| 들어가며 | 부모님이 아프면, 재산은 어떻게 해야 할까?
나이가 들수록 건강만큼 중요한 것이 ‘판단력’이에요.
최근 중개현장에서 만난 한 어르신은 오랫동안 살던 집을 팔기로 하셨지만,
갑작스러운 병으로 말이 어눌해지고 의사표현이 어려워져 거래가 중단되었습니다.
그분의 자녀분은 이렇게 물으셨죠.
“이럴 땐 저희가 대신 팔 수 없나요?”
안타깝게도 법적으로 본인 의사 확인이 불가능한 상태에서는 거래가 불가합니다.
이럴 때를 대비해 ‘성년후견인제도’가 존재하지만,
막상 이 제도를 알고 준비하는 분들은 많지 않아요.
평생 모아온 재산이 ‘치매’나 ‘의사무능력’이라는 이유로 묶이게 되는 일,
가족 누구에게나 일어날 수 있는 현실입니다.
오늘은 그런 상황을 미리 막기 위해 꼭 알아야 할 제도,
성년후견인제도에 대해 현실적인 시각으로 함께 살펴보겠습니다.
| Introduction (English)
As our parents get older, their health isn't the only thing we need to worry about — their ability to make decisions can also fade.
Recently, at a real estate office, an elderly homeowner wanted to sell her home but suddenly became ill and could no longer express her intent.
Her son asked, “Can we sell it on her behalf?”
Unfortunately, without clear confirmation of her intent, the sale could not proceed by law.
This is exactly why the Adult Guardianship System exists — yet few people know it, and even fewer prepare for it in advance.
Losing control over lifelong assets due to conditions like dementia or incapacity can happen to anyone.
Let’s explore how this system can help protect both our parents and their hard-earned property.
📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
🇰🇷 한국어
- 들어가며 | 부모님이 아프면, 재산은 어떻게 해야 할까?
- 실제 사례 | 부동산 매매가 중단된 이유
- 성년후견인제도란?
- 성년후견인의 종류와 역할
- 신청 절차와 준비서류
- 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 포인트
- 미리 준비하면 좋은 팁과 주의사항
- 자주 묻는 질문 (Q&A)
- 핵심 요약 및 전문가 코멘트
- 마무리 | 부모님을 지키는 가장 현명한 준비
🇺🇸 English
- Introduction | What if your parents lose decision-making ability?
- Real Case | When a property sale had to stop
- What Is the Adult Guardianship System?
- Types and Roles of Guardians
- Application Steps and Required Documents
- Why It Matters in Real Estate Transactions
- Preparation Tips and Legal Cautions
- Q&A | Common Questions
- Key Takeaways & Expert Comments
- Closing | Protecting Your Parents with Love and Law
| 실제 사례 | 부동산 매매가 중단된 이유
몇 해 전, 중개현장에서 만난 80대 김OO 어르신은 자녀 분들을 위해 오래된 단독주택을 매도하려 하셨습니다.
매수인도 정해지고, 잔금 일정까지 잡힌 상태였지만 갑자기 쓰러지셔서 병원에 입원하게 되었죠.
문제는 그다음이었습니다.
어르신의 의식이 혼미해지면서 매매계약서 서명을 할 수 없는 상황이 된 겁니다.
자녀분이 대신 서명하려 했지만, 법적으로는 ‘대리권’이 없으면 무효로 처리됩니다.
결국 거래는 중단되었고, 이미 잔금일에 맞춰 준비했던 매수인 측 대출도 취소되었습니다.
이처럼 본인의 의사표시가 불가능하면 부동산 매매나 증여, 상속 절차까지 모두 정지됩니다.
이럴 때 유일하게 법적으로 효력을 갖는 방법이 바로 ‘성년후견인제도’입니다.
법원이 지정한 후견인이 대신 법적 결정을 내릴 수 있게 되죠.
이 제도는 단순히 ‘치매 환자 보호’ 수준을 넘어,
가족의 재산권을 지키고 분쟁을 예방하는 제도적 장치이기도 합니다.
| Real Case (English)
A few years ago, an 80-year-old man, Mr. Kim, decided to sell his old family home to prepare for retirement.
