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부모님께 물려받은 집.
“상속이니까 세금은 안 내도 되는 거 아닌가요?”
현장에서 가장 많이 듣는 질문입니다.
실제로 많은 분들이 상속주택은 자동으로 1세대 1주택 비과세가 된다고 생각하십니다.
하지만 현실은 조금 다릅니다.
특히 그 집이 조정대상지역에 있었다면,
단순히 2년 보유만으로는 부족할 수 있습니다.
✔ 상속받은 집인데도
✔ 2년 이상 보유했는데도
✔ 거주하지 않았다는 이유로
수천만 원의 양도소득세가 부과된 사례가 있습니다.
핵심은 단 하나입니다.
“누구에게 상속받았는가?”
그리고
“같은 세대였는가, 다른 세대였는가?”
오늘 글에서는 국세청 실제 사례를 바탕으로,
상속주택을 양도할 때 거주요건이 언제 적용되고
언제 적용되지 않는지 아주 쉽게 풀어보겠습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
“It was inherited, so it must be tax-free, right?”
This is one of the most common misunderstandings.
Many people assume that an inherited house automatically qualifies
for the one-household-one-home capital gains tax exemption.
However, if the property was located in a regulated area at the time of inheritance,
simply holding it for two years may not be enough.
The key questions are:
Were you in the same household as the deceased?
Or were you registered as a separate household?
In this article, we will explain in simple terms
when the residence requirement applies to inherited homes
and when it does not.
| 상속주택, 무조건 비과세 되는 걸까?
많은 분들이 이렇게 생각하십니다.
“상속은 내가 산 게 아니니까, 당연히 세금이 없겠지?”
하지만 상속주택도 ‘주택을 취득한 것’으로 봅니다.
세법상 취득시기는 상속개시일(사망일)입니다.
✔ 상속 = 취득
✔ 취득일 = 사망일
✔ 그 날 기준으로 지역과 요건을 판단
그리고 가장 중요한 부분이 바로 이것입니다.
상속개시일 현재 해당 주택이 조정대상지역이었다면,
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는
이 두 가지를 모두 충족해야 합니다.
⚠️ “나는 2년 넘게 가지고 있었어요”만으로는 부족할 수 있습니다.
조정대상지역이었다면 거주요건까지 충족해야 합니다.
즉, 상속이라고 해서 자동 비과세가 되는 것이 아니라,
상속 당시의 지역 상황 + 거주 여부가 핵심입니다.
🇺🇸 English | Tap to open
Many people assume inheritance automatically means tax exemption.
However, under Korean tax law, inheritance is treated as acquisition.
The acquisition date is the date of death.
If the property was located in a regulated area at that time,
both a 2-year holding period and a 2-year residence requirement must be satisfied.
Simply holding the property for two years is not enough.
Residence may also be required.
| 동일세대 상속 vs 별도세대 상속, 뭐가 다를까?
상속주택에서 가장 중요한 질문은 이것입니다.
“상속 당시, 부모님과 같은 세대였나요?”
① 동일세대 상속인 경우
상속개시 당시 부모님과 주민등록상 같은 세대였다면,
✔ 부모님의 보유기간 합산 가능
✔ 부모님의 거주기간 합산 가능
즉, 상속 전에 부모님이 이미 2년 이상 거주했다면
상속인이 따로 2년을 다시 거주하지 않아도
요건을 충족할 수 있습니다.
② 별도세대 상속인 경우
하지만 상속 당시 부모님과 세대가 분리되어 있었다면,
❗ 부모님의 거주기간은 인정되지 않습니다.
❗ 상속인이 상속 이후 직접 2년 이상 거주해야 합니다.
이 부분 때문에 세금이 발생한 사례가 바로 이번 국세청 사례입니다.
무주택자였던 상속인이
2년 이상 보유는 했지만 거주하지 않고 양도했고,
결국 1세대 1주택 비과세를 받지 못했습니다.
🔎 핵심 정리
동일세대 → 부모 기간 합산 가능
별도세대 → 상속 이후 요건 새로 충족
결국 세금을 가르는 건 “상속”이 아니라
세대 관계입니다.
🇺🇸 English | Tap to open
The key question is whether you were in the same household
as the deceased at the time of inheritance.
If you were in the same household,
you may combine the holding and residence period of the deceased.
If you were in a separate household,
you must newly satisfy the residence requirement after inheritance.
