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요즘 수도권 부동산 시장이 심상치 않습니다.
특히 강남·잠실 같은 토지거래허가구역 안에서 “전세 낀 매물이 다시 거래된다”는 이야기가 돌면서 현장이 빠르게 움직이고 있습니다.
핵심은 단 하나입니다.
“5월 9일까지 계약하면 달라진다.”
다주택자는 양도세 중과를 피할 수 있고, 토허제 지역에서도 한시적으로 전세를 끼고 매수가 가능해졌습니다.
이 말은 곧,
✔ 그동안 세입자 때문에 못 팔던 집이 시장에 나올 수 있고
✔ 현금이 묶여 있던 투자자들이 움직일 수 있으며
✔ 매수자 입장에서는 초기 자금 부담이 줄어든다는 뜻입니다.
하지만 이 변화는 영구적인 정책이 아닙니다.
단 3개월, 5월 9일까지의 한시적 구간입니다.
그래서 지금 시장이 ‘잠깐 갭투자 허용’이라는 말과 함께 들썩이고 있는 것입니다.
오늘 글에서는
왜 이 3개월이 중요한지,
무엇이 정확히 바뀌었는지,
그리고 매도자·매수자 각각 어떤 전략이 필요한지 차근차근 정리해보겠습니다.
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The Seoul metropolitan real estate market is heating up again.
Especially in land transaction permit zones such as Gangnam and Jamsil, properties with existing tenants are starting to move.
The key message is simple:
“If you sign the contract before May 9, the rules are different.”
Multi-home owners can avoid heavy capital gains tax, and buying with a tenant has become temporarily possible even in restricted zones.
This means:
sellers may finally list properties that were stuck,
investors with idle cash may act,
and buyers may face a lower upfront capital burden.
However, this window is temporary.
It lasts only until May 9.
That is why the market is reacting so quickly.
In this article, we will break down what changed, why the next three months matter, and how both sellers and buyers should approach this short-term policy window.
| 3가지 핵심 변화: 양도세·토허제·잔금 기한
이번 시행령 개정의 핵심은 단순합니다.
“5월 9일까지 계약하면 혜택을 적용한다.”는 것입니다.
그 안에 세 가지 큰 변화가 들어 있습니다.
① 다주택자 양도세 일반과세 적용
다주택자가 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하면
중과세율이 아닌 일반세율을 적용받습니다.
이는 곧,
✔ 세금 부담이 줄어들고
✔ 그동안 버티던 매물이 시장에 나올 가능성이 높아졌다는 뜻입니다.
② 토지거래허가구역 ‘반(半) 갭투자’ 허용
강남·잠실 등 토지거래허가구역에서는
원칙적으로 즉시 실거주가 의무였습니다.
그러나 이번 조치로
임차인이 있는 상태에서 매수가 한시적으로 가능해졌습니다.
즉, 전세를 끼고 집을 살 수 있는 구조가 다시 열렸습니다.
③ 넉넉해진 잔금 기한
용산·강남 3구는 약 4개월,
그 외 지역은 최대 6개월까지 잔금 기한을 인정받을 수 있습니다.
자금이 묶여 있던 투자자들에게는
주식·타 자산을 정리할 시간을 벌어주는 효과가 있습니다.
📌 정리하면
✔ 세금 부담 완화 → 매물 증가 가능성
✔ 전세 끼고 매수 가능 → 초기 투자금 감소
✔ 잔금 여유 확대 → 자금 운용 숨통
🇺🇸 English | Tap to open
The policy revision revolves around one simple rule:
contracts signed before May 9 will receive special treatment.
1) Multi-home owners can apply standard capital gains tax instead of heavy surcharges.
2) Buying with an existing tenant has become temporarily possible in permit zones.
3) The closing period has been extended up to 4–6 months depending on the area.
Together, these changes may increase listings, lower upfront capital needs, and give investors more financial flexibility.
| 시장에 미칠 영향: 기회인가, 단기 과열인가?
정책이 발표되자마자 현장에서 가장 먼저 나온 말은 이것입니다.
“매물이 다시 나오기 시작했다.”
그동안 세입자가 있어 매도를 미루던 집주인,
양도세 중과 때문에 버티던 다주택자,
자금이 묶여 기다리던 투자자들이
이번 3개월을 하나의 ‘창구’로 보고 움직이고 있습니다.
① 매도자 입장: 숨통이 트였다
가장 큰 변화는 “세입자가 있어도 팔 수 있다”는 점입니다.
과거에는 실거주 의무 때문에
세입자를 내보내지 못하면 거래 자체가 어려웠습니다.
이제는 전세가 남아 있어도 계약이 가능해졌습니다.
다만 흥미로운 점은,
급매가 쏟아지기보다는
“가격을 다시 테스트해보자”는 분위기도 동시에 감지된다는 점입니다.
② 매수자 입장: 초기 자금 구조가 달라졌다
이번 정책의 핵심은 투자 구조 변화입니다.
전세를 끼고 매수가 가능해지면서
필요한 현금 규모가 크게 줄어듭니다.
예시 시뮬레이션
▶ 매매가 34억 아파트
▶ 기존: 실거주 의무 → 전세 없이 매수
→ 약 30억 이상 현금 필요
▶ 변경 후: 전세 12억 승계 가능
→ 약 22억 수준으로 매수 가능
이 차이는 단순한 숫자가 아닙니다.
