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🇰🇷 한국어
- 효력이 없는 특약, 써도 소용없는 이유
- 무조건적인 해지 조항은 왜 무효인가
- 월세 1회 연체 해지 특약이 통하지 않는 이유
- 분쟁을 막아주는 핵심 특약 8가지
- 업종 인허가 불가 시 계약금 반환 특약
- 임대인 수리 의무와 완료 시점 명시
- 원상회복 범위, 어디까지가 기준일까
- 하자 고지·인지 특약의 실제 효과
- 용도 변경 주체와 비용 부담 정리
- 관리비·화재보험 특약, 빠지면 생기는 문제
- 보증금·월세 부가세 처리 방법
- 특약이 많을 때 별첨을 써야 하는 이유
- 특약은 ‘분쟁 예방 장치’입니다
🇺🇸 English
🇺🇸 English | Tap to open
- Invalid Clauses Under Commercial Lease Law
- Why Unconditional Termination Clauses Are Void
- Why One-Time Rent Delay Termination Doesn’t Work
- 8 Essential Clauses to Prevent Disputes
- Deposit Refund If Business License Is Denied
- Landlord’s Repair Obligations Before Closing
- Scope of Restoration at Lease Termination
- Disclosure and Acknowledgment of Defects
- Responsibility for Use-Zone Change
- Management Fees and Fire Insurance Clauses
- How VAT Is Handled in Commercial Leases
- Using Attachments for Multiple Special Clauses
- Special Clauses as a Dispute-Prevention Tool
| 상가 계약서, 특약 한 줄이 분쟁을 만듭니다
상가 임대차 계약서를 쓰다 보면 이런 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
“그냥 관례예요.” “다들 이렇게 써요.” “적어두는게 좋아요.”
하지만 현실은 조금 다릅니다.
상가 계약에서 특약 한 줄이 나중에 수천만 원짜리 분쟁으로 번지는 경우가 가끔 발생합니다.
상가임대차보호법은 강행규정입니다.
즉, 계약서에 아무리 또박또박 적어놨더라도
👉 법에 어긋나거나 임차인에게 불리한 특약은 처음부터 효력이 없습니다.
문제는 여기서 시작됩니다.
계약할 때는 “서로 합의했으니 문제 없겠지” 하고 넘어가는데,
실제로 갈등이 생기면 상대방은 그 특약을 무기로 삼거나,
반대로 “그건 무효야” 하면서 정면충돌로 가는 경우가 많습니다.
그래서 오늘 글에서는
① 써도 소용없는(효력 없는) 특약이 어떤 것인지 먼저 정리하고,
② 실무에서 분쟁을 가장 많이 줄여주는 핵심 특약 8가지를
“어떻게 문장으로 적어야 안전한지”까지 기준을 잡아드리겠습니다.
조금만 꼼꼼히 적어두면, 나중에 생길 수 있는 싸움을 미리 차단할 수 있습니다.
상가 계약을 앞두셨다면, 오늘 내용은 저장해두셔도 좋습니다.
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| A single clause can trigger a big dispute
When signing a commercial lease, you may hear lines like:
“It’s just common practice.” “Everyone writes it this way.” “It’s safer to include it.”
But real life works differently.
In many cases, one special clause becomes the spark for a major dispute later—sometimes involving tens of millions of won.
Korea’s Commercial Building Lease Protection rules include mandatory provisions.
That means even if a clause is written clearly in the contract,
👉 it can be void from the start if it violates the law or unfairly harms the tenant.
This is where conflicts often begin.
At signing, both parties may assume “we agreed, so it’s fine,”
but once a problem occurs, the clause can be used as a weapon—or rejected as invalid—leading to a direct clash.
In this post, you’ll learn:
(1) which clauses are invalid even if written, and
(2) the 8 practical clauses that prevent disputes—plus how to write them clearly.
A little extra detail now can save you a major fight later.
If you’re about to sign a commercial lease, consider saving this guide.
| ① 효력이 없는 특약, 써도 소용없는 이유
상가 임대차 계약에서 가장 흔한 착각이 하나 있습니다.
“서로 합의해서 계약서에 썼으니 효력이 있겠지”라는 생각입니다.
하지만 상가임대차보호법은 강행규정입니다.