Everything was ready — the buyer was found, the contract was written, and the final payment date was set.
But before the signing, he suddenly collapsed and was hospitalized.
Unfortunately, his condition worsened, and he could no longer sign the sales contract.
His daughter tried to sign on his behalf, but without legal authorization, the contract was invalid.
The deal was canceled, and the buyer’s loan approval was withdrawn.
Once a person loses the ability to express their will, property sales, gifts, or inheritance procedures all come to a halt.
The only way to proceed legally in such cases is through the Adult Guardianship System,
where the court appoints a guardian who can act in the person’s legal and financial interest.
This isn’t just about protecting dementia patients — it’s a legal safeguard that helps families prevent serious property and inheritance disputes.
| 성년후견인제도란?
성년후견인제도는 질병이나 사고로 인해 사리분별이 어려운 사람(피성년후견인)을 보호하기 위해
법원이 ‘대신 결정할 사람’을 지정해주는 제도입니다.
즉, 판단능력을 상실하거나 저하된 사람이 불리한 계약을 맺거나, 재산을 잃지 않도록
가정법원이 ‘후견인’을 선임해 대신 법적 행위를 할 수 있도록 돕는 것이죠.
이 제도는 2013년 「민법」 개정으로 도입되었으며,
이전의 ‘금치산·한정치산 제도’를 대체하는 보다 인권친화적인 방식입니다.
다시 말해, 성년후견은 단순히 ‘치매 노인을 위한 제도’가 아니라
모든 성인 중 판단능력이 저하된 사람을 보호하기 위한 제도적 장치입니다.
예를 들어 다음과 같은 경우에 해당한다면 후견인 선임을 고려할 수 있습니다:
- 치매, 뇌졸중 등으로 의사결정이 어려운 경우
- 정신적 질환이나 장애로 계약 판단이 어려운 경우
- 교통사고, 뇌손상 등으로 일시적 또는 장기적 판단 능력 저하가 있는 경우
💡 한눈에 보기
▪ 제도 목적: 의사결정이 어려운 성인을 법적으로 보호
▪ 지정 주체: 가정법원
▪ 후견인 역할: 재산관리, 계약 대리, 생활지원 등
▪ 주요 대상: 치매, 중증질환, 의식불명, 정신적 장애 등
| What Is the Adult Guardianship System?
The Adult Guardianship System is a legal mechanism that allows the court to appoint a guardian
to make decisions on behalf of an adult who has lost or impaired decision-making capacity due to illness or accident.
The purpose is to protect individuals who cannot manage their own affairs,
ensuring they do not enter into disadvantageous contracts or lose property unfairly.
Introduced in 2013 to replace the old “incompetency and limited competency” laws,
it reflects a more human-rights-based approach to adult protection.
In short, it’s not just for dementia patients — it applies to any adult
whose judgment is seriously impaired, such as:
- Those suffering from dementia or aftereffects of stroke
- Those with mental illness or developmental disabilities
- Those temporarily incapacitated due to brain injury or accident
💡 Quick Summary
▪ Purpose: Legal protection for adults with limited judgment
▪ Appointed by: Family Court
▪ Guardian’s role: Manage property, represent in contracts, support daily living
▪ Main cases: Dementia, severe illness, unconscious state, mental disorder
| 성년후견인의 종류와 역할
성년후견인제도는 하나의 이름으로 불리지만, 실제로는 3가지 유형으로 나뉩니다.
이는 ‘판단 능력의 정도’와 ‘보호 필요성’에 따라 법원이 결정하게 됩니다.
각 유형의 핵심 차이는 아래와 같습니다.
| 구분 |
대상자 판단 능력 |
후견인 권한 |
대표 사례 |
| 성년후견 |
거의 없음 (치매, 중증 정신질환 등) |
전면 대리 가능 |
치매로 의사결정 불가 |
| 한정후견 |
부분적 제한 (판단력 일시적 저하) |
일부 행위만 대리 |
우울증, 경도인지장애 등 |
| 특정후견 |
일시적 또는 특정 사안 한정 |
특정 목적만 대리 |
부동산 매매, 상속 등 한정 사안 |
💡 한눈에 요약
▪ 성년후견 – 판단능력 거의 없음 → 전면적 대리
▪ 한정후견 – 부분적 판단능력 저하 → 제한적 대리
▪ 특정후견 – 일시적 또는 한정 상황 → 단기적 대리
➜ 실제 부동산 거래에서는 “특정후견”이 많이 이용됩니다.
