MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

“조금만 기다려 주세요.” 처음 한 달은 대부분 이렇게 시작됩니다. 임대인 입장에서는 세입자의 사정을 모른 척하기도 어렵고, 괜히 독촉했다가 관계만 나빠질까 걱정도 되죠.

하지만 월세 미납은 기다린다고 해결되지 않는 경우가 훨씬 많습니다. 한 달, 두 달이 지나면 보증금은 점점 줄어들고, 어느 순간 ‘이제 어떻게 해야 하지?’라는 불안이 밀려옵니다.

더 큰 문제는 “언제부터 내보낼 수 있는지”를 정확히 모른 채 감정적으로 대응하는 것입니다. 단전·단수, 무단 출입 같은 행동은 오히려 임대인이 형사처벌을 받을 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 월세 미납이 발생했을 때 1개월 차, 2~3개월 차, 그리고 그 이후 단계별로 무엇을 해야 하는지 법적 기준에 맞춰 정리해 드리겠습니다. 

 끝까지 읽으시면 “언제, 무엇을, 어떻게” 해야 하는지 명확해지실 겁니다.

| 1개월 차 대응: 단순 통지와 증거 확보

월세가 한 달 밀렸다고 해서 바로 계약을 해지할 수는 없습니다. 하지만 가만히 있는 것은 가장 위험한 선택입니다.

이 시기의 핵심은 단 하나입니다. “기록을 남기는 것”입니다.

① 즉시 연락하기

문자, 카카오톡, 통화 등 어떤 방식이든 좋습니다. 다만 반드시 기록이 남는 방식으로 하셔야 합니다.

• ✔ “이번 달 월세가 아직 입금되지 않았습니다.”
• ✔ “언제까지 입금 가능하신가요?”
• ✔ 답변 날짜와 약속 기한을 저장

이 대화 내용은 훗날 명도소송에서 임대인이 계속 독촉했고, 임차인이 알고도 미납했다는 증거가 됩니다.

② ‘구두 약속’은 반드시 문서화

통화로 “다음 주에 입금하겠습니다”라고 말했다면 바로 문자로 다시 확인 메시지를 보내세요.

상대방이 답장을 하지 않더라도 발송 기록 자체가 증거로 활용될 수 있습니다.

③ 이 시기에는 계약 해지 불가

「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」상 단 1개월 연체만으로는 계약 해지가 어렵습니다.

따라서 1개월 차는 감정적 대응이 아닌, 전략적 준비 단계로 보셔야 합니다.

| 2~3개월 차: 계약 해지의 골든타임

월세가 2~3개월 이상 밀렸다면, 이제는 상황이 달라집니다. 법적으로 계약을 해지할 수 있는 근거가 발생하는 시점이기 때문입니다.

① 주택과 상가의 해지 기준은 다릅니다

여기서 중요한 포인트는 반드시 연속해서 밀릴 필요는 없다는 점입니다. 연체된 금액의 총합이 2기 또는 3기에 해당하면 해지 사유가 됩니다.

예를 들어, 두 달 밀렸다가 한 달 일부만 납부하고 다시 밀린 경우라도 누적 연체액이 기준을 넘으면 해지 요건은 충족될 수 있습니다.

② 이 시점부터는 ‘내용증명’이 필수

문자나 전화로는 부족합니다. 반드시 내용증명 우편으로 계약 해지 의사를 명확히 통지해야 합니다.

내용증명은 단순한 통보가 아니라 “임대인이 계약을 해지했다”는 법적 증거가 됩니다.

③ 왜 이 시점이 골든타임일까요?

보증금이 아직 일정 부분 남아 있을 가능성이 있기 때문입니다. 4~5개월 이상 밀리면 보증금이 거의 소진되어 회수 가능성이 급격히 낮아집니다.

많은 분들이 “관계가 틀어질까 봐” 망설이다가 보증금까지 모두 소진되는 상황을 맞이합니다.

이 단계에서는 감정이 아니라, 계약서와 법 기준에 따라 움직이셔야 합니다.

| 계속 버티는 임차인: 명도 소송과 가처분

계약 해지를 통보했는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 이제는 자력구제가 아니라 법원의 힘을 빌려야 합니다.

① 명도 소송이란?

명도 소송은 쉽게 말해 “건물을 비워 달라”는 소송입니다.

• ✔ 계약 해지의 적법성 입증
• ✔ 퇴거 의무 확인
• ✔ 미납 월세(차임) 청구 병합

여기서 중요한 점은, 단순히 내보내는 것만 청구하면 안 된다는 것입니다. 반드시 미납 월세 지급 청구도 함께 포함해야 합니다.

② 점유이전금지 가처분은 왜 필요할까요?