즉, 임차인 보호를 위해 법에서 정해둔 최소한의 기준은
당사자 간 합의로도 바꿀 수 없습니다.
그래서 계약서에 분명히 적혀 있어도,
- ① 법에 위반되거나
- ② 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이라면
👉 그 특약은 처음부터 효력이 없는 ‘무효 특약’이 됩니다.
실무에서 문제 되는 특약들은 대부분
“임대인 입장에서는 편해 보이지만, 법 기준을 넘어서 버린 경우”입니다.
아래에서 실제 계약서에 자주 등장하지만
분쟁 시 거의 효력을 인정받기 어려운 대표적인 특약 두 가지를 먼저 살펴보겠습니다.
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| ① Invalid Clauses: Why They Don’t Work
One of the most common misunderstandings in commercial lease contracts is this:
“If both parties agreed and wrote it down, it must be valid.”
However, Korea’s commercial lease rules include mandatory provisions.
These are minimum legal protections for tenants that cannot be waived by agreement.
Even if a clause is clearly written in the contract,
- (1) if it violates the law, or
- (2) if it unfairly disadvantages the tenant,
👉 the clause is void from the start.
In practice, problematic clauses often look convenient for landlords
but go beyond what the law allows.
Next, we’ll look at two very common examples—
clauses that appear frequently in contracts but rarely survive a real dispute.
| ①-1 무조건적인 해지 조항은 왜 무효인가
상가 계약서에서 종종 보이는 문구가 있습니다.
예시(주의)
“건물 매매 또는 재건축 시, 임대인은 조건 없이 본 계약을 해지할 수 있다.”
겉으로 보면 “건물 주인이 바뀌면 어쩔 수 없지”라고 생각하실 수 있는데요.
이 문구가 그대로 인정되면, 임차인은 갑자기 나가야 하고(영업 중단),
그 과정에서 법이 보장하는 핵심 권리가 한 번에 무너질 수 있습니다.
특히 다음 두 가지 권리가 직접적으로 침해될 가능성이 큽니다.
- ① 계약갱신요구권 (원칙적으로 최대 10년)
- ② 권리금 회수 기회 보호 (새 임차인 주선 등)
그래서 “매매·재건축이면 무조건 해지”처럼
임대인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 있게 하는 특약은
👉 분쟁 시 무효로 다퉈질 가능성이 매우 높습니다.
실무 포인트
매매나 재건축 자체를 “언급하면 안 된다”는 뜻이 아닙니다.
다만 무조건·무기한·일방 해지 형태로 쓰면 위험합니다.
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| 1-1 Why “Unconditional Termination” Clauses Often Fail
A common clause seen in commercial lease contracts looks like this:
Example (Be careful)
“If the building is sold or rebuilt, the landlord may terminate this lease without conditions.”
At first glance, it may seem reasonable.
But if such a clause were enforced as written, the tenant could be forced to leave suddenly,
losing business stability—and the law’s core protections could collapse at once.
Two key tenant protections are especially at risk:
- (1) Renewal request rights (generally up to 10 years)
- (2) Protection of the opportunity to recover key money (premium)
That’s why clauses that allow one-sided termination “no matter what”
are highly likely to be challenged in a real dispute—
👉 and often do not hold up as written.
Practical note
This doesn’t mean you can’t mention a sale or reconstruction at all.
The risk comes from unconditional, indefinite, one-sided termination wording.
In the next part, we’ll also cover how to write safer alternatives.
| ①-2 “월세 한 번만 밀려도 해지” 특약이 통하지 않는 이유
상가 계약서에서 또 하나 자주 보이는 문구가 있습니다.
예시(주의)
“임차인이 월세를 1회라도 연체할 경우, 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다.”
임대인 입장에서는 꽤 강력해 보이는 문장입니다.
하지만 이 특약 역시 그대로 효력이 인정되기 어렵습니다.
이유는 명확합니다.
상가임대차에서 계약 해지가 인정되는 기준은
단순한 ‘연체 여부’가 아니라 연체의 정도이기 때문입니다.
실무와 판례에서 일반적으로 받아들여지는 기준은 다음과 같습니다.
