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| 겉으로는 기회, 실제로는 의무입니다
“전세 끼고 다시 살 수 있다.”
이 문장만 보면 시장이 다시 열리는 것처럼 보입니다.
하지만 정책은 절대 한 방향으로만 움직이지 않습니다.
완화가 있으면, 그 뒤에는 반드시 조건이 붙습니다.
이번 토허제 한시 완화 역시 마찬가지입니다.
실거주 의무 2년은 그대로 유지되고,
전세금 반환대출은 1억 원 한도로 제한되며,
위반 시에는 과태료를 넘어 형사 책임까지 이어질 수 있습니다.
겉으로는 “초기 자금이 줄어드는 기회”처럼 보이지만,
실제로는 향후 1~2년 뒤 현금 유동성을 어떻게 준비하느냐의 문제입니다.
오늘 글에서는
✔ 실거주 의무는 정확히 언제부터 시작되는지
✔ 전세금 반환대출 1억 원 한도가 왜 위험한지
✔ 실제로 문제가 터지는 구조는 무엇인지
하나씩 차분히 정리해보겠습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
“You can buy with a tenant again.”
On the surface, this sounds like a reopening of the market.
But policy changes always come with conditions.
The two-year occupancy duty remains.
The Jeonse return loan is capped at 100 million KRW.
Violations may lead to fines or even criminal liability.
What looks like a short-term opportunity
may turn into a liquidity risk one or two years later.
In this article, we will carefully examine the hidden obligations and financial risks behind this temporary window.
| 실거주 의무 2년: 언제부터 시작되나요?
토지거래허가구역에서 주택을 매수하면
기본 원칙은 명확합니다.
“2년 이상 직접 거주”입니다.
① 시작 시점은 ‘실제 입주 시점’
계약일이나 잔금일이 아니라,
실제로 전입하여 거주를 시작한 시점부터
2년이 계산됩니다.
전세 승계로 매수한 경우,
기존 임차인이 퇴거한 뒤
본인이 입주하는 순간부터 의무 기간이 시작됩니다.
② 그렇다면 임차인이 2년 남아 있다면?
임차인의 계약 기간이 남아 있다면
당장 입주할 수 없습니다.
이 경우 중요한 것은
임차인 퇴거 이후 지체 없이 실거주를 시작해야 한다는 점입니다.
단순히 주소만 옮기는 것이 아니라,
실제 거주 사실이 확인되어야 합니다.
③ 형식적 전입은 인정되지 않을 수 있습니다
전입신고만 해두고 실제로는 거주하지 않는 경우,
조사 과정에서 문제가 될 수 있습니다.
토허제는 허가 조건을 위반하면
과태료를 넘어
허가 취소 및 형사 책임으로 이어질 수 있습니다.
⚠ 핵심 포인트
✔ 계약일이 아니라 입주일 기준
✔ 임차인 퇴거 후 즉시 실거주 시작 필요
✔ ‘형식적 전입’은 리스크
🇺🇸 English | Tap to open
In permit zones, buyers must occupy the property for at least two years.
The clock starts when actual residence begins, not on the contract or closing date.
If there is an existing tenant, the buyer must move in immediately after the tenant leaves.
Simply registering an address without real occupancy may not be sufficient.
| 전세금 반환대출 1억 원 한도: 왜 위험한가?
전세를 끼고 매수하는 구조는
초기 자금 부담을 줄여줍니다.
하지만 문제는 세입자가 나갈 때 발생합니다.
그 순간, 전세금을 반환해야 하기 때문입니다.
① 반환대출은 무제한이 아닙니다
2025년 6월 28일 이후 매수자의 경우,
전세금 반환 목적 대출은
최대 1억 원 수준으로 제한됩니다.
즉, 10억·12억 전세를 승계했다면
나머지 금액은 현금으로 준비해야 합니다.
② 실제 시뮬레이션
▶ 매매가: 34억
▶ 전세 승계: 12억
▶ 보유 현금: 22억으로 매수
✔ 2년 후 세입자 퇴거 시
→ 반환해야 할 금액: 12억
→ 대출 가능액: 약 1억
→ 추가 필요 현금: 11억
이 구조에서 가장 큰 오해는
“그때 가서 대출 받으면 되겠지”라는 생각입니다.
하지만 규제 환경에서는
LTV, DSR, 소득 요건 등 여러 조건이 겹쳐
기대만큼 자금 조달이 되지 않을 수 있습니다.
③ 그래서 필요한 것은 ‘현금 여력’
이번 정책은
적은 돈으로 진입하는 기회가 아니라,
충분한 현금을 준비한 사람에게만 안전한 구조입니다.
⚠ 핵심 정리
✔ 전세 승계는 ‘미래 부채’입니다
✔ 반환대출 1억 한도는 큰 제약
✔ 퇴거 시점 현금 준비가 핵심
🇺🇸 English | Tap to open
Buying with an existing tenant reduces upfront capital,
but creates a future obligation.
If the tenant leaves, the buyer must return the deposit.
Loan availability may be capped around 100 million KRW,
meaning the remaining amount must be covered in cash.
This policy favors liquidity, not leverage.
| 잘못 접근하면 벌어지는 3가지 시나리오
전세를 승계해 매수하는 구조는
처음에는 자금이 덜 드는 것처럼 보입니다.
하지만 준비 없이 진입하면
1~2년 뒤 전혀 다른 문제가 나타날 수 있습니다.
