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🇰🇷 한국어
- | 전세사기 주요 수법 4가지
- | 등기부가 깨끗해도 안심하면 안 되는 이유
- | 전세사기 예방 실천 체크리스트
- | 안전한 차용증 작성법 (임채원표 방식)
- | 사기꾼의 공통된 특징
- | 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 5가지
🇺🇸 English
- | Four Major Jeonse Fraud Schemes
- | Why a Clean Registry Is Not Enough
- | Practical Prevention Checklist
- | How to Write a Safe Loan Agreement
- | Common Traits of Fraudsters
- | Final Pre-Contract Safety Guide
| 전세사기, 정말 남의 이야기일까요?
요즘 전세사기 뉴스, 너무 많이 보이시죠?
그런데 이상하게도 우리는 이렇게 생각합니다.
“나는 아니겠지?”
“등기부 깨끗하면 괜찮겠지?”
“공인중개사가 있으니까 안전하겠지?”
하지만 실제 피해자들 대부분도 계약 직전까지는 그렇게 생각했습니다.
등기부등본에 근저당이 없었고,
집은 신축이었고,
중개사는 친절했고,
집주인은 “보증금으로 대출을 정리하겠다”고 말했습니다.
그리고 몇 달 뒤,
보증금은 돌려받지 못했습니다.
전세사기는 이제 단순한 범죄가 아닙니다.
법의 허점을 파고들고, 시세 정보가 약한 신축 빌라를 노리고,
하루의 시간차(전입·확정일자 vs 근저당)를 이용해 ‘합법처럼 보이게’ 설계됩니다.
그래서 오늘 글은 단순히 “조심하세요”로 끝내지 않겠습니다.
전세사기 주요 수법 4가지와
바로 따라 할 수 있는 예방 체크리스트,
그리고 혹시 돈을 빌려주게 될 때를 대비한 안전한 차용증 작성법까지
한 번에 정리해드리겠습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Jeonse Fraud: Is It Really Someone Else’s Problem?
You’ve probably seen a lot of jeonse fraud news lately.
And yet many people still think:
“It won’t happen to me.”
“If the registry looks clean, it should be safe.”
“A real estate agent is involved, so it must be fine.”
But most victims thought the same thing—right until the day they signed.
No mortgage was shown on the registry,
the home looked new and nice,
the agent was friendly,
and the landlord said, “I’ll clear everything with your deposit.”
A few months later, the deposit didn’t come back.
Jeonse fraud today isn’t just a simple scam.
It’s designed to look “legal” by exploiting blind spots—weak pricing data for new villas,
and even a one-day timing gap between tenant protection and same-day mortgage registration.
That’s why this post won’t end with “just be careful.”
I’ll walk you through the 4 major fraud patterns,
a practical prevention checklist,
and a safe loan agreement (IOU) method you can use if money is involved.
| 전세사기 주요 수법 4가지
전세사기는 “한 가지 수법”으로만 터지지 않습니다.
피해 사례를 보면 반복되는 패턴이 분명히 있습니다.
아래 4가지는 현장에서 가장 자주 등장하는 대표 유형이니, 계약 전에 꼭 체크하셔야 합니다.
✅ 1) 깡통 전세 (보증금이 매매가보다 높거나 비슷한 구조)
매매가보다 보증금이 더 높거나, 거의 같은 수준이면 위험 신호입니다.
특히 신축 빌라는 시세가 명확하지 않은 경우가 많아, 이를 악용해 보증금을 부풀리고
이후 파산·잠적하는 방식이 반복됩니다.
✅ 2) 신탁 등기 사기 (소유권이 신탁회사로 넘어간 상태)
집주인이 이미 신탁회사에 소유권을 넘긴 상태인데도 이를 숨기고 계약하는 경우입니다.
“보증금으로 신탁 말소하겠다”는 말은 위험한 유혹입니다.
신탁 부동산은 일반 매매·임대차와 권리관계가 다르게 움직이므로, 계약 전 신탁원부/신탁사 동의 여부가 핵심입니다.
✅ 3) “등기부 깨끗해도” 세금이 우선인 경우 (조세 채권 우선 원칙)
등기부등본이 깨끗하더라도, 집주인이 체납한 세금이 있으면
임차인의 보증금보다 세금이 먼저 변제될 수 있습니다.
문제는 이 체납 정보가 등기부에 나타나지 않는 경우가 있다는 점입니다.
그래서 계약 전에는 “깨끗한 등기부”만 믿지 말고, 집주인에게 체납 사실 확인(증빙)을 요구하는 습관이 필요합니다.