- ① 월세 3기 이상 연체된 경우
- ② 임대차 관계를 유지하기 어렵다고 볼 정도의 중대한 채무 불이행
그런데 계약서에
“1회 연체만으로 즉시 해지”처럼
법 기준보다 훨씬 엄격한 조건을 적어두면,
👉 분쟁이 발생했을 때 해당 특약은
임차인에게 과도하게 불리한 약정으로 판단될 가능성이 큽니다.
실무 포인트
연체 자체를 문제 삼을 수는 있습니다.
다만 “단 1번”, “즉시”, “자동 해지” 같은 표현은
분쟁 시 오히려 임대인에게 불리하게 작용하는 경우가 많습니다.
중요한 건 법 기준과의 간극을 줄이는 문장입니다.
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| 1-2 Why “One Missed Payment = Termination” Clauses Fail
Another common clause in commercial leases reads like this:
Example (Be careful)
“If the tenant delays rent payment even once, the landlord may immediately terminate this lease.”
From a landlord’s perspective, it sounds strict and effective.
In reality, however, such clauses rarely work as written.
The key issue is that lease termination is not based on
a single delay, but on the severity of the breach.
In practice, termination is generally recognized when:
- (1) Rent is unpaid for three or more periods, or
- (2) The breach is serious enough to make the lease relationship untenable.
Clauses that impose much stricter standards—
such as “one delay equals immediate termination”—
are likely to be viewed as unfair to the tenant.
👉 In disputes, these clauses are often limited or disregarded.
Practical note
Late payment can still be addressed contractually.
The risk comes from words like “one time,” “immediate,” or “automatic.”
Safer clauses align more closely with legal standards.
| ② 분쟁을 막아주는 핵심 특약 8가지
앞에서 살펴본 것처럼,
상가 계약서에 적혀 있다고 해서 모든 특약이 효력을 갖는 것은 아닙니다.
그렇다면 이런 질문이 자연스럽게 따라옵니다.
“도대체 어떤 특약을, 어떻게 써야 안전한 걸까?”
실무에서 분쟁이 생기는 이유를 보면 공통점이 있습니다.
아예 안 적었거나,
너무 추상적으로 적었거나,
책임 주체와 시점을 빼먹은 경우입니다.
그래서 특약은
“강하게 쓰는 것”보다
구체적으로 쓰는 것이 훨씬 중요합니다.
지금부터 정리할 8가지 특약은
실제 상가 계약에서 분쟁을 가장 많이 줄여준 핵심 포인트들입니다.
- ✔ 임차인에게는 예측 가능한 영업 환경을 만들어주고
- ✔ 임대인에게는 불필요한 책임 확대를 막아주는 역할을 합니다
각 특약마다
“왜 필요한지”,
“안 적으면 어떤 문제가 생기는지”,
“어떤 방향으로 적어야 안전한지”를
하나씩 차근차근 살펴보겠습니다.
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| ② Eight Essential Clauses That Prevent Disputes
As we’ve seen, not every written clause is legally effective.
This naturally leads to one key question:
“Which clauses should be included—and how should they be written?”
Most disputes arise when clauses are
missing entirely,
written too vaguely,
or unclear about responsibility and timing.
In commercial leases, strength is less important than clarity.
The following eight clauses are the ones that most effectively reduce disputes in practice.
- ✔ They give tenants a predictable business environment, and
- ✔ They protect landlords from unexpected liability.
For each clause, we’ll cover:
why it matters,
what problems arise if it’s missing,
and how to phrase it safely.
| ②-1 업종 인허가 불가 시 계약금 반환 특약
상가 계약에서 가장 먼저 점검해야 할 포인트가 바로 업종 인허가입니다.
아무리 입지가 좋아도, 영업 허가가 나오지 않으면 그 계약은 사실상 출발선에도 서지 못한 계약이 됩니다.
그런데도 계약서에 이 부분을 빼먹는 경우가 많습니다.
“설마 안 나오겠어?”라는 기대가 앞서기 때문입니다.
문제 상황
계약 체결 후 관할 행정기관에서 업종 인허가가 불가하다는 통보를 받았지만,
계약서에 관련 특약이 없어 계약금 반환을 두고 분쟁이 발생하는 사례
이럴 때를 대비해 반드시 넣어야 할 것이
바로 업종 인허가 불가 시 계약금 반환 특약입니다.