① 세입자가 나가는데 돈이 부족한 경우
전세 12억을 승계했지만,
반환대출은 1억만 가능하다면
나머지 11억은 현금으로 준비해야 합니다.
이때 자금이 부족하면
급매로 다시 팔거나,
다른 자산을 급히 정리해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
② 실거주를 바로 시작하지 못하는 경우
임차인이 나간 뒤에도
직장, 자녀 학교, 기존 거주지 문제 등으로
바로 입주하지 못하는 사례가 있습니다.
토허제는 단순 전입이 아니라
실제 거주를 요구합니다.
지연이 길어질 경우 허가 조건 위반 문제가 발생할 수 있습니다.
③ 가격이 기대만큼 오르지 않는 경우
많은 분들이 “3개월 동안 거래가 늘면 가격도 오르겠지”라고 기대합니다.
하지만 이번 구간은
구조적 상승장이라기보다는
거래량 회복 구간에 가깝습니다.
가격 상승을 전제로 진입했다가
보합 또는 조정이 이어지면
레버리지 부담이 커질 수 있습니다.
⚠ 공통 위험 요소
✔ 현금 유동성 부족
✔ 정책 조건 오해
✔ 단기 가격 상승 기대
🇺🇸 English | Tap to open
Three common risk scenarios include:
insufficient liquidity at tenant move-out,
delayed occupancy after purchase,
and overestimating short-term price appreciation.
This temporary window increases transaction activity,
but does not guarantee price growth.
| 매수 전 자가진단 체크리스트 10문항
아래 질문에 ‘예’라고 자신 있게 답할 수 없다면,
이번 3개월 창구는 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.
① 세입자 퇴거 시 전세금을 현금으로 돌려줄 준비가 되어 있습니까?
② 전세금 반환대출이 1억 원으로 제한될 수 있다는 점을 충분히 이해하고 있습니까?
③ 세입자 퇴거 직후 2년 이상 실거주가 가능한 상황입니까?
④ 직장·자녀 교육 등 거주 이전에 제약이 없습니까?
⑤ 단기 가격 상승이 없더라도 3~5년 보유가 가능합니까?
⑥ 현재 보유 자산을 급매로 처분하지 않아도 됩니까?
⑦ LTV·DSR 규제 내에서 추가 대출 가능성을 확인했습니까?
⑧ 토허제 허가 조건을 정확히 이해하고 있습니까?
⑨ 단순 전입이 아닌 실제 거주 요건을 충족할 수 있습니까?
⑩ 5월 9일 이후 정책이 다시 강화될 가능성까지 고려했습니까?
7개 이상 ‘예’라면 구조 이해가 된 상태입니다.
5개 이하라면 이번 구간은 관망이 더 안전할 수 있습니다.
📌 기억해야 할 한 문장
이번 정책은 ‘적은 돈으로 들어가는 기회’가 아니라
‘충분한 준비가 된 사람에게만 유리한 구조’입니다.
🇺🇸 English | Tap to open
If you cannot confidently answer “yes” to most of these questions,
caution may be the wiser choice.
This temporary window favors preparation and liquidity,
not aggressive leverage.
| 결론: ‘적은 돈’이 아니라 ‘준비된 돈’의 문제입니다
이번 토허제 한시 완화는
분명히 시장에 숨통을 틔워주는 정책입니다.
하지만 구조를 보면,
단순한 규제 완화가 아니라
의무와 조건이 그대로 붙어 있는 완화입니다.
전세 승계는 미래에 반드시 정산해야 할 금액이고,
실거주 2년은 선택이 아니라 의무입니다.
결국 이번 3개월은
레버리지를 키우는 기회라기보다
유동성을 점검하는 시간에 가깝습니다.
✔ 이렇게 접근하면 비교적 안전합니다
- 세입자 퇴거 시점 자금 계획을 먼저 세운다
- 실거주 일정이 현실적으로 가능한지 확인한다
- 단기 시세 상승을 전제로 계산하지 않는다
- 정책 종료 이후의 시장 상황까지 가정해본다
준비된 사람에게는 기회가 될 수 있지만,
준비되지 않은 진입은 오히려 리스크를 키울 수 있습니다.
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오늘 글이 도움이 되셨다면 공유 부탁드립니다.
현장에서 상담하다 보면,
“이걸 미리 알았더라면…”이라는 말이 가장 많습니다.
다음에도 실제로 도움이 되는 정보로 찾아뵙겠습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
This temporary policy window is not about cheap entry,
but about prepared liquidity.
Those who understand the obligations and plan ahead
may navigate it safely.
Those who underestimate the conditions may face unexpected risk.
Review both Part 1 and Part 2 together
to fully understand the structure behind this policy shift.
⚠ 거래 전 반드시 확인하세요
토지거래허가구역 내 갭투자가 한시적으로 허용되었지만,
실거주 2년 의무는 그대로 유지됩니다.
또한 전세 승계 매수자의 경우
전세금 반환대출이 1억 원 수준으로 제한될 수 있어
퇴거 시점 자금 계획이 매우 중요합니다.
정책 구조가 복잡하게 얽혀 있어
단순히 “전세 끼고 매수 가능”이라는 정보만으로
판단하기에는 위험 요소가 존재합니다.
계약 전 반드시 부동산·세무·대출 전문가와 상담하시기 바랍니다.
※ 개별 상황(보유주택 수, 소득, 대출 조건, 임차인 계약 기간 등)에 따라
적용 결과가 달라질 수 있습니다.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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