“저, 이번에 아파트 계약했어요.
매도인한테 부탁해서 잔금 치르기 전에 리모델링 공사 시작했어요!”
이런 얘기, 들어본 적 있으시죠?
많은 분들이 구축 아파트를 매수하면서 이런 꿈을 꾸시죠.
하지만 공사하는 동안에 아랫집 천장에서 물이 샌다고 연락이 온다면?
그때부터는 “누구 책임이지?”라는 미묘한 신경전이 시작됩니다.
매수인은 “매도인이 문제를 숨긴 거 아니에요?”
매도인은 “공사 때문에 발생한 것 아니에요?” 이렇게 서로 책임 떠넘기기가 시작되죠.
“I recently bought an apartment, and I asked the seller if I could start remodeling before the final payment!”
Have you ever heard a story like this?
Many people dream of transforming an apartment into a dream home, but what if water starts leaking from the ceiling during the renovation?
That’s when the subtle blame game begins.
The buyer says, “Didn’t the seller hide a problem?”
The seller says, “Wasn’t this caused during the renovation?” And the finger-pointing starts.
| 공사 중 발생한 누수, 누구 책임일까?
“우리 집 리모델링 공사하는데, 아랫집에서 물이 새요!”
이런 상황, 생각만 해도 아찔하지 않나요?
사실 천장에서 물이 새면 대부분 윗집 배관 문제니까 윗집에 손해배상 청구하면 되는데,
공사 중 아랫집 천장에서 물이 떨어진다면? 이건 진짜 문제예요.
공사라는게 어쩔 수 없이 진동이 생기거든요.
그 진동이 아랫집 천정 속 배관이나 방수층에 균열을 낼 수도 있어요.
그러면 매수인은 “원래부터 물 샌 거 아니에요?”
매도인은 “공사하다 문제가 생긴 거 아니에요?” 이렇게 서로 싸우기 시작하는 거죠.
“I'm doing a renovation, and water is leaking into the downstairs unit!”
Just imagining it makes you nervous, right?
When water leaks from the ceiling, it’s usually an issue with the upstairs neighbor’s pipes, so you can claim damages.
But if water starts dripping from the ceiling below during your renovation?
That’s a whole different story.
Renovations inevitably cause vibrations, which can crack pipes or waterproofing in the ceiling below.
Then the buyer says, “Wasn’t the leak already there?”
The seller says, “Didn’t this happen because of the construction?”
And that’s when disputes begin.
| 아파트 누수, 하자담보책임은 어디까지?
(Apartment Water Leakage: Where is the Seller’s Liability?)
🌧️ 장마철, 누수 분쟁이 늘어나는 이유는?
비 오는 날, 천장에서 물방울이 ‘톡톡’ 떨어지는 소리를 듣는 순간, 마음이 무너져 내리죠. 특히 10년 이상 된 아파트에 살고 있다면, 누수 문제는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 그렇다면, 아파트 매매 후 누수가 발생하면 무조건 매도인의 책임일까요? 아니면, ‘노후화’라는 이유로 매수인이 감수해야 하는 걸까요? 서울중앙지방법원 2021년 3월 9일 선고 2020가단5093655 판례를 통해 살펴볼까요?
Why do leakage disputes increase during the rainy season? The sound of water droplets falling from the ceiling on a rainy day breaks your heart. Especially for those living in apartments over 10 years old, leakage problems are no longer someone else's issue. So, if leakage occurs after purchasing an apartment, is it always the seller’s responsibility? Or should the buyer bear it as natural aging? Let’s take a closer look through the Seoul Central District Court 2021.03.09 ruling 2020가단5093655.
| 판례로 본 누수 분쟁: 매도인의 책임은 어디까지? (Case Study: Limits of Seller’s Liability)
💡 사건 개요
- 원고(매수인)는 2007년 준공된 아파트를 매수 후, 4개월 뒤 천장에서 물이 샌다고 주장하며 매도인을 상대로 손해배상 청구
- 피고(매도인)는 "계약 당시 하자가 없었고, 단순 노후화로 인한 문제"라며 책임 부인
- 법원 판결: 매수인의 청구 기각
💡 Case Summary
- The buyer claimed damages against the seller for leakage that occurred 4 months after purchasing an apartment built in 2007.
- The seller denied responsibility, arguing there were no defects at the time of sale and that the issue was due to aging.