권장 문장 예시
“본 계약은 임차인의 예정 업종에 대한 관할 행정기관의 인허가를 전제로 하며,
해당 인허가가 계약일로부터 ○○일 이내에 불가 판정될 경우,
본 계약은 해제되고 임대인은 수령한 계약금을 전액 반환한다.”
이 특약의 핵심은 세 가지입니다.
- ① 전제 조건임을 명확히 할 것
- ② 기한(○○일 이내)을 특정할 것
- ③ 처리 결과(계약 해제 + 계약금 반환)를 분명히 할 것
이렇게 정리해두면,
인허가 문제로 계약이 무산되더라도
“책임이 누구냐”를 두고 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.
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| 2-1 Deposit Refund Clause When Business License Is Denied
One of the first things to check in a commercial lease is whether
the intended business license can actually be obtained.
Even a great location is meaningless if the business cannot legally operate there.
Common problem
After signing the lease, the tenant learns that the business license is denied,
but the contract has no clause addressing deposit refund—leading to a dispute.
This is why a deposit refund clause tied to license approval
is so important.
Recommended wording
“This lease is contingent upon approval of the tenant’s intended business license.
If approval is denied within ○○ days from the contract date,
this contract shall be terminated and the landlord shall refund the full deposit.”
The key elements are:
- (1) Clear contingency,
- (2) A defined time limit, and
- (3) Explicit consequences (termination and refund).
With this clause in place, disputes over responsibility can be largely avoided.
| ②-2 임대인 수리 의무와 완료 시점 명시
상가 계약 분쟁에서 빠지지 않는 단골 주제가 바로 수리 책임입니다.
계약 당시에는 “그건 나중에 고쳐드릴게요”로 넘어갔지만,
막상 잔금일이 지나면 서로 말이 달라지는 경우가 정말 많습니다.
특히 문제 되는 건,
누가 수리하는지,
어디까지 수리하는지,
언제까지 완료해야 하는지가
계약서에 전혀 남아 있지 않은 경우입니다.
문제 상황
“입주 전에 고쳐주기로 했다”는 말은 있었지만,
계약서에는 구체적인 내용이 없어
잔금 후 수리비 부담을 두고 분쟁이 발생한 사례
이런 분쟁을 막으려면,
임대인의 수리 의무를 구체적인 문장으로 남겨야 합니다.
권장 문장 예시
“임대인은 잔금일 전까지 다음 각 호의 수리를 완료하여야 한다.
① 누수 발생 부위 보수
② 노후 전기 배선 교체
③ 화장실 설비 정상 작동 상태 유지”
이 특약의 핵심은 다음 세 가지입니다.
- ① 수리 주체를 명확히 할 것(임대인)
- ② 수리 범위를 항목별로 적을 것
- ③ 완료 시점(잔금일 전·입주일 전 등)을 특정할 것
이렇게 적어두면,
“그건 임차인이 할 줄 알았다”거나
“이미 고친 줄 알았다”는 말이 나올 여지를 줄일 수 있습니다.
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| 2-2 Landlord’s Repair Obligations and Completion Timing
Repair responsibility is one of the most common sources of disputes
in commercial leases.
At signing, parties often say, “We’ll fix it later,”
but after closing, expectations suddenly diverge.
Common problem
Repairs were verbally promised, but not written in the contract,
leading to disagreement over who pays after closing.
To prevent this, the landlord’s repair obligations
must be written clearly and specifically.
Recommended wording
“The landlord shall complete the following repairs before the closing date:
(1) Fixing water leakage areas
(2) Replacing old electrical wiring
(3) Ensuring bathroom facilities function properly”
Key elements:
- (1) Clearly identify the responsible party (landlord),
- (2) List repair items in detail,
- (3) Specify the completion deadline.
This reduces room for later disagreement and misinterpretation.
| ②-3 원상회복 범위, 어디까지가 기준일까
상가 계약이 끝날 때 가장 많이 싸우는 주제 중 하나가 바로 원상회복입니다.
“처음 상태로 돌려놔야 한다”는 말은 쉽지만,
실제로 어디까지를 의미하는지는 사람마다 다르게 생각하는 경우가 많습니다.
