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| 자금조달계획서, 그냥 형식적인 서류라고 생각하셨나요?
집 계약서에 도장을 찍고 나면 그동안의 긴장감이 스르르 풀립니다.
“이제 끝났구나.” “드디어 내 집이다.”
그런데 그 기쁨도 잠시, 곧바로 등장하는 서류 하나가 있습니다.
바로 자금조달계획서입니다.
많은 분들이 이렇게 생각하십니다.
“대충 맞춰서 쓰면 되는 거 아닌가요?”
“형식적인 서류 아닌가요?”
하지만 현실은 조금 다릅니다.
자금조달계획서는 단순한 행정 서류가 아니라,
국세청에 나의 자금 흐름을 공식적으로 신고하는 문서입니다.
그리고 여기서 한 번 기록된 내용은 향후 자금출처조사의 출발점이 될 수도 있습니다.
특히 최근에는 단순히 계획서 내용만 보는 것이 아니라,
부동산·소득·소비 흐름 전체를 함께 비교해 ‘이상 신호’를 잡아내는 방식이기 때문에
처음 작성할 때부터 안전하게 준비하셔야 합니다.
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| Is the Funding Plan Just a Formality? Not Really.
After you sign the contract, the tension finally eases.
“It’s done.” “This is my home.”
But then, one document shows up and makes many buyers nervous:
the Funding Plan (Source of Funds Statement).
“Can’t I just fill it out roughly?”
“Isn’t it just a form?”
In reality, it’s more than a simple form.
It’s an official record of how your purchase is funded,
and it can become a starting point if the tax office reviews your source of funds later.
Today, reviews often compare your assets, income, and spending together to detect red flags.
That’s why writing it carefully from the beginning matters.
| 1. 나도 제출 대상일까? (지역·금액 기준 먼저 확인)
자금조달계획서에서 가장 먼저 해야 할 일은 “잘 쓰는 법”이 아니라
내가 제출 대상인지부터 정확히 확인하는 것입니다.
✅ 제출 대상 기본 틀 (실무에서 가장 많이 쓰는 기준)
- 규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 주택 거래 시 금액과 무관하게 제출로 안내되는 경우가 많습니다. (제도 취지 및 안내자료 참고)
- 비규제지역: 통상 거래가(실거래가) 6억 원 이상 주택 취득 시 제출로 안내됩니다.
- 투기과열지구: 자금조달계획서 외에 증빙자료 제출이 함께 요구되는 안내가 존재합니다.
※ 규제지역 지정/해제는 시점에 따라 달라질 수 있어, “현재 내가 사는 곳이 규제지역인지”를 최신 기준으로 확인하는 흐름이 중요합니다.
| 구분 |
제출 판단 포인트 |
실무 체크 |
| 규제지역 |
지역 자체가 기준(금액 무관 제출 안내) |
계약 전 “현재 규제지역 여부” 먼저 확인 |
| 비규제지역 |
거래가 기준(통상 6억 이상 제출 안내) |
실거래가·분양권/입주권 포함 여부 확인 |
| 투기과열지구 |
계획서 + 증빙자료 제출 안내 존재 |
잔액증명 등 “제출 서류”를 미리 준비 |
💡 실무 TIP
제출 대상 여부를 확인하셨다면, 그 다음 단계는 “조사를 피하는 요령”이 아니라
내 자금 흐름을 ‘설명 가능한 형태’로 정리하는 것입니다.
(뒤에서 PCI 분석, 차입금 사후관리까지 이어집니다.)
참고: 제도 안내 및 시스템 입력 흐름은 국토교통부/부동산거래관리시스템 자료에서 확인할 수 있습니다.
(molit.go.kr / rtms.molit.go.kr)
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| 1. Do I Need to Submit the Funding Plan?
Before learning how to fill it out, first confirm whether you are required to submit it.
In practice, the requirement depends mainly on regulated areas and/or the transaction price.
✅ Common rule of thumb used in practice
- Regulated areas (e.g., overheated / adjustment zones): often guided as required regardless of price.
- Non-regulated areas: often guided as required when the price is KRW 600 million+.
- Overheated zones: guidance may include supporting documents along with the plan.
The safer approach is not “avoiding checks,” but making sure your funding sources are
consistent and explainable. Next, we’ll cover how the tax office reviews the bigger picture (PCI analysis).
| 2. 국세청은 ‘PCI 분석’으로 무엇을 볼까?