✅ 4) 하루의 공백을 노리는 사기 (전입·확정일자 vs 근저당 시차)
전입신고·확정일자의 효력은 ‘다음 날 0시’부터 발생하는 반면,
근저당권 설정은 ‘당일’ 효력이 생길 수 있습니다.
이 “하루의 공백”을 이용해 계약 직후 대출을 실행해버리는 방식이 실제로 많습니다.
그래서 특약으로 전입신고 다음 날까지 담보 설정 금지를 넣는 이유가 여기에 있습니다.
📌 핵심 정리
전세사기는 “등기부만 확인하면 끝”이 아닙니다.
시세(깡통), 소유권 구조(신탁), 숨은 우선순위(체납세금), 시간차(근저당)
이 4가지가 동시에 얽히면, 겉으로는 정상처럼 보여도 위험해질 수 있습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Four Major Jeonse Fraud Schemes
Jeonse fraud doesn’t happen in just one way.
In real cases, the same patterns appear again and again.
Here are four common schemes you should check before signing.
1) “Tin-can Jeonse” (Deposit ≈ or > Sale Price)
If the deposit is close to—or even higher than—the home’s market value, it’s a red flag.
New villas often lack clear pricing data, which scammers exploit by inflating the deposit and later disappearing or going bankrupt.
2) Trust Registration Fraud (Ownership transferred to a trust company)
The landlord may have already transferred the title to a trust company but hides it.
“I’ll cancel the trust using your deposit” is a dangerous promise.
Trust properties follow different rules, so consent and trust documentation matter.
3) Even with a “clean registry,” taxes may come first
Even if the registry looks clean, unpaid taxes can have priority over the tenant’s deposit in certain situations.
Some tax arrears don’t clearly appear on the registry, so you need additional verification from the landlord.
4) The “One-Day Gap” trap (Move-in/Fixed date vs same-day mortgage)
Tenant protection via move-in report and fixed date may start from the next day (00:00),
while a mortgage can take effect on the same day.
Scammers exploit this timing gap by creating a new lien immediately after signing.
| 등기부가 깨끗해도 안심하면 안 되는 이유
중개 현장에서 가장 많이 듣는 말이 있습니다.
“등기부에 근저당 없던데요?”
“깨끗하니까 괜찮은 거 아닌가요?”
결론부터 말씀드리면, 등기부가 깨끗해도 100% 안전을 의미하지는 않습니다.
왜 그럴까요?
① 조세 채권은 등기부에 안 보일 수 있습니다
집주인이 국세·지방세를 체납하고 있다면,
일정 요건에서 임차인의 보증금보다 세금이 먼저 변제될 수 있습니다.
문제는 이 체납 사실이 등기부에 바로 나타나지 않는 경우가 있다는 점입니다.
그래서 계약 전에는 “등기부 열람”으로 끝내지 말고,
체납 여부에 대한 확인(증빙 요구)까지 가야 안전합니다.
② 신탁 부동산은 소유자가 ‘겉으로 보이는 사람’이 아닐 수 있습니다
등기부상 “신탁” 표시가 있다면, 실질 권리는 신탁회사에 있습니다.
이 경우 임대차 계약은 신탁회사 동의 여부가 핵심입니다.
단순히 집주인 개인과 계약했다고 해서 보호받는 구조가 아닐 수 있습니다.
③ ‘하루 차이’가 우선순위를 바꿉니다
전입신고·확정일자의 효력은 다음 날 0시에 발생합니다.
반면 근저당권은 설정 당일 효력이 생길 수 있습니다.
이 하루의 공백을 악용해 계약 직후 대출을 실행하면,
임차인의 보증금이 후순위로 밀릴 위험이 생깁니다.
📌 그래서 기억하셔야 할 한 문장
“등기부는 출발점이지, 종착점이 아닙니다.”
전세사기 예방은 등기부 + 체납 확인 + 신탁 여부 + 시간차 리스크까지
함께 봐야 완성됩니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Why a Clean Registry Is Not Enough
Many tenants say:
“There’s no mortgage on the registry.”
“It looks clean, so it should be safe.”
However, a clean registry does not always mean full protection.
1) Tax claims may not appear clearly
If the landlord has unpaid taxes, certain tax claims may take priority over the tenant’s deposit under specific conditions.
Some of this information may not be obvious from the registry alone.
2) Trust properties follow different rules
If the property is registered under a trust structure, the actual authority may belong to the trust company.
The landlord alone may not have full power to grant safe lease rights.
3) A one-day timing gap can change priority
Tenant protection may begin the next day (00:00), while a mortgage can take effect immediately.
That one-day gap can shift priority in a worst-case scenario.