특히 인테리어가 들어간 상가일수록
설비만 철거해야 하는지,
벽·바닥·천장까지 전부 복구해야 하는지를 두고
분쟁이 커지는 경우가 잦습니다.
문제 상황
임차인은 “설비만 원상복구”라고 생각했지만,
임대인은 “입주 당시 상태 전부 복구”를 요구하면서
철거 비용을 두고 분쟁이 발생한 사례
이런 갈등을 막으려면,
원상회복 범위를 감정적인 표현이 아니라
구조적으로 나눠서 적어두는 것이 핵심입니다.
권장 정리 방식
“계약 종료 시 임차인의 원상회복 범위는 다음과 같다.
① 임차인이 설치한 집기·설비는 철거한다.
② 기존 건물의 벽체·바닥·천장은 훼손이 없는 한 원상회복 의무에서 제외한다.”
이 특약에서 중요한 포인트는 다음 세 가지입니다.
- ① 임차인 설치물과 건물 기본 구조를 구분할 것
- ② 철거 대상과 제외 대상을 동시에 명시할 것
- ③ “통상적 사용으로 인한 마모”는 책임에서 제외할 것
이렇게 정리해두면,
계약 종료 시점에 감정 싸움으로 번질 가능성을
상당 부분 줄일 수 있습니다.
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| 2-3 Defining the Scope of Restoration
One of the most common disputes at the end of a commercial lease
concerns restoration obligations.
The phrase “restore to original condition” sounds simple,
but its actual scope is often interpreted very differently.
Common problem
The tenant assumes only installed fixtures must be removed,
while the landlord demands full restoration of walls, floors, and ceilings.
To avoid this, the scope of restoration should be
clearly divided and specified.
Recommended wording
“Upon termination, the tenant shall remove tenant-installed fixtures.
Structural elements such as walls, floors, and ceilings shall be excluded
unless they are damaged beyond normal wear and tear.”
Key points include:
- (1) Separating tenant installations from building structure,
- (2) Listing both included and excluded items,
- (3) Excluding normal wear and tear.
This clarity significantly reduces end-of-lease conflicts.
| ②-4 하자 고지 및 인지 특약, 왜 꼭 필요할까
상가 계약 후 분쟁이 생겼을 때 가장 많이 나오는 말이 있습니다.
임대인은 “그때 다 설명했다”고 하고,
임차인은 “처음엔 몰랐다”고 말합니다.
이 갈등의 핵심은 대부분 하나입니다.
하자를 고지했는지, 임차인이 인지했는지가
계약서에 남아 있느냐, 아니냐의 문제입니다.
문제 상황
입주 후 누수·소음·전기 용량 문제 등이 드러났고,
임차인은 “처음부터 알았다면 계약하지 않았다”고 주장하며
수리비·계약 해지를 요구한 사례
이런 상황을 막기 위해 필요한 것이 바로
하자 고지 및 인지 특약입니다.
권장 문장 예시
“임대인은 본 건물의 다음 각 호의 하자에 대하여 사전에 임차인에게 고지하였고,
임차인은 이를 충분히 인지한 상태에서 본 계약을 체결한다.
① 우천 시 일부 누수 발생 가능성
② 노후 배관으로 인한 수압 저하 가능성”
이 특약의 핵심 포인트는 다음과 같습니다.
- ① 하자의 내용을 추상적으로 쓰지 말 것
- ② “고지했다”는 사실과 “인지했다”는 문장을 함께 넣을 것
- ③ 향후 분쟁이 예상되는 부분은 미리 나열할 것
이렇게 정리해두면,
계약 후 “몰랐다”, “속였다”는 주장 자체를
상당 부분 차단할 수 있습니다.
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| 2-4 Disclosure and Acknowledgment of Defects
When disputes arise after signing a lease, one phrase appears again and again:
“I didn’t know about that problem.”
The real issue is whether defects were disclosed
and whether the tenant acknowledged them in writing.
Common problem
After move-in, issues like leaks or insufficient electrical capacity appear,
and the tenant claims the contract would not have been signed if they had known.
A defect disclosure and acknowledgment clause
helps prevent these disputes.
Recommended wording
“The landlord has disclosed the following defects in advance,
and the tenant acknowledges them and enters into this lease accordingly.”
