증여 vs 양도, 어떤 게 더 유리할까? 세금부터 전략까지 총정리!
요즘 부모님 집이나 오래 보유한 부동산을 자녀에게 넘기려는 분들 많으시죠? 그런데 이럴 때 증여로 줄까, 양도로 팔까 고민이 많으실 거예요.
“그냥 증여하면 되는 거 아닌가요?” “세금은 뭐가 더 나올까요?” 이런 질문, 상담하다 보면 정말 자주 듣습니다.
실제로 어떤 방법이 더 유리한지는 부동산의 시세, 취득 시기, 가족관계, 그리고 증여세와 양도세의 계산 방식에 따라 달라져요. 잘못 선택하면 수천만 원이 차이 날 수도 있답니다.
이번 글에서는 ‘증여 vs 양도, 어떤 게 유리한가요?’라는 질문에 사례 중심으로 알기 쉽게 풀어드릴게요. 끝까지 읽으시면 분명 도움이 되실 거예요. 😊
| Introduction: Should You Gift or Sell Your Property?
Are you thinking of passing down your house or real estate to your children? You're not alone. Many families face the dilemma: “Should we gift the property or sell it?”
At first glance, gifting may seem easier. But when you look into taxes, things get tricky. Gift tax vs. capital gains tax, acquisition price, timing, and family relationships—they all matter.
In this article, we'll break it all down clearly, using real-life examples to help you decide which option is better for your situation. Let’s dive in!
| 증여란 무엇인가요?
증여는 말 그대로 무상으로 재산을 이전하는 것을 말합니다. 부모님이 자녀에게 집을 그냥 넘겨주는 경우가 대표적인 예죠. 하지만 ‘그냥 주는 것’이니만큼 증여세가 붙습니다.
특히 자녀에게 증여할 경우 5천만 원(미성년자 2천만 원)을 초과하면 세금이 부과되며, 누진세 구조이기 때문에 금액이 클수록 세금도 많아집니다.
| What is a Gift (증여)?
A gift means transferring property without receiving payment. For example, when a parent gives a house to their child without any money involved.
Since there’s no exchange of money, gift tax is imposed. If a parent gives more than 50 million KRW (or 20 million for minors), the excess is taxed. And the more you give, the higher the tax rate due to the progressive structure.
| 양도란 무엇인가요?
양도는 재산을 유상으로 넘기는 것입니다. 쉽게 말해 팔아서 넘기는 행위죠. 그래서 양도소득세라는 세금이 따라옵니다.
보유 기간, 거주 여부, 매도가격 등에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있고, 부동산을 싸게 넘긴다고 하더라도 시가와의 차이만큼은 증여로 간주돼서 또 세금이 붙을 수 있어요.
| What is a Transfer (양도)?
Transfer means selling property for money. It’s a taxable transaction where you earn capital gains if the property is sold at a higher price than the purchase price.
Depending on the ownership period, residency, and market value, the capital gains tax can vary. Also, if you sell below market price, the difference may be considered a gift and taxed as such.
| 어떤 세금이 더 나올까?
부동산을 가족에게 넘길 때 세금이 적게 나오는 방법을 고르는 게 핵심이에요. 하지만 증여세와 양도소득세는 과세 방식, 공제 한도, 적용 요건
| 핵심 세금 비교표
| 구분 | 증여 | 양도 |
|---|---|---|
| 세금 명칭 | 증여세 + 취득세 | 양도소득세 |
| 과세 기준 | 시가 기준 (감정가 등) | 실제 양도가액 - 취득가액 |
| 세율 구조 | 누진세 (10%~50%) | 6%~45% (장기보유특별공제 적용 가능) |
| 기본 공제 | 부모→자녀: 5천만 원 (10년 기준) | 1세대1주택 비과세 (요건 충족 시) |
| 추가 부담 | 취득세 3.5%~4.6% 별도 납부 | 이전 받은 사람은 취득세 부담 없음 |
| 실전 예시: 10억 원짜리 아파트
① 증여하는 경우
- 증여가액: 10억 원
- 증여세: 약 1억 3,000만 원 (기본공제 후 누진세 적용)
- 취득세: 약 4,000만 원
- 총 세금: 약 1억 7천만 원
② 시가 10억 원 → 5억에 양도하는 경우 (자녀에게 싸게 팔기)
- 양도소득세: 약 6,600만 원 (취득가 2억 기준, 단기보유)
- 시가보다 낮게 팔았기 때문에 차액 5억 원 → 증여세 과세
- 증여세: 약 7,800만 원
- 총 세금: 약 1억 4천만 원
| 체크포인트
- 싸게 팔면 절세? → 시가 대비 차액은 증여로 간주돼 이중과세 위험
- 증여 후 바로 양도? → 양도차익 계산 시 취득가가 낮게 잡혀 세금 폭탄
- 장기보유자 공제 적용 여부 → 양도 시 최대 80%까지 공제 가능
| English: Tax Comparison Example
Example ①: Gifting a 1 billion KRW property
- Gift tax: Approx. 130 million KRW
- Acquisition tax: Approx. 40 million KRW
- Total: Around 170 million KRW
Example ②: Selling to child for 500M KRW (undervalued)
- Capital gains tax: ~66 million KRW
- Deemed gift tax on undervalued portion (~500M): ~78 million KRW
- Total: Around 140 million KRW
⚠ Selling below market price often leads to both capital gains and gift tax ⚠ Immediate resale after gifting may cause a low-cost base for CGT
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 자녀에게 집을 싸게 팔면 절세가 되나요?