(예: 치매 초기 부모님 대신 집 매도 절차를 진행해야 하는 경우)
| Types and Roles of Guardians (English)
The Adult Guardianship System consists of three main types, depending on the level of mental capacity
and the specific protection needed. Each type grants different legal powers to the guardian.
| Type |
Decision-making Ability |
Guardian’s Authority |
Typical Case |
| Full Guardianship |
Almost none (e.g., severe dementia) |
Full legal representation |
Advanced dementia |
| Limited Guardianship |
Partially impaired |
Partial representation |
Mild cognitive disorder, depression |
| Specific Guardianship |
Temporary or task-specific |
Limited to certain matters |
Property sale or inheritance issue |
💡 Quick Recap
▪ Full guardianship: No mental capacity → full authority
▪ Limited guardianship: Partial ability → restricted authority
▪ Specific guardianship: One-time or specific task → short-term authority
➜ In real estate cases, Specific Guardianship is most often used,
such as selling property for a parent in early-stage dementia.
| 신청 절차와 준비서류
성년후견인제도는 아무나 임의로 지정할 수 있는 것이 아니라,
가정법원에 ‘후견 개시 심판 청구’를 해야 효력이 발생합니다.
신청은 주로 가족(배우자, 자녀, 형제자매)가 가능하며,
가정법원은 의학적·법적 판단을 모두 종합해 후견 여부를 결정합니다.
아래는 일반적인 진행 절차입니다.
| 단계 |
내용 |
소요기간 |
| 1️⃣ 신청 |
가정법원에 ‘후견 개시 심판청구서’ 제출 |
약 1~2주 |
| 2️⃣ 심리 |
의사 진단서 및 가족 면담을 통해 후견 필요성 판단 |
약 1~2개월 |
| 3️⃣ 결정 |
법원이 후견인 선임 결정 및 등기명령 |
약 1개월 |
| 4️⃣ 등기 |
후견등기소에 등록 후 법적 효력 발생 |
약 1주 |
📂 필요 서류 목록
- 후견 개시 심판청구서 (가정법원 양식)
- 진단서 또는 의사소견서 (정신건강의학과 등)
- 가족관계증명서, 주민등록등본
- 재산목록 및 소명자료 (부동산 등기부, 예금잔액증명 등)
💡 TIP | 신청 시 주의사항
▪ 진단서는 반드시 6개월 이내 발급본이어야 함
▪ 재산 관련 서류는 후견인의 관리 범위 산정에 영향을 줌
▪ 법원은 가족 간 분쟁 소지가 있는 경우, 제3자를 후견인으로 지정하기도 함
| Application Steps and Required Documents (English)
The Adult Guardianship System takes legal effect only after the Family Court approves a guardianship request.
Usually, a spouse, child, or sibling can file the petition. The court then reviews both medical and legal aspects
to decide whether guardianship is necessary.
General process overview:
| Step |
Description |
Duration |
| 1️⃣ Petition |
Submit a petition for guardianship to the Family Court |
1–2 weeks |
| 2️⃣ Hearing |
Court reviews medical diagnosis and family interviews |
1–2 months |
| 3️⃣ Decision |
Court appoints a guardian and issues registration order |
About 1 month |
| 4️⃣ Registration |
Register at the guardianship registry to make it effective |
Around 1 week |
📂 Required Documents:
- Petition for Guardianship (Family Court form)
- Doctor’s diagnosis or medical certificate
- Family relation and resident registration certificates
- Property list (real estate, bank statements, etc.)
💡 Tips:
▪ Medical documents must be issued within the last 6 months
▪ Property data affects the guardian’s authority scope
▪ If family disputes exist, the court may appoint a neutral third-party guardian
| 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 포인트
성년후견인제도가 지정되면, 후견인은 피후견인을 대신해 법적 행위를 할 수 있습니다.