In short, the registry is a starting point—not the final safety check.
| 전세사기 예방 실천 체크리스트
이제부터는 “이론”이 아니라 바로 실행할 수 있는 행동 지침입니다.
전세사기 예방은 복잡하지 않습니다. 대신, 귀찮음을 이겨내야 합니다.
✔ 1. 등기부는 반드시 ‘직접’ 열람하세요
공인중개사가 출력해 준 서류만 보지 마십시오.
계약 직전, 스마트폰으로 인터넷등기소에 접속해 직접 열람하세요.
(열람 비용은 약 700원~1,000원 수준입니다.)
계약 당일 기준으로 변동이 있는지 꼭 확인하셔야 합니다.
✔ 2. 신분증 진위 여부 확인
국번 없이 1382로 전화해 주민등록증 발급 일자를 대조하거나,
정부24를 통해 진위 여부를 확인하십시오.
위조 신분증 사례는 실제로 존재합니다.
✔ 3. 체납 여부 확인 요구
등기부에 깨끗하다고 끝이 아닙니다.
집주인에게 국세·지방세 체납 여부에 대한 확인을 요청하십시오.
최소한 “체납 사실이 없다”는 확인 의사 표현이라도 문서에 남기십시오.
✔ 4. 표준임대차계약서 + 특약 필수
법무부 표준임대차계약서를 사용하시고,
특약에 반드시 다음 문구를 넣으십시오.
📌 특약 예시
“임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 효력 발생 다음 날까지 근저당권 등 담보를 설정하지 않는다.”
✔ 5. 계약금·잔금은 반드시 계좌이체
현금 지급은 증거가 약합니다.
이체 기록은 분쟁 발생 시 매우 중요한 증빙이 됩니다.
📌 전세사기 예방의 핵심은 이것입니다
“믿지 말라”가 아니라,
확인하고, 기록으로 남기고, 특약으로 묶으십시오.
🇺🇸 English | Tap to open
| Practical Jeonse Fraud Prevention Checklist
Prevention is not complicated. It simply requires discipline.
- Check the registry yourself via the official online registry service on the contract day.
- Verify ID authenticity by calling 1382 or checking through Government24.
- Ask about tax arrears and leave written confirmation if possible.
- Use the standard lease contract and include a clause prohibiting new mortgages until tenant protection takes effect.
- Transfer money via bank account, never in cash.
Trust is not enough.
Documentation and timing are your real protection.
| 돈을 빌려줄 때 ‘안전한 차용증’ 쓰는 법
전세사기와는 조금 다른 이야기 같지만,
실제 피해 상담을 해보면 공통점이 있습니다.
“설마 그 사람이 나를 속이겠어요?”
“차용증은 그냥 간단히 써놨습니다.”
그런데 사기 고소 사건의 상당수가 ‘속였다는 증거 부족’으로
불기소되거나 무혐의 처리됩니다.
문제가 되는 건 돈이 아니라, 입증 구조입니다.
✔ 1. 돈의 ‘용도’를 반드시 명시하십시오
단순히 “금 ○○원을 차용한다”로 끝내지 마십시오.
반드시 이렇게 적어야 합니다.
예시: “본 차용금은 ○○기계 구입 용도로 사용한다.”
만약 실제로 다른 용도로 사용했다면,
이는 사기죄 성립의 중요한 단서가 될 수 있습니다.
✔ 2. ‘어떻게 갚을 것인가’를 구체적으로 적으십시오
“2026년 12월까지 상환한다”는 표현은 부족합니다.
자금 출처와 상환 방식을 명확히 하십시오.
예시: “월 매출 수익금 중 일부를 매월 말 지급하여 변제한다.”
상환 계획이 구체적일수록, 허위 진술 입증이 쉬워집니다.
✔ 3. 반드시 계좌이체로 송금하십시오
현금은 흔적이 약합니다.
계좌이체 기록은 ‘돈의 꼬리표’가 됩니다.
✔ 4. 녹음·메시지 기록도 남기십시오
차용 목적과 상환 계획을 문자·카카오톡 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.
분쟁 시 핵심 증거가 됩니다.
📌 기억하십시오
사기꾼은 처음부터 갚을 생각이 없는 경우가 많습니다.
그래서 우리는 처음부터 “속였다는 증거”를 준비해야 합니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| How to Write a Safer Loan Agreement (IOU)
Many fraud complaints fail because there isn’t enough proof of deception.
The issue is not just money—it’s evidence.
- State the purpose clearly. Specify how the money will be used.
- Detail the repayment plan. Include timing and method of repayment.