많은 분들이 이렇게 생각하십니다.
“자금조달계획서만 문제 없으면 괜찮겠지.”
하지만 현실에서는 계획서 한 장만 보는 것이 아닙니다.
국세청은 흔히 PCI(Property · Consumption · Income) 관점으로
자금 흐름을 비교합니다.
🔎 PCI란?
- P (Property) : 부동산·주식 등 자산 증가
- C (Consumption) : 카드 사용, 현금 소비 등 생활비 지출
- I (Income) : 신고된 근로·사업·기타 소득
간단히 말하면,
“늘어난 자산 + 소비 금액”이 신고 소득 범위 안에서 설명되느냐를 보는 구조입니다.
📌 예시로 이해해보겠습니다
✔ 연소득: 5천만 원
✔ 3년 누적 신고소득: 1억 5천만 원
✔ 같은 기간 카드·생활비 소비: 9천만 원
✔ 이번에 6억 원 아파트 취득
이 경우, 단순 계산만 해도
소득 1억 5천 – 소비 9천 = 6천만 원입니다.
그런데 6억 원짜리 주택을 취득했다면,
그 차액은 어디에서 왔는지 설명이 필요해집니다.
⚠ 핵심 포인트
자금조달계획서를 제출하지 않았더라도,
등기 자료와 금융 거래 자료는 시스템상 연결됩니다.
계획서 제출 여부와 관계없이 자금출처조사 대상이 될 수 있습니다.
그래서 자금조달계획서는 “조사를 피하는 기술”이 아니라
내 소득 구조 안에서 설명 가능한 흐름을 만드는 과정이라고 보셔야 합니다.
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| 2. What Is PCI Analysis?
The tax authority does not review the funding plan alone.
It compares your Property increase, Consumption, and Income.
PCI Concept
- P: Asset growth (real estate, stocks, etc.)
- C: Spending and lifestyle expenses
- I: Reported income
If your asset growth plus spending significantly exceeds your declared income,
it may trigger further review.
Therefore, the funding plan should align with income that can reasonably explain the purchase.
| 3. 실전 작성법: 세무사가 말하는 ‘퍼즐 맞추기’ 전략
자금조달계획서 작성의 핵심은 복잡하지 않습니다.
단 하나, 매수 금액과 조달 합계를 정확히 맞추는 것입니다.
세무사 실무에서는 이를 “퍼즐 맞추기”라고 표현합니다.
큰 금액부터 채워 넣고, 남은 칸을 합리적으로 설명하는 방식입니다.
🧩 단계별 작성 흐름
① 전체 매수 금액 먼저 적기
예: 아파트 10억 원 → 계획서 상단 총 취득가액에 10억 기재
② 가장 확실한 금액부터 채우기
- 주택담보대출
- 전세보증금 승계액
- 증여받은 금액
- 확정된 금융기관 대출
③ 남은 금액을 소득·예금으로 맞추기
부족한 금액을 예금 인출, 기존 저축, 사업소득 등으로 합리적으로 배분
📌 실제 예시로 보겠습니다
✔ 매수 금액: 10억 원
✔ 주택담보대출: 4억 원
✔ 부모 증여: 1억 원
→ 남은 5억 원을 예금·저축·사업소득 등으로 배분
💡 중요한 포인트
실제 예금이 7억 원이 있더라도,
집값에 필요한 금액만 기재하면 됩니다.
불필요하게 모든 자산을 노출할 필요는 없습니다.
다만, 기재한 금액은 언제든지 소명 가능해야 합니다.
잔액증명, 통장 거래내역, 증여세 신고 내역 등
근거 자료가 준비되어 있어야 안전합니다.
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| 3. Practical Writing Strategy: The “Puzzle” Method
The key principle is simple:
Make sure the total purchase price matches the total funding sources.
In practice, professionals start with the largest and most certain amounts first,
then fill the remaining gap logically.
- Write the full purchase price first.
- Enter confirmed loans or gifted funds.
- Allocate the remaining balance from savings or income.
Even if you hold more cash than needed,
you only need to report the portion used for the purchase.
However, every amount listed must be explainable with documentation.
| 4. 절대 조심! ‘차입금’ 기재 후 사후 관리가 더 중요합니다
자금조달계획서에서 가장 많이 문제가 되는 부분이 바로 차입금(빌린 돈)입니다.