Key points:
- (1) Describe defects specifically,
- (2) Include both disclosure and acknowledgment,
- (3) List foreseeable issues in advance.
This significantly limits later claims of nondisclosure.
| ②-5 용도 변경 특약, 비용·기한·책임을 분리해서 써야 합니다
상가 계약에서 의외로 많이 놓치는 부분이 바로 용도 변경입니다.
“영업하면 되는 거 아닌가요?”라고 생각하기 쉽지만,
실제로는 건축물 용도·영업 신고·시설 기준이 맞지 않아
영업 자체가 지연되는 경우가 적지 않습니다.
이때 가장 큰 분쟁 포인트는 딱 세 가지입니다.
- ① 누가 용도 변경을 책임지는가
- ② 언제까지 완료해야 하는가
- ③ 비용은 누가 부담하는가
이 세 가지가 계약서에 빠져 있으면,
영업 지연에 따른 손해를 두고 서로 책임을 미루는 상황이 벌어집니다.
문제 상황
임차인은 “임대인이 용도 변경을 해주는 줄 알았다”고 주장하고,
임대인은 “임차인이 알아서 하는 줄 알았다”며
공사비·행정 절차 비용을 두고 분쟁이 발생한 사례
그래서 용도 변경 특약은
막연한 표현 대신,
책임·기한·비용을 나눠서 써야 안전합니다.
권장 문장 예시
“본 계약에 따른 영업을 위해 필요한 건축물 용도 변경 및 관련 행정 절차는
임차인의 책임과 비용으로 진행한다.
다만, 임대인은 해당 절차에 필요한 서류 제공 및 협조 의무를 부담한다.
용도 변경은 계약일로부터 ○○일 이내 완료하는 것을 원칙으로 한다.”
이 특약에서 꼭 짚어야 할 핵심은 다음과 같습니다.
- ① 주체 분리 : 실행은 누가, 협조는 누가
- ② 기한 명시 : “최대한 빨리” 같은 표현은 피할 것
- ③ 비용 귀속 : 공사비·행정비용 포함 여부를 분명히
이렇게 정리해두면,
영업 개시 지연으로 인한 책임 공방을
계약 단계에서 미리 차단할 수 있습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| 2-5 Use-Zone Change: Responsibility, Deadline, and Cost
Use-zone changes are often overlooked in commercial leases,
yet they can delay or even block business operations.
Most disputes arise over three questions:
- (1) Who is responsible,
- (2) By when it must be completed,
- (3) Who bears the cost.
Common problem
The tenant assumes the landlord will handle the change,
while the landlord assumes the tenant will—leading to disputes over cost and delay.
This clause should clearly separate responsibility, timing, and cost.
Recommended wording
“Any required use-zone change shall be carried out at the tenant’s expense and responsibility.
The landlord shall provide necessary documents and cooperation.
The change shall be completed within ○○ days from the contract date.”
Clear allocation prevents delays from turning into disputes.
| ②-6 관리비·화재보험 특약, 누가 내는지 반드시 적어야 합니다
상가 계약에서 의외로 분쟁이 잦은 부분이 바로 관리비와 화재보험입니다.
계약할 때는 대충 넘어갔는데, 영업을 시작하고 나서
“이건 누가 내는 거죠?”라는 질문이 뒤늦게 나오는 경우가 많습니다.
특히 관리비는
항목이 많고(공용전기·청소·경비·승강기 등),
건물마다 기준이 달라
구두 설명만으로는 오해가 생기기 쉽습니다.
문제 상황
임차인은 “월세에 다 포함된 줄 알았다”고 주장하고,
임대인은 “관리비는 별도라고 설명했다”며
관리비 소급 청구를 둘러싼 분쟁이 발생한 사례
화재보험도 마찬가지입니다.
누가 가입해야 하는지,
보험료는 누가 부담하는지,
가입 범위는 어디까지인지가 빠지면 분쟁으로 이어집니다.
권장 문장 예시
“본 건물의 관리비는 월세와 별도로 하며,
공용부분 관리비는 임차인이 부담한다.
화재보험은 임차인의 책임으로 가입하되,
보험 가입 범위는 임차인이 사용하는 전유 부분으로 한다.”