하지만 모든 행위가 자동으로 가능한 것은 아니며,
특히 부동산 관련 행위는 법원의 ‘사전 허가’가 꼭 필요합니다.
즉, 후견인이 임의로 집을 팔거나 증여할 수 없고,
법원에 “매도 허가 신청”을 한 뒤 승인 결정을 받아야 효력이 발생합니다.
또한, 거래서류에는 반드시 후견인의 자격을 증명하는
‘후견등기사항증명서’를 첨부해야 하며,
이 문서가 계약의 핵심 증빙 역할을 합니다.
⚖️ 부동산 거래 시 주요 체크리스트
▪ 법원 허가: 매매·증여 등 재산 처분 전 반드시 신청
▪ 후견등기사항증명서: 거래 시 필수 첨부 서류
▪ 피후견인 명의 유지: 명의 이전은 허가 범위 내에서만 가능
▪ 중개사 입장: 위임장이나 가족관계증명서만으로는 거래 불가
📌 자주 생기는 오해
- “후견인이면 가족이니까 집을 바로 팔 수 있다” → ❌ 잘못된 정보입니다. 반드시 법원 허가 필요
- “치매 진단서만 있으면 후견 가능하다” → ❌ 아닙니다. 법원 심판 절차를 거쳐야 효력 발생
- “형제 중 한 명이 알아서 하면 된다” → ❌ 법원은 공평성 확보를 위해 한 명만 지정합니다
이처럼 후견인 제도를 알고 준비해두면,
갑작스러운 상황에서도 가족 재산의 동결이나 분쟁을 예방할 수 있습니다.
특히 부모님 명의 부동산을 보유 중인 경우,
미리 제도를 이해해두는 것이 가족 전체의 리스크 관리가 됩니다.
| Why It Matters in Real Estate Transactions (English)
Once a guardian is appointed, they can legally act on behalf of the protected person.
However, real estate transactions require prior approval from the Family Court.
In other words, a guardian cannot sell or transfer property freely.
They must submit an “application for sale approval,” and the transaction becomes valid
only after the court grants permission.
The guardian must also provide a certified document —
the “Certificate of Guardianship Registration” — when signing any contract.
⚖️ Key Real Estate Checklist
▪ Court approval required for sales or donations
▪ Guardianship certificate must be attached to contracts
▪ Title transfer only within the permitted scope
▪ Real estate agents cannot proceed based on family ties alone
📌 Common Misunderstandings
– “Guardians can sell property immediately” → ❌ False, court permission required.
– “Medical diagnosis alone is enough” → ❌ No, court ruling is essential.
– “Any sibling can handle it” → ❌ Only the appointed guardian has legal authority.
Understanding this process in advance helps families avoid
frozen assets and unnecessary disputes — especially when aging parents
still hold property under their names.
| 미리 준비하면 좋은 팁과 주의사항
많은 분들이 부모님이 아프신 후에야 뒤늦게 제도를 알아보시지만,
사실은 건강할 때 미리 준비하는 ‘사전후견제도’가 존재합니다.
사전후견제도는 본인이 정신적으로 건강할 때,
미래에 판단능력을 잃게 될 경우를 대비해 직접 후견인을 지정하는 제도입니다.
즉, “내가 아프면 이 사람이 대신 결정해 달라”는 내용을 미리 법원에 등록하는 것이죠.
이 제도는 갑작스러운 사고나 질병에 대비하는 가장 확실한 방법이며,
특히 고령의 부모님이 부동산을 다수 보유
💡 사전후견제도 활용 팁
▪ 신청 시기: 의사결정 능력이 온전할 때 가능
▪ 지정 방법: 공증사무소 또는 법원 제출
▪ 효력 발생: 판단능력 상실 후 법원 확인을 거쳐 발효
▪ 장점: 가족 간 분쟁 예방, 재산관리의 연속성 확보
📞 도움 받을 수 있는 곳
가정법원 내 성년후견지원센터에서는 무료 상담을 제공하고 있으며,
법원 홈페이지에서 후견심판청구서 서식도 다운로드할 수 있습니다.
