| 내 전세보증금, 진짜 안전할까?
전세 살면서 한 번쯤 이런 생각 해보신 적 있으시죠?
“혹시 집주인이 바뀌면 내 보증금은 어떻게 되지?”
“집이 경매로 넘어가면 난 어떻게 되는 걸까?”
이럴 때 꼭 알아야 하는 게 바로
‘대항력’, ‘우선변제권’, ‘배당요구’예요.
말만 들어도 어려워 보이지만, 사실 이 세 가지는
내 전세보증금을 지켜주는 3단계 방패 같은 개념이에요.
쉽게 말해보면 이렇습니다👇
- 대항력은 “내가 실제로 살고 있어요!”라고 세상에 알리는 힘,
- 우선변제권은 “줄 서서 받을 때, 나는 먼저 받을게요!”라는 권리,
- 배당요구는 “경매에서 내 돈 돌려주세요!”라고 신청하는 마지막 절차예요.
이 세 가지를 정확히 알고 있느냐에 따라,
보증금을 안전하게 돌려받느냐 아니냐가 갈립니다.
오늘은 최대한 어렵지 않게, 예시와 비유로 풀어서
“아~ 이게 이런 뜻이었구나!” 하실 수 있도록 정리해드릴게요.
| Is Your Rental Deposit Really Safe? (English)
Have you ever wondered,
“What happens to my deposit if the landlord changes?”
or
“If the house goes to auction, will I lose my money?”
In those situations, you must understand three key rights:
Opposability, Priority Right, and Dividend Claim.
They might sound complicated, but together they act as
a 3-step shield that protects your deposit.
Simply put 👇
- Opposability means the power to say “I live here — you can’t just kick me out.”
- Priority Right means “When it’s time to get paid, I get my money first.”
- Dividend Claim means “In auction, I’m officially requesting my share back.”
These three determine whether you get your deposit back safely or not.
Today, we’ll break them down in plain language — no legal jargon, just easy and real examples ✨
📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
| 우선변제권이란? ‘은행 순번표’처럼 먼저 받는 권리
우선변제권을 한마디로 말하면 “줄 서서 받을 때, 먼저 받는 권리”예요.
이걸 가장 쉽게 설명하는 방법이 바로 ‘은행 대기표 비유’랍니다
은행에서 돈을 찾으러 갔는데, 번호표를 먼저 뽑은 사람이 먼저 창구로 가죠?
전세보증금도 비슷해요.
집이 경매로 넘어가면, 여러 채권자(은행·세입자·세금 등)가 줄을 서서 돈을 받아야 하는데,
이때 “나는 먼저 받을 순번표를 이미 가지고 있다!”는 게 바로 우선변제권이에요.
그렇다면, 이 ‘번호표’를 어떻게 받을 수 있을까요?
바로 전입신고 + 확정일자 두 가지를 완료하면 됩니다.
이 두 가지를 갖추면 법적으로 “내가 이 집에 살고 있고, 계약 내용이 확실하다”는 게 증명되기 때문에,
경매가 진행돼도 보증금을 다른 사람보다 먼저 돌려받을 수 있는 거예요.
🏦 한 줄 정리
전입신고 + 확정일자 = ‘내 보증금 먼저 받을 수 있는 은행 순번표’
단, 주의할 점도 있어요.
우선변제권이 있다고 해서 100% 다 받는 건 아니에요.
집값(낙찰가)이 부족하면 일부만 받을 수도 있으니,
보증금이 너무 큰 계약은 항상 신중하게 확인해야 합니다.
| What Is a Priority Right? Think of It Like a Bank Queue Ticket
The “priority right” means you get your money first when everyone lines up to be paid.
The easiest way to understand it is by thinking about the number ticket at a bank. 🏦
When a house goes to auction, many people — the bank, the tenant, even tax authorities —
are all waiting in line to get paid from the sale.
If you have a priority right, it’s like holding an earlier ticket number —
so you get your turn first.
To get this “ticket,” you need two things:
residence registration (전입신고) + confirmation date (확정일자).
With both, the law recognizes that you live there and your contract is official,
giving you the right to receive your deposit first in auction.
💡 Quick Summary
Residence registration + Confirmation date = “Early number ticket to get paid first”
However, remember — this doesn’t guarantee you’ll get all your money.
If the auction price is too low, you might only receive part of your deposit.
So always check the property’s value carefully before signing.
| 대항력이란? ‘이 집은 내 거예요!’라고 말할 수 있는 힘
우선변제권이 ‘돈을 먼저 받을 수 있는 순번표’라면,
대항력은 ‘이 집은 내가 살고 있어요!’ 하고 세상에 알리는 거예요.