- The court dismissed the buyer’s claim.
📌 판례의 핵심 포인트
| 구분 |
판례 판단 |
| 하자 시점 |
계약 당시 하자가 존재해야 매도인의 책임 인정 |
| 누수 발생 시점 |
매매 계약 4개월 후 누수 발생 → 계약 당시 하자 증명 어려움 |
| 아파트 상태 |
준공 14년 경과 아파트 → 노후화로 인한 자연스러운 현상 가능성 |
| 매수인의 확인 의무 |
매매 전 직접 점검 및 임차인에게 하자 유무 확인 완료 |
📌 Key Points of the Case
| Category |
Court Ruling |
| Defect Timing |
The seller is liable only if the defect existed at the time of contract. |
| Leakage Timing |
Leakage occurred 4 months after purchase → Difficult to prove defect at the time of sale |
| Apartment Condition |
14 years old → Leakage likely due to natural aging |
| Buyer’s Duty to Inspect |
Buyer checked property and confirmed no issues with previous tenant |
➡️ 결론: 단순한 노후화로 인한 문제는 매도인의 하자담보책임으로 보지 않는다.
➡️ Conclusion: Issues from natural aging are not considered the seller’s liability.
| 외부 실리콘 코킹, 꼭 확인하세요!
장마철이 다가오기 전에 꼭 점검해야 하는 게 바로 외부 실리콘 코킹이에요.
특히 10년 이상 된 아파트는 창틀이나 외벽 실리콘이 갈라지거나 벌어질 수 있어요.
그 틈 사이로 빗물이 스며들어 누수의 원인이 됩니다.
아파트 공용 게시판에 가끔 올라오는 “외부 실리콘 코킹 공동구매 신청” 공지도 잘 챙겨보세요.
여러 세대가 함께 신청하면 비용을 절약할 수 있는 기회가 됩니다!
Before the rainy season, make sure to check the external silicone caulking. Especially for apartments older than 10 years, the silicone around the windows and exterior walls may crack or separate. Rainwater can seep through these gaps and cause leaks. Also, check the community bulletin board for group purchase opportunities like “External Silicone Caulking Group Order.” Participating as a group can help you save on costs!
| Real Tips!
✅ 특약은 꼭 넣자! “공사 시작일 이후 생긴 문제는 매수인이 책임진다”
이렇게 계약서에 꼭 명시해야 해요.
✅ 공사 전 상태는 꼭 사진과 영상으로 남겨두세요. 천정, 벽, 바닥, 창문까지 꼼꼼히 찍어두세요.
✅ 공사 중에도 아랫집에 연락해서 물 새는지, 문제는 없는지 물어보세요.
✅ 공사 끝나고도 아랫집에 “저희 공사 때문에 혹시 불편 없으셨어요?”
이렇게 한 번 더 확인하면 진짜 좋습니다. 이 작은 노력이 나중에 큰 분쟁을 막을 수 있어요!
✅ Always include a special clause: “The buyer assumes responsibility for issues arising after the start of the renovation.”
✅ Take photos and videos of the property’s condition before construction—ceiling, walls, floors, windows—everything.
✅ Check in with the downstairs neighbor during the work to see if there are any leaks or issues.
✅ After the construction is done, ask the downstairs neighbor if everything was okay. These small steps can prevent huge disputes later!
| 작은 관리가 큰 분쟁을 막는다
누수 문제는 내 집만의 문제가 아니에요.
공사 전-후 꼼꼼한 기록, 특약 작성, 아랫집과의 대화가 문제를 예방하는 첫걸음이에요.
작은 준비 하나가 억 단위 분쟁을 막아줍니다. 우리 모두 장마철도 안전하게 보내길 바래요!
Water leakage issues aren’t just your problem alone. Careful documentation before and after construction, clear contract clauses, and open communication with the downstairs neighbor are the first steps to prevent problems. A little preparation can save you from million-won disputes. Let’s all stay safe during the rainy season!
| 여러분의 공사 중 누수 경험, 댓글로 들려주세요!
혹시 비슷한 경험 있으신가요? 아랫집과 어떻게 해결하셨는지 댓글로 나눠주세요.
여러분의 이야기가 또 다른 이들에게 큰 도움이 됩니다!
Have you had a similar experience? Share in the comments how you resolved it with your downstairs neighbor. Your story can help others!
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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