💬 중개사 입장에서의 팁
부동산 거래 시 고령 매도인이나 판단능력 저하가 의심되는 경우에는
꼭 의사표현 확인서 또는 진단서를 확인하고 진행해야 합니다.
이는 계약의 안정성을 확보하고, 향후 법적 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.
| Preparation Tips and Legal Cautions (English)
Many families learn about guardianship only after a parent’s health declines.
However, there is a system called the Pre-Designated Guardianship,
which allows a person to appoint a future guardian while still mentally competent.
Through this, you can declare, “If I lose decision-making ability, this person will act for me,”
and register it with the court in advance.
This ensures smooth management of assets and prevents disputes later,
especially for elderly parents who own multiple properties.
💡 Tips for Using the Pre-Guardianship System
▪ Apply while mentally sound
▪ Register at a notary’s office or submit to the court
▪ Takes effect only after loss of capacity and court confirmation
▪ Helps prevent family conflicts and ensures continuity in asset management
📞 Where to Get Help
Visit the Adult Guardianship Support Center within the Family Court
or download official petition forms from the court’s website.
💬 Tip for Real Estate Agents
If a senior seller shows signs of impaired judgment,
always confirm their intention in writing or with a doctor’s note.
It’s the best way to protect both the client and the integrity of the transaction.
| 자주 묻는 질문 (Q&A)
❓ Q1. 치매 진단만 있어도 바로 후견 신청이 가능한가요?
아닙니다. 치매 진단서만으로는 후견 개시가 자동 승인되지 않습니다.
법원은 단순한 병명보다 ‘판단능력 저하의 정도’를 중심으로 심리합니다.
의사 진단서 외에도 가족 면담, 재산관리 능력 등을 종합적으로 고려해 결정합니다.
따라서 단순 치매 진단보다는, 실제로 의사표현이 어렵거나 계약 판단이 불가능하다는
의사소견서(정신건강의학과 전문의 작성)가 함께 제출되어야 합니다.
❓ Q2. 형제자매가 공동으로 후견인이 될 수 있나요?
원칙적으로는 한 명만 후견인으로 지정됩니다.
다만, 재산이 복잡하거나 가족 간 합의가 있을 경우
공동후견인으로 2인까지 지정할 수 있습니다.
단, 공동후견을 원할 경우 각자의 역할(예: 생활 후견 vs 재산 후견)을
명확히 구분해 법원에 제출해야 승인됩니다.
❓ Q3. 후견 신청 비용은 얼마나 드나요?
평균적으로 법원 인지대 및 송달료 약 5만 원 내외,
진단서 발급비 3만~10만 원 정도가 발생합니다.
변호사나 법무사를 선임할 경우 수임료가 별도로 발생하지만,
가정법원 무료 상담센터를 통해 직접 신청도 가능합니다.
❓ Q4. 후견인은 언제까지 역할을 하나요?
원칙적으로는 피후견인이 사망할 때까지 유지됩니다.
다만, 건강이 회복되어 판단능력을 되찾았다고 인정되면
법원에 신청하여 후견을 종료할 수도 있습니다.
반대로 후견인이 의무를 다하지 않거나 불성실할 경우
법원이 직권으로 교체할 수도 있습니다.
❓ Q5. 미리 후견인을 지정해두려면 어디서 상담해야 하나요?
각 지역 가정법원 성년후견지원센터에서 상담 가능하며,
‘대법원 전자민원센터’에서도 후견 관련 서류를 다운로드할 수 있습니다.
또한, 공증사무소를 통해 ‘사전후견계약서’를 작성해두면
법원 확인 절차 시 효율적으로 처리할 수 있습니다.
| Q&A (English)
Q1. Can I apply for guardianship with just a dementia diagnosis?
No. The court doesn’t approve guardianship automatically based on diagnosis alone.
It evaluates the actual level of decision-making impairment and the doctor’s statement.
Q2. Can siblings be co-guardians?
Usually, only one guardian is appointed. However, if the court finds it appropriate,
two co-guardians may be assigned with clearly divided responsibilities.
Q3. How much does it cost?
About ₩50,000 for court fees and ₩30,000–₩100,000 for medical documents.
Legal representation fees are optional — you can also apply directly at court.
Q4. How long does guardianship last?