“일단 빌린 돈으로 적어두고 나중에 정리하지 뭐.”
이렇게 생각하시면 위험합니다.
국세청은 차입금을 적는 순간,
이 돈을 누가, 어떻게, 어떤 소득으로 갚는지를 장기간 추적할 수 있습니다.
⚠ 차입금 기재 시 핵심 체크
- ✔ 원리금 상환은 반드시 본인의 소득 범위 내에서 이루어져야 합니다.
- ✔ 부모·지인이 대신 상환해주는 구조는 위험합니다.
- ✔ 차용증 작성 + 이자 지급이 있어도, 그 이자의 출처가 본인 소득이어야 합니다.
- ✔ 상환 내역은 통장 흐름으로 명확히 남아야 합니다.
📌 실제로 많이 적발되는 사례
✔ 부모가 현금 인출 → 자녀 통장 입금 → 대출 상환
→ 자금 흐름이 연결되면 증여로 판단될 가능성
💡 핵심은 ‘흐름’입니다
차입금은 종이에 쓰는 순간 끝나는 것이 아니라,
향후 몇 년간의 금융 흐름과 연결됩니다.
소득 수준에 비해 과도한 상환이 발생하면 PCI 분석과 맞물려
자금출처조사로 이어질 수 있습니다.
그래서 차입금은 단순히 “빌렸다”가 아니라,
현실적으로 상환 가능한 구조인지를 먼저 점검하셔야 합니다.
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| 4. Be Careful with Loans: Post-Reporting Monitoring
Loans listed in the funding plan are not ignored after submission.
The tax authority may examine how and with what income the loan is repaid.
- Repayment should be within your own income capacity.
- Third-party repayment (e.g., parents) may be treated as a gift.
- Even with a written loan contract, interest payments must come from your declared income.
The key issue is financial flow consistency.
If repayments exceed your reported income, it may trigger further review.
| 5. 자금출처조사, 언제 시작될까?
많은 분들이 가장 궁금해하시는 부분입니다.
“도대체 언제 조사 대상이 되는 걸까요?”
자금출처조사는 단순히 자금조달계획서를 잘못 썼다고 바로 시작되는 것이 아닙니다.
보통은 소득 대비 자산 증가 폭이 과도할 때 신호가 발생합니다.
📌 조사 가능성이 높아지는 상황
- ✔ 신고 소득이 낮은데 고가 주택 취득
- ✔ 소비 수준이 높은데 별도 자금 출처 설명 부족
- ✔ 차입금 상환 흐름이 소득 수준과 불일치
- ✔ 증여세 신고 없이 반복적인 가족 자금 이전
📌 실제 절차는 이렇게 진행됩니다
① 자료 분석 단계 (등기·금융자료 비교)
② 해명 안내 또는 소명 요청
③ 증빙 제출 (통장 거래내역·잔액증명·증여세 신고서 등)
④ 부족분이 증여로 판단되면 증여세 과세
💡 기억하실 점
자금조달계획서는 시작일 뿐입니다.
결국 핵심은 소득과 자산 흐름의 일관성입니다.
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| 6. 핵심 정리 및 안전한 준비 방법
📝 오늘 글 핵심 요약
- ✔ 제출 대상 여부를 먼저 확인한다.
- ✔ PCI 관점에서 내 소득·소비·자산 증가를 점검한다.
- ✔ 차입금은 사후 상환 흐름까지 설계한다.
- ✔ 증여가 포함된다면 반드시 세무 신고를 병행한다.
자금조달계획서는 단순한 행정 절차가 아닙니다.
내 자금 흐름을 공식적으로 기록하는 출발점입니다.
내 집 마련의 마무리는 “계약”이 아니라
안전한 자금 소명입니다.
📌 전문가 상담이 필요한 경우
공동명의, 다주택 보유, 고액 차입, 가족 간 자금 이동이 포함된 경우에는
반드시 세무 전문가 상담을 통해 구조를 설계하시는 것이 안전합니다.
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머니로그는 실무에 도움이 되는 정보로 계속 찾아오겠습니다.
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| 5–6. When Does an Audit Start & Final Takeaways
A source-of-funds review generally begins when asset growth and spending
significantly exceed reported income.
The review process may include data analysis, explanation requests,
document submission, and possible gift tax assessment.
The key principle is consistency between income, spending, and assets.
Proper planning prevents unnecessary tax risk.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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