현금이 묶여 있던 자산가에게는
시장에 다시 진입할 수 있는 문이 열리는 구조입니다.
③ 그래서 지금은 ‘거래량이 움직이는 구간’
가격이 급등한다기보다는,
그동안 멈춰 있던 거래가
단기적으로 활기를 띨 가능성이 큽니다.
특히 5월 9일이라는 명확한 기한이 존재하기 때문에
시장 참여자들은
“나중에 보자”가 아니라
“지금 검토하자”로 움직이게 됩니다.
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The immediate market reaction suggests that listings may increase,
especially from multi-home owners who had postponed selling.
For buyers, the capital structure changes significantly.
Being able to purchase with an existing tenant reduces the upfront cash requirement.
Rather than a sharp price spike,
the more realistic expectation is a temporary increase in transaction volume before the May 9 deadline.
| 5월 9일 데드라인: 계약 기준인가? 잔금 기준인가?
많은 분들이 가장 헷갈려하는 부분입니다.
“5월 9일까지 잔금을 치러야 하나요?”
이번 조치의 핵심은 ‘계약 체결일 기준’입니다.
즉, 5월 9일까지 매매계약서를 작성하면
해당 혜택 적용 대상이 됩니다.
✔ 기본 구조 정리
① 5월 9일까지 계약 체결
② 잔금은 이후 4~6개월 내 가능
③ 등기 이전은 잔금 이후 진행
즉, 중요한 것은 ‘잔금 날짜’가 아니라
‘계약서에 찍힌 날짜’입니다.
그렇다면 왜 시장이 서두를까요?
이유는 간단합니다.
데드라인이 명확하기 때문입니다.
✔ 매도자는 세금 혜택을 놓치고 싶지 않고
✔ 매수자는 전세 승계 구조를 활용하고 싶습니다
✔ 자금 정리가 필요한 투자자는 시간을 벌고 싶습니다
이런 이해관계가 동시에 움직이면서
5월 9일 전까지는
‘검토 → 협상 → 계약’ 속도가 빨라질 가능성이 큽니다.
5월 9일 이후는 어떻게 될까?
기한이 종료되면
✔ 양도세 중과 부담이 다시 커지고
✔ 토허제 실거주 규제가 다시 강화될 가능성이 있으며
✔ 매물 공급이 다시 줄어들 수 있습니다.
그래서 이번 3개월은
단순한 뉴스가 아니라
시장 참여자 입장에서는 ‘타이밍 구간’으로 인식되고 있습니다.
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The key deadline is based on the contract signing date, not the closing date.
If the contract is signed before May 9, the special tax treatment applies.
Closing can occur within 4–6 months afterward.
That is why many market participants are accelerating negotiations before the deadline.
After May 9, the market may slow again as tax burdens and occupancy restrictions return.
| 결론: 이번 3개월, 누구에게 유리한가?
이번 조치는 단순한 규제 완화가 아닙니다.
“시간을 사는 정책”에 가깝습니다.
세금 부담을 줄여주고,
전세 승계를 허용하고,
잔금 기한을 넉넉히 주면서
시장에 다시 ‘움직일 공간’을 만든 것입니다.
✔ 이런 분들에게는 기회가 될 수 있습니다
- 현금 여력이 충분한 자산가
- 주식·타 자산을 정리할 계획이 있었던 투자자
- 세입자가 있어 매도를 못 하고 있던 다주택자
이들에게는 5월 9일까지의 구간이
하나의 전략적 창구가 될 수 있습니다.
⚠ 하지만 모두에게 기회는 아닙니다
초기 투자금이 줄어든다고 해서
자금 부담이 사라진 것은 아닙니다.
특히 전세 승계 구조는
향후 세입자 퇴거 시점에
상당한 현금 유동성을 요구하게 됩니다.
따라서 이번 3개월은
“적은 돈으로 진입하는 기회”라기보다는
“현금이 준비된 사람에게 유리한 타이밍”에 가깝습니다.
▶ 2편에서 반드시 확인해야 할 것
이번 정책의 이면에는
실거주 2년 의무,
전세금 반환대출 1억 원 제한,
위반 시 과태료 및 형사 리스크라는
복잡한 조건이 함께 붙어 있습니다.
겉으로는 기회처럼 보이지만
구조를 이해하지 못하면 오히려 위험할 수 있습니다.
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This policy window benefits those with sufficient liquidity and clear exit strategies.
It is less about “cheap entry” and more about “timing advantage.”
However, occupancy obligations and loan limitations remain critical.
In Part 2, we will examine the legal and financial risks in detail.
⚠ 거래 전 반드시 확인하세요
토지거래허가구역 내 갭투자가 한시적으로 허용되었지만,
실거주 2년 의무는 그대로 유지됩니다.
또한 전세 승계 매수자의 경우
전세금 반환대출이 1억 원 수준으로 제한될 수 있어
퇴거 시점 자금 계획이 매우 중요합니다.
정책 구조가 복잡하게 얽혀 있어
단순히 “전세 끼고 매수 가능”이라는 정보만으로
판단하기에는 위험 요소가 존재합니다.
계약 전 반드시 부동산·세무·대출 전문가와 상담하시기 바랍니다.
※ 개별 상황(보유주택 수, 소득, 대출 조건, 임차인 계약 기간 등)에 따라
적용 결과가 달라질 수 있습니다.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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