이 특약에서 꼭 정리해야 할 포인트는 다음과 같습니다.
- ① 관리비 포함 여부 (월세 포함 / 별도)
- ② 관리비 항목 (공용·전유 구분)
- ③ 화재보험 주체와 가입 범위
이렇게 적어두면,
관리비 고지서가 나왔을 때
“처음 듣는 얘기”라는 말이 나올 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
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| 2-6 Management Fees and Fire Insurance Clauses
Management fees and fire insurance often cause confusion
after a commercial lease is signed.
At the start, details may be skipped,
but once business begins, disputes arise over who pays what.
Common problem
The tenant assumes fees are included in rent,
while the landlord later bills them separately.
Fire insurance raises similar issues if responsibility and scope are unclear.
Recommended wording
“Management fees shall be paid separately by the tenant.
Fire insurance shall be obtained by the tenant,
covering only the leased premises.”
Key points to specify:
- (1) Whether fees are included in rent,
- (2) Which items are covered,
- (3) Who obtains insurance and its coverage.
| ②-7 부가세 여부, 안 적으면 반드시 다툼이 됩니다
상가 계약에서 부가가치세(VAT)는
“말로는 알고 있었다”와 “계약서에 적혀 있다”의 차이가
가장 크게 드러나는 부분입니다.
특히 보증금과 월세를 두고
부가세가 포함인지, 별도인지를 명확히 하지 않으면
계약 후 곧바로 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.
문제 상황
임대인은 “당연히 부가세 별도”라고 생각했고,
임차인은 “월세에 포함된 줄 알았다”며
부가세 추가 청구를 두고 다툼이 발생한 사례
상가 임대차에서 기본 원칙은 단순합니다.
- ① 보증금 → 부가세 과세 대상 아님
- ② 월세 → 부가세 과세 대상(원칙)
문제는 이 원칙을 계약서에 어떻게 적느냐입니다.
“부가세는 별도”라는 짧은 문장 하나로는
해석이 엇갈릴 여지가 남습니다.
권장 문장 예시
“본 계약에 따른 월 차임은 부가가치세 별도 금액이며,
임차인은 매월 차임 지급 시 부가가치세를 함께 지급한다.
보증금은 부가가치세 과세 대상이 아니다.”
이 특약에서 꼭 짚어야 할 포인트는 다음과 같습니다.
- ① 월세 기준인지, 보증금 기준인지 구분
- ② 포함 / 별도 여부를 문장으로 명확히
- ③ 세금계산서 발행 주체(임대인)까지 함께 정리
이렇게 적어두면,
매달 반복되는 세금 문제를 두고
서로 감정 소모할 일을 미리 막을 수 있습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| 2-7 VAT Handling in Commercial Leases
VAT is one of the most disputed issues in commercial leases,
especially when it was discussed verbally but not written clearly.
Common problem
The landlord assumes VAT is extra,
while the tenant believes it is included in the rent.
Basic principles are simple:
- (1) Security deposits are not subject to VAT,
- (2) Monthly rent is subject to VAT in principle.
The key is how this is written in the contract.
Recommended wording
“Monthly rent is exclusive of VAT, which shall be paid by the tenant together with rent.
The security deposit is not subject to VAT.”
Clear VAT clauses prevent recurring monthly disputes.
| ②-8 특약이 많다면 ‘별첨’으로 정리하세요
상가 계약을 하다 보면 특약이 점점 늘어납니다.
인허가, 수리, 원상회복, 용도 변경, 관리비, 부가세까지 하나씩 적다 보면
계약서 특약란이 부족해지거나, 글씨가 빽빽해지는 경우가 많습니다.
이때 많은 분들이 이렇게 생각하십니다.
“이 정도면 서로 알겠지”, “말로 설명했으니까 괜찮겠지”.
하지만 분쟁은 늘 ‘말로 한 부분’에서 시작됩니다.
그래서 특약이 많아질수록 필요한 방법이 바로 별첨입니다.
문제 상황
계약서 본문에는 “특약은 별첨과 같다”고만 적혀 있고,
별첨에 서명·간인이 없어
“그 종이는 계약서가 아니다”라는 주장이 나온 사례
별첨을 쓸 때 가장 중요한 원칙은 단순합니다.
