MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

부동산 계약을 하고 나면 대부분 이렇게 생각합니다.
“계약서 잘 썼고, 계약금도 보냈으니 이제 실거래신고만 하면 되겠지.”

그런데 2026년 2월 10일부터는 달라집니다.
이제는 부동산 거래계약 신고를 할 때, 거래계약서 사본은 물론, 계약금이 실제로 오간 자료까지 함께 제출해야 하기 때문입니다.

다시 말해,
✔ 계약서는 있는데
✔ 계약금 입금 증빙이 없다면
신고 자체가 막힐 수 있는 구조로 바뀌는 것입니다.

이 변화는 단순한 서류 추가가 아닙니다.
자금 출처, 실거래 여부, 위·변조 계약을 함께 관리하겠다는 정부의 명확한 방향 전환이 담겨 있습니다.

공인중개사를 통해 신고하는 경우는 물론, 매수·매도 당사자가 직접 신고하는 ‘단독신고’까지 모두 적용되기 때문에 일반 거래자 입장에서도 반드시 알고 있어야 할 내용입니다.

이 글에서는
① 무엇이 달라지는지,
② 어떤 서류를 준비해야 하는지,
③ 실무에서 가장 많이 헷갈릴 포인트는 무엇인지 차근차근 정리해 드리겠습니다.

계약 후에 당황하지 않도록,
지금 미리 한 번만 제대로 짚어두셔도 충분합니다.

| 2026년 2월 10일부터 무엇이 달라지나요?

핵심부터 말씀드리면, 부동산 거래신고가 ‘서류 신고’에서 ‘증빙 신고’로 바뀝니다.

지금까지는 부동산 매매·임대차 계약을 체결한 뒤 거래계약서만 제출하면 신고가 가능했습니다. 계약금이 실제로 오갔는지까지는 신고 단계에서 필수로 확인하지 않았기 때문입니다.

하지만 2026년 2월 10일 이후 체결되는 계약부터는 다음 두 가지가 반드시 함께 제출되어야 합니다.

• ① 거래계약서 사본
• ② 계약금 지급 사실을 확인할 수 있는 서류

여기서 중요한 변화는 두 번째입니다.
이제는 단순히 “계약금 얼마로 계약했다”는 문구만으로는 부족하고, 실제로 돈이 오간 흔적이 있어야 신고가 정상적으로 접수됩니다.

이 규정은
✔ 공인중개사가 대신 신고하는 경우
✔ 매수·매도인이 직접 신고하는 단독신고
✔ 주택, 토지 등 모든 부동산 거래
모두에 동일하게 적용됩니다.

즉, “중개사가 알아서 해주겠지”라고 생각하거나, “직거래니까 괜찮겠지”라고 넘겼다가는 신고 단계에서 바로 보완 요청 또는 반려를 받을 수 있습니다.

| 부동산 거래신고 시 반드시 첨부해야 하는 서류

2026년 2월 10일부터는 부동산 거래계약을 신고할 때 다음 두 가지 서류를 반드시 함께 제출해야 합니다.

여기서 주의하셔야 할 점은, ‘선택 제출’이 아니라 ‘의무 첨부’라는 점입니다.
하나라도 누락되면 신고 보완 요청 또는 접수 반려로 이어질 수 있습니다.

특히 계약금 증빙은 기존 거래신고에서는 요구되지 않았던 항목이기 때문에, 실무 현장에서 가장 혼란이 예상되는 부분입니다.

| 계약금 증빙, 어떤 서류까지 인정될까요?

시행규칙에서는 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류로 ① 영수증 사본 또는 ② 통장 사본을 명시하고 있습니다.

여기서 말하는 핵심은 단순한 서류 형식이 아니라, “누가, 누구에게, 얼마를, 언제 지급했는지”가 객관적으로 확인되느냐입니다.

| 인정되는 대표적인 증빙 서류

| 실무에서 특히 주의해야 할 사례

• ① 현금 지급
  → 단순히 계약서에 ‘현금 수령’ 문구만 있는 경우, 증빙 부족으로 보완 요청 가능성이 높습니다.
• ② 계약일과 송금일이 다른 경우
  → 계약금 지급 사실이 확인되면 원칙적으로 가능하나, 신고 시점에서 증빙이 반드시 첨부되어야 합니다.
• ③ 제3자 계좌에서 송금한 경우
  → 가족 명의 계좌 등은 자금 관계 설명이 필요해질 수 있습니다.

정리하면, 계좌이체 내역이 가장 안전한 방식이며, 현금 거래는 향후 거래신고 단계에서 불필요한 소명 부담을 만들 수 있습니다.

| 공인중개사 신고 vs 거래당사자 단독신고 차이

이번 개정으로 가장 많이 오해하시는 부분이 바로 이것입니다.
“중개사가 신고하면 나는 신경 안 써도 되는 거 아닌가요?”

결론부터 말씀드리면, 신고 주체가 누구든, 첨부서류 의무는 동일합니다.

| 신고 방식별 핵심 차이 정리

즉, 공인중개사가 신고를 대행하더라도 계약금 증빙 서류는 거래당사자가 제공해야 합니다.
중개사가 임의로 대신 만들어 줄 수 있는 성격의 서류가 아닙니다.

반대로 직거래처럼 거래당사자가 직접 신고하는 경우에는, 서류 준비부터 업로드까지 전부 본인 책임이 됩니다.