소송이 진행되는 동안 임차인이 몰래 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 판결을 받아도 강제집행이 어려워질 수 있습니다.

③ 소송 기간은 얼마나 걸릴까요?

사건의 난이도와 대응 여부에 따라 다르지만, 보통 3~6개월 이상 소요되는 경우가 많습니다.

항소나 지연 전략이 사용되면 더 길어질 수 있습니다. 그래서 초기 대응이 중요한 것입니다.

④ 절대 해서는 안 될 행동

소송을 준비하면서도 다음 행동은 금물입니다.

• ❌ 비밀번호 변경
• ❌ 단전·단수
• ❌ 무단 출입 및 짐 이동

이러한 행위는 주거침입죄·업무방해죄로 형사 문제로 번질 수 있습니다.

집주인이라고 해서 마음대로 조치할 수 있는 것은 아닙니다. 반드시 판결 → 강제집행의 순서를 지켜야 합니다.

| 임대인이 절대 해서는 안 될 3가지

월세를 몇 달씩 안 내고 버티는 임차인을 보면 감정이 앞설 수밖에 없습니다. 하지만 이 시점에서 잘못 움직이면 임대인이 형사 피의자가 될 수 있습니다.

실제 판례에서도 “내 건물이라도 임차인의 점유권은 보호된다”는 입장이 일관되게 유지되고 있습니다.

① 단전·단수 조치

전기·수도·가스를 끊어 압박하는 행위는 업무방해죄 또는 강요죄로 판단될 가능성이 있습니다.

② 무단 출입 및 비밀번호 변경

집주인이라도 임차인의 동의 없이 출입하면 주거침입죄가 성립될 수 있습니다.

비밀번호 변경, 자물쇠 교체 역시 동일한 위험이 있습니다.

③ 보증금에서 임의 공제

미납 월세는 공제 가능하지만, “정신적 피해”, “스트레스 비용” 등을 임의로 차감하면 분쟁이 커질 수 있습니다.

과도한 공제는 오히려 임차권 등기명령 등으로 역공을 받을 수 있습니다.

왜 자력구제가 금지될까요?

우리 법은 “힘으로 해결하는 것”을 허용하지 않습니다. 반드시 판결 → 집행 절차를 통해 해결해야 합니다.

감정이 앞서는 순간, 임대인의 입장은 훨씬 불리해질 수 있습니다.

| 소송 없이 끝내는 방법: 재소전 화해

명도소송은 시간도 오래 걸리고, 비용도 만만치 않습니다. 그런데 많은 임대인들이 놓치고 있는 제도가 있습니다. 바로 ‘재소전 화해’입니다.

① 재소전 화해란 무엇인가요?

재소전 화해는 말 그대로 소송을 제기하기 전에 법원에서 미리 합의를 확정받는 절차입니다.

즉, 월세가 밀렸을 때 다시 소송을 할 필요 없이 바로 집행 절차로 넘어갈 수 있는 강력한 장치입니다.

② 언제 활용하면 좋을까요?

• ✔ 월세 지급기일을 엄격히 정해두고 싶을 때
• ✔ 연체 시 즉시 퇴거 조건을 명확히 할 때
• ✔ 상가 임대차에서 특히 분쟁 가능성이 클 때

특히 상가 임대차는 3기 연체 기준이기 때문에 사전에 재소전 화해를 해두면 대응 속도가 완전히 달라집니다.

③ 실제 차이: 소송 vs 재소전 화해

시간과 비용 차이는 생각보다 큽니다. 특히 여러 채를 운영하는 임대인이라면 반드시 검토할 제도입니다.

④ 중요한 점

재소전 화해는 계약 체결 시 또는 갱신 시점에 진행하는 것이 가장 효과적입니다. 문제가 이미 심각해진 뒤에는 활용이 어려울 수 있습니다.

결국 핵심은 하나입니다. 월세 미납은 ‘사후 대응’보다 ‘사전 설계’가 훨씬 강력합니다.

정리: 월세 미납, 기다릴 문제가 아닙니다

월세 미납은 대부분 “조금만 기다려 보자”에서 시작됩니다. 하지만 시간이 지나면 지날수록 보증금은 줄어들고, 선택지는 좁아집니다.

오늘 내용을 다시 정리해 보겠습니다.

중요한 것은 감정이 아니라 법적 기준에 맞춘 대응입니다. 자력구제는 절대 해결책이 아닙니다.

임차인의 사정을 이해하는 것도 좋지만, “세하다”는 느낌이 들었다면 그때가 바로 움직일 시점입니다.

월세 미납은 방치할수록 손해가 커집니다. 계약서 한 줄, 절차 하나가 수개월의 시간과 수천만 원의 차이를 만듭니다.

이 글이 임대인 여러분의 판단에 작은 기준이 되었기를 바랍니다.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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