It typically lasts until the protected person passes away or regains full capacity.
The court can also replace a guardian if they fail to fulfill duties.
Q5. Where can I get help or advice?
You can visit the Family Court Guardianship Support Center or
consult a notary office to create a pre-guardianship contract in advance.
| 핵심 요약 및 전문가 코멘트
🧭 한눈에 보는 요약
▪ 성년후견인제도는 판단능력이 저하된 사람을 대신해 법원이 지정한 후견인이 법적 결정을 내릴 수 있는 제도입니다.
▪ 부동산 거래 시에는 반드시 법원 허가를 받아야 효력이 발생합니다.
▪ 후견유형은 성년·한정·특정 3가지로 구분되며, 거래 목적이라면 “특정후견”이 적합합니다.
▪ 사전후견제도를 통해 건강할 때 미리 지정해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
▪ 후견 신청은 가정법원에 접수하며, 진단서와 가족관계증명서 등이 필요합니다.
➜ 결국, 후견인제도는 가족의 재산을 지키는 안전장치입니다.
🧑⚖️ 전문가 코멘트 | 법무사 이현정
“치매 진단 후 부동산 거래가 막혀 상담을 오는 사례가 매우 많습니다.
건강하실 때 ‘사전후견계약’을 해두면, 나중에 절차가 훨씬 간단해지고
가족 간 분쟁도 줄어듭니다.
후견은 단순한 제도가 아니라, 노후의 선택권을 미리 확보하는 방법입니다.”
| Key Takeaways & Expert Comments (English)
🧭 Quick Summary
▪ The Adult Guardianship System allows a court-appointed guardian to act on behalf of an adult with reduced mental capacity.
▪ Court approval is required for all property-related actions.
▪ There are three types — full, limited, and specific guardianship.
For real estate matters, specific guardianship is often most suitable.
▪ The pre-guardianship system lets individuals designate a guardian in advance while mentally competent.
▪ Applications are made through the Family Court with medical and family documents.
➜ In essence, guardianship is a legal safety net that protects family assets.
🧑⚖️ Expert Comment | Attorney Lee Hyun-jung
“Many clients come for help after finding out that real estate transactions
are impossible once a parent is diagnosed with dementia.
Establishing a pre-guardianship agreement in advance makes later procedures
much smoother and prevents family conflict.
Guardianship is not just a legal formality — it’s a way to secure autonomy and peace of mind in old age.”
| 마무리 | 부모님을 지키는 가장 현명한 준비
살아가다 보면, 누구나 예상치 못한 순간을 맞이하게 됩니다.
특히 부모님이 갑자기 판단능력을 잃게 되면,
그동안 쌓아온 재산과 가족의 일상이 단번에 멈춰버릴 수 있습니다.
성년후견인제도는 그런 위기 상황에서 가족의 권리와 재산을 지켜주는
가장 현실적이고 따뜻한 제도입니다.
부모님이 건강하실 때 미리 대화를 나누고,
필요하다면 법원 상담을 통해 대비해두는 것 — 그것이 진짜 효도 아닐까요?
오늘 내용이 도움이 되셨다면,
주변 분들에게도 이 글을 꼭 공유해 주세요.
누군가에게는 한 발 빠른 준비가 큰 힘이 될 수 있습니다.
머니로그는 앞으로도 ‘가족의 자산을 지키는 법’에 대해
쉽고 정확한 정보를 전해드리겠습니다.
다음 글에서는 실제 후견 계약서 예시와 공증 절차를 자세히 다뤄볼게요.
기대해 주세요 😊
| Closing | Protecting Your Parents with Love and Law
Life often brings unexpected turns.
When a parent suddenly loses decision-making ability,
family routines and financial plans can come to a halt.
The Adult Guardianship System is not just a legal formality —
it’s a warm, practical way to protect our parents’ dignity and assets.
Talking with them early, understanding the options, and
consulting the Family Court when needed — that’s what true care looks like.
If you found this article helpful, please share it with others.
A small bit of awareness today can make a world of difference tomorrow.
Stay tuned — in our next post, we’ll explore
how to prepare a real guardianship contract and notarization guide.
Thank you for reading 💙
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
댓글
댓글 쓰기