예를 들어볼게요.
A씨가 전세로 들어와서 전입신고도 하고 실제로 거주 중이에요.
그런데 그 집이 나중에 팔려서 새로운 집주인 B씨가 나타났습니다.
이때, A씨가 대항력을 갖고 있다면,
새로운 집주인이 “나가주세요”라고 해도
“아니요, 계약 기간이 끝날 때까지 살 수 있어요”라고 말할 수 있어요.
쉽게 말해 “이 집에 실제로 사는 사람이 나예요!”라는 걸 증명할 수 있는 힘이에요.
그래서 저는 손님들에게 이렇게 설명하곤 해요
👇
“대항력은 이사 오자마자 문앞에 이름표 붙이는 거예요.”
전입신고를 하고 짐을 들여놨다는 건,
‘이 집에 실제로 사는 사람’이라는 걸 사회적으로 인정받는 행위니까요.
🏡 한 줄 정리
전입신고 + 실제 거주 = “이 집은 내가 살고 있는 집입니다!”라고 주장할 수 있는 법적 힘
※ 단, 대항력은 ‘집을 실제로 비워두면’ 사라져요.
이사 나간 뒤에는 더 이상 “이 집은 내 거예요”라고 주장할 수 없다는 점, 꼭 기억하세요.
| What Is Opposability? The Right to Say “I Live Here!”
If the priority right is like holding a queue ticket to get paid first,
opposability is the power to say “This is my home — I live here!” 🏠
Imagine this:
You move into a house, register your address, and actually live there.
Later, the house gets sold to a new owner.
If you have opposability, even the new landlord can’t just tell you to leave.
You can legally say,
“I have the right to stay until my lease ends.”
It’s like putting your name tag on the front door —
showing everyone, “This is where I live.”
That’s why making your residence registration (전입신고)
and actually moving in are both crucial.
💡 Quick Summary
Residence registration + Actual move-in = The legal power to say “This is my home.”
⚠️ Note: Opposability disappears once you move out.
After leaving, you can no longer claim rights over that property.
| 배당요구란? ‘경매가 진행될 때’ 돈을 돌려받기 위한 신청 절차
배당요구는 전세 계약할 때 하는 게 아니라,
집이 실제로 경매에 넘어간 후에 세입자가 법원에 직접 신청하는 절차예요.
이 부분을 헷갈려 하시는 분들이 정말 많습니다.
예를 들어, 전입신고와 확정일자를 다 받아 두었다고 해도
그 집이 경매에 넘어가면 법원에 “배당요구서”를 꼭 제출해야
보증금을 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.
그냥 가만히 있으면, 배당 순서에서 제외되어
한 푼도 못 받게 될 수도 있어요 😢
쉽게 말해 배당요구는 ‘경매 법원 줄서기 신고서’예요.
집이 경매에 부쳐졌을 때 “나도 이 집에 돈을 받을 권리가 있어요!”
라고 공식적으로 신고하는 절차죠.
배당요구는 법원에서 ‘배당요구 종기일(마감일)’을 공고하면,
그 날짜 전까지 법원 민원실이나 전자소송 사이트(https://ecfs.scourt.go.kr)를 통해
신청하면 됩니다.
이때 임대차계약서 사본과 확정일자 받은 계약서 원본을 함께 제출해야 해요.
⚖️ 한 줄 정리
배당요구는 ‘집이 경매로 넘어간 후’ 법원에 신청해야 하는 절차입니다.
미신청 시, 보증금을 배당받지 못할 수 있어요.
※ 즉, 배당요구는 사전 예방이 아니라 사후 회수 절차입니다.
계약 단계에서 하는 게 아니라, 경매가 실제로 개시된 뒤
‘내 돈을 되찾기 위해’ 법원에 알리는 마지막 단계예요.
| What Is a Dividend Claim? (Applied After the Auction Starts)
The dividend claim isn’t done when signing the lease.
It’s a step taken after the house officially goes to auction.
Only then can tenants apply to receive their deposit back.
Even if you already have opposability and a confirmation date,
you still need to submit a dividend claim form to the court.
Otherwise, you’ll be excluded from the payout —
meaning you might get nothing even though you did everything right before 😢
Think of it like registering your name on the payout list
after the auction begins.
Without that, the court won’t include you when dividing the sale money.
📅 Once the court announces the dividend claim deadline,
you must file your claim — either in person or through
the e-Litigation System —
before that date, attaching your lease contract and confirmation date proof.