- Transfer via bank account. Avoid cash.
- Keep written or recorded communication.
The goal is simple:
If deception occurs, you must be able to prove it.
| 사기꾼의 공통된 특징
전세사기든, 지인 금전사기든
결국 문제의 핵심은 ‘사람’입니다.
수법은 바뀌어도, 가해자의 패턴은 크게 달라지지 않습니다.
현장에서 반복적으로 보이는 공통점이 있습니다.
✔ 1. 지인·친인척 관계에서 발생하는 비율이 높습니다
피해자의 상당수는 모르는 사람이 아니라
아는 사람에게 당합니다.
친분이 신뢰로 이어지고, 신뢰가 검증을 생략하게 만듭니다.
바로 그 지점이 위험합니다.
✔ 2. 죄책감이 약하거나 책임을 전가합니다
일부 가해자는 오히려 이렇게 말합니다.
- “네가 욕심을 부린 거 아니야?”
- “나도 어쩔 수 없었어.”
책임을 피해자에게 돌리는 태도는 반복적으로 관찰되는 특징입니다.
✔ 3. 재산을 미리 빼돌려 둡니다
사기 의도가 있는 사람은 이미 재산을 다른 명의로 옮겨두는 경우가 많습니다.
막상 소송을 진행해도 집행할 재산이 없는 구조가 됩니다.
✔ 4. 처음에는 과도하게 친절합니다
계약 초기에는 매우 협조적이고, 서류도 잘 보여주고, 말도 잘 맞춰줍니다.
긴장을 풀게 만드는 것이 첫 단계입니다.
📌 그래서 가장 위험한 말
“그 사람은 그럴 사람이 아니에요.”
전세사기 예방의 시작은 사람을 의심하라는 뜻이 아니라,
관계를 계약으로 관리하라는 의미입니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Common Traits of Fraudsters
Whether it’s jeonse fraud or personal loan scams,
the methods vary—but the behavioral patterns are often similar.
- Many victims know the offender. Familiarity lowers caution.
- They shift blame. Responsibility is often redirected to the victim.
- Assets are hidden in advance. Enforcement later becomes difficult.
- They appear extremely cooperative at first.
The most dangerous sentence is:
“That person would never do such a thing.”
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계약 전 “사람”부터 확인하셔야 합니다. 임대인정보조회로 위험 신호를 미리 걸러내는 방법을 정리해두었습니다.
등기부에 안 보이는 “체납 리스크”는 별도 확인이 필요합니다. 완납증명서 발급을 인터넷으로 끝내는 방법을 안내드립니다.
| 계약 전 반드시 확인해야 할 최종 점검 5가지
지금까지 전세사기 수법과 차용증, 그리고 사기꾼의 특징까지 살펴봤습니다.
이제 계약 직전, 딱 5가지만 다시 점검해보겠습니다.
계약서는 서명하는 순간 끝나는 문서가 아니라,
위험을 묶어두는 장치입니다.
① 매매가 대비 보증금 비율 확인
보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높지는 않은지 확인하십시오.
시세가 불명확한 신축 빌라는 특히 주의가 필요합니다.
② 등기부 + 신탁 여부 재확인
계약 당일 기준으로 다시 열람하십시오.
신탁 표시가 있다면 구조를 이해한 후 계약해야 합니다.
③ 체납 여부 질문하고 기록 남기기
“세금 체납은 없습니까?”라고 반드시 질문하십시오.
그리고 답변을 계약서 특약 또는 문자로 남기십시오.
④ 근저당 설정 금지 특약 삽입
전입신고 및 확정일자 효력 발생 다음 날까지
담보 설정을 하지 않는다는 특약을 반드시 포함하십시오.
⑤ 모든 돈은 계좌이체, 모든 말은 기록으로
계약금·중도금·잔금은 반드시 계좌이체로 진행하십시오.
구두 약속은 문자·메시지로 남겨두는 것이 좋습니다.
📌 오늘 글 한 줄 요약
전세사기는 특별한 사람이 당하는 일이 아닙니다.
대신, 확인하지 않은 사람이 당합니다.
오늘 글이 조금이라도 도움이 되셨다면 공유 부탁드립니다.
저에게는 글을 계속 쓸 수 있는 큰 힘이 됩니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Final 5-Point Safety Check Before Signing
- Compare deposit amount with actual market value.
- Re-check registry and trust status on the contract day.
- Ask about tax arrears and leave written confirmation.
- Insert a clause prohibiting new mortgages until tenant protection begins.
- Transfer all payments via bank account and keep written records.
Jeonse fraud does not target “careless people.”
It targets people who skip verification.
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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