아닙니다. 시가보다 너무 싸게 팔면 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다. 이중과세 위험이 있으니 반드시 감정가 등 시가 기준 확인이 필요합니다.
Q. 증여한 부동산을 자녀가 바로 팔면 어떤 문제가 생기나요?
증여받은 부동산을 자녀가 5년 이내에 매도하면, 취득가액이 증여가액 기준으로 잡혀 양도차익이 커지고 그만큼 양도소득세도 많이 나올 수 있습니다.
Q. 장기보유특별공제는 누구에게 유리한가요?
양도의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제 받을 수 있는 제도입니다. 반면 증여는 이런 공제를 받을 수 없으므로, 오래 보유한 부동산은 양도가 더 유리할 수 있습니다.
| 이런 경우엔 증여가 더 유리합니다
“세금은 좀 내더라도 자녀에게 미리 넘겨주고 싶어요” 이런 상황이라면 증여가 나은 선택일 수 있습니다. 특히 다음과 같은 경우에는 적극 고려해 볼 수 있어요:
- ✅ 부모의 나이가 많고, 건강 이슈가 있는 경우
- ✅ 미래 시세가 더 오를 것 같은 부동산을 지금 가격에 이전하고 싶은 경우
- ✅ 자녀의 결혼, 출산, 청약 등 자금 출처를 정당하게 남겨야 하는 경우
- ✅ 양도세 장기보유 혜택이 거의 없는 단기보유 부동산
💡 팁: 자녀 명의로 미리 증여해두면 이런 효과도!
✔ 청약 가점, 무주택자 요건, 생애최초 혜택 등 다양한 부동산 정책에 유리 ✔ 증여일 기준으로 보유기간이 시작되므로, 향후 매도 시 장기보유 공제 준비 가능
✔ 청약 가점, 무주택자 요건, 생애최초 혜택 등 다양한 부동산 정책에 유리 ✔ 증여일 기준으로 보유기간이 시작되므로, 향후 매도 시 장기보유 공제 준비 가능
| 실전 예시: 아버지가 아들에게 5억 원대 아파트 증여
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 증여 대상 | 시가 5억 원 아파트 (취득가는 2억) |
| 증여자 | 아버지 (70세, 15년 보유) |
| 수증자 | 아들 (무주택, 결혼 예정) |
| 세금 |
증여세 약 6,600만 원 취득세 약 1,750만 원 총 약 8,350만 원 부담 |
| 장점 |
향후 자녀가 장기보유 공제 준비 가능 청약, 무주택 자격 유지에도 유리 |
| English: Real-World Gift Case
Scenario: A father gifts a 500M KRW apartment to his son
- Market Value: 500M KRW
- Gift Tax: ~66M KRW
- Acquisition Tax: ~17.5M KRW
- Total tax burden: ~83.5M KRW
- Benefits:
- Son gets longer ownership period for future capital gains deductions
- Still qualifies for first-time buyer or no-home benefits
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 증여하고 나면 언제부터 보유기간이 인정되나요?
수증자(받는 사람) 입장에서 증여일이 취득일로 잡힙니다. 따라서 증여를 받은 날부터 보유기간이 새롭게 시작됩니다.
Q. 증여 후 바로 팔면 안 되나요?
증여 후 5년 이내 양도하면, 양도차익 계산 시 취득가가 '증여가액'이 아니라 증여자(부모)의 취득가로 계산되는 불이익이 있어요. 세금 폭탄을 피하려면 최소 5년은 보유해야 합니다.
