 단순 알림 이상의 의미가 있습니다. 세무상 근거자료 + 분쟁 방지용 증빙 역할을 모두 합니다.
---
④ 세금계산서 발행 및 신고 시점 점검
소유권 이전 이후에는 새 사업자 명의로 세금계산서를 발행해야 하며,
임차인이 면세사업자라 하더라도 발행 자체는 필수입니다.
- 발행일 기준: 임대료 수취일 또는 해당 월 말일
- 신고 시기: 일반과세자는 반기별 확정신고
(1기: 1~6월 → 7/25까지, 2기: 7~12월 → 다음 해 1/25까지)
📘 국세청 ‘부가가치세 신고·납부 안내’ 바로가기
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⑤ 협의가 어려운 경우 전문가 조정 활용
부가세 부과로 갈등이 장기화되는 경우,
세무대리인을 통한 중재나 국세청 상담센터(국번없이 126)에서
부가세 법령상 ‘공급시기’와 ‘과세대상 여부’를 명확히 질의해
객관적 판단 근거를 제시하는 것도 좋은 방법입니다.
실무에서는 “법령 근거 + 안내문 + 계약서 특약”의 세 가지를 모두 갖춰두면
향후 분쟁이나 추징 리스크를 거의 차단할 수 있습니다.
| 6. Practical Solutions and Negotiation Tips (English)
1️⃣ Renegotiate rent as “VAT inclusive” to minimize friction.
2️⃣ Add a clear contract clause stating VAT inclusion and invoice issuance.
3️⃣ Send a written “VAT transition notice” before ownership transfer.
4️⃣ Issue tax invoices under the new owner’s name after transfer.
5️⃣ If conflicts persist, consult the NTS (☎126) or a licensed tax agent.
Together, these three elements — legal basis + written notice + contract clause —
offer the best protection for both landlord and tenant.
| 7. 정리 및 핵심 요약
✓ 핵심 요약 5줄
1️⃣ 포괄양수도는 ‘매매 시점’의 부가세만 비과세한다.
2️⃣ 소유권 이전 후 임대료의 부가세 여부는 새 임대인(양수인)의 과세유형으로 결정된다.
3️⃣ 임차인이 면세사업자라도, 임대인이 일반과세자이면 부가세 10%를 부과해야 한다.
4️⃣ 등기 전까지는 기존 임대인이 공급자로 보며, 등기 후 첫 임대기간분부터 과세가 시작된다.
5️⃣ 분쟁을 줄이려면 “부가세 포함” 특약 문구 + 안내문 + 세금계산서 발행 3종 세트를 갖춰야 한다.
| 구분 |
임대사업자 |
과세유형 |
임대료 처리 방식 |
적용 시점 |
| 기존 임대인 |
간이과세자 |
부가세 면제 |
월세 100만 원 |
~ 2026년 1월 |
| 새 임대인 |
일반과세자 |
부가세 과세 |
월세 100만 원 + 부가세 10만 원 |
2026년 2월 이후 |
💡 결론적으로,
포괄양수도는 매매 시 부가세를 면제해주는 제도이지,
임대료의 부가세까지 면제하는 제도가 아닙니다.
소유권이 실제로 이전되는 순간부터는
새 임대인의 과세유형에 따라 부가세 부과·신고 의무가 발생합니다.
임차인과의 원만한 협의를 위해서는
“부가세 포함가 계약”과 “서면 안내”가 가장 안전한 선택입니다.
| 7. Summary (English)
✅ A comprehensive transfer exempts VAT only at the time of sale.
✅ After ownership transfer, VAT depends on the new landlord’s taxpayer status.
✅ Even if the tenant is VAT-exempt, the general taxpayer landlord must charge 10% VAT.
✅ The previous landlord remains liable until title transfer; VAT applies from the next rental period.
✅ For smooth transactions, include a “VAT included” clause, written notice, and tax invoice issuance.
| 마무리하며
상가 포괄양수도는 겉보기엔 단순한 매매처럼 보이지만,
실제 세무 구조는 훨씬 복잡합니다.
‘이전 임대인은 부가세가 없었는데 왜 나는 내야 하지?’라는 질문에는
언제나 법이 정한 명확한 기준이 있습니다.
✅ 핵심은 단 하나,
“부가세는 사람(사업자)에게 붙는다, 건물에 붙는 게 아니다.”
따라서 새 임대인이 일반과세자라면,
임차인의 업종이 무엇이든 부가세 신고·납부는 피할 수 없습니다.
다만 임차인과의 협의, 계약서 특약, 안내문만 잘 준비해도
분쟁 없이 세금 리스크를 줄일 수 있습니다.
📘 이번 글이 비슷한 상황의 건물주나 중개사분들에게
현실적인 기준과 판단 근거가 되길 바랍니다.
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머니로그(MoneyLog)는 언제나 “현행 법령 기준으로 팩트만 전달하는 부동산 정보 블로그”입니다.
오늘도 함께 성장해요 💪
| Conclusion (English)
A comprehensive business transfer may seem like a simple sale,
but VAT obligations depend entirely on the taxpayer — not the property.
✅ The golden rule:
“VAT attaches to the person, not to the building.”
If the new landlord is a general taxpayer, VAT applies from the moment ownership is transferred,
regardless of the tenant’s business type.
Clear contracts and written notices prevent disputes and ensure compliance.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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