This difference determines whether the tax exemption applies.
| 실제 사례로 보는 과세 이유
국세청 자료에 소개된 사례를 아주 쉽게 정리해보겠습니다.
📌 상황 정리
- 무주택자인 자녀가 아버지로부터 A주택을 상속받음
- 상속 당시 해당 주택은 조정대상지역
- 2년 이상 보유는 했음
- 하지만 직접 거주하지는 않음
- 1세대 1주택 비과세로 신고 후 양도
겉으로 보면 “문제 없어 보이는” 상황입니다.
하지만 결정적인 부분이 있었습니다.
✔ 상속 당시 부모와 자녀는 별도세대
✔ 조정대상지역 주택이었음
✔ 상속 이후 2년 이상 거주하지 않음
결국 국세청은 이렇게 판단했습니다.
❗ 별도세대 상속이므로
❗ 부모의 거주기간은 합산 불가
❗ 상속인이 직접 2년 거주해야 함
→ 거주요건 미충족으로 비과세 부인
이 사례의 핵심은 단순합니다.
“상속은 자동 면제가 아니다.”
특히 조정대상지역 주택이라면
거주요건이 붙는다는 사실을 놓치면
수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
In the official case, the heir inherited a house located in a regulated area.
Although the property was held for more than two years,
the heir did not reside in the property.
Since the heir and the deceased were in separate households at the time of inheritance,
the residence period of the deceased could not be combined.
Therefore, the tax exemption was denied.
| 실무에서 꼭 확인해야 할 체크포인트
상속주택을 양도하기 전, 반드시 아래 4가지를 확인하셔야 합니다.
① 상속개시일 확인
취득일은 매수일이 아니라 사망일입니다.
모든 판단 기준은 그 날짜를 기준으로 합니다.
② 상속 당시 조정대상지역 여부
상속 당시 해당 지역이 조정대상지역이었다면
2년 거주요건이 붙을 가능성이 높습니다.
③ 동일세대 여부 (주민등록 기준)
상속 당시 부모님과 주민등록상 같은 세대였는지 반드시 확인해야 합니다.
별도세대였다면 부모님의 거주기간은 합산되지 않습니다.
④ 상속 이후 실제 거주 여부
조정대상지역이었다면 상속인이 직접 2년 이상 거주했는지 확인해야 합니다.
🔎 한 줄 정리
상속 = 자동 비과세 아님.
세대 관계 + 지역 여부 + 거주 여부가 세금을 결정합니다.
특히 조정대상지역 상속주택은
“나는 무주택이었으니까 괜찮겠지”라는 생각이 가장 위험합니다.
양도 전에 반드시 요건을 다시 점검하시기 바랍니다.
🇺🇸 English | Tap to open
Before selling an inherited home, check these four points:
- Date of inheritance (date of death)
- Whether the area was regulated at that time
- Household status at the time of inheritance
- Whether the heir satisfied the 2-year residence requirement
Inheritance does not automatically mean tax exemption.
Residence and household status matter.
| 오늘 내용 정리 & 꼭 기억할 한 가지
상속주택은 자동으로 비과세가 되는 제도가 아닙니다.
특히 상속 당시 조정대상지역이었다면,
이 요건이 동시에 필요할 수 있습니다.
그리고 가장 중요한 판단 기준은 이것입니다.
✔ 상속 당시 동일세대였는가?
✔ 별도세대였는가?
같은 세대였다면 부모님의 거주기간을 합산할 수 있지만,
별도세대였다면 상속 이후 요건을 새로 충족해야 합니다.
겉으로 보기에는 단순한 상속이지만,
세대 관계 하나로 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
⚠️ 이미 양도 계약을 체결한 뒤에 요건을 확인하면 늦을 수 있습니다.
반드시 계약 전, 세대관계와 조정대상지역 여부를 점검하시기 바랍니다.
오늘 글이 여러분의 세금 판단에 작은 도움이 되었기를 바랍니다.
주변에 상속주택을 정리하려는 가족이나 지인이 있다면
이 글을 공유해 주세요.
여러분의 공유가 누군가의 세금을 지켜줄 수 있습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
An inherited home is not automatically tax-exempt.
If the property was in a regulated area at the time of inheritance,
both holding and residence requirements may apply.
The most important factor is household status at the time of inheritance.
Please check these conditions before signing a sales contract.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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