- ① 계약서와 별첨의 연결이 명확할 것
- ② 당사자 전원의 서명 또는 간인이 있을 것
- ③ 별첨도 계약서의 일부임을 문장으로 남길 것
권장 문장 예시
“본 계약의 특약 사항은 별첨 ○호에 기재된 내용과 같으며,
본 계약서와 별첨은 상호 불가분의 일부로 동일한 효력을 가진다.
본 계약 체결과 동시에 별첨에 대하여도 당사자 쌍방은 간인한다.”
이렇게 정리해두면,
특약이 많아도 계약서가 지저분해지지 않고,
나중에 “그건 계약 내용이 아니다”라는 주장을 미리 차단할 수 있습니다.
특히 실제 분쟁에서는
‘간인된 별첨’ 하나가
계약서 본문보다 더 강력한 증거가 되는 경우도 많습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| 2-8 Using Attachments for Multiple Special Clauses
As special clauses accumulate, the contract quickly becomes crowded.
This is where attachments become essential.
Many disputes start with terms that were “explained verbally”
but never formally incorporated.
Common problem
The main contract refers to an attachment,
but the attachment lacks signatures—leading to claims that it is not binding.
Key rules for attachments:
- (1) Clearly link the attachment to the main contract,
- (2) Obtain signatures or initials from all parties,
- (3) State that the attachment forms an integral part of the contract.
Recommended wording
“The special clauses in Attachment ○ form an integral part of this contract
and have the same legal effect as the main agreement.”
Properly executed attachments often become decisive evidence in disputes.
| 특약은 ‘분쟁을 막는 장치’입니다
상가 임대차 계약에서 특약은
상대를 압박하기 위한 문장이 아닙니다.
나중에 생길 수 있는 오해와 싸움을
미리 정리해두는 안전장치에 가깝습니다.
실제 분쟁 현장을 보면,
문제는 늘 “안 적었다”, “애매하게 적었다”에서 시작됩니다.
반대로, 귀찮더라도 하나하나 구체적으로 적어둔 계약서는
분쟁이 생기기도 전에 정리되는 경우가 많습니다.
오늘 정리한 특약들은
임차인에게만 유리한 내용도,
임대인만 보호하는 내용도 아닙니다.
서로의 기대치를 맞춰두는 기준선입니다.
상가 계약을 앞두고 계시다면,
계약서에 도장부터 찍기 전에
아래 체크리스트만큼은 꼭 한 번 점검해보시기 바랍니다.
📌 상가 계약 전 특약 체크리스트 (요약)
- □ 업종 인허가 불가 시 계약금 반환 특약이 있는가
- □ 임대인 수리 의무의 범위와 완료 시점이 적혀 있는가
- □ 원상회복 범위가 설비·구조물로 구분되어 있는가
- □ 기존 하자에 대해 고지·인지 특약이 포함되어 있는가
- □ 용도 변경의 책임·기한·비용이 명확한가
- □ 관리비 항목과 부담 주체가 분리되어 있는가
- □ 월세 부가세 포함/별도 여부가 문장으로 적혀 있는가
- □ 특약이 많다면 별첨에 간인까지 완료했는가
✔ 이 체크리스트만 지켜도
계약 이후 분쟁의 절반 이상은 미리 막을 수 있습니다.
오늘 글이 상가 계약을 준비하시는 분들께
조금이나마 도움이 되셨다면,
주변에 공유해주시면 큰 힘이 됩니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Special Clauses Prevent Disputes
Special clauses are not tools to pressure the other party.
They are safeguards that prevent misunderstandings and disputes later.
Most disputes arise from clauses that were missing or vaguely written.
Clear, detailed clauses often resolve issues before they escalate.
The checklist below helps align expectations between landlord and tenant.
📌 Commercial Lease Clause Checklist
- □ Deposit refund if license approval is denied
- □ Landlord repair scope and deadline
- □ Clearly defined restoration scope
- □ Disclosure and acknowledgment of defects
- □ Responsibility and cost for use change
- □ Management fee responsibility
- □ VAT inclusion or exclusion clearly stated
- □ Properly signed attachments for multiple clauses
Reviewing this list before signing can prevent most lease disputes.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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