실무에서는
✔ “중개사님이 다 알아서 해주는 줄 알았다”
✔ “계약금 증빙은 나중에 내도 되는 줄 알았다”
이런 오해로 신고가 지연되는 경우가 가장 많을 것으로 예상됩니다.

| 언제 체결한 계약부터 적용될까요?

이번 개정에서 가장 중요한 기준은 ‘신고일’이 아니라 ‘계약 체결일’입니다.

시행규칙 부칙에서는 명확하게 이렇게 정리하고 있습니다.

이 규칙 시행 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용한다.

즉, 2026년 2월 10일 이후에 체결한 계약부터
거래신고 시 계약서 사본 + 계약금 증빙 서류를 함께 제출해야 합니다.

| 사례로 정리해 보면

따라서,
✔ 2월 9일까지 계약을 이미 체결했다면
✔ 신고가 며칠 늦어지더라도
이번 증빙 첨부 의무는 적용되지 않습니다.

반대로, 2월 10일 당일 계약부터는
계약금 지급 방식과 증빙 여부를 처음부터 염두에 두고 계약을 진행해야 합니다.

| 실무에서 가장 많이 헷갈리는 포인트 정리

제도가 바뀔 때마다 공통적으로 나오는 질문들이 있습니다.
이번 개정도 예외는 아닙니다.

아래 내용은 2026년 2월 10일 이후 현장에서 실제로 가장 많이 혼란이 예상되는 포인트만 골라 정리한 부분입니다.

| ① 계약금 일부만 지급한 경우

계약서상 계약금이 5,000만 원인데, 우선 1,000만 원만 지급한 상태라면 어떻게 될까요?

이 경우에도 실제로 지급된 금액에 대한 증빙은 반드시 첨부해야 합니다.
아직 지급되지 않은 잔여 계약금까지 미리 증빙할 필요는 없습니다.

| ② 계약일과 계약금 지급일이 다른 경우

계약 체결 후 며칠 뒤 계약금을 지급하는 거래도 흔합니다.

이 경우에도 신고 시점에 계약금 지급 사실이 확인되면 신고는 가능합니다.
다만, 지급 전이라면 신고 자체를 미루거나 보완 요청을 받을 수 있습니다.

| ③ 현금 거래로 계약금을 받은 경우

현금 거래가 곧바로 불법은 아닙니다.
하지만 이번 제도에서는 가장 취약한 방식이 됩니다.

단순한 계약서 문구만으로는 부족하고, 수령 영수증, 자필 서명, 날짜·금액 명시 등이 명확히 갖춰져야 합니다.

| ④ 가족 명의 계좌에서 계약금을 송금한 경우

배우자, 부모, 자녀 계좌에서 계약금이 송금되는 경우도 많습니다.

이 경우 계좌이체 내역 자체는 증빙으로 활용 가능하나, 자금 관계에 대한 추가 설명이 요구될 가능성은 염두에 두셔야 합니다.

| ⑤ “나중에 보완하면 되겠지”라는 생각

이번 개정 이후에는 신고 단계에서부터 첨부서류가 갖춰지지 않으면 접수 지연 → 보완 요청 → 신고 처리 지연으로 이어질 가능성이 큽니다.

한 번에 정리하면,
✔ 계좌이체가 가장 안전
✔ 현금 거래는 증빙 부담 증가
✔ 계약금 지급 전 신고는 리스크
✔ “중개사가 알아서”는 더 이상 통하지 않음
이 네 가지로 요약할 수 있습니다.

| 중개현장·거래당사자가 미리 준비해야 할 체크리스트

이번 개정의 핵심은 간단합니다.
“계약 → 신고”가 아니라, “증빙까지 준비된 계약 → 신고”입니다.

아래 체크리스트만 미리 점검해 두셔도 신고 지연이나 보완 요청을 대부분 피할 수 있습니다.

| 거래당사자 체크리스트

• □ 계약 체결일이 2026년 2월 10일 이후인지 확인
• □ 계약금은 가급적 계좌이체로 지급했는지
• □ 통장 사본 또는 거래내역에서
    → 송금자 / 수취인 / 금액 / 날짜가 모두 보이는지
• □ 현금 지급 시
    → 수령 영수증에 금액·날짜·서명(날인)이 있는지
• □ 가족 명의 계좌 사용 시
    → 자금 관계 설명이 가능한지

| 공인중개사 실무 체크리스트

• □ 계약서 사본 전체 확보 여부
• □ 계약금 증빙 서류 수령 여부
• □ 계약일과 계약금 지급일 불일치 여부 확인
• □ 현금 거래 여부 사전 확인 및 설명
• □ 단독신고 거래인지, 중개 신고인지 구분

특히 중개현장에서는 계약 체결 단계에서부터 “계약금 증빙 필요”를 안내하지 않으면, 신고 시점에서 분쟁이나 책임 공방으로 번질 가능성도 있습니다.

이제 부동산 거래신고는 단순 행정 절차가 아니라 거래의 진정성을 입증하는 단계로 바뀌고 있습니다.

계약을 안전하게 마무리하려면,
✔ 계약서
✔ 자금 흐름
✔ 신고 서류
이 세 가지를 함께 준비하는 습관이 필요합니다.

오늘 정리한 내용만 기억하셔도 2026년 이후 거래신고에서 불필요한 문제는 충분히 피하실 수 있습니다.

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앞으로도 실무에서 바로 쓰이는 정보로 다시 찾아뵙겠습니다.