💡 Quick Summary
A dividend claim = The official court application you submit after the auction starts
to get your share of the sale money.
| 한눈에 보는 3단계 보증금 보호요약
지금까지 배운 내용을 한 번에 정리해볼까요?
대항력, 우선변제권, 배당요구 — 이름은 비슷하지만 역할은 완전히 다릅니다.
아래 표로 보면 단번에 감이 오실 거예요 👇
| 구분 |
대항력 |
우선변제권 |
배당요구 |
| 핵심 개념 |
“이 집은 내가 실제로 살고 있다”는 권리 |
“줄 서서 받을 때 먼저 받는 순번표” |
“경매에서 내 돈 돌려달라고 신청하는 절차” |
| 필요 조건 |
전입신고 + 실제 거주 |
전입신고 + 확정일자 |
법원에 ‘배당요구서’ 제출 |
| 효과 |
새 집주인에게도 계약 효력 유지 |
경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 회수 |
배당표에 이름이 올라 실제 배당금 수령 |
| 잊기 쉬운 점 |
이사 나가면 자동 소멸 |
확정일자만 있고 전입신고 없으면 무효 |
마감일(종기일) 지나면 배당 불가 |
💡
핵심 요약
- 1단계 대항력 → “이 집에 내가 살아요!” (세입자 신분 보호)
- 2단계 우선변제권 → “줄 서면 내가 먼저 받을게요!” (보증금 보호)
- 3단계 배당요구 → “경매에서 제 순서 지켜주세요!” (실제 회수 절차)
| 놓치기 쉬운 실수 TOP 3 & 꿀팁
- 전입신고만 하고 확정일자 안 받은 경우
→ 대항력은 생기지만, 우선변제권이 없어 경매에서 돈을 못 받을 수 있어요.
- 확정일자만 받고 실제 거주하지 않은 경우
→ 실제 살지 않으면 대항력 자체가 성립하지 않아요.
- 배당요구를 안 한 경우
→ 앞선 두 가지를 다 갖추고도 배당에서 제외될 수 있습니다.
✅ 실무 꿀팁
“대항력 + 우선변제권 + 배당요구”는 세트로 생각하세요!
셋 중 하나라도 빠지면 보증금 회수 확률이 급격히 떨어집니다.
| Quick English Summary: 3 Steps to Protect Your Deposit
| Concept |
Opposability |
Priority Right |
Dividend Claim |
| Meaning |
Right to stay in the house |
Right to get paid first |
Request to receive money in auction |
| Requirements |
Move-in + Address registration |
Move-in + Confirmation date |
Court filing before deadline |
💡 Summary:
① Opposability → “I live here.”
② Priority Right → “I get paid first.”
③ Dividend Claim → “I’m claiming my share in auction.”
| 마무리하며
이제 헷갈리던 세 가지 — 대항력, 우선변제권, 배당요구 —
이제는 머릿속에서 확실히 구분되시죠? 😊
정리하자면 이렇게 기억하시면 됩니다.
① 대항력은 “이 집은 내가 살고 있어요!”
② 우선변제권은 “줄 서서 받을 때 나는 먼저 받을게요!”
③ 배당요구는 “집이 경매로 넘어가면, 내 돈 돌려주세요!”
라고 신고하는 절차예요.
특히 배당요구는 계약할 때가 아니라, 경매가 실제로 개시된 후에
법원에 직접 신청해야 한다는 점, 꼭 기억하세요 ⚖️
이 한 단계만 놓쳐도, 앞서 준비한 모든 절차가 물거품이 될 수 있습니다.
💬 지니 한마디
세입자의 권리는 ‘종이 한 장’이 아니라 ‘행동’에서 지켜집니다.
전입신고 → 확정일자 → (경매 시) 배당요구
이 3단계만 제대로 기억하신다면,
어떤 상황에서도 보증금을 지킬 수 있습니다.
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| Wrap-up (English)
Now you can clearly distinguish between
Opposability, Priority Right, and Dividend Claim.
Here’s the simple way to remember them:
- Opposability → “I live here.”
- Priority Right → “I get paid first.”
- Dividend Claim → “Once auction starts, I request my money back.”
Remember — the dividend claim happens after the auction begins,
not when signing the lease.
Missing that step could mean losing your place in line to get your deposit back.
💬 MoneyLog’s Note
Your tenant rights are protected not by paper, but by action.
Just remember the 3 steps:
1️⃣ Register your address → 2️⃣ Get a confirmation date → 3️⃣ File a dividend claim if auction starts.
This is your best shield to protect your hard-earned money 🛡️
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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