Q. 부부 공동명의로 증여하는 게 유리한가요?
네, 증여세는 각 수증자에게 별도로 과세되기 때문에 예를 들어 부모 각각이 자녀에게 5천만 원씩 증여하면 합계 1억 원까지 비과세가 가능합니다.
| 이런 경우엔 양도가 유리합니다
무조건 증여가 좋은 건 아닙니다. 특히 다음과 같은 경우에는 양도 후 대가를 받고 이전하는 방식이 훨씬 유리할 수 있어요:
- ✅ 장기보유 중이라 양도세 장기공제율이 높은 경우
- ✅ 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 수 있는 경우
- ✅ 상속받은 자산의 상속세 결정가액이 높아 취득가가 유리한 경우
- ✅ 양도해도 자녀가 취득세 등
📌 양도에 유리한 핵심 포인트
✔ 오래 보유한 부동산이라면 장기보유특별공제로 양도세 대폭 감소 가능 ✔ 상속자산은 '상속세 신고가액'이 취득가로 잡혀서 세금 부담 최소화 ✔ 자녀가 증여세 대신 매매대금만 주고 받아도 되는 구조
✔ 오래 보유한 부동산이라면 장기보유특별공제로 양도세 대폭 감소 가능 ✔ 상속자산은 '상속세 신고가액'이 취득가로 잡혀서 세금 부담 최소화 ✔ 자녀가 증여세 대신 매매대금만 주고 받아도 되는 구조
| 실전 예시: 상속받은 건물 → 자녀에게 매도
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 상속받은 10억 원 건물 |
| 취득가 | 상속세 결정가액 10억 원 |
| 양도가액 | 13억 원 (자녀에게 정상가로 매도) |
| 양도소득세 | 양도차익 3억 원 기준, 약 4,800만 원 (장기보유공제 일부 적용) |
| 증여세 | 없음 (정상가 매매일 경우) |
| English: Smart Transfer Example
Case: Father inherited a building, sells it to child at 1.3B KRW
- Inherited at 1B (tax value)
- Sold for 1.3B → 0.3B gain
- Capital gains tax: ~48M KRW
- No gift tax since market price applied
| 이런 실수는 조심!
⚠️ 싸게 팔면 증여 간주
시세보다 지나치게 낮은 가격에 양도하면, 그 차액만큼은 증여로 과세됩니다. 이 경우 양도세 + 증여세를 동시에 내야 할 수도 있어요.
시세보다 지나치게 낮은 가격에 양도하면, 그 차액만큼은 증여로 과세됩니다. 이 경우 양도세 + 증여세를 동시에 내야 할 수도 있어요.
💬 꿀팁: 상속자산의 취득가액은?
상속받은 부동산을 양도할 경우, 상속세 신고·결정된 금액이 취득가액으로 인정돼요. 별도로 감정평가를 받아 높게 신고해도 인정되지 않아요. (소득령 §163⑨, 상증법 §60~§66)
상속받은 부동산을 양도할 경우, 상속세 신고·결정된 금액이 취득가액으로 인정돼요. 별도로 감정평가를 받아 높게 신고해도 인정되지 않아요. (소득령 §163⑨, 상증법 §60~§66)
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 상속받은 집을 자녀에게 싸게 팔면 어떻게 되나요?
양도한 가격이 시세보다 너무 낮으면 그 차액은 자녀에게 증여한 것으로 간주되어 증여세가 부과됩니다. 세무서에서 감정평가를 요구할 수도 있어요.
Q. 상속세로 결정된 금액이 취득가로 인정되나요?
맞습니다. 세무서가 확정한 상속세 결정가액이 취득가로 잡히며, 그보다 높게 감정가를 잡아 신고해도 인정되지 않습니다.
Q. 장기보유특별공제는 어떤 조건이 있어야 하나요?
보유 기간과 거주 요건을 충족하면, 최대 80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있어요. 1세대1주택은 보유 2년 + 거주 2년 이상이면 기본공제, 10년 이상이면 특별공제 비율이 커집니다.
| “증여받고 바로 팔면 안 돼요?”
많은 분들이 증여 후에 시세가 올랐을 때 바로 양도해서 수익을 챙기려는 시도를 하시는데요, 이 과정에서 양도소득세 폭탄을 맞는 사례가 정말 많습니다.
그 이유는 바로 “취득가액 기준” 때문이에요. 증여받은 부동산은 5년 이내 양도 시, 부모가 예전에 샀던 ‘구매가’가 취득가로 계산되기 때문이죠.
| 실전 사례: 5억에 증여받은 아파트, 팔았더니?
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 부모 취득가 | 2억 원 |
| 자녀에게 증여 | 시가 기준 5억 원 (증여세 납부) |
| 자녀가 2년 뒤 양도 | 6억 원에 매각 |
| 양도차익 계산 | 6억 - 2억 = 4억 (※ 취득가가 부모 기준) |
| 결과 | 양도세 약 9,500만 원 + 기존 증여세 → 실질 과세 1억 8천만 원 이상! |
| English: Post-Gift Sale Tax Trap
- Gift received: Apartment worth 500M KRW
- Original purchase price by parent: 200M KRW
- Child sells 2 years later for 600M KRW
- Capital gains: 400M KRW taxed based on parent’s cost
- Outcome: Gift tax + CGT = ~180M KRW total
⚠ Tax base uses original owner’s purchase cost if sold within 5 years
| 체크리스트: 증여 후 양도 시 고려사항
- 📌 5년 이내 매도 시 → 취득가가 부모 기준 (소득세법 §97의2)
- 📌 5년 경과 후 매도 시 → 증여 당시 시가를 취득가로 인정
- 📌 증여세 + 양도세 이중 부담 가능성 체크
⚠️ 자녀에게 증여 후 곧바로 팔면?
“싸게 물려주고 바로 팔게 하자!”는 전략은 세금 최악의 시나리오로 이어질 수 있습니다. 부동산이 자산가치가 크다면 최소 5년 이상 보유 후 양도하는 전략이 안전합니다.
“싸게 물려주고 바로 팔게 하자!”는 전략은 세금 최악의 시나리오로 이어질 수 있습니다. 부동산이 자산가치가 크다면 최소 5년 이상 보유 후 양도하는 전략이 안전합니다.
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 증여받은 집을 3년 안에 팔면 취득가는 얼마로 잡히나요?
증여자(부모)의 취득가로 계산됩니다. 즉, 부모가 10년 전에 2억에 산 집을 증여받아 6억에 팔면, 4억에 대한 양도세가 부과됩니다.
Q. 반드시 5년은 보유해야 하나요?
네. 5년 이상 지나야 증여 당시의 시가를 취득가로 인정받습니다. 이 기준을 모르면 세무 리스크가 크게 발생할 수 있어요.
Q. 증여세를 냈는데 또 양도세까지 내는 건 부당한 것 아닌가요?
그렇게 느껴지실 수 있지만, 세법상 각 세금의 과세 기준이 다르기 때문에 이중과세가 아닙니다. 증여는 무상 이전, 양도는 유상 이전으로 보고 세금을 따로 계산합니다.
| 증여 vs 양도, 어떻게 선택해야 할까요?
증여와 양도는 상황에 따라 유불리가 완전히 달라질 수 있습니다. 세금만 따져선 안 되고, 가족 상황, 자산 구조, 향후 계획까지 종합적으로 판단해야 해요.
그래서 머니로그에서는 이렇게 정리해드립니다 👇
| 선택 기준 체크리스트
| 상황 | 증여가 유리 | 양도가 유리 |
|---|---|---|
| 부동산 시세 | 앞으로 오를 가능성이 높음 | 이미 많이 오른 상태 |
| 보유 기간 | 단기 보유 / 오래 보유할 예정 | 10년 이상 장기 보유 |
| 자녀 상황 | 무주택 유지, 청약 가점 필요 | 무관 |
| 세금 전략 | 증여공제 활용 가능 | 1세대1주택 비과세 / 장기공제 적용 |
| 상속 자산 | - | 상속세 결정가액 활용 시 유리 |
✅ 전문가 TIP:
- 📌 가족 전체 자산 이동 계획까지 함께 고려하세요
- 📌 부동산 시세 흐름과 공시지가도 함께 체크해야 합니다
- 📌 증여 후 5년 이내 매도 금지 원칙, 꼭 기억하세요!
| English Summary & Checklist
- Gift if: Future appreciation is expected, child needs homeownership status
- Transfer if: Long-term ownership, 1-house exemption applies
- Always check: 5-year rule, valuation methods, and family financial plans
오늘은 증여와 양도, 어떤 방식이 더 유리한지 실제 세금 비교와 사례를 통해 살펴보았어요.
부동산은 한 번의 판단이 수천만 원 차이를 만들 수 있는 분야입니다. 그래서 더 신중하게, 전문가적인 관점으로 선택해야 합니다.
여러분의 상황에 맞는 전략을 세우는 데 이 글이 도움이 되셨다면 주변에도 공유해주시고, 머니로그를 구독해 주세요. 여러분의 클릭 하나가 저에게는 큰 힘이 됩니다 😊
| English Closing
Today, we explored which is smarter—gifting or selling property—through real examples and tax comparisons.
Real estate decisions affect not only your tax but your entire family legacy. We hope this guide